1. 2011년 하반기 부동산시장
2011년 1~2월 연초효과(年初效果)로 높 은 수준을 보이던 부동산시장 소비심리지수는 3월 이후 하락세로 전환된 후 6월까지 4개월 간 지속적으로 하락하는 현상을 보였다. 그러 나 부동산소비심리가 비록 하향세를 보였다고 는 하나, 지역적으로는 큰 차이가 있었다.
수도권의 경우, 주택매매시장의 안정으로 인한 주택소비심리 위축이 시장 관망세의 지 속 내지는 소폭 반등으로 나타난 반면, 비수 도권의 일부 대도시에서는 주택 수급의 미스 매칭과 각종 개발호재로 인해 높은 소비심리 수준이 지속되면서 매매가격 및 거래가 증가 하였기 때문이다.
상반기 부동산시장에서는 이 같은 지역적 차별화 이외에도 경제적·정책적 요인에 의한 부동산시장 등락도 시기적으로 매우 다양하게 나타났다. 3월 한시적으로 완화되었던 총부 채상환비율(DTI)이 본래대로 환원되면서 증 가하던 주택거래가 감소하는 현상이 나타나기 도 하였으며, 주택임대사업자에 대한 지원 강 화, 수도권 과밀억제권역 분양권 전매제한 완 화 등의 주택거래활성화 대책으로 거래가 재 차 증가하는 양상을 보이기도 하였다.
이 같은 경제적·정책적 상황 변화로 인 해 부동산시장에서는 계절적 비수기인 7월에 도 전국적으로 주택매매가격 상승세가 유지
되고, 거래량이 증가하는 등 예측하기 어려운 시장 상황이 지속되었다. 최근 일자리 증가와 내수시장 회복, 수출 호조 등으로 경제 상승 에 대한 기대가 높아지면서 부동산시장도 하 반기에는 더 높은 회복세를 보일 것이라는 기 대를 갖게 했던 부동산경기가 연이어 터진 해 외발 재정위기 충격으로 인해 상승세가 다소 둔화될 것이라는 전망들이 일각에서 나오고 있다.
‘8.5 미국 국가신용등급 강등’ 충격과 연 이은 ‘유럽발 글로벌 재정위기 가능성’에 대 한 경고는 회복세를 보이던 부동산시장 소비 심리 상승폭을 둔화시키는 역할로 작용하였을 뿐 아니라, 일반경기와 부동산시장에 대한 불 확실성 증가로 주택매매심리가 재차 위축되고 시장 관망세로 돌아서면서 전월세 주택가격 상승을 더욱 부추키는 작용을 하고 있기 때문 이다.
이에 따라 수도권 일부지역에서는 전세가 격 상승에 따라 전세매매가비율이 크게 높아 지면서 소형주택을 중심으로 매매거래가 증가 하였지만, 주택가격은 보합세를 유지하는 현 상이 나타나고 있다. 반면, 비수도권은 공급 물량 부족 및 지역개발 호재 등으로 국지적 확 장세를 이어가며 시장 확장압력이 지속되었으 나, 그 수준은 점차 약화되고 있다. 이하에서 는 주택시장과 토지시장, 부동산금융 그리고 부동산시장 소비심리의 변화에 대해 살펴봄으
2011년 하반기 부동산시장 동향과 소비심리
이수욱 ㅣ 국토연구원 부동산시장연구센터장 최윤경•황관석 ㅣ 국토연구원 연구원
로써 최근의 부동산시장 동향에 대한 이해를 돕고자 한다.
