특성이 있지만, 쇠퇴한 지방도시에 적용하기에는 어려운 방식이다. 지방도시의 경우 낮은 분양성으로 도시재생사업의 사업성 리스크가 커지기 때문이다. 사업성 리스크 를 확대하는 요인이 또 하나 있다. 경제기반형이나 중심시가지형 도시재생사업의 경 우, 계획을 수립한 대규모 대상지역에서 많은 수의 단위사업을 동시에 추진하기 때문 에 전체 사업의 사업성을 명확하게 파악하기 어렵다. 또한 대규모 단위사업에 공공성 이 높은 시설이 많아서 낮은 분양성뿐만 아니라 자체 수익성이 낮은 점도 이 방식을 활용하기 어렵게 한다.
메자닌 파이낸싱은 후순위 채권의 형태로 자기자본과 타인자본의 중간적 성격을 지니고 있어 사업에 따라 다양한 형태의 재원조달 구조를 만들 수 있다. 사업 주체가 필요로 하는 자금의 크기와 메자닌 파트너의 부동산에 대한 통제권의 비율을 조정하 여 지분 타입과 대출 타입으로 구조화할 수 있다. 도시재생사업을 이 방식으로 지원 할 경우, 위에서 기술한 도시재생사업의 리스크를 줄일 수 있을 뿐만 아니라 민간의 투자를 유도할 수 있는 장점이 있다. 반대로 재생사업을 통한 안정적인 현금흐름을 확보하지 못할 경우에는 활용하기 어렵고, 지분투자와 대출의 중간적 성격으로 인해 권리관계가 복잡해진다는 점이 단점이다.
리츠(REITs)는 다수의 투자자들로부터 자금을 조달하여 투자하고, 발생한 투자수 익을 투자자들에게 배당한다. 리츠는 일회성 보조금·예산이 아닌 지속적 재원 마련 을 가능하게 하고, 지역주민의 참여도 확대할 수 있다는 장점을 가지고 있다. 그러나 한국에서는 비상장 리츠가 다수를 차지하며, 공모 활성화를 통한 일반 소액투자자 참 여가 활성화되어 있지 않다.
다양한 재원 조달 방식 가운데 리츠는 도시재생사업의 유효한 재원 조달 수단으로 활용되고 있다. 도시재생 전문역량을 갖춘 민간의 참여를 유도하고 사업 실행력을 높 이기 위해서 2021년 민관협력형 도시재생 리츠가 시행되었다. 민관협력형 도시재생 리츠는 공공이 중심이 되어 사업을 기획하고 민간은 단순 시공 형태로만 참여하던 기
프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 조세담보 파이낸싱(Tax Increment Financing) 프로젝트의 자산과 현금 흐름을 이용하여 자금을 조달하고, 해당
프로젝트에서 발생하는 현금 흐름을 이용하여 원리금을 상환하 거나 수익을 배분하는 자금 조달 방식.
도시정비사업(재개발, 재건축, 도시환경정비, 도시재생사업) 등의 사업 추진 시 공공부문의 재원을 조달할 수 있는 방안으로 제시 됨. 즉, 조세담보 파이낸싱은 도시정비사업 등으로 인한 미래의 세금 증가분을 이용함.
메자닌 파이낸싱(Mezzanine Financing) 리츠(REITs) 자본과 부채의 중간적인 성격을 가지고 있으며, 보통 후순위 대
출이나 우선주 등이 이에 해당함. MF 투자자금은 사실상 지분 역할을 하여 프로젝트 신뢰성을 향상하고 원리금 회수 가능성을 높임.
다수의 투자자들로부터 자금을 조달하여 투자하고, 발생한 투 자수익을 투자자들에게 배당함. 리츠는 부동산 취득·관리·개 량·처분, 부동산 개발·임대차 등 부동산에 집중된다는 점에서 일반 펀드와 차이가 있음.
표 2 도시재생 금융지원 방안 특성 및 활용방안
자료: 저자 작성.
