앞에서도 언급한 바와 같이 Granger 인과관계 검정 결과로부터 의미 있는 인 과관계를 추정하기 위해서는 하나의 변수가 다른 변수의 원인이 되는 합리적인 근거가 존재해야 한다. 일반적으로 설립되는 공장수가 늘어나게 되면 이는 공장용 지에 대한 수요를 증가시키게 되고 이에 따라 공장용지 지가의 상승을 가져올 수 있으므로 신설되는 공장수의 변동에 따라 공장용지 지가상승률이 영향을 받을 수 있다는 점은 쉽게 예상이 가능하다. 또한, 공장용지의 지가가 상승하게 되면 이는 공장신설에 필요한 부지매입비용의 증가로 이어져 신설되는 공장의 숫자나 입지 결정에 영향을 줄 수 있다는 점도 쉽게 예상할 수 있다. 따라서 본 연구에서 채택 한 인과관계 검정에 사용되는 변수는 Granger 인과관계 검정을 위한 전제조건을
공장집적과 지가의 상관성에 관한 연구 - 경기도를 대상으로
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충족시키고 있다.
표 3에 공장용지 지가상승률과 설립공장수의 차분변수를 이용하여 Granger 인 과관계 검정을 한 결과를 나타내었다. 먼저 설립공장수의 변화가 공장용지 지가상 승률에 영향을 주는지에 대해서 보면 과밀억제권역을 제외하고는 모두 F값이 임 계치 미만으로 ‘설립공장수가 공장용지 지가상승률에 영향을 주지 않는다’는 귀 무가설을 기각할 수 없다. 따라서, 과밀억제권역을 제외한 경기도의 어떠한 지역 에서도 신설공장수가 변화하면 공장용지 지가상승률에 영향을 줄 것이라는 일반 적인 이론이 받아들여지지 않는다.
이러한 결과는 앞에서 예상된 결과와는 다른 것으로 이는 공장용지 지가상승률 에는 신설공장수가 아닌 다른 요소가 더욱 큰 영향을 주는 것으로 판단할 수 있 으며 이러한 요소에는 일반지가상승률이 포함될 수 있으며 이는 설립 공장수 보 다 더욱 큰 영향을 줄 수 있을 것으로 생각된다. 실제로 경기도 지방은 공장총량 제 등의 영향에 의해 대규모 공장의 신설이 제한받고 있고 이에 따라 각 분기마 다 설립되는 공장의 수가 매우 적다. 따라서 신설공장의 부지 수요에 의해 발생하 는 공장용지의 지가상승 효과는 미미할 수 있으며 특정 용도의 지가상승률이라 하더라도 토지의 용도와 무관하게 일정 지역의 지가상승률에 의해 결정될 가능성 이 더 높기 때문이다.
<표 3> 그렌저 인과관계 검정 결과 1
지역 공장 수→ 지가상승률 지가상승률 → 공장 수
F 값 F 값
경기도 전체 0.53 3.03**
남부
전체 1.02 2.03
서울 반경 15km 이내 0.59 2.73**
서울 반경 15-25km 1.04 0.69 서울 반경 25km 밖 1.28 0.83
북부
전체 0.84 1.26
서울 반경 15km 이내 1.11 3.12**
서울 반경 15-25km 1.20 0.47 서울 반경 25km 밖 1.72 1.39
성장관리권역 0.50 0.60
과밀억제권역 2.73** 3.13**
자연보존권역 1.35 4.23***
서울 반경 15km 이내 0.61 4.22***
서울 반경 15-25km 1.37 0.83
서울 반경 25km 밖 0.73 0.66
주. *, **, *** 는 각각, 10%, 5%, 1%에서 유의함.
다음으로 공장용지의 지가상승이 설립공장수의 변화에 영향을 주는지에 대해서 보면 경기도 남부, 북부나 서울반경 15km 밖의 지역에서는 영향을 주지 않으나 경기도 전체 및 서울반경 15km 이내, 과밀억제권역에서는 영향을 주는 것으로 분 석되었다. 과밀억제권역내의 도시들과 서울반경 15km 이내의 도시들은 거의 모두 가 중복되므로 서울에서 인접한 도시들의 경우 신설공장의 입지가 공장용지의 지 가 변화에 의해 많은 영향을 받는다고 볼 수 있다.