2. 시장별 동향
1) 주택시장(1) 주택 매매가격
전국 주택매매가격은 수도권 보합세, 지방 강세현상이 지속되었으나, 6월 이후에는 계 절적 비수기의 영향으로 상승폭은 둔화되었 다. 수도권은 보금자리주택 대기수요 증가, 부동산 가격 상승 기대심리 약화 등으로 2분
기 0.1% 상승에 그쳤으며, 7월에는 -0.1%
로 하락세를 나타냈다. 지방은 주택공급 부족 에 따른 수급불균형이 유지되고 있는 가운데, 과학비지니스 벨트 지정(대전), 신도시, 재건 축 개발호재(부산, 광주), 평창 동계올림픽 유 치 확정(강원) 등에 따른 개발호재로 가격 상 승세가 지속되었다. 금년 1~7월까지 누계 상 승률은 전국이 4.8%를 보인 가운데, 수도권 은 0.7%로 보합세를 보였으며, 지방 5개 광 역시는 10.1%, 기타지방 8.1%의 상승폭을 기록하였다. 아파트는 경남(19.3%), 광주 (16.9%), 부산(16.8%), 대전(14.2%), 충 북(12.9%), 전북(10.%), 강원(9.3%) 등 지
구분 2007 2008 2009 2010 2011
1분기 2분기 3분기 4분기 연간 1분기 2분기 7월 누계 전 국 3.1 3.1 1.5 0.7 0.3 -0.1 1.0 1.9 2.3 2.0 0.4 4.8 수도권 5.6 5.0 1.2 0.2 -0.8 -0.9 -0.1 -1.7 0.7 0.1 -0.1 0.7 서울 5.4 5.0 2.7 0.4 -0.6 -0.7 -0.1 -1.2 0.6 0.0 -0.1 0.6 강북 8.7 8.8 1.9 0.3 -0.6 -0.6 -0.2 -1.4 0.5 0.1 -0.1 0.5 강남 2.6 1.3 3.4 0.5 -0.6 -0.8 0.0 -1.0 0.8 -0.1 -0.1 0.6 인천 11.8 13.5 -0.3 0.1 -0.6 -0.7 -0.2 -1.7 0.2 -0.4 -0.2 -0.4 경기 4.0 2.3 0.3 0.0 -1.0 -1.1 -0.1 -2.3 0.9 0.3 0.0 1.2 지방
5개광역시 -0.3 0.6 2.0 1.3 1.5 0.6 2.4 6.4 4.2 4.6 1.1 10.1 기타지방 -0.3 0.6 1.4 1.0 1.3 0.8 2.0 5.5 3.6 3.5 0.9 8.1
<표 1> 주택매매가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기대비, 전월대비 %)
<주택 매매가격 월간 변동률>
(단위: 전월비, %)
<아파트 매매가격 변동률>
(2011년 1~7월, 7개월간 변동률, %)
방 대부분의 지역에서 높은 상승폭을 보였다.
(2) 주택 전세가격
주택전세가격은 2분기에 수도권을 중심으 로 상승폭이 둔화되었으나, 7월 들어 방학 철 이사수요 증가로 상승폭이 소폭 확대 되 었다. 수도권은 신규입주물량 부족, 전세선 호현상이 지속되면서 중소형 아파트를 중심 으로 가격 상승세를 보였고, 지방은 입주물 량 부족에 따른 수급불안 지속, 교통여건 개 선, 재개발 이주 수요, 각종 개발호재 등으로 전세가격 상승세가 지속되고 있다. 수도권은
매매시장이 침체된 가운데 전세가격이 강세 를 보임에 따라 아파트 매매가격대비 전세가 격 비율은 2011년 7월 현재 50.1%로 2009 년 1월 저점(39.8%)대비 10.3%p 상승하였 다. 2011년 1월 ~ 7월까지의 상승률은 전 국이 8.0%(아파트 10.4%)를 보인 가운데, 수도권 7.1%(아파트 8.9%), 지방 광역시 9.7%(아파트 12.8%), 기타지방 8.0%(아파 트 11.3%)의 상승폭을 보였다.
