국민임대주택은 도시근로자 평균소득 70% 이하 가구를 대상으로 주변시 세의 70% 수준의 보증금과 임대료 수준에서 공급되고 있다. 본 연구에서는 현행 기준에서의 수요뿐 아니라 공급가격 책정시 기초자료로 사용할 수 있도 록 다양한 주거비 수준에서 국민임대주택수요를 파악한다. 이를 위해 임대료 및 보증금을 주변시세의 70%(현재수준), 60%, 50% 수준으로 나누어 수요를 분석한다.
지역별 국민임대주택의 평균 보증금과 임대료는 아래(표 3-9)와 같다. 서울 은 현재 평균적으로 약 2500만원의 보증금에 평균 20.3만원의 임대료 를 내고 있다. 국민임대주택의 단지에 따라서 보증금을 높이고 평균 임대료를 낮추어 받거나 보증금을 낮추고 임대료를 조금 더 받는 등 단지에 따라 그리고 지역 에 따라 임대료는 차이가 있다. 그러나 대체로 시세의 55~83% 수준으로 공급 되고 있다. 지역별․단지별 공급가격 차이를 반영하기 어려우므로 2006년 현 재 공급가격을 공급기준인 70%라고 간주하고, 10% 하향공급을 시세의 60%
수준이라고 가정하고, 20% 하향공급은 시세의 50% 수준이라고 가정하기로 한다.
10) 대한주택공사 국민임대주택 홈페이지, http://kookmin.jugong.co.kr/.
<표 3-9> 지역별 국민임대주택 평균 보증금 및 임대료
(단위 : 만원)
구분 시세 70%(현재) 시세 60% 시세 50%
평균 보증금 평균 임대료 평균 보증금 평균 임대료 평균 보증금 평균 임대료
서울 2,500.0 20.3 2,142.9 17.4 1,785.7 14.5
인천 1,596.7 18.1 1,368.6 15.5 1,140.5 12.9
경기 1,756.2 18.2 1,505.3 15.6 1,254.4 13.0
부산 1,468.7 18.3 1,258.9 15.7 1,049.1 13.1
대구 1,720.0 16.0 1,474.3 13.8 1,228.6 11.4
광주 1,659.2 10.0 1,422.1 8.5 1,185.1 7.1
대전 1,507.3 13.1 1,292.0 11.2 1,076.6 9.4
울산 1,445.1 13.3 1,238.6 11.4 1,032.2 9.5
강원 1,359.0 13.5 1,164.9 11.6 970.7 9.6
충북 1,235.1 11.0 1,058.6 9.4 882.2 7.9
충남 1,770.7 11.6 1,517.8 10.0 1,264.8 8.3
전북 1,437.7 7.8 1,232.3 6.7 1,026.9 5.6
전남 1,552.7 8.9 1,330.9 7.6 1,109.1 6.4
경북 1,431.2 11.6 1,226.7 9.9 1,022.3 8.3
경남 1,710.6 11.7 1,466.2 10.1 1,221.9 8.4
제주 1,432.7 14.9 1,228.0 12.7 1,023.4 10.6
자료 : 2006년 기준. 대한주택공사 내부자료.
주 : 전용면적이 49.5m2형인 국민임대주택의 보증금 및 임대료를 호수 기준으로 가중평균함
2. 국민임대주택 유효수요량 추정
1) 국민임대주택 대상가구 규모와 입주의사
2005년 인구주택총조사자료를 이용하여 일반가구중에서 자가가구와 차가 가구중에서 주택을 보유한 가구를 제외한 무주택가구비율을 구했다. 그리고 이 비율을 2006년 일반가구수에 적용하여 무주택가구 수를 구했다. 전국적으 로 무주택가구의 비율은 일반가구중의 39.7%이다.