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<표 4> 그렌저 인과관계 검정 결과 2
종속변수 설명변수 경기도 전체 남부 & 서울 반경 15km 이내
북부 & 서울 반경 15km 이내
계수 t 값 계수 t 값 계수 t 값
지가상승률 Y(t)
상수항 1.70 2.60 1.68 1.45 0.58 0.38 Y(t-1) 0.35 9.17* 0.26 2.88* 0.84 6.54*
ΔX(t-1) -0.002 -0.32 0.02 0.93 0.01 0.31 Y(t-2) 0.09 2.22* 0.12 1.35 -0.05 -0.32 ΔX(t-2) -0.01 -1.33 -0.003 -0.12 -0.04 -1.01 Y(t-3) 0.01 0.17 0.05 0.55 -0.32 -1.96*
ΔX(t-3) -0.01 -0.96 -0.01 -0.66 -0.07 -1.81 Y(t-4) 0.03 0.92 0.14 1.61 0.15 1.17 ΔX(t-4) -0.003 -0.53 0.01 0.66 -0.02 -0.42
공장 수 ΔX(t)
상수항 -3.26 -1.04 -1.86 -0.37 -3.60 -0.70 Y(t-1) 0.06 0.32 0.21 0.54 0.49 1.14 ΔX(t-1) -0.42 -11.41* -0.41 -4.62* -0.34 -2.73*
Y(t-2) 0.51 2.70* 1.07 2.66* 0.69 1.27 ΔX(t-2) -0.26 -6.66* -0.17 -1.83* -0.15 -1.17 Y(t-3) 0.10 0.51 -0.05 -0.13 -0.75 -1.37 ΔX(t-3) -0.19 -5.03* -0.14 -1.51 -0.11 -0.91 Y(t-4) -0.29 -1.61 -0.70 -1.86* -0.31 -0.75 ΔX(t-4) -0.03 -1.50 0.01 0.09 0.14 1.15
<표 4> 계속
종속변수 설명변수 과밀억제권역 자연보전권역 서울 반경
15km 이내 추정치 t 값 추정치 t 값 추정치 t 값
지가상승률 Y(t)
상수항 1.24 1.30 3.74 3.31 1.83 1.81 Y(t-1) 0.21 3.35* 0.24 1.70* 0.50 7.41*
ΔX(t-1) 0.01 1.11 -0.04 -1.20 0.01 0.78 Y(t-2) 0.18 2.92* -0.12 -0.79 0.10 1.29 ΔX(t-2) -0.02 -1.40 -0.06 -1.67 -0.01 -0.61
Y(t-3) 0.04 0.57 0.02 0.15 -0.10 -1.34 ΔX(t-3) -0.04 -2.61* -0.01 -0.32 -0.02 -1.00 Y(t-4) 0.12 3.18* -0.13 -1.01 0.04 0.57 ΔX(t-4) -0.02 -1.24 -0.03 -1.00 0.001 0.04
공장 수 ΔX(t)
상수항 -3.37 -0.91 7.89 1.68 -2.54 -0.69 Y(t-1) -0.01 -0.04 -1.03 -1.72 0.06 0.26 ΔX(t-1) -0.33 -5.26* -1.02 -7.96* -0.39 -5.91*
Y(t-2) 0.81 3.33* -1.05 -1.67 0.80 2.94*
ΔX(t-2) -0.21 -3.29* -0.92 -5.85* -0.20 -2.81*
Y(t-3) -0.23 -0.92 1.68 2.80* -0.07 -0.25 ΔX(t-3) -0.11 -1.63 -0.78 -4.79* -0.11 -1.62 Y(t-4) -0.37 -1.57 0.16 0.31 -0.56 -2.31*
ΔX(t-4) 0.04 0.58 -0.29 -2.17* 0.04 0.61
표 4에 나타난 바와 같이 공장용지 지가상승률은 6개 지역 모두에서 직전 분기 의 지가상승률에 양의 영향을 받는 것으로 분석되었다. 양의 영향을 받는다는 의 미는 현 지가상승률이 이전 지가상승률과 같은 방향의 변화를 보인다는 것이다.
반면에 설립공장수의 변화는 6개 지역 모두에서 직전 분기의 설립공장수의 변화 에 음의 영향을 받는 것으로 분석되었다. 음의 영향을 받는다는 의미는 공장용지 지가상승률의 경우와는 반대로 현재의 설립공장수의 변화와 이전 공장설립수의 변화가 다른 방향으로 움직인다는 것이다.
과밀억제권역에서 설립공장수의 변화에 따른 공장용지 지가상승률의 변화를 보
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면 3분기전의 공장수의 변화가 현 공장용지 지가상승률에 유의한 것으로 나타나 는데 이때의 회귀계수 값은 -0.04로 음이며 이것은 공장수가 증가하면 오히려 지 가상승률이 감소하는 것을 의미한다.