(3) 주택거래
전국 주택거래는 지방 주택시장 활황의 영
구분 2007 2008 2009 2010 2011
1분기 2분기 3분기 4분기 연간 1분기 2분기 7월 누계 전국 2.6 1.7 3.4 1.6 1.4 1.3 2.6 7.1 4.3 2.7 0.8 8.0 수도권 3.7 1.7 4.2 1.5 1.1 1.1 2.5 6.3 4.4 1.8 0.7 7.1 서울 3.7 1.1 6.0 1.9 1.0 1.0 2.4 6.4 4.1 1.5 0.8 6.6 강북 5.4 3.5 4.0 1.6 0.8 0.8 1.8 5.1 4.2 1.3 0.7 6.3 강남 2.2 -1.2 7.9 2.1 1.1 1.3 2.9 7.6 4.1 1.7 1.0 6.9 인천 4.5 7.0 1.6 0.9 1.3 1.4 1.8 5.5 1.7 0.7 0.1 2.5 경기 3.4 0.8 3.2 1.2 1.2 1.1 2.9 6.5 5.4 2.5 0.8 9.0 지방 5개광역시 0.9 1.0 2.9 2.2 2.1 1.5 3.0 9.2 4.4 4.1 0.9 9.7 기타지방 1.7 2.3 1.9 1.2 1.6 1.4 2.4 6.7 3.8 3.2 0.9 8.0
<표 2> 주택전세가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기 대비 %)
<주택 전세가격 변동률>
(단위: 전월비, %)
<아파트 전세가격 변동률>
(2011년 1~7월, 7개월간 변동률, %)
향으로 2011년 2분기 33만 3천호로 전년동 기대비 22.2% 증가하였으며, 7월에도 증가 세가 이어졌다. 수도권 13만호, 지방 20만 3 천호로 전년동기대비 각각 19.3%, 19.6%
의 증가세를 보였다. 수도권 주택거래 증가 는 작년 거래가 크게 감소한 데 따른 기저효과 로, 최근 5년 동기(2006~2010년)와 비교해 볼 때 21.4% 감소한 수준이다. 지방은 최근 5년동기대비 25.8% 증가한 수준으로 지방 주택시장이 확장세임을 보여준다.
(4) 주택공급
2011년 2분기 전국 주택공급은 10만 6천
호로 전년동기대비 74.0% 증가하여 1분기 에 이어 증가세가 지속되었다. 1~2분기 누 계로 보면, 전국이 17만 6천호로 전년동기 대비 59.8% 증가하였다. 부문별로는 공공 이 4천호로 전년동기대비 10.1% 감소한 반 면, 민간부문은 17만 2천호로 전년동기대비 62.9% 증가하였다. 지역별로는 전년동기대 비 수도권 39.6%, 지방 81.8%로 지방에서 의 증가세가 두드러졌다. 수도권의 증가는 서 울에서 도시형생활주택을 비롯하여 아파트 등 4만호가 공급된 것에 기인하며, 지방은 광역 시를 중심으로 주택가격 상승세에 따라 업체 들이 적극적으로 공급을 늘린 것에 기인한다.
<분기별 주택거래 추이>
(단위: 호)
<주택거래 변동률>
(전년동기대비 %)
구 분 2007 2008 2009 2010 2011
(1~6월)
2010 (1~6월)
전년동기대 비 변동률 전 체 555,792 371,285 381,787 386,542 176,267 110,309 59.8 부문별
부문별
공공부문 156,989 141,160 168,300 138,315 4,210 4,682 -10.1 민간부문 398,803 230,125 213,487 248,227 172,057 105,627 62.9 지역별
지역별
수도권 302,551 197,580 255,158 250,218 91,005 65,180 39.6 지 방 253,241 173,705 126,629 136,324 85,262 45,129 88.9
<표 3> 주택건설실적 추이
(단위: 호, %)
최근 5년(2006~2010) 1~2분기 누계치의 평균과 비교해 볼 때, 전국은 35% 증가한 수 준을 보임에 따라 글로벌 금융위기 이전의 주 택공급 수준을 회복하였다.
(5) 미분양주택
미 분 양 주 택 은 2 0 1 1 년 6 월 말 현 재 72,667호로 2010년말대비 18.1% 감소하 였다. 미분양주택 감소는 정부의 미분양주택 해소대책의 효과와 가격 상승 기대에 따른 분
양수요 증가 등에 기인한다. 최근 분양물량 증가로 6월에는 전월(5월)대비 1.8% 증가세 를 보이기도 하였다.
