국민임대주택 수요추정 연구
A Study on Demand Estimation of National Rental
Housing
국토연자 2007-3 ․ 국민임대주택 수요추정 연구
지은이․강미나 / 펴낸이․최병선 / 펴낸곳․국토연구원 출판등록․제2-22호 / 인쇄․2007년 12월 26일 / 발행․2007년 12월 31일
주소․경기도 안양시 동안구 관양동 1591-6 (431-712) 전화․031-380-0114(대표), 031-380-0426(배포) / 팩스․031-380-0470
ISBN․89-8182-525-6
한국학술진흥재단 연구분야 분류코드․B171000 http://www.krihs.re.kr
Ⓒ2007, 국토연구원
＊이 연구보고서의 내용은 국토연구원의 자체 연구물로서 정부의 정책이나 견해와는 상관없습니다.
국토연자 20073
국민임대주택 수요추정 연구
A Study on Demand Estimation of National Rental Housing
•
강미나연 구 진
연구책임 강미나 연구위원
연구평가위원 김정훈 연구위원 김호정 연구위원 박상우 선임연구위원 박은관 연구위원 배순석 선임연구위원
연구자문위원 김근용 연구위원 김혜승 연구위원 손경환 선임연구위원
S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y
요 약
제1장 서 론
이 장은 연구를 수행하게 된 배경과 연구목적, 연구의 범위 및 방법에 대해 서술하고 전체적인 연구의 흐름을 개괄한다. 이 연구의 목적은 지역별 국민 임대주택 수요를 파악하고 대상가구의 주거실태를 면밀히 분석하여 정책의 효율성과 효과성을 높일 수 있도록 기초자료를 제시하는데 있다.
저소득층의 주거안정을 위해 국민임대주택 100만호가 2003~2012년까지 건 설될 계획에 있다. 국민임대주택 100만호가 완공된 이후인 2013~2017년에도 국민임대주택을 연간 10만호씩 지속적으로 공급할 계획이다(2007. 1.31대책).
국민임대주택 100만호 건설계획의 중반에 이른 현 시점에 국민임대주택의 공 급추진을 점검해 보고 계획실천에 앞서 국민임대주택의 수요를 재 점검해볼 필요가 절실하다.
지역별 국민임대주택 수요를 추정하기 위해서「2005년 인구주택총조사」
와 「2006년 주거실태조사」 자료를 이용하고, 입주의사분석을 위해서는
「2006년 주거실태조사」 자료이외에도 「2004년 국민임대주택 국민의식조 사」 자료를 이용하여 시나리오를 설정하여 분석한다. 본 연구에서는 일차적 으로 행정구역단위인 16개 시도의 국민임대주택 유효수요를 분석한다. 그리 고 서울․인천․경기도의 수도권은 「2005년 인구주택총조사」의 통근통행 량을 바탕으로 5개의 생활권역으로 구분하여 수요를 추정한다.
제2장 국민임대주택 공급 및 대상가구의 주거실태
국민임대주택이란1) “저소득층의 주거안정을 위해 재정 및 주택기금 지원 으로 주택공사 등이 건설하여 30년 이상 임대하는 주택”을 의미한다. 2003년 부터 2006년까지 총 36만호의 사업승인이 있었고, 지역별로는 공급물량 중 51.4%가 수도권에 공급되었다. 5대 광역시에는 약 17.2%가 공급되었고 도지 역중에서는 경상남도에 2만 7천호(약 7.5%)가 공급되었다.
「주택공급에관한규칙 제32조」에 의하면 국민임대주택의 입주자격은 전 년도 도시근로자 가구당 월평균소득 이하인 무주택 세대주로 면적별로 소득 조건이 상이하다. 국민임대주택의 임대료는 시중 전세가격의 55～83% 수준 으로 책정되고 있으며 규모에 따라 차등 적용되고 있는데 표준임대보증금 및 표준임대료(건교부고시 2005-14호, ‘05.1.21)에 근거하고 있다.
국민임대주택 대상가구의 주거실태를 분석하기 위해서 월 소득이 전체가 구 평균소득의 70% 이하인 가구, 321.5만 가구를 대상으로 주거특성을 분석 하였다.
지방 도지역에 거주하고 있는 국민임대주택 대상가구의 경우 3세대 가구 구성의 비율이 높은 반면 가구원수면에서는 1인가구의 구성비율이 높고, 1인 당 주택사용면적도 다른 지역에 비해 넓은 것으로 나타났다. 특히 전남지역 은 25.7 m2로 가장 넓은 사용면적 규모를 나타내고 있다. 이는 가구구성과 깊 은 관계가 있는 것으로 도지역의 경우 기존주택에 계속 거주하는 가구가 많 고 도지역의 인구가 감소함에 따라 가구당 가구원수가 줄어들기 때문인 것으 로 판단된다.
지역별로 주거비부담을 살펴보면 전세자금기준으로 수도권 평균 약 4천만 원, 광역시 약 2500만원, 지방 도지역의 경우 약 2200만원인 것으로 나타나고 있다. 소득대비 임대료 비율(RIR)을 통해서 주거비 부담정도를 살펴보면 수 도권이 가장 높고, 지방 도지역의 주거비부담이 광역시 거주가구보다 상대적
1) 건설교통부, 2007 국민임대주택 업무편람, P.7
으로 과다한 것을 알 수 있다.
국민임대주택 대상가구들이 이사할 경우 첫번째로 고려하는 사항으로 '주 택가격', '주택규모', '교통' 등이 지적되고 있다. 희망하고 있는 주택유형은 전 국적으로 단독주택이 39.9%로 가장 높은 선호유형이었다. 근소한 차이로 아 파트(37.1%)가 두번째 희망 주택유형으로 나타나고 있다.
공공임대주택에 입주하고자 하는 이유를 조사한 결과 '낮은 주거비' 로 응 답한 가구가 거의 60% 이상으로 공공임대주택의 상대적인 강점이 '저렴한 주 거비'로 나타났다. 공공임대주택에 입주하지 않으려는 이유는 주로 ‘임대료’
와 ‘관리비’의 주거비 부담이 가장 큰 장애요인(50% 이상)으로 밝혀지고 있고 그 이외에 '관리비 부담', '나쁜 인식'이 지목되고 있다. 지역별로는 비수도권 에서 '임대료 부담'의 이유가 더 크게 작용하는 것으로 나타났다.
공공임대주택의 희망 주택규모는 수도권 평균 73.6m2, 그리고 전국평균 72.7m2로 나타나고 있다. 희망 공공임대주택 입지를 보면 대중교통이 발달하 고 생활권이 큰 지역일수록 통근․통학거리에서 비교적 원거리를 수용할 의 사가 있는 것으로 보인다. 도지역의 경우 국민임대주택을 공급할 때 생활권 과 가까운 곳에 입지하기를 희망하고 있었다.