존 방식을 보완하여 민간, 지자체, 주택도시기금이 사업의 기획 단계부터 협업하여 추진하는 새로운 재원 조달 방식이다. 민관협력형 도시재생 리츠에서 각 주체의 역 할은 다음과 같다. 총사업비의 2% 이상 출자를 전제로 민간은 사업기획부터 참여하 여 사업구조화와 설계시공운영 등 사업 전반을 주관하는 역할(Asset Management Company)을 한다. 지자체는 쇠퇴지역 내 공유지 등 사업대상지를 현물 출자하고, 인허가 등과 관련하여 신속한 사업 추진을 지원한다. 주택도시기금은 사업자 공모 및 선정, 기금 출·융자와 사업 공공성 등을 검증하고 사업 추진의 전반적인 과정을 지원한다. 천안 오룡경기장 철거부지 일대에 제1호 민관협력형 도시재생 리츠가 추 진되고 있다. 공공성을 확보하기 위해 천안시는 수영장과 빙상장 같은 체육시설 조 성을 공모요건으로 제시했고, 나머지는 주거시설 및 문화시설 민간사업자가 자유롭 게 구성할 수 있도록 하였다. 이 같은 방식은 지자체가 지역에 필요한 공공시설을 리 츠를 통해 조성할 수 있고, 사업 수익성이 높으면 지자체의 부담이 경감되는 장점이 있다.
지난 10년간 다양한 방식으로 추진해 온 도시재생사업은 제도를 정착시키고 인식의 변화를 유도하는 과정이었다. 동시에 도시재생을 바라보는 사람들의 기준과 기대 또 한 높아졌다. 작은 마을의 변화뿐 아니라 도시를 재구조화할 수 있는 기능을 가진 대 규모 도시재생사업은 공공재정만으로는 한계가 있다. 정책의 전환점에서 도시재생사 업의 공공과 민간의 새로운 협력 지점을 만들어가는 역할자로 공적기금의 중요성이 강조되고 있다.
참고문헌
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맺음말
special issue
2020년에는 사망자가 출생자보다 많아 인구가 자연적으로 감소하는 인구 데드크로스 가 일어났다. 서울과 같은 메가시티의 성장에 따라, 지방도시의 기능과 동력은 시간이 갈수록 약화되어 가고 있는 것이 현실이다. 지방의 균형적 발전을 위한 근본적인 해결 책을 제시하지 않으면 소멸 위험의 지방도시는 더욱 늘어날 것이고, 결과적으로는 서울 등의 대도시 또는 그 영향을 받게 될 것으로 판단된다. 그렇다면 어떻게 지방도시도 인 구가 유지되고, 지방만의 특색을 지니며, 지역 주민들이 활기 있고 살기 좋은 도시로의 재생을 실현해 나갈 것인가. 인구 데드크로스를 15년 먼저 경험한 일본에서는 어떻게 해결 방안을 강구하고 있을까.
일본에서는 지방도시의 인구감소에 따른 도시구조 개편을 위해 2014년 도시재생특 별조치법을 개정하여 ‘입지적정화 계획’ 제도1)를 창설하였다. 이는 거주자의 생활기반 을 유지하는 콤팩트 시티(Compact City)를 실현하기 위해 거주기능유도구역과 도시 기능유도구역을 선으로 긋고, 이 구역 내에 각종 편의시설과 기능을 유도한 것이다. 2) 이를 통해 집약적이고 밀도 있는 경제생활과 생활 편의성을 유지 및 향상하고, 지역 경 제의 활성화와 지속가능한 도시경영을 실현하기 위함이다. 예를 들어, 민간이 병원시 설을 도시기능유도구역 등에 도입할 시 세금 감면 또는 보조금을 지원한다. 현재 일 본의 약 600여 지방자치단체에서 본 계획을 책정하고 있고, 400여 곳은 계획을 공표 하고 실행에 옮기고 있다.
하지만 이는 어디까지나 행정에 의한 기능 유도 방책으로, 빈집 등의 도시 스폰지화3) 가 심각한 교외지역에 살고 있는 주민을 도심부에 가까운 지역으로 강제적으로 이전을 요구하는 것은 불가능하다. 즉, 중심지가 특색 있고 매력적인 장소로 변하지 않는 한,