또한 지역 전체가 현재의 기후변화 영향이상을 수용하기가 어렵다는 전제하 에, 향후 발생되는 도시조성사업이 기후변화영향을 가중시키지 않도록 하여야 한다. 즉, 지역별로 수용 가능한 기후변화영향의 크기를 정하고 이를 위협하는 사업이 일어나지 않도록 한다.
② 중앙집중형 → 소규모 분산적 접근 방식
기후변화의 영향을 적응하기 위한 시설은 과도한 중앙집중형의 시설을 설치하 는 것이 아니라, 원인이 발생되는 현지에서 각기 처리될 수 있는 소규모 시설을 분산배치하는 방식을 선택한다. 비록 이 방식은 단기간에 급격한 효과를 보기는 어려우나, 기후변화와 같이 장기간에 점진적인 변화가 나타나는 것에 대응하기 에 적절한 방법이다.
③ 선(先) 기후변화 취약성 평가
사전환경성 검토제도와 마찬가지로 각종 개발계획이나 개발사업을 수립․시 행함에 있어서, 사업으로 발생될 수 있는 기후변화 영향력 변화와 지역의 취약성 변화를 우선적으로 평가하고, 이를 반영한 사업계획이 수립되도록 함으로써 기 후변화 적응역량을 강화한다.
에 일반분양분이 추가 확보될 수 있으며 파생되는 일반분양 수익은 역세권과 구 릉지에 배분되어 두 곳의 사업성 향상에 따른 ‘윈-윈’효과가 발생한다.
이러한 결합개발제도의 구조를 활용하여 기후변화 영향에 취약한 구역과 취약 하지 않은 2 이상의 서로 이격된 정비구역을 단일 정비구역으로 지정하여 개발 사업을 추진할 수 있다. 즉, 이 개발방식은 기후변화 영향에 취약한구역과 그렇 지 않은 구역 등 2이상의 떨어진 구역을 하나의 단지개념으로 묶어서 개발하는 방식으로서, 기후변화에 취약한 구역은 시설의 입지선정기준 강화 등 개발제한 에 관한 사항을 적용하여 개발이 제한된 부분만큼 다른 지역을 개발하게 되면 기후변화 영향에 대한 위험 감소 등 공익성을 인정받아 용적률상향 등의 인센티 브를 제공받을 수 있게 된다. 이러한 인센티브는 기후변화에 취약하지 않은 지역 에 추가된 일반분양분의 형태로 나타나게 되며 이에 기후변화 취약지역의 주민 이 입주할 수 있게 함으로써 한 구역은 기후변화에 대한 위험부담을 줄이고 다른 한 구역은 사업성을 향상할 수 있는 ‘윈-윈’효과를 기대할 수 있다.
구분 내 용
제도명 - 기후변화 취약구역 결합개발제도
추진배경
- 기후변화로 인한 자연재해로 매년 비슷한 피해를 입게 되는 기후변화 취약 지역의 생활환경 악화 가속
- 기후변화 취약성으로부터 시민을 보호하는 동시에 사업성을 제고할 수 있 는 방안마련 시급
사업방식
- 기후변화 영향에 취약한 구역과 취약하지 않은 구역 등 2이상의 떨어진 구 역을 하나의 단지개념으로 결합개발
- 기후변화 취약구역은 개발제한에 관한 사항을 적용하여 기후변화 피해로 부터 주민을 보호하고, 다른 지역은 이에 대한 공익기여를 인정하여 인센 티브 제공
기대효과 - 기후변화 취약지역 주민의 위험부담 해소
- 지역균형발전 도모 및 지속가능한 도시관리 실현 가능
<표 1-14> 기후변화 취약구역 결합개발제도의 개요
(2) 보완 설명 및 특징
이러한 개발방식을 사용하기 위해서는 기후변화 취약지역 선정을 위한 취약성
평가제도 수립이 선행되어야 하며 이에 따른 취약지역의 개발제한 행위에 관한 사항 역시 수립되어 있어야 한다.
또한 결합개발제도는 현재 시범지구를 선정하고 사업을 시행하는 과정에서 서 로 다른 두 구역의 조합이 각자의 이익만 추구하거나 서로 다른 토지의 가치로 인해 갈등이 조성되는 등 여러 가지 문제점에 직면하고 있다. 본 개발방식은 기 존 결합개발제도의 구조를 그대로 활용하는 것이기 때문에 이러한 문제점들이 유사하게 나타날 가능성이 있다. 따라서 이 방식을 시행함에 있어 시범지구 지정 이나 관련 법제도의 정비 등 충분한 사전검토를 통해 리스크를 줄여나가는 것이 바람직하다.