제3장 국민임대주택 수요추정
이 장에서는 지역별 국민임대주택의 유효수요를 추정한다. 국민임대주택 의 입주의사는 시장상황, 국민임대주택에 대한 인식 등이 변함에 따라 바뀌 게 되므로 조사시점에 따라 다르게 나타난다. 따라서 입주의사의 변화를 감 안하기 위해서 「2006년 주거실태조사」와「2004년 국민임대주택 국민의식 조사」를 이용하여 입주의사에 대한 시나리오를 설정하고, 이에 따른 수요변 화를 분석하여 공급계획 수립시 기초자료가 되도록 한다.
국민임대주택은 주택을 소유하고 있지 않은 무주택가구로 가구소득이 일 정수준 이하인 가구를 대상으로 공급되고 있다. 따라서 대상가구의 규모는
전체 가구중 무주택 가구이면서 가구의 소득이 평균소득의 70% 이하인 가구 를 대상으로 하고, 입주의사와 임대료 지불능력을 고려하여 추정하였다.
「2006년 주거실태조사」와「2004년 국민임대주택 국민의식조사」를 기 준으로 입주의사에 대한 시나리오를 설정하여 추정한 결과, 전국기준으로 입 주의사에 따라 89.5~153.3만가구의 유효수요가 나타났다. 「2006년 주거실태 조사」에서 추론된 입주의사를 적용할 경우 전체수요 중 수도권에 51.0%, 5대 광역시에 23.7%, 그리고 지방 도지역에 25.2%의 수요가 있는 것으로 나 타났다.
공급가격을 현재 공급가격보다 10% 더 하락시켰을 경우 입주의사에 따라 96.4~165.1만가구, 현재 공급가격보다 20% 더 하락시켰을 경우에는 입주의사 에 따라 102.8~175.7만가구의 유효수요가 발생하는 것으로 추정되었다. 국민 임대주택의 대상가구를 확대하여 평균소득가구를 대상으로 할 경우에는 입 주의사에 따라 148.0~221.3만가구의 유효수요가 추정되었다.
제4장 국민임대주택 수요특성 분석
이 장은 국민임대주택 수요특성을 분석하기 위해서 국민임대주택을 비롯 한 여러 유형의 공공임대주택에 대한 선택모형함수를 추정하여 수요특성을 비교 분석한다. 그리고 임대료수준이 변화할 경우 각 유형의 공공임대주택 선택확률이 어떻게 변화하는지 추정한다.
로짓모형(Logit Model)을 사용하여 분석한 공공임대주택의 유형은 국민임 대주택, 30년이상 장기 공공임대주택, 5년임대후 분양과 10년임대후 분양의 네가지 유형이다.
로짓모형은 사건(Y)이 일어날 확률, 즉 사건이 일어날 경우 그 특성을 설명 하고 있다. 예를 들어 국민임대주택 선택모형의 경우 여러 유형의 주택중에 서 국민임대주택을 선택할 확률이 가구주의 특성, 가구의 특성, 거주주택의 특성, 사회상황, 그리고 시장상황에 의해 어떻게 영향을 받게 되는지 설명하
는 것이다.
국민임대주택의 경우 소득이 중․저이하의 계층이고 가구주의 교육수준도 중졸정도이고, 통근시간이 1시간이상 1시간 반 미만에 속하는 가구가 선택할 확률이 높은 것으로 나타났다. 특히 통근시간이 90분 이상의 경우에는 오히 려 선택확률이 감소하는 것으로 나타나서 입지가 선택에 매우 중요한 요인임 을 알수 있었다.
30년이상 장기인 공공임대주택 선택모형은 국민임대주택에 대한 선택모형 과 상당부분 동일하다. 소득수준이 낮아질수록, 가구주의 연령이 많을수록, 가구원수가 많을수록 선택확률이 높아지는 것을 알 수 있다. 한편 1인가구일 경우 장기임대를 선택할 확률은 낮아지고 있었다. 장기임대주택의 경우 영구 임대주택처럼 주거상향이동의 디딤돌로서 장기임대주택을 생각하고 있어서 현재 주거비부담 능력이 낮은 가구가 장기임대주택을 선택하는 것으로 생각 된다.
5년임대후 분양과 10년임대후 분양의 공공임대주택 선택모형은 국민임대 주택에 대한 선택모형과 많은 차이가 있었다. 이는 임대와 분양이라는 점유 형태의 차이에 기인하는 것으로 보여진다. 자기집을 구입할 능력이 되는 가 구, 적어도 장래에 자금마련이 가능한 가구의 경우 분양이 예상되는 유형의 주택을 선택하고 있는 것으로 보인다. 5년임대후 분양 공공임대주택의 경우 에는 주로 중소형으로 공급되므로 소득수준이 높을수록, 가구주의 연령이 적 을수록, 가구원수가 적을수록 선택확률이 높아지는 것으로 나타나고 있었다.
10년임대후 분양 공공임대주택 선택모형은 주로 중형이상으로 공급되므로 가구원수가 많을수록 선택확률이 높아지고 있고, 소득이 어느 수준 정도까지 는 선택확률이 높아지고 있으나 그 이상이 되면 오히려 다른 유형의 주택에 관심을 두게 되어 선택확률이 낮아지고 있었다.
임대료 수준을 변화시켰을 경우 가장 선택에 영향을 많이 받는 유형이 국 민임대주택이었다. 이는 능력에 따라 차등화된 주거비 부담을 적용하게 되면 가장 효과가 크게 나타날 수 있는 유형의 공공임대주택이 바로 국민임대주택
이라고 해석된다. 그리고 1인가구와 고령가구의 경우 분양주택보다는 임대주 택을, 장기보다는 국민임대주택을 더 선택하는 경향이 있었다.
제5장 결 론
본 장에서는 앞에서 분석한 국민임대주택의 수요에 대한 분석을 기반으로 정책프로그램에 대한 시사점을 제공하고자 한다.
첫째, 대상가구의 가구특성과 지역특성을 고려하여 정책을 유연하게 적용 해야 한다. 지방 도지역의 경우에는 특히 1인가구와 노인가구의 비중이 높고 점차 가구원수는 줄어드는 현상을 나타내고 있었다. 또한 현재 주거면적은 다른 도시지역에 비해서 넓어서 가구구성과 실제 사용면적에서 불일치가 나 타나고 있었다. 이는 오래된 주택에 계속 거주함으로써 발생하는 현상으로 생각된다. 현재 전세비나 보증금이 타 지역에 비해서 그다지 높지 않으므로 이들 가구를 대상으로는 신규로 국민임대주택을 건설하여 공급하기보다 전 세자금 대출이나 현재 거주하고 있는 주택의 수리지원 등을 통해서 저소득가 구의 주거안정을 지원하는 정책을 고려해 볼 수 있겠다.
한편 주택공급유형과 규모면에서 지역적 차등을 둘 수 있겠다. 지방 도지 역의 경우 단독주택에 대한 차가희망이 높으므로 아파트 형태의 주택을 일률 적으로 공급하기보다 일부는 타운하우스로 공급하고 일부는 단독매입임대 형태로 공급하는 등 다양한 공급유형을 고려해 볼 수 있다.