대상가구수는 무주택가구중에서 소득수준이 전년도 도시근로자소득의 70%이하라는 기준에 맞추어 주거실태조사 자료상 평균소득의 70%수준인 153.9만원 이하인 가구의 수를 구하였다. 전국적으로 무주택가구이면서 소득 70% 이하인 가구가 321.5만 가구가 있다. 수도권에 45.8%가 밀집되어 있고 지방 도지역에도 29.7%가 있는 것으로 나타났다. 수도권중에서도 서울에는 23.2%에 해당되는 74.5만가구가 있고 경기에는 18.3%에 해당되는 58.7만 가 구가 있는 것으로 나타났다. 광역시중에서는 부산이 9.4%인 30.3만 가구로 가 장 높은 비율을 나타내고 있다.
입주의사비율은 앞에서 설명한 입주의사 Ⅰ～ Ⅲ을 이용해서 구해보면 아 래표(<표 3-10>)와 같다. 입주의사 Ⅰ의 경우 전국적으로 39.3%의 입주의사를 나타내고 있고 입주의사 Ⅲ의 경우 67.0%의 입주의사비율을 나타내고 있다.
입주의사 시나리오에 따라 지역간 입주의사 비율의 순위가 바뀌고 있음을 알 수있다. 입주의사 Ⅰ의 경우에는 수도권이 가장 높고 5대 광역시, 지방 도지 역의 순으로 입주의사 비율이 나타나고 있다. 그러나 입주의사 Ⅲ의 경우 지 방 도지역의 입주의사 비율이 가장 높고 그 다음이 5대 광역시, 그리고 수도 권순으로 순위가 뒤바뀌는 현상을 나타내고 있다. 그 이유는 국민임대주택의 2003년부터 지역별 사업승인 실적이 총 35만 6천호인데 이중에서 31.5%인 11 만 2천호가 도지역에 공급되었기 때문인 것으로 생각된다. 2004년에는 도지 역의 입주의사가 71.2%로 분석되었지만 2006년 조사시점에는 도지역에 국민
임대주택이 공급되기 시작함에 따라 입주의사비율이 많이 떨어진 것으로 생
만호로 나타났다. 이는 2006년 10월 조사시점의 유효수요를 의미하는 것으로 향후 이 수요량을 몇년간 배분하여 공급할 것인가 하는 것은 또 다른 문제라 고 할 수 있다.
입주의사 Ⅰ에 의하면 수도권에 51.0%, 그리고 5대 광역시에 23.7%, 지방 도지역에 25.2%의 수요가 있는 것으로 나타났다. 수도권중에서는 중부권역에 32.2%로 수요가 높게 나타났다. 중부권역은 서울특별시, 고양시, 의정부시, 구리시, 하남시, 성남시, 광명시, 과천시, 그리고 남양주시를 포함하는 권역으 로 권역이 넓다는 특징이 있지만 이 권역내에서 생활이 이루어지는 생활권의 개념이 강하게 나타나고 있다. 실제로 중부권역의 경우 무주택가구의 비율이 높고 대상가구 수도 많고 최종적으로 유효수요도 지방도지역의 총 합계나 5 대 광역시의 총 합계보다 많은 28.8만호의 수요를 나타내고 있다.
5대 광역시중에서는 부산이 가장 높은 7.4만가구, 대구가 4.8만 가구의 수 요를 나타내고 있다. 지방 도지역의 경우에는 다른 도지역보다 경남이 많은 5만 가구의 유효수요가 있고 그밖에 충북은 3.1만 가구를 나타내고 있다.
입주의사는 한 시점에서 경제상태나 인식, 시장상황에 따라 바뀌어질 가능 성이 있으므로 이를 감안하여 국민임대주택의 공급계획을 수립할 필요가 있 다는 것을 강조한 바 있다. 따라서 입주의사 III의 경우 전국 규모로 153.3만 가구의 유효수요량이 있는 것으로 분석이 되었고, 수도권에 65.9만 가구, 5대 광역시에 35.6만 가구, 그리고 지방 도지역에 51.9만 가구의 유효수요량이 있 는 것으로 분석이 되었다. 이처럼 입주의사에 따라서도 변화가 발생할 뿐 아 니라 행정구역내에서도 공급입지에 따라 수요가 달라질 수 있다. 따라서 공 급입지에 따른 정확한 수요분석을 기반으로 공급계획을 수립하고 또한 탄력 적으로 운용할 필요가 있다.