<그림 1-4> 결합개발제도를 활용한 기후변화 취약구역 결합개발
2) 클러스터개발 기법(Cluster Development)
(1) 개념
클러스터개발 기법은 개별필지가 아닌 전체 지역에 대한 평균 밀도를 적용하 여 개별필지의 크기를 줄이고 오픈스페이스 면적을 증가시켜 일부지역만을 고밀 도로 개발하는 기법이다.
(2) 보완 설명 및 특징
클러스터 개발은 건폐율은 축소하나, 주거 및 상업지의 용적률을 유지하여 개 발역량을 축소시키지 않음으로써 압축적 개발을 유도함과 동시에 자연환경을 보 호한다. 또한 대규모로 필지를 분할하는 방식과 달리, 클러스터 개발은 절반이상 의 면적을 자연상태로 유지하거나 녹지로 조성하고, 일부지역에 대하여 소규모 로 필지를 분할하고 도로의 길이를 축소하여 압축개발을 실시한다.
클러스터 개발의 장점으로는, 개발권을 침해하지 않으면서 고밀개발을 유도함 으로써 도로, 상하수도 등 기반시설의 건설비용을 저감시키고 자연환경을 보호 할 수 있다.
(a) 대규모 필지분할 개발 (b) 클러스터 개발
<그림 1-5> 클러스터 개발 사례
3) 도시내부우선개발 기법(Infill Development)
(1) 개념
도시내부우선개발 기법은 기 개발된 도시내부에서의 효율성을 높이고 고밀도 개발을 통하여 무분별한 도시확산과 난개발을 방지하는 토지이용전략을 말한다.
(2) 보완 설명 및 특징
도시내부우선개발 기법은 도시지역에서 오래된 건축물 및 시설 등을 신규용도
(재생기법)로 전환하거나, 사용되지 않고 있는 공간을 개발하는 것으로 주로 수 행된다. <그림 1-6>에서 나타난 것처럼, 주차장이었던 공간을 건물, 공원, 주차빌 딩으로 전환하여 사용한다.
이러한 개발기법은 허용된 밀도보다 저개발된 도심외곽지역에 유용한 수단으 로 활용되리라 예상된다.
(a) Infill 개발 전 (b) Infill 개발 후
<그림 1-6> 도심지역의 도시내부우선개발 기법 적용 예시
4) 낙후산업지역재개발 기법(Brownfield Redevelopment)
(1) 개념
브라운필드는 산업구조가 전통산업에서 첨단산업으로 변화하는 재구조화 과 정에서 도시지역이나 산업단지 혹은 상업시설 내에 남아 있는 황폐하고 오염된 토지 또는 건물을 의미한다. 일반적으로 브라운 필드는 재개발이 필요한 산업용 지를 지칭하는 용어로 사용되며, 기존에 공장용도로 사용되면서 환경적으로 오 염되어 방치되었거나 버려진 토지로 재정비가 필요한 지역을 일컫는다. 재개발 되지 않은 이 지역은 기존의 산업활동으로 부지자체 오염되어 있을 것이라는 우 려 때문에 주변지역 주민으로부터 문제지역으로 비난받고 있으나 최근 들어 그 개발 잠재력과 가치가 인정을 받아 개발되고 있는 상태이다.
(2) 보완 설명 및 특징
브라운필드 지역은 환경적 처리비용 문제가 쉽게 결정되지 않기 때문에 다른 infill 지역과 구분된다. 소유자, 개발자, 투자자들 모두가 오염의 정도 및 관련처 리 비용을 예측하기가 곤란하여 투자하기를 상당히 주저하는 상태이며, 직접 해 당 공장이 있던 부지보다는, 그 지역을 둘러싼 상대적으로 덜 개발된 주변지역이 나 버퍼지역을 대상으로 개발하는 쪽에 더욱 관심이 높다. 브라운필드의 재개발 은 해당 부지의 재생은 물론 주변지역까지도 추가적으로 활성화․재개발되도록 유도하는 경향이 많다. 비록 브라운필드의 개발은 오염제거비용 등의 여러 가지 복잡한 문제를 안고 있으나, 오염처리기술의 발전, 대규모 자본의 투입, 정부의 지원 등으로 이 지역의 재생․재사용이 점차적으로 가능해지고 있다.
(a) 브라운필드 개발 전 (b) 브라운필드 개발 후
<그림 1-7> 브라운필드 개발 사례