둘째, 최저주거기준의 활용 측면이다. 전국 약 90만 유효수요(입주의사 I 기준) 중 20.3%가 최저주거기준 미달가구에 해당한다. 그리고 수도권의 경우 유효수요중 약 18.4%, 그리고 광역시의 경우 25.9%, 지방의 경우에는 18.7%
가 최저주거기준 미달에 해당된다. 그러나 최저주거기준미달에 대한 규정이 국민임대주택의 우선순위나 가점순위의 기준에서 찾아 볼 수 없다. 국민임대 주택의 기본 목적이 저소득계층의 주거안정을 도모하는 것이므로 동일한 입 주자격이라고 한다면 최저주거기준 미달가구에게 우선순위를 주거나 가점을
주는 제도적 보완이 필요하다고 하겠다.
셋째, 입지에 있어서 공급과 수요의 불일치를 사전에 검사하고 방지할 수 있는 수단 마련이 필요하다. 도지역의 경우 공공임대주택의 비입주이유가
‘주거비부담’과 ‘교통문제’로 생활권 인근에 대한 입지수요가 특히 높았다.
그리고 4장에서 분석한 바와 같이 입지가 국민임대주택 선택에 있어서 중요 한 결정요인 중 하나였다. 이 연구에서는 16개 시도별 유효수요와 5개로 구분 한 수도권 생활권의 유효수요를 제시하고 있다. 시도내 국민임대주택 대상 사업지별 유효수요를 추정하기에는 가용한 자료에 한계가 있다. 따라서 이 연구결과는 국민임대주택 유효수요의 범위를 나타내는 것으로, 그리고 상황 이 변함에 따라 검토할 수 있는 시나리오별 검토자료로 이용할 수 있다. 그리 고 개별입지별 사업성분석과 수요분석을 통하여 그 자리에 국민임대주택을 공급할 필요가 있는지, 공급규모와 물량은 어느 정도 필요한지 꼼꼼히 점검 하고 이를 기반으로 공급계획을 수립하여 재정의 효율적인 운용과 정책효과 를 제고할 수 있어야 할 것이다. 현재 시행되고 있는 “개별 후보지별 수요평 가 시스템”은 매우 유용한 프로그램이지만, 건설기간이 장기인 만큼 건설기 간동안의 여건변화에 따라 수급불일치가 발생할 수 있으므로 중간 점검을 통 해서 이를 일치시키는 노력도 필요하다고 하겠다.
마지막으로 주거의 상향이동이 원활하게 이루어 질 수 있도록 차별적이고 세밀한 정책이 마련되어야 할 것이다. 영구임대주택의 경우 대체로 정책대상 이 1분위가구로 대기수요가 밀려있는 형편이다. 그러나 국민임대주택 주거비 와의 차이가 커서 영구임대주택 거주가구나 대기가구가 국민임대주택에 입 주하기는 어려운 실정이다. 따라서 공급가격과 대상기준을 탄력적으로 운용 하고 단계적으로 소득계층별로 지원을 차등적용할 수 있도록 제도를 검토할 필요가 있다. 이렇게 국민임대주택 공급계획을 수립하면 영구임대주택에서 국민임대주택으로, 그리고 국민임대주택에서 더 상위의 주택으로 주거의 상 향이동이 단계적으로 가능하리라고 생각된다. 국민임대주택의 경우 1인가구 나 고령가구 등에게 더 효과가 나타날 수 있는 프로그램이다. 국민임대주택
대상선정시 사회적 약자를 위해서 정책효과가 극대화될 수 있도록 고려가 있 어야 할 것이다. 그리고 정책프로그램을 다양하게 활용하여 신규주택건설 이 외에도 주거안정을 도모할 수 있는 프로그램을 적극적으로 활용할 필요가 있 다.
C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S
차 례
요 약 ··· i
제1장 서 론 1. 연구의 배경 및 목적 ··· 1
2. 연구의 범위 및 방법 ··· 3
3. 선행연구 검토와 차별성 ··· 6
제2장 국민임대주택 공급 및 대상가구의 주거실태 1. 국민임대주택 공급과 정책 ··· 9
2. 국민임대주택 대상가구의 주거실태 ··· 18
1) 가구특성 및 경제력 ··· 18
2) 주거실태 ··· 22
3) 주거비부담 ··· 29
4) 주거이동행태 및 주거선호도 ··· 32
5) 공공임대주택 선호도 ··· 38
제3장 국민임대주택 수요추정 1. 연구방법 ··· 43
1) 대상가구의 개념 및 추정방법 ··· 43
2) 유효수요량 추정방법 ··· 52
2. 국민임대주택 유효수요량 추정 ··· 57
1) 국민임대주택 대상가구 규모와 입주의사 ··· 57
2) 국민임대주택 유효수요량 ··· 58
3) 국민임대주택 공급가격 변화시 유효수요량 ··· 61
4) 선행연구결과와 비교 ··· 65
3. 국민임대주택 대상가구 확대시 유효수요 추정 ··· 67
1) 국민임대주택 대상가구 확대시 대상가구 규모와 입주의사 ··· 68
2) 국민임대주택 대상가구 확대시 유효수요량 ··· 68
3) 국민임대주택 대상가구 확대시 공급가격 변화에 따른 유효수요량 ··· 69
제4장 국민임대주택 수요특성 분석 1. 공공임대주택의 유형 및 선택모형 ··· 73
2. 공공임대주택 임대료 변동시 선택확률변화 분석 ··· 85
3. 요약 및 시사점 ··· 88
제5장 결 론 1. 연구의 종합 및 정책건의 ··· 91
2. 연구의 한계 및 향후 과제 ··· 97
참 고 문 헌 ··· 99
[부록] 수도권 생활권별 국민임대주택 수요 추정 ··· 101
T ․ A ․ B ․ L ․ E ․ C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S
표 차 례
<표 1-1> 이용 자료 현황 ··· 4
<표 1-2> 지역 구분 ··· 5
<표 1-3> 계층 구분 ··· 6
<표 1-4> 선행연구와의 차별성 요약 ··· 7
<표 2-1> 국민임대주택 입주자모집 실적 (2007년 10월 현재) ··· 10
<표 2-2> 국민임대주택 규모별 재정 및 기금지원 기준 ··· 11
<표 2-3> 국민임대주택 규모별 사업승인 실적 ··· 11
<표 2-4> 국민임대주택 사업추진 현황 ··· 12
<표 2-5> 연도별․지역별 사업승인 실적 ··· 13
<표 2-6> 연도별․지역별 미임대 추이 ··· 14
<표 2-7> 국민임대주택 소요현황 (2002년 기준) ··· 16
<표 2-8> 국민임대주택 입주자격 ··· 17
<표 2-9> 지역별․규모별 국민임대주택 평균 임대료 수준 ··· 18
<표 2-10> 지역별 가구구성 ··· 19