다음으로 공장용지 지가상승률의 변화에 따른 설립공장수의 변화는 일반적인 입지이론과는 달리 양의 방향의 영향을 주는 것으로 분석되었다. 전통적인 공장 입지이론에 의하면 공장용지의 지가가 상승하면 공장설립에 필요한 부지의 지가 가 상승하고 이는 공장설립 비용의 증대를 가져오므로 지가상승률이 높은 곳의 공장 설립은 자연적으로 억제되는 것이다. 그러나 분석결과 서울에서 인접한 지역 에 위치하거나 과밀억제권역에 위치한 경기도 지역의 공장들의 입지는 이러한 전 통적인 공장 입지이론을 따르지 않고 있다. 이를 설명하기 위해서는 기업의 입지 결정요인에 대한 새로운 분석이론을 사용할 필요가 있다. 기업의 입지결정요인은 기업이 특정지역으로 입지하려는 동기가 무엇이냐에 따라 달라질 수 있다. 그리 고, 왜 기업이 특정 지역에 입지하려는가에 대한 해답은 입지결정요인의 중요도를 따지기 보다는 기업의 입지동기를 분석함으로써도 얻어질 수 있다.
기업은 표 5에 나타나 있는 여러 가지 입지 동기들을 종합적으로 고려하여 기업 의 이윤을 극대화 할 수 있는 장소를 입지로 선택하게 된다. 수도권 특히 그 중에 서도 서울과 인접한 경기도 지역은 지가상승률이 매우 높으므로 기업이 이윤을 극 대화하기 위해 자산확대적 동기의 입지를 중시하는 경우를 생각해 볼 수 있다.
자산확대적 동기의 입지유형으로는 공장부지 소요에 대비하여 사전적으로 부지 를 확보하려는 예비적 수요가 있다. 그리고, 공장부지가 가지는 부동산 투자적인 면을 중시하여 공장운영 의사가 없으면서 향후 특정시점에서의 매각, 임대를 통해 자본이득을 얻으려는 투기적 수요가 있다. 예비적 수요와 투기적 수요는 모두 실 제의 공장운영계획과 연계되지 않는 가수요라고 할 수 있다.
부동산 투기적인 수요는 정상적인 제조업 활동을 통해 경상이익을 추구하는 것 이 아니고 특별이익 또는 자산재평가를 통한 자본이득 획득이라는 바람직하지 못 한 측면이 있다. 반면에 예비적 수요는 제품의 라이프사이클이 짧아지고 경기 및 수출등의 경제예측이 빗나가는 등 기업환경이 급격하게 변하는 여건 하에서 투자 및 생산계획 자체를 그때마다의 형편에 맞추어 유연하게 운영한다는 면에서 불가 피한 측면이 있다.
<표 5> 기업의 입지 동기
입지 동기 입지 사례
적극적 차원
비용 감소
인건비 절감 - 저임 노동력 확보
물류비 절감
- 부품 수급 인근지역 - 원재료 생산지역 - 주요 판매지역 인근
수익 확대
매출 확대 - 시장선점을 위한 입지 - 기업 이미지를 위한 입지 자산 확대 - 자본이득을 위한 입지
생산요소 확보
인력 확보 - 대도시권 입지 자재 확보 - 부품업체 인근지역 기술 확보 - 기술연구소 인근 지역 소극적 차원 정부 규제 - 공해업종 지정공단
일부 기업의 경우 제조, 판매 활동에서는 적자를 내면서 부동산 처분 등의 특 별이익을 통해 적자를 보전하거나 자산재평가를 통한 자본금 증가를 통해 누적적 자를 메우는 양상은 제조업 경영에 있어서 부동산으로서 공장부지가 가지는 또 다른 기능을 보여주는 것이다. 공장부지의 이러한 기능을 의도적으로 이용하여 재 테크 차원에서 공장부지의 확보만을 노리는 경우에는 앞에서 분석한 결과와 같이 일반적인 입지이론과는 상반되게 공장용지의 지가상승률이 높은 곳을 오히려 신 설공장의 입지로 결정하는 현상이 발생할 가능성이 있다. 경기도 지역 중 서울과 인접한 도시의 지가상승률이 높고 이러한 도시에는 오히려 공장의 설립이 증가하 지만, 서울에서부터 거리가 멀리 떨어진 도시에서는 지가상승률이 높을수록 공장 설립이 억제된다는 실증분석 결과는 새로운 기업입지동기이론의 합리적 근거가 될 수 있다.
공장집적과 지가의 상관성에 관한 연구 - 경기도를 대상으로
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