준공후 미분양주택은 39,074호로 2010 년말 대비 6.9% 감소하였다. 지역별로 는 수도권이 27,225호로 2010년말 대비 7.4% 감소에 그쳤으나, 지방은 45,442호 로 2010년말 대비 23.4% 감소하였다. 규 모별로는 소형(60㎡이하)이 3,620호, 중형 (60~85㎡)이 23,703호, 대형(85㎡초과)이
<분기별 주택건설실적 추이>
(단위: 천호)
<주택건설실적 변동률 추이>
(전년동기대비, %)
구 분 2007 2008 2009
2010 2011 2010
년말
3월 6월 9월 12월 3월 6월 대비
전 국 112,254 165,599 123,297 11,2910 110,020 100,325 88,706 77,572 72,667 -18.1 (준공후) 17,395 46,476 50,087 50,788 51,196 49,626 42,655 41,890 39,704 -6.9 지
역 별
수도권 14,624 26,928 25,667 26,099 28,268 29,201 29,412 27,089 27,225 -7.4 지 방 97,630 138,671 97,630 86,811 81,752 71,124 59,294 50,483 45,442 -23.4
규모 별
60㎡
이하 5,764 7,294 5,851 5419 5,124 4,998 4,703 3,524 3,620 -23.0 60~
85㎡ 53,528 69,924 47,834 41184 38,902 35,927 29,913 25,277 23,703 -20.8 85㎡
초과 52,962 88,381 69,612 66,307 65,994 59,400 54,090 48,771 45,344 -16.2
<표 4> 미분양주택 추이
(단위: 호, %)
자료: 국토해양통계누리
45,344호로 대형의 비중은 전체의 62% 수 준을 보이고 있다.
최근 5년(2006~2010년) 평균과 비교할 때 수도권 미분양주택은 51% 증가한 수준을 보인 반면, 지방은 50% 감소한 수준을 보여, 수도권이 주택시장 침체로 미분양주택 적체가 지속되고 있음을 보여준다.
2) 토지시장
(1) 토지가격
전국 지가는 2011년 7월 0.1% 상승하여 미미한 상승세가 지속되었으며, 1~7월 누계
치로는 0.69% 상승하였다. 금융위기 발생전 의 고점(2008년 10월)에 비해서는 1.5% 낮 은 수준이다.
지역적으로 경기도 하남시(3.02%), 시 흥시(2.45%), 화성시 등은 보금자리, 택지 개발 등의 영향으로 상승폭이 크게 나타났 으며, 지방의 경우 대구시 달성군(1.67%), 동구(1.56%), 전남 여수시(1.20%), 광양 시(1.19%), 경남 함안군(1.90%), 거제시 (1.54%) 등에서 각종 개발사업의 영향으로 상승폭이 크게 나타났다. 과학비즈니스벨트 유치 지역인 대전 유성구(1.25%)와 2018 년 평창 동계올림픽 개최지인 강원도 평창군
<지역별 미분양주택 추이>
<지가변동률 추이>
(단위: 전월비 %)
<규모별 미분양주택 추이>
(단위: 호)
<주요 상승지역 지가 변동률>
(단위: 2011년 1~7월, 7개월간 변동률, %) 자료: 국토해양통계누리
(1.14%)도 상승폭이 커지고 있는 것으로 나 타났다.
(2) 토지거래 동향
전국 토지거래는 2분기 64만 5천필지로 전년동기대비 14.6% 증가하여 1분기에 이어 증가세가 지속 되었다. 용도지역별로는 전년 동기대비 기준으로 주거지역(21.2%), 상업 지역(23.6%), 공업지역(15.1%)에서 증가폭 이 크게 나타났으며, 녹지지역(3.2%), 개발 제한구역(-0.1%), 농림지역(-2.3%), 자연 환경보전지역(-6.6%) 등은 소폭 증가 또는 감소를 기록하였다. 토지거래 증가는 주택거 래 증가, 토지거래허가구역 해제1), 각종 개발 호재에 따른 개발 기대감 등에 기인한다.