<표 2-11> 지역별 가구원수 ··· 20
<표 2-12> 지역별 가구주 교육정도 ··· 21
<표 2-13> 지역별 가구주 직업 ··· 22
<표 2-14> 지역별 주택유형 ··· 23
<표 2-15> 지역별 주택 사용면적 ··· 24
<표 2-16> 지역별 주택 점유형태 ··· 25
<표 2-17> 지역별 주택 거주기간 ··· 26
<표 2-18> 지역별 주거환경 불만족 비율 ··· 27
<표 2-19> 지역별 통근수단 및 통근시간 ··· 28
<표 2-20> 지역별 임대료 현황 ··· 29
<표 2-21> 지역별 소득대비 임대료 비율 ··· 30
<표 2-22> 지역별 임대료 및 대출금 부담정도 ··· 32
<표 2-23> 현재주택에 이사한 이유 ··· 33
<표 2-24> 이사시 고려사항 ··· 33
<표 2-25> 지역별 희망주택 유형 및 규모 ··· 34
<표 2-26> 지역별 희망주택 점유형태 ··· 34
<표 2-27> 지역별 희망주택의 가격 및 임대료 ··· 35
<표 2-28> 지역별 희망융자 금액 및 조건 (자가이주 희망가구) ··· 36
<표 2-29> 지역별 희망융자 금액 및 조건 (차가이주 희망가구) ··· 37
<표 2-30> 지역별 공공임대주택에 입주하려는 이유 ··· 38
<표 2-31> 지역별 공공임대주택에 입주하지 않으려는 이유 ··· 39
<표 2-32> 지역별 희망 공공임대주택 규모 ··· 39
<표 2-33> 지역별 공공임대주택 희망 입주거리 ··· 41
<표 3-1> 일반가구 인구수 추정결과 ··· 45
<표 3-2> 일반가구 평균 가구원수 추정결과 ··· 46
<표 3-3> 수도권 권역별 일반가구수 추정결과 ··· 46
<표 3-4> 시도별 일반가구수 추정결과 ··· 47
<표 3-5> 지역별 무주택가구 (2005년 기준) ··· 49
<표 3-6> 자료별 분위에 따른 소득비교 ··· 51
<표 3-7> 연구에서 사용한 소득기준 ··· 52
<표 3-8> 기준별 입주의사 분석자료 ··· 54
<표 3-9> 지역별 국민임대주택 평균 보증금 및 임대료 ··· 56
<표 3-10> 대상가구 규모와 입주의사 비율 ··· 58
<표 3-11> 국민임대주택 유효수요 ··· 60
<표 3-12> 국민임대주택 유효수요: 공급가격 10% 하락시 ··· 62
<표 3-13> 국민임대주택 유효수요: 공급가격 20% 하락시 ··· 64
<표 3-14> 선행연구결과와 유효수요량 비교 ··· 66
<표 3-15> 국민임대주택 대상가구 확대시 대상가구 규모와 입주의사 비율 68 <표 3-16> 국민임대주택 대상가구 확대시 유효수요 ··· 69
<표 3-17> 국민임대주택 대상가구 확대시 유효수요: 공급가격 10% 하락시 70 <표 3-18> 국민임대주택 대상가구 확대시 유효수요: 공급가격 20% 하락시 71 <표 3-19> 국민임대주택 대상가구 확대시 공급가격 변화에 따른 가구수 순증가 (입주의사 I 기준) ··· 72
<표 4-1> 공공임대주택의 유형 ··· 74
<표 4-2> 국민임대주택 선택모형 (종속변수: 국민임대주택 선택=1) ··· 78
<표 4-3> 30년이상 장기 공공임대주택 선택모형 ··· 80
<표 4-4> 5년임대후 분양 공공임대주택 선택모형 ··· 82
<표 4-5> 10년임대후 분양 공공임대주택 선택모형 ··· 84
<표 4-6> 임대료 변화시 국민임대주택 선택확률 변화 ··· 85
<표 4-7> 임대료 변화시 30년이상 공공임대주택 선택확률 변화 ··· 86
<표 4-8> 임대료 변화시 5년임대후 분양 공공임대주택 선택확률 변화 ··· 87
<표 4-9> 임대료 변화시 10년임대후 분양 공공임대주택 선택확률 변화 ··· 87
<표 5-1> 가구원수별 용도별 방의 개수 및 최저주거면적 ··· 93
<표 5-2> 소득기준별 대상가구 중 최저주거기준 미달가구 ··· 93
<표 5-3> 소득 및 임대료 수준별 유효수요 중 최저주거기준 미달가구 ··· 94
<부록표 1> 16개 수도권 생활권 구분 ··· 102
<부록표 2> 수도권 생활권별 무주택가구 비율 (2005년 기준) ··· 104
<부록표 3> 수도권 생활권별 국민임대주택 유효수요추정 ··· 105
<부록표 4> 수도권 생활권별 국민임대주택 유효수요추정: 공급가격 10% 하락시 ··· 106
F ․ I ․ G ․ U ․ R ․ E ․ C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S
그 림 차 례
<그림 1-1> 수도권의 생활권 구분 ··· 5
<그림 1-2> 연구의 흐름도 ··· 8
<그림 2-1> 국민임대주택 사업추진 현황 ··· 12
<그림 2-2> 지역별 가구원수 ··· 21
<그림 2-3> 지역별 주택 사용면적 ··· 24
<그림 2-4> 지역별 주거환경 불만족 비율 ··· 27
<그림 2-5> 지역별 소득대비 임대료 비율 ··· 31
<그림 2-6> 지역별 희망주택 점유형태 ··· 35
<그림 2-7> 지역별 융자희망비율 (자가이주 희망가구) ··· 36
<그림 2-8> 지역별 융자희망비율 (차가이주 희망가구) ··· 37
<그림 2-9> 지역별 희망 공공임대주택 규모 (분양면적) ··· 40
<그림 2-10> 지역별 공공임대주택 희망 입주거리 ··· 41
<그림 3-1> 자료별 분위에 따른 소득비교 결과 ··· 51
<그림 3-2> 국민임대주택 유효수요 추정방법 ··· 53
<부록그림 1> 16개 수도권 생활권 구분 ··· 103
1
C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 1
서 론
이 장은 연구를 수행하게 된 배경과 연구목적, 연구의 범위 및 방법에 대해 서술하 고 전체적인 연구의 흐름을 개괄한다. 이 연구의 목적은 지역별 국민임대주택 수 요를 파악하고 대상가구의 주거실태를 면밀히 분석하여 정책의 효율성과 효과성 을 높일 수 있도록 기초자료를 제시하는데 있다.