<표 3-11> 국민임대주택 유효수요
(단위 : 만 가구, %)
구분 입주의사Ⅰ 입주의사Ⅱ 입주의사Ⅲ
가구수 비율 가구수 비율 가구수 비율
전국 89.5 100.0 118.7 100.0 153.3 100.0
수도권 45.7 51.0 55.8 47.0 65.9 43.0
서울 22.7 25.4 27.5 23.2 32.9 21.4
인천 3.7 4.1 5.3 4.5 6.8 4.4
경기 19.3 21.6 22.9 19.3 26.2 17.1
중부권역 28.8 32.2 35.2 29.7 41.6 27.1
서부권역 6.4 7.2 7.9 6.6 9.3 6.1
남부권역 8.4 9.4 10.3 8.6 12.1 7.9
북부권역 1.0 1.1 1.2 1.0 1.4 0.9
동부권역 1.0 1.1 1.2 1.0 1.4 0.9
5대 광역시 21.2 23.7 28.1 23.7 35.6 23.2
부산 7.4 8.3 10.2 8.6 13.1 8.6
대구 4.8 5.4 5.9 5.0 7.2 4.7
광주 3.0 3.4 3.9 3.3 4.9 3.2
대전 3.4 3.8 4.9 4.1 6.6 4.3
울산 2.5 2.8 3.2 2.7 3.7 2.4
지방 도지역 22.6 25.2 34.9 29.4 51.9 33.8
강원 1.9 2.2 3.6 3.1 5.9 3.9
충북 3.1 3.5 4.7 4.0 6.7 4.4
충남 2.9 3.3 4.6 3.8 7.1 4.6
전북 2.3 2.5 4.1 3.4 7.1 4.6
전남 2.2 2.4 3.5 2.9 5.7 3.7
경북 3.8 4.3 5.1 4.3 6.8 4.4
경남 5.0 5.6 7.6 6.4 10.3 6.7
제주 1.4 1.6 1.7 1.5 2.2 1.4
3) 국민임대주택 공급가격 변화시 유효수요량
국민임대주택은 저소득계층의 주거안정이 목적인 정책 프로그램으로 현재 큰 성과를 이루고 있다고 평가받고 있다11). 현재 앞에서 분석한 국민임대주 택의 유효수요는 2006년 공급되고 있는 국민임대주택의 주거비12)(관리비 제 외)를 부담할 능력이 되는 가구에 대한 수요이다. 현재 주거비부담이 높아서 공공임대주택에 입주하지 않겠다는 비율이 높았다는 점을 감안하면 주거비 의 부담이 낮아질 경우 유효수요가 확대될 가능성이 충분히 있다고 판단된 다. 영구임대주택과 국민임대주택의 임대료 부담의 차이13)가 크기 때문에 국 민임대주택에 들어갈 능력이 되지 않는 계층에 대하여 정책을 확대할 필요가 있다고 보여 진다.
따라서 국민임대주택 공급정책수립에 기초자료를 제공하기 위하여 국민임 대주택의 보증금 및 임대료 수준이 더 저렴해졌을 때의 유효수요가 어떻게 나타나는 지를 분석해 보았다.
분석은 시세의 60%로 더 저렴한 가격으로 공급될 경우와 시세의 50%로 공급되는 경우에 대하여 분석하였다.
평균소득이 근로자가구소득의 70%인 대상가구에게 국민임대주택을 현재 보다 10% 더 저렴한 가격인 60% 수준에서 공급할 때 전국기준으로 약 7만 가구의 수요가 더 늘어나는 96.4만 가구로 나타났다(입주의사 Ⅰ기준). 입주 의사 Ⅱ를 기준으로는 주거비 10%하락으로 인해 약 9만 가구의 유효수요가 증가하였으며, 입주의사 Ⅲ의 경우에는 11.8만 가구의 유효수요 증가를 보였 다.