3. 부동산금융시장 동향
주택담보대출금리는 2011년 6월 현재 4.87%로 4%후반대에서 횡보상태를 보이고 있으며, KOFIX2)는 7월 현재 잔액기준으로 는 3.95%, 신규취급액 기준으로는 3.8%로 6월 한국은행 기준금리(3.0%→3.25%) 인 상 효과로 완만한 상승세를 보이고 있다.
예금은행의 주택담보대출잔액은 2011 년 6월말 현재 295.3조원으로 작년말대비 10.8조원, 월간 약 1.8조원씩 증가한 것으 로 나타났다. 비은행까지 포함한 예금취급기 관의 주택담보대출잔액은 2011년 5월말 기 준으로 371.1조원으로 작년말대비 13.5조 원 증가하였으며, 가계대출(612.3조원)3)의 약 60.6% 수준인 것으로 나타났다.
1) 정부는 토지시장 안정세가 지속됨에 따라 5월 25일 국토면적의 2.1% 2154㎢의 토지거래허가구역을 해제키로 함 2) COFIX(Cost of Funds Index)는 국내 9개 은행들이 제공한 자금조달 관련 정보를 기초로 하여 산출되는 자금조달비
용지수로서, ‘잔액기준 COFIX’와 ‘신규취급액기준 COFIX’로 구분되어 공시됨
3) 보험기관 등 기타금융기관과 판매신용은 제외한 금액기준임. 기타금융기관을 포함한 가계대출은 6월말 기준으로 826조 원이며, 판매신용을 합할 경우 876조원 규모임
<분기별 토지거래량 추이>
(단위: 천필지, 전년동기대비 %)
자료: 온나라부동산정보통합포털
4. 2011년 하반기 부동산시장에 대한 소비자인식
1) 2011년 하반기 부동산시장 여건변화 전망
민간임대사업 활성화 대책, 전세자금 지원 확대, 뉴타운 및 재개발·재건축 제도개선 방
안 발표, 양도세 중과 폐지 기대 등 부동산시 장 상승요인과 세계경제 위기 우려, 추가 금 리 인상 가능성, 가계대출 규제, 미분양주택 적체 등 수축요인의 혼재 속에서 부동산 소비 심리는 완만한 회복세를 보일 전망이다.
국토연구원이 전국 150개 지역 중개업소 2240곳을 대상으로 실시한 7월 설문조사 결 과, 과반수가 넘는 응답자들은 전국 주택가격 이 현재와 비슷한 수준을 지속할 것으로 전망
<주택담보대출금리 추이> (단위: %)
자료: 한국은행
<주택담보대출금액 추이> (단위: 조원)
자료: 전국은행연합회
하였으며, 가격이 상승할 것이라는 전망도 전 분기 대비 증가한 것으로 나타나 하반기 전국 부동산시장이 안정국면을 지속할 것임을 짐작 케 한다.
반면, 수도권은 매매시장에 대한 불확실성 으로 인한 대기수요가 증가하면서 매매가격의 정체에도 불구하고 전세가격이 상승하는 탈동 조화현상이 지속될 가능성이 존재하는 것으로 나타났다. 비수도권의 경우 개발 호재가 있는 강원, 광주, 울산 등을 중심으로 국지적 확장 세를 지속할 것으로 예상된다.
주택시장의 경우, 거래증가를 전망한 응답 자 비율이 전분기 대비 높은 증가세를 보였 고, 감소를 전망한 비율은 10% 미만 수준으 로 나타나 거래 회복에 대한 기대감이 증가하 고 있다는 것을 알 수 있었다. 가격상승을 전 망한 응답자 비율 역시 하락을 전망한 비율을 크게 상회하면서 하반기에는 주택시장의 회복 세를 기대할 수 있을 것으로 보인다.