1. 연구의 배경 및 목적
저소득층의 주거안정을 위해 국민임대주택 100만호가 2003~2012년까지 건 설될 계획에 있다. 사업승인기준으로 2003년 7만 1791호, 2004년 9만 1423호, 2005년 9만 6183호, 2006년 9만 6812호가 건설되었고, 다가구매입 5만호를 포 함하여 총 100만호건설을 위해 매년 10만호가 건설될 계획이다. 국민임대주 택 100만호가 완공된 이후인 2013~2017년에도 국민임대주택을 연간 10만호 씩 지속적으로 공급할 계획이다 (2007. 1.31대책). 그러나 국민임대주택 공급 을 위하여 사전적으로 이루어진 소요분석2)은 최저주거기준에 입각하여 미달 가구의 지역별 규모만을 파악하고 있을 뿐이었다. 이는 기본적으로 국민임대 주택의 수요를 파악할 수 있는 기본데이터의 부족에 기인하고 있다. 국민임 대주택의 수요추정을 위해서는 국민임대주택 입주대상자의 소득․주거․가 구특성 등의 실태파악, 입지와 규모에 대한 수요, 부담능력에 대한 조사가 이 루어져야 한다. 전국단위로 이루어지고 있는 조사인 「인구주택총조사」는
2) 건교부.「주택종합계획(2003-2012) 수립연구」. 2002
소득과 공공임대주택에 대한 자료를 생산하고 있지 못하므로 별도의 자료가 필요한 실정이다.
국민임대주택 100만호 건설계획의 중반에 이른 현 시점에 국민임대주택의 공급추진을 점검해 보고 계획실천에 앞서 국민임대주택의 수요를 재 점검해 볼 필요가 절실하다. 국민임대주택에 대한 수요는 지역별, 소득계층별, 가구 구성별로 입주수요와 입지․규모에 대한 수요가 다를 것으로 예상된다.
그 이외에도 미래 환경변화에 대응하여 국민임대주택 입주대상의 점검이 필요한 시점이다. 1인가구의 비율이 증가하고 노인 가구, 노인 단독가구의 비 율이 증가하는 등 가구구성의 변화가 예상되고, 국민소득수준의 향상으로 소 득계층 구성에 있어서 변화가 예상된다.
저소득계층은 생계근거지 인근에 거주하고자 하지만 실제공급은 택지의 가용성과 사업성측면에서 외곽에서 이루어질 가능성이 있다. 이로 인해 입지 면에서 국민임대주택의 수요와 공급에 괴리가 발생할 우려가 있다. 이는 지 방 도지역을 중심으로 미임대가 발생할 우려로 나타날 뿐 아니라 정책대상과 실제 거주자사이의 불일치를 초래하여 정책의 비효율성을 야기시킬 가능성 이 있다.
이처럼 저소득층의 주거안정을 위하여 큰 역할을 담당하고 있는 국민임대 주택의 공급계획은 대상가구에 대한 정확한 주거실태 파악과 함께 수요파악 을 기초로 수립될 필요가 절실하다. 때마침 2006년에 국토연구원에서 수행한
「2006년 주거실태조사」를 이용하면 국민임대주택 거주가구의 특성과 수요, 부담능력에 대한 분석이 가능하다.
따라서 본 연구에서는 국민임대주택 입주대상가구에 대한 분석을 기반으 로 지역별 국민임대주택 수요를 추정하고 효율적이고 체계적인 국민임대주 택 사업추진을 위한 기초자료를 제공하려는데 실질적인 목적이 있다. 즉 대 상가구의 가구특성과 거주특성을 분석하여 실제 국민임대주택 선호를 파악 하고 정책적 시사점을 도출한다. 그리고 국민임대주택 입주의사, 임대료수준, 선호규모에 대해 분석하고, 저소득계층의 주거안정을 위하여 소득과 가구구
성의 변화를 감안하여 지역별 국민임대주택 공급정책에 대한 시사점을 제공 한다.
2. 연구의 범위 및 방법 1) 연구의 범위
연구의 공간적 범위는 전국을 대상으로 하되 지역적으로는 16개 광역자치 단체로 설정한다. 즉 7개 특별시 및 광역시 (서울, 부산, 인천, 대구, 광주, 대 전, 울산), 9개 도 지역을 기본 단위로 하고, 수도권은 생활권을 반영하여 5개 의 생활권으로 구분하여 분석한다.
국민임대주택 대상가구의 계층구분은 소득수준, 주거점유형태 등으로 분 류한다.
연구의 내용적 범위는 지역별․계층별 국민임대주택 대상가구의 주거실태 및 공공임대주택에 대한 입주이유와 비입주이유 등 공공임대주택에 대한 의 식 분석, 지역별 국민임대주택 수요추정, 그리고 공공임대주택 수요특성 분석 등이다.
2) 연구방법
이 연구의 주요 연구방법에 대해 정리하면 다음과 같다. 첫째, 문헌 및 국 내 자료를 이용하여 국민임대주택의 개념과 건설실적, 특징 및 정책적 지원 에 대해 분석한다. 둘째로 국민임대주택 대상가구의 주거실태에 대해 분석한 다. 세번째로 국민임대주택의 수요를 추정한다. 이를 위하여 통계기법을 이용 해서 일반가구수와 국민임대 대상가구를 추정하고 유효수요를 추정하였다.
그리고 네번째로 국민임대주택 수요특성을 통계기법을 이용하여 분석한다.
다섯번째로 자문회의와 연구협의회를 통하여 연구방법과 시나리오 구성에 대한 검증과 자문을 받도록 한다.
본 연구를 위해서 사용한 자료는 전국의 주택과 가구를 5년마다 전수조사 하는 「2005년 인구주택총조사」 자료를 기본적으로 활용한다. 인구주택총 조사에서 조사항목에 포함되지 않는 소득, 자산, 공공임대주택에 대한 의식 등에 대해서는 2006년에 국토연구원․건설교통부가 설문조사한 「2006년 주거실태조사」 자료를 이용하여 분석한다. 이 조사는 주택법에 근거하여 대 규모로 전국을 대상으로 조사되었다. 표본조사구를 이용하고 층화추출의 방 법을 사용하여 지역별, 주택유형별, 점유형태별, 건축년도별로 구분하여 전체 표본규모를 배분하여 한쪽으로 치우친 설문결과가 되는 것을 방지한 유용한 조사자료라고 할 수 있다. 한편 국민임대주택 입주의사에 대해서는 「2006년 주거실태조사」자료와 병행해서 「2004년 국민임대주택 국민의식조사」를 이용한다.
