국민임대주택 수요 추정은 크게 국민임대주택 공급을 필요로 하는 대상가 구를 선정하는 과정과 실제 국민임대주택에 입주할 유효수요를 추정하는 과 정으로 나누어 볼 수 있다. 대상가구선정 과정이 국민임대주택 소요량을 구 하는 과정이라면 유효수요 추정과정은 국민임대주택 소요 중 실제 수요로 나 타나는 수요량을 구하는 과정이라고 할 수 있다.
국민임대주택 유효수요추정을 위해서 대상가구의 입주의사와 입주능력을 고려하였다. 대상가구 중 실제 수요로 나타나는 가구는 국민임대주택에 입주 할 의사가 있으면서 현재 공급되는 국민임대주택의 임대료를 지불할 능력이 있는 가구라고 할 수 있다. 국민임대주택 유효 수요량은 대상가구수에 입주 의사와 입주능력이 있는 가구의 비율을 곱하여 구한다.
국민임대주택 유효 수요량 = 대상가구수 × 입주의사 가구 비율 × 입주능력가구 비율
입주의사 가구 비율은 대상가구 중 공공임대주택 입주의사가 있는 가구 비 율을 구하여 적용하였으며 입주능력가구 비율은 가구의 월소득과 순자산을 국민임대주택의 보증금과 임대료 수준과 비교하여 구하였다.
<그림 3-2>는 유효수요추정방법을 나타내고 있다.
<그림 3-2> 국민임대주택 유효수요 추정방법
(1) 입주의사 가구 비율
국민임대주택에 대한 수요와 선호는 조사시점의 상황에 따라 다르게 나타 난다. 주택시장 상황과 지역적 특성, 국민임대주택에 대한 인식 변화 등은 입 주의사에 많은 영향을 미친다. 2006년 조사시점의 입주의사가 향후 지속되리 라는 가정이 현실적이지 않으므로 국민임대주택 공급계획 수립시에는 입주 의사가 변화할 경우 국민임대주택의 수요가 어떻게 변하는지를 감안할 필요 가 있다. 본 연구에서는 입주의사 변화에 대한 수요변화를 분석하여 원활한 공급계획을 수립하는데 참고가 되도록 한다. 입주의사에 대한 조사는 2004년 과 2006년 두차례의 조사가 전부인 실정이다. 따라서 「2006년 주거실태조
사」와「2004년 국민임대주택 국민의식조사」를 기준으로 입주의사에 대한 시나리오를 설정한다.
입주의사 Ⅰ은 「2006년 주거실태조사」에서 파악된 공공임대주택의 입주 의사 비율8)이다. 입주의사 Ⅲ은 「2004년 국민임대주택 국민의식조사」에서 분석된 입주의사 비율이다. 그리고 이 두 결과를 지역별 대상가구수를 기준 으로 가중평균하여 입주의사 Ⅱ를 산정하였다.
<표 3-8> 기준별 입주의사 분석자료
구분 분석자료
입주의사Ⅰ 2006년 주거실태조사
입주의사Ⅱ 입주의사 Ⅰ과 입주의사 Ⅲ을 지역별 대상가구수를 기준으로 가중 평균
입주의사Ⅲ 2004 국민임대주택 국민의식조사9)
(2) 입주능력 가구
입주능력 판단 방법은 먼저 가구의 순자산에서 임대보증금을 빼고 이 값에 명목이자율을 곱하여 자산의 월가치를 구하였다. 이는 전환임대료의 개념으 로서 순자산이 있을 경우 주거비 부담이 경감된다는 사실을 반영한 부분이 다. 주거비가 월소득의 30% 미만일 경우 주거비 부담이 지불능력안에 있다고 보고, 국민임대주택의 월임대료에서 앞에서 구한 전환임대료를 뺀 금액이 월 소득의 30% 미만이면 입주능력이 있다고 판단하였다.