전국 토지시장의 경우, 응답자의 약 60%
가 가격 보합세, 약 56%가 거래 보합세를 띌
것이라는 의견을 보여 소비자들의 보합세 전 망이 두드러졌다. 그러나 토지가격 상승 및 거래증가에 대한 전망이 전분기보다 증가세를 나타내면서 개발호재가 있는 일부지역을 중심 으로 토지 가격상승 및 거래증가에 대한 기대 가 일정수준 지속될 것으로 예상된다.
2) 2011년 하반기 부동산시장에 대한 소비자인식4)
(1) 가격
부동산시장 참여자의 58.3%는 하반기에 도 주택 매매가격이 현 수준을 유지할 것으로 전망했다. 주택 매매가격이 상승할 것이라고 응답한 비율은 30.4%로 전분기 대비 8.9%p 증가하여 하락을 전망하는 비율(10.8%)보다 높게 나타났다.
반면, 전세가격은 현재보다 상승할 것이 라는 의견이 55%로 가장 높게 나타났다. 현 재 수준이 지속될 것이라고 전망한 비율은 41.6%로 전분기 대비 19.1%p 감소하였으
4) 국토연구원 부동산시장연구센터에서는 부동산시장 참여자(일반 6400가구, 중개업소 2240곳)를 대상으로 시장동향에 관한 인식조사를 실시하고 있다. 조사결과를 활용해 부동산시장 참여자들의 소비자실사지수(CSI)와 중개업소실사지수 (BSI)*를 작성하고, 생성된 지수는 부동산시장 참여자들의 행태 분석과 잘 드러나지 않는 심리요인을 추출하여 부동산시 장 진단 및 예측하는데 활용하고 있다.
※ CSI(Consumer Survey Index), BSI(Business Survey Index): 100을 기준으로 0~200사이의 값을 가지며, 100을 초과하면 현재 가격에 대해 보통 이상(높음, 매우 높음)이라고 답한 응답자가 보통 이하(낮음, 매우 낮음)보다 많 다는 것을 의미
상승 보합 하락
주택매매가격 30.4% 58.3% 10.8%
전세가격 55.0% 41.6% 2.9%
토지가격 30.9% 60.1% 7.4%
<표 5> 부동산시장 가격전망
며, 하락을 전망한 비율은 2.9%에 그치는 것 으로 나타났다.
토지가격은 60.1%가 현 수준에서 변화가 없을 것이라고 보고 있으며, 지가 상승을 전 망하는 응답은 전분기 대비 16.4%p 상승한 30.9%로 나타났다.
(2) 거래
주택매매거래는 현 수준보다 증가할 것이 라는 의견이 45.5%로 가장 높게 나타났다.
거래가 현 수준을 지속할 것이라는 전망은 45.2%로 전분기보다 8.4%p 하락하였으나 여전히 높은 수준을 보였다. 반면, 거래가 감 소할 것이라고 응답한 비율은 8.7%에 그쳐 하반기에는 주택거래 회복에 대한 기대가 점 차 증가하는 것으로 나타났다.
전세거래 역시 거래가 증가할 것이라는 전 망이 57.9%로 가장 높았으며, 현 수준이 지 속될 것이라는 응답은 전분기 대비 16.5%p 감소한 34.2%로 나타났다. 거래가 감소할 것이라는 응답은 전분기 대비 20.2%p 감소 한 7.2% 수준에 그친 것으로 나타났다.
토지거래는 변화가 없을 것이라는 전망이 55.7%를 차지했으며, 거래가 증가할 것이라 는 응답은 전분기 대비 24.1%p 증가한 35%
로, 감소를 전망하는 비율 8.3%보다 높은 것 으로 나타났다.
5. 맺음말
수도권과 비수도권, 도시지역과 비도시지 역 그리고 도시지역내 에서도 교통·학군·편 의시설 등에 따라 지역적으로 부동산시장이 차별화되는 양상이 더욱더 강해지고 있다. 지 역적·정책적·경제적 요인들에 의해 차별화 되기 시작한 부동산시장은 1997년 IMF 외 환위기부터 출발하여 2008년 글로벌 금융위 기, 그리고 최근의 글로벌 재정 충격을 겪으 면서 시장의 세분화와 차별성이 더욱 강해지 고 있다. 이는 향후 부동산시장의 변동성과 방향성에 대해 전망하기가 그만큼 어려워져 가고 있음을 의미한다.