구분 제목 활용 조사기관
1 2004년 국민임대주택 국민의식조사 국민임대주택 입주의사 기준 설정 국토연구원 2 2005년 인구주택총조사 2005년 가구 및 주거실태 분석 통계청 3 2006년 주거실태조사 2006년 가구 및 주거실태 분석 국토연구원
건설교통부
<표 1-1> 이용 자료 현황
3) 지역 및 계층 구분
본 연구에서는 일차적으로 행정구역단위인 16개 시도로 분석한다. 수도권 의 경우 서울․인천․경기도가 하나의 광역적인 주택시장을 형성하고 있다 는 점을 감안해서 하나의 시장으로 보고 서울․인천․경기도를 수도권으로 따로 구분을 한다. 한편 국민임대주택의 경우 생활권을 중심으로 주택의 입 지가 중요한 의사결정변수라는 점에 착안하여 수도권을 2005년 인구주택총 조사의 통근통행량을 바탕으로 5개의 생활권역으로 구분한다
<표 1-2> 지역 구분
구분 지역구분
수도권 서울, 인천, 경기
중부권역 서울특별시, 고양시, 의정부시, 구리시, 하남시, 성남시,
광명시, 과천시, 남양주시
서부권역 인천광역시, 부천시, 김포시, 시흥시
남부권역 수원시, 안양시, 의왕시, 군포시, 안산시, 용인시, 오산시,
화성시, 평택시, 안성시
북부권역 파주시, 연천군, 동두천시, 양주시, 포천시
동부권역 가평군, 양평군, 광주시, 이천시, 여주군
5대 광역시 부산, 대구, 광주, 대전, 울산
도지역 강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남, 제주
<그림 1-1> 수도권의 생활권 구분
분석을 위해서 가구를 소득계층별로, 주택유형별로, 가구특성별로 분류하 였다. 소득계층은 국민임대주택의 대상가구의 기준이 지난해 도시근로자 월 평균소득이므로 이를 기준으로 70% 이하와 100% 이하로 구분하였다. 점유형 태는 자가와 차가로 구분하였다.
<표 1-3> 계층 구분
구분 계층구분
소득* 근로자가구 월평균소득의 70% 이하 (153.7만원 이하),
근로자가구 월평균소득의 100% 이하 (219만원 이하)
점유형태 자가, 차가
주: 소득계층은 「2006년 주거실태조사」를 이용하여 구분
3. 선행연구 검토와 차별성
◦ 손경환, 김혜승, 홍석민 (2003), 주택종합계획(2003-2012) 수립연구
◦ 진정수, 정희남, 최수 (2005), 국민임대주택 100만호 건설 실현방안 연구
◦ 강미나, 배순석, 신성해, 허영기, 조훈희 (2006), 국민임대주택 건설사업 비 산출체계 구축방안 연구
◦ 김진유, 이창무, 박신영, 지규현 (2006), 국민임대주택 지역별 수요추정 방법에 관한 연구
손경환 외 (2003)은 최저주거기준미달가구를 기준으로 국민임대주택의 지 역별 소요를 분석․제시하였다. 국민임대주택은 저소득계층에게 주거안정을 위해서 시세보다 낮은 임대료로 지원이 이루어 지는 정책으로서 소요의 개념 이 일차적으로 사용될 수 있지만, 국민임대주택의 현 주거비 부담을 기준으 로 소요가 아닌 수요를 파악할 필요가 있다.
진정수 외 (2005)은 국민임대주택에 대한 의식조사를 기초로 지역별 국민 임대주택의 수요를 분석하였다. 그러나 개별가구의 자산과 지역별 임대료를 고려하여 부담능력을 파악하지 않고 1분위에 해당하는 100만원을 소득기준 으로 부담능력을 파악하였다.
김진유 외 (2006)은 국민임대주택에 대한 지역별 수요추정방법에 대한 연 구로 구체적인 입지별 수요를 추정하는 방법을 제안하고 있다.
본 연구는 정책대상에 대한 시사점을 얻기 위해서 부담능력을 고려한 지역 별 국민임대주택의 수요를 추정한다. 그리고 정책의 대상을 확대할 경우와
임대료수준을 변화시켰을 경우 이에 따른 수요변화를 분석한다.
<표 1-4> 선행연구와의 차별성 요약
구 분 선행연구와의 차별성
연구목적 연구방법 주요 연구내용
주 요 선 행 연 구
1
-과제명: 주택종합계획 (2003~2012) 수립연구 -연구자: 손경환 외(2003) -연구목적: 주택종합계획
수립을 지원
-관련제도 검토 -국내외 문헌 및 사례
분석 -통계기법 -관련 전문가 협의
-주택종합계획 목표 및 정책방향 -주택시장의 현황 및 여건 변화 -주거실태 및 주택수급의 전망 -중장기 주택수급계획 수립 -주택 및 주거환경 정비
-지역별 주택시장 분석 및 정책방향
2
-과제명: 국민임대주택 100만호 건설실현방안 연 구
-연구자: 진정수 외(2005) -연구목적: 국민임대주택
100만호 건설을 위한 구 체적 실천방안 모색
-관련제도 검토 -국내외 문헌 및 사례
분석 -GIS분석기법 -관련 전문가 협의
-저소득층 주거안정과 국민임대주택 건설계획
-국민임대주택의 국민의식 조사 -택지소요량 추정
-택지개발가능지 분석
-건설소요재원 추정 및 확보방안 -국민임대주택의 지역별 배분 및 택지
확보 방안
-관련법 및 제도 개선방안
3
-과제명: 국민임대주택 지 역별 수요추정방법에 관 한 연구
-연구자: 김진유 외(2006) -연구목적: 국민임대주택
의 입지 및 임대료의 변 화를 고려한 지역별 수요 추정방법 개발
-문헌조사 -설문조사 -사례분석 -계량 및 통계분석
-국민임대주택 입주자와 이주신청자 자료 분석
-입지를 고려한 수요추정방법론 제시 -임대료 변화에 따른 수요변화추정
본 연구
-국민임대주택 수요추정 연구
-국민임대주택 공급계획을 점검 및 평가할 수 있는 지역별 수요추정자료를 제시
-정책의 효율성과 효과성 을 높일 수 있도록 대상 확대시와 공급가격 변화 시 수요변화를 분석
-국내외 문헌 및 자료 검토
-설문조사자료 분석 -통계기법 -관련 전문가 협의
-국민임대주택 특성
-정책대상가구의 주거실태 분석 -지역별 국민임대주택의 수요추정 -국민임대주택 수요특성 분석 -정책제안
<그림 1-2> 연구의 흐름도
2
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국민임대주택 공급 및 대상가구의 주거실태
이 장에서는 국민임대주택의 개념과 입주대상, 공급실적에 대하여 살펴보고 국민 임대주택 대상가구의 주거실태를 「2006년 주거실태조사」자료를 이용하여 분석 한다. 이를 통하여 국민임대주택 공급의 규모와 입지, 융자지원 등에 대한 시사점 을 얻는다.
1. 국민임대주택 공급과 정책
국민임대주택이란3) “저소득층의 주거안정을 위해 재정 및 주택기금 지원 으로 주택공사 등이 건설하여 30년 이상 임대하는 주택”을 의미한다.
국민임대주택은 1998년 도입되었으며, 2002년까지 5만호가 공급되었다. 참 여정부 출범이후 저소득층 주거안정을 위하여 2004년 1월 주택종합계획을 수 립하고, 10년간 국민임대주택 100만호 건설계획을 수립했다. 입주자모집기준 으로 2003년부터 2007년까지 약 17만호가 건설되었다. 수도권에 약 8만 1천 호, 5대 광역시에 약 3만호, 그리고 지방 도지역에 약 5만 9천호가 공급되었다 (<표 2-1> 참조). 국민임대주택 100만호가 완공된 이후인 2013~2017년에도 국 민임대주택을 연간 10만호씩 지속적으로 공급할 계획이다(2007. 1.31대책).