(순자산 - 임대보증금) × 명목이자율/12 ․․․․․․․① 월임대료 - ① ․․․․․․․․․․․․․․․․․․②
② < 월소득 30%
8) 입주의사와 관련해서 「2006년 주거실태조사」에서 공공임대주택 입주의사를 국민임대주택의 입주의사비율로 사용함. 조사의 목적과 문항의 목적이 공공임대주택의 입주에 대한 의향 파악이 므로 국민임대주택의 입주의향과는 차이가 있을 수 있음. 그러나 국민임대주택만을 대상으로 한 입주의사에 대한 조사가 이루어 지지 않았으므로 공공임대주택의 입주의사를 사용하도록 함 9) 대한주택공사, 국토연구원, 「국민임대주택 100만호 건설 실현 방안 연구」연구에서 사용된 자료
임대보증금과 월임대료는 시도별 전용면적 49.5m2규모 국민임대주택의 2006년 현재 보증금과 월임대료를 호수로 가중 평균한 값을 사용하였다(표 3-9 참조). 즉 사업장의 규모에 따라 국민임대주택의 건설비용에 차이가 발생 하고 비용에 따라 공급가격이 변화하므로 이를 반영하기 위해서 각 사업장에 전용면적 49.5m2규모에 해당하는 국민임대주택의 호수를 기준으로 보증금과 임대료를 가중평균 하였다. 국민임대주택 입주자격 중 소유면적에 대한 개별 공시지가 기준으로 토지의 가치가 5000만원이 넘거나 2200만원을 초과하는 자동차를 보유하고 있는 경우 입주자격을 제한하고 있어 이 경우는 분석대상 에서 제외하였다.10)
(3) 국민임대주택 공급가격
국민임대주택은 도시근로자 평균소득 70% 이하 가구를 대상으로 주변시 세의 70% 수준의 보증금과 임대료 수준에서 공급되고 있다. 본 연구에서는 현행 기준에서의 수요뿐 아니라 공급가격 책정시 기초자료로 사용할 수 있도 록 다양한 주거비 수준에서 국민임대주택수요를 파악한다. 이를 위해 임대료 및 보증금을 주변시세의 70%(현재수준), 60%, 50% 수준으로 나누어 수요를 분석한다.
지역별 국민임대주택의 평균 보증금과 임대료는 아래(표 3-9)와 같다. 서울 은 현재 평균적으로 약 2500만원의 보증금에 평균 20.3만원의 임대료 를 내고 있다. 국민임대주택의 단지에 따라서 보증금을 높이고 평균 임대료를 낮추어 받거나 보증금을 낮추고 임대료를 조금 더 받는 등 단지에 따라 그리고 지역 에 따라 임대료는 차이가 있다. 그러나 대체로 시세의 55~83% 수준으로 공급 되고 있다. 지역별․단지별 공급가격 차이를 반영하기 어려우므로 2006년 현 재 공급가격을 공급기준인 70%라고 간주하고, 10% 하향공급을 시세의 60%
수준이라고 가정하고, 20% 하향공급은 시세의 50% 수준이라고 가정하기로 한다.
10) 대한주택공사 국민임대주택 홈페이지, http://kookmin.jugong.co.kr/.
<표 3-9> 지역별 국민임대주택 평균 보증금 및 임대료
(단위 : 만원)
구분 시세 70%(현재) 시세 60% 시세 50%
평균 보증금 평균 임대료 평균 보증금 평균 임대료 평균 보증금 평균 임대료
서울 2,500.0 20.3 2,142.9 17.4 1,785.7 14.5
인천 1,596.7 18.1 1,368.6 15.5 1,140.5 12.9
경기 1,756.2 18.2 1,505.3 15.6 1,254.4 13.0
부산 1,468.7 18.3 1,258.9 15.7 1,049.1 13.1
대구 1,720.0 16.0 1,474.3 13.8 1,228.6 11.4
광주 1,659.2 10.0 1,422.1 8.5 1,185.1 7.1
대전 1,507.3 13.1 1,292.0 11.2 1,076.6 9.4
울산 1,445.1 13.3 1,238.6 11.4 1,032.2 9.5
강원 1,359.0 13.5 1,164.9 11.6 970.7 9.6
충북 1,235.1 11.0 1,058.6 9.4 882.2 7.9
충남 1,770.7 11.6 1,517.8 10.0 1,264.8 8.3
전북 1,437.7 7.8 1,232.3 6.7 1,026.9 5.6
전남 1,552.7 8.9 1,330.9 7.6 1,109.1 6.4
경북 1,431.2 11.6 1,226.7 9.9 1,022.3 8.3
경남 1,710.6 11.7 1,466.2 10.1 1,221.9 8.4
제주 1,432.7 14.9 1,228.0 12.7 1,023.4 10.6
자료 : 2006년 기준. 대한주택공사 내부자료.
주 : 전용면적이 49.5m2형인 국민임대주택의 보증금 및 임대료를 호수 기준으로 가중평균함