이러한 현상은 주택보급률 100% 상회, 금 리인상, 물가상승, 고용불안 그리고 가계소득 증가에 비해 과도한 주택가격 상승과 주거비 부담 등으로 실수요자와 가수요자로 형성된 유효수요층이 얇아지고 있는 실정이어서 당분 간은 지속될 것으로 보인다.
부동산시장을 둘러싼 상황이 이러다보니 최근 일련의 외부충격을 부동산시장이 겪으면
증가 보합 감소
주택매매거래 45.5% 45.2% 8.7%
전세거래 57.9% 34.2% 7.2%
토지거래 35.0% 55.7% 8.3%
<표 6> 부동산시장 거래전망
서 ‘부동산 폭락론’이 다시 고개를 들고 있다.
반복되고 있는 글로벌 재정위기의 가능성, 환 율상승과 글로벌 경기하락에 따른 소비위축으 로 수출 흑자폭 감소, 금리인상과 물가상승, 높은 주택가격과 가계부채 증가 등이 그 주요 원인으로 꼽히고 있다.
그러나 제시되고 있는 상당수의 요인들은 정책적 대응으로 어느 정도는 해결할 수 있는 문제일 뿐 아니라 860조원 규모의 가계부채 가 미국이나 일본의 경우와 같은 부동산 폭락 을 가져올 수 있다는 문제는 주택담보대출을 총부채상환비율(DTI)과 주택가격 대비 담보 대출비율(LTV)로 안정적으로 관리하고 있어 미국, 일본과 같은 상황은 초래되지 않을 가 능성이 크다. 특히, LTV의 경우, 국토연구 원 주거실태조사 자료에 의하면 평균 36% 내 외에서 유지되고 있어 우려할 만한 수준은 아 니라고 할 수 있다.
다만, 향후 글로벌 재정위기 가능성, 물가 및 금리 변동 가능성 등 부동산시장을 둘러싼 시장수축 요인을 감안할 때 부동산시장 소비 심리의 변동성이 매우 커질 가능성도 있음은 간과해서는 안될 것이다.
특히 부동산시장 변동에 큰 영향을 미치고 있는 소비심리 변화를 파악하기 위해서는 수 요자의 행동을 결정하는 대내외적 경제여건과 부동산시장을 둘러싼 불확실성 등을 동시에 파악해야 하는 어려움이 있다. 그 만큼 소비 자의 기대심리와 부동산시장, 거시경제 부문 간의 연관성은 긴밀해지고 있다.
일례로 과거 주식시장이 상승하면 통상 6 개월 이후 주식 차익실현에 따른 실물자산 투 자가 통상 6개월 이후 이루어져 부동산시장이
6개월 후행하여 상승하는 것이 일반적 통설 로 받아 들여져 왔다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 금융시장과 부동산 실물시장의 관계는 규칙성을 찾기 힘든 것이 현실이다.
또한 그 간 부동산시장을 설명하는 선행지표 역할을 해왔던 것으로 인식되고 있는 ‘경매 낙 착률’ 등도 더 이상 부동산시장 변동을 설명하 는데 있어 선행지표로서의 힘을 발휘하지 못 하고 있는 실정이라 할 수 있다.
부동산시장 소비심리와 부동산경기가 글로 벌 경기상황에 민감하게 반응하는 이유는 우 리 금융시장에 대한 글로벌 금융자본의 유출 입 구조와 관련이 있을 것이다. 따라서 향후 우리 부동산시장이 어떠한 방향성을 보일 것 인가에 대해 알기 위해서는 부동산시장 소비 자의 심리 변화와 글로벌 경기변동 상황을 예 의주시할 필요가 있다.