3) 건설교통부, 2007 국민임대주택 업무편람, P.7
구분 2003 2004 2005 2006 2007 합계 전국 24,142 29,417 25,954 37,041 53,190 169,744 수도권 7,698 15,394 11,218 18,664 27,896 80,870
서울 350 503 1,420 2,212 4,666 9,151
인천 1,257 2,341 4,309 657 3,676 12,240 경기 6,091 12,550 5,489 15,795 19,554 59,479 5대 광역시 6,387 4,523 4,170 6,006 8,910 30,001
부산 1,350 - 1,074 506 2,535 5,465
대구 1,007 801 248 740 3,030 5,826
광주 901 3,080 2,422 2,378 2,399 11,180
대전 1,933 642 301 1,134 946 4,956
울산 1,196 - 125 1,248 - 2,569
지방 도지역 10,057 9,500 10,566 12,371 16,384 58,878 강원 1,884 1,045 2,226 1,071 1,455 7,681 충북 2,177 870 2,085 1,931 2,186 9,249
충남 - 656 2,064 1,134 3,853 7,707
전북 1,162 1,298 1,162 2,532 2,332 8,486
전남 1,530 1,972 713 2,357 - 6,572
경북 - 290 1,122 2,514 2,726 6,652
경남 2,684 2,537 812 521 3,230 9,784
제주 620 832 382 311 602 2,747
<표 2-1> 국민임대주택 입주자모집 실적 (2007년 11월 현재) (단위 : 호)
자료 : 건설교통부. 내부자료.
국민임대주택은 재정과 기금이 지원되는 공공임대주택이다. 주택규모에 따라 지원규모가 차등되어 가장 소형인 I 형(36.3~49.5m2)에 40%의 재정이 투 입되고 40%의 기금이 지원된다(2005～2007 기준). 주택규모가 커질수록 재정 지원규모가 줄어들고 입주자의 부담이 늘어나는 구조이다.
<표 2-2> 국민임대주택 규모별 재정 및 기금지원 기준
(단위 : %)
구분 계 재정 국민주택기금 입주자 사업자
m2 100 30 40 20 10
2003
Ⅰ형(46.2～49.5)
Ⅱ형(52.8～59.4)
Ⅲ형(59.4～66.0) 100 100 100
30 20 10
40
20 30 40
10 10 10 2004
Ⅰ형(46.2～49.5)
Ⅱ형(52.8～59.4)
Ⅲ형(59.4～66.0) 100 100 100
40 20 10
40
10 30 40
10 10 10 2005～2007
Ⅰ형(36.3～49.5)
Ⅱ형(52.8～59.4)
Ⅲ형(62.7～79.2) 100 100 100
40 20 10
40 45 50
10 25 30
10 10 10 자료 : 건설교통부. 내부자료.
국민임대주택의 규모별 사업승인 실적을 살펴보면 가장 소형규모인 I형이 1998년부터 건설된 물량의 약 21.9%, II형은 15.5%, 그리고 III형은 62.6%가 공 급되었다. 2006년에는 특히 I형의 공급이 많아서 2006년 사업승인 물량의 약 41.9%가 이에 해당된다.
<표 2-3> 국민임대주택 규모별 사업승인 실적
(단위 : 호, %)
구분 규 모 별
전용면적 Ⅰ형 Ⅱ형 Ⅲ형
36㎡ 이하 39㎡ 41㎡ 45㎡ 46㎡ 49㎡ 50㎡ 51㎡ 55㎡ 59㎡
계 468,652 102,665 (21.90)
66,664 (14.22)
5,763 (1.23)
12,400 (2.64)
121,902 (26.01)
12,424 (2.65)
456 (0.09)
88,521 (18.89)
2,429 (0.51)
47,738 (10.18)
‘98-’02 118,782 23,013 (19.37)
11,672 (9.83)
352 (0.30)
8,706 (7.33)
27,810 (23.41)
- - 31,014 (26.49)
- 16,215 (13.65)
‘03 71,791 6,066 (8.45)
11,084
(15.44) - - 20,152 (28.07)
4,300
(5.99) - 16,045
(22.35) - 13,593 (18.93)
‘04 91,423 9,245 (10.10)
19,086 (20.88)
1,588 (1.74)
336 (0.37)
33,169 (36.28)
2,356 (2.58)
456 (0.50)
18,016 (19.71)
810 (0.88)
5,776 (6.32)
‘05 96,183 26,460 (27.51)
14,746 (15.33)
1,294 (1.35)
2,865 (2.98)
18,369 (19.10)
4,839
(5.03) - 13,339 (13.87)
1,238 (1.29)
8,028 (8.35)
‘06 90,473 37,881 (41.87)
10,076 (11.11)
2,529 (2.79)
493 (0.54)
22,402 (24.76)
929
(1.02) - 10,107 (11.17)
381 (0.42)
4,126 (4.56) 자료 : 건설교통부. 국민임대주택업무편람. 2007.4
주 : 2006년 다가구 매입임대물량 6,339호가 제외된 수치임
건설주체별로 볼 때 국민임대주택의 약 91.1%를 주공이 공급하고 나머지 약 8.9%를 지자체가 공급하고 있다.
<표 2-4> 국민임대주택 사업추진 현황
(단위 : 호)
구 분 계 2003 2004 2005 2006 2007.11 현재
사업 승인 (호)
계 획 500,000 80,000 100,000 100,000 110,000 110,000
실 적 426,882 71,791 91,423 96,183 96,812 70,673
주 공 지자체
388,885 37,997
63,501 8,290
85,315 6,108
79,866 16,317
89,749 7,063
70,454 219 자료 : 건설교통부. 국민임대주택업무편람. 2007.4, 건교부 내부자료.
주 : 신규건설과 다가구 매입임대 포함
100,000
110,000 110,000
100,000
80,000
70,673 96,812
96,183
91,423
71,791
0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000
'03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07
(호)
계획 실적
<그림 2-1> 국민임대주택 사업추진 현황
국민임대주택의 연도별․지역별 사업승인 실적을 살펴보면 2003년부터 2006년까지 총 36만호의 사업승인이 있었다. 지역별로는 공급물량 중 51.3%
가 수도권에 공급되었다. 5대 광역시에는 약 17.2%가 공급되었고 도지역에는
31.5%가 공급되었는데, 특히 도지역중에서 경상남도에 2만 7천호(약 7.5%)가 공급되었다.