11) 국민임대주택은 주거서비스의 양적인 측면이나 질적인 측면, 그리고 주거비부담 측면에서 효과 가 높은 정책프로그램으로 평가됨. 지역간․계층간 주거서비스 격차 완화방안 연구(II), 2006. 국 토연구원
12) 엄밀한 의미에서 관리비까지 포함한 주거비를 부담할 능력이 되어야 하지만 관리비에 대한 기 준이 마련되어 있지 않으므로 월세와 보증금만을 기준으로 입주능력을 분석
13) 경기도 영구임대주택의 실제 지불임대료는 매월 10.1만원인데 비해 국민임대주택은 26.4만원.
자료: 국토연구원. 2004. 「2004 임대주택 주거실태조사」
<표 3-12> 국민임대주택 유효수요: 공급가격 10% 하락시
(단위 : 만 가구, %)
구분 입주의사Ⅰ 입주의사Ⅱ 입주의사Ⅲ
가구수 비율 가구수 비율 가구수 비율
전국 96.4 100.0 127.9 100.0 165.1 100.0
수도권 49.9 51.8 61.0 47.7 72.1 43.7
서울 25.3 26.2 30.7 24.0 36.7 22.2
인천 4.2 4.4 6.1 4.8 7.8 4.7
경기 20.4 21.1 24.2 18.9 27.7 16.8
중부권역 31.5 32.7 38.6 30.1 45.6 27.6
서부권역 7.0 7.3 8.6 6.7 10.2 6.2
남부권역 9.1 9.4 11.1 8.7 13.1 8.0
북부권역 1.2 1.2 1.4 1.1 1.7 1.0
동부권역 1.1 1.1 1.3 1.0 1.5 0.9
5대 광역시 22.4 23.2 29.7 23.2 37.5 22.7
부산 7.5 7.8 10.3 8.0 13.3 8.0
대구 5.4 5.6 6.7 5.2 8.1 4.9
광주 3.2 3.4 4.2 3.3 5.2 3.2
대전 3.6 3.8 5.2 4.1 7.0 4.3
울산 2.6 2.7 3.3 2.6 3.9 2.4
지방 도지역 24.1 25.0 37.2 29.1 55.4 33.6
강원 2.1 2.1 3.9 3.0 6.3 3.8
충북 3.3 3.4 5.0 3.9 7.1 4.3
충남 3.1 3.2 4.8 3.8 7.5 4.6
전북 2.4 2.5 4.4 3.4 7.7 4.6
전남 2.3 2.4 3.7 2.9 6.0 3.7
경북 4.1 4.2 5.4 4.2 7.2 4.4
경남 5.4 5.6 8.2 6.4 11.2 6.8
제주 1.5 1.5 1.8 1.4 2.3 1.4
근로자평균 가구소득의 70%인 대상가구에게 국민임대주택을 현재보다 20% 더 저렴한 가격인 50% 수준에서 공급할 때 전국기준으로 70%수준에서 공급할 때보다 약 13만 가구의 수요가 더 늘어나는 102.8만 가구로 나타났다 (입주의사 Ⅰ기준). 입주의사 Ⅱ를 기준으로는 주거비 20%하락으로 인해
70%수준으로 공급할 때 보다 약 17.6만 가구의 유효수요가 증가하였으며, 입 주의사 Ⅲ의 경우에는 22.4만 가구의 유효수요 증가를 나타냈다.
임대료가 더 저렴해 질수록 수도권에서의 입주수요비율이 더 증가하고 지 방 도지역의 경우 비중은 더 줄어드는 것을 알 수 있다. 수도권의 경우 시세 의 50%로 공급하게 되면 70%수준에서 보다 8.2만 가구의 유효수요가 더 증 가하는 것으로 나타났다(입주의사 Ⅰ기준). 이는 수도권에 무주택 저소득계 층가구가 많다는 것과 무관하지 않다고 보여진다.
임대료가 더 저렴해 질수록 수도권에서의 입주수요비율이 더 증가하고 지 방 도지역의 경우 비중은 더 줄어드는 것을 알 수 있다. 수도권의 경우 시세 의 50%로 공급하게 되면 70%수준에서 보다 8.2만 가구의 유효수요가 더 증 가하는 것으로 나타났다(입주의사 Ⅰ기준). 이는 수도권에 무주택 저소득계 층가구가 많다는 것과 무관하지 않다고 보여진다.