<표 2-5> 연도별․지역별 사업승인 실적
(단위 : 호, %)
구분 2003 2004 2005 2006 계 구성비(%)
전국 71,791 91,423 96,183 96,812 356,209 100.0
수도권 40,077 53,504 42,956 46,157 182,694 51.3
서울 5,926 5,861 15,809 7,591 35,187 9.9
인천 1,251 3,676 2,163 5,568 12,658 3.6
경기 32,900 43,967 24,984 32,998 134,849 37.9
5대 광역시 16,402 5,621 23,160 16,029 61,212 17.2
부산 4,592 1,002 3,581 1,950 11,125 3.1
대구 5,843 889 4,337 4,784 15,853 4.5
대전 853 709 7,311 4,572 13,445 3.8
광주 2,752 3,021 7,086 3,656 16,515 4.6
울산 2,362 - 845 1,067 4,274 1.2
지방 도지역 15,312 32,298 30,067 34,626 112,303 31.5
강원 1,282 4,090 2,724 4,973 13,069 3.7
충북 2,774 4,411 4,602 3,952 15,739 4.4
충남 1,230 3,270 4,468 4,178 13,146 3.7
전북 2,011 5,874 6,252 4,177 18,314 5.1
전남 592 2,478 1,983 3,261 8,314 2.3
경북 2,506 5,451 2,351 3,036 13,344 3.7
경남 4,596 6,081 6,873 9,259 26,809 7.5
제주 321 643 814 1,790 3,568 1.0
자료 : 건설교통부. 국민임대주택업무편람. 2007. 4
국민임대주택의 경우 미임대의 문제가 대두되고 있는데 분양시에는 미임 대인 물량이 입주시점에는 거의 해소되고 있는 것으로 나타난다. 2005년 분 양시점에 전국규모로 약 6천호의 미임대물량이 입주시점에는 모두 임대되었 고, 2006년 약 5300호의 분양시점 미임대가 입주시점에는 175호로 줄었다. 그 러나 지역에 따라서 미임대의 문제가 불궈질 수 있으므로 실제 수요에 맞는
규모와 물량을 공급하고, 원하는 입지를 분석하여 수요과 공급의 일치를 도 모해야 할 것이다.
<표 2-6> 연도별․지역별 미임대 추이
(단위 : 호, %)
구 분 연 도 별 누 계
2002 2003 2004 2005 2006
전국 분양시
입주시
1,851 -
2,355 -
4,315 -
6,027 -
5,291 175
서울 분양시
입주시
- -
- -
- -
- -
- -
경기 분양시
입주시
1,458 -
982 -
2,092 -
2,519 -
869 -
인천 분양시
입주시
1 -
- -
971 -
1,506 -
744 -
부산 분양시
입주시
104 -
76 -
- -
176 -
- -
대구 분양시
입주시
- -
- -
44 -
- -
- -
대전 분양시
입주시
- -
46 -
- -
- -
200 -
광주 분양시
입주시
- -
70 -
20 -
72 -
639 -
울산 분양시
입주시
235 -
194 -
- -
- -
- -
강원 분양시
입주시
- -
77 -
39 -
569 -
762 175
충북 분양시
입주시
8 -
341 -
151 -
289 -
408 -
충남 분양시
입주시
- -
- -
117 -
425 -
170 -
전북 분양시
입주시
- -
79 -
163 -
140 -
898 -
전남 분양시
입주시
5 -
424 -
462 -
11 -
181 -
경북 분양시
입주시
40 -
- -
22 -
320 -
420 -
경남 분양시
입주시
- -
61 -
218 -
- -
- -
제주 분양시
입주시
- -
5 -
16 -
- -
- - 자료 : 건설교통부. 국민임대주택업무편람. 2007.4
과거 국민임대주택의 공급계획은 최저주거기준 미달가구를 기준으로 국민 임대주택의 소요에 근거하여 수립되었다. 최저주거기준 미달가구중에서 1인 가구와 농촌가구(면지역거주)를 제외한 가구4)를 국민임대주택 소요로 파악 하고 이를 근거로 공급계획을 수립하였다. 또한 지역간 배분도 이를 근거로 수립되었다(표 2-7 참조).
2000년 자료로 분석된 전국 최저주거기준 미달가구 334만가구중에서 약 15 만 가구가 국민임대주택을 소요하고 있고, 수도권에 약 48.8%인 73만 가구, 지방 도지역에 20.3%인 약 30만 가구가 국민임대를 소요하고 있는 것으로 파 악되었다.
최저주거기준에 근거한 기존의 공급계획은 소요의 개념으로서 입주능력을 반영한 수요의 개념과는 차이가 있다. 따라서 본 연구는 가구의 입주의사와 입주능력을 모두 반영하여 국민임대주택의 수요를 추정하고 이를 통하여 국 민임대주택의 공급계획을 수립하는데 기초자료를 제공하려고 한다.
4) 주택종합계획(2003~2012)수립연구에 의하면 최저주거기준에 미치지 못하는 주택에 거주하는 1인 가구와 농촌가구의 경우 공공주택보다 주거비보조 및 주택개량지원의 수단이 효과적이라고 보았 음. 또한 농촌에 고층아파트형태의 공공주택 건설대책이 주거환경측면에서 바람직하지 못하다고 판단하여 최저주거기준 미달가구중에서 1인가구와 농촌가구를 제외하고 국민임대주택 소요를 추 정함
<표 2-7> 국민임대주택 소요현황 (2002년 기준)
구 분 최저주거기준 미달가구 국민임대주택 소요가구
천호 % 천호 %
전 국 3,344.0 100.0 1,490.3 100.0
수도권 1,126.9 33.7 726.7 48.8
서울 571.9 17.1 436.2 29.3
인천 114.6 3.4 78.7 5.3
경기 440.4 13.2 211.8 14.2
지 방 2,217.1 66.3 763.5 51.2
부산 277.2 8.3 202.2 13.6
대구 186.2 5.6 126.2 8.5
광주 77.5 2.3 53.1 3.6
대전 70.3 2.1 52.2 3.5
울산 61.1 1.8 32.4 2.2
강원 150.6 4.5 44.3 3.0
충북 117.1 3.5 28.2 1.9
충남 152.3 4.6 15.3 1.0
전북 171.5 5.1 34.0 2.3
전남 243.1 7.3 27.0 1.8
경북 365.2 10.9 63.4 4.3
경남 291.6 8.7 65.5 4.4
제주 53.3 1.6 19.7 1.3
자료 : 건설교통부. 주택종합계획(2003~2012) 수립연구. 2003.
국민임대주택의 입주자격은 「주택공급에관한규칙 제32조」에 명시되어 있다. 대상은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 이하인 무주택 세대주로 국민임대주택 규모별로 소득조건이 상이하다. 전용 60m2미만의 경우에는 청 약저축 가입 무주택세대주로 도시근로자 가구당 월평균소득의 70% (3～4분 위, ‘06년 2,410천원) 이하에게 공급된다. 그리고 전용 50m2미만의 경우 무주 택세대주로 도시근로자 가구당 월 평균소득의 50% (1～2분위, ‘06년 1,722천 원) 이하인 자에게 우선 공급된다. 그리고 토지 5천만원 이상, 자동차 2천 2백 만원의 자산 소유 기준을 초과하는 세대는 신청이 제한된다.
