해 외 리 포 트
공공과 민간의 도시개발 협력모델:
미국 타운센터
강창덕｜숭실대학교 법학과 강사, 박성제｜숭실대학교 외부 초청강사, 엄태호｜USC 부동산개발학 석사
이 글은 최근 미국에서 새로운 부동산 개발전략으 로 주목받고 있는 타운센터(Town Center)를 소개 하고 우리에게 주는 시사점을 찾아 보고자 한다.
타운센터는 주택, 오피스, 호텔 등 다양한 부동산 을 넓은 부지에 건설하는 대규모 부동산 개발이자 도시민의 삶의 질과 환경 쾌적성을 적극 고려한 개발전략이다. 이를 위해 우선 미국 장소개발의 최근 동향을 살펴보고, 미국의 타운센터 가운데 특성이 뚜렷한 세 개의 사례를 소개하고자 한다.
이미 미국에 많은 타운센터 사례가 있지만, 시사 점을 얻기 위해 보편적인 동시에 주목할 만한 특 성이 있는 사례를 선정하였다. 기업도시, 뉴타운 개발 등과 같은 대규모 도시개발 혹은 부동산 개 발에 대한 논의가 활발하게 진행되고 있는 우리에 게 미국 타운센터는 여러 측면에서 많은 시사점을 줄 것으로 기대한다.
장소개발의 최근 동향
타운센터는 기존의 단일 사업개발과 달리 토지이 용과 인간의 활동을 융합하는 개발이며 주택과 쇼 핑, 레저활동, 그리고 업무활동을 유기적으로 연 결하는 대규모 부동산 개발을 말한다.1)결국 타운 센터는 대규모의 지역사회를 만드는 일이며, 물리 적 개발뿐만 아니라 인간활동에 대한 전반적인 이 해가 필요한 전략이다.
미국 타운센터 개발의 배경은 장소개발에 대한 새로운 흐름이다. 이러한 흐름은 크게 지역공동체 형성에 대한 요구, 장소 정체성, 선호와 취향의 변 화, 새로운 주거에 대한 수요, 소매유통점에 대한 인식변화, 새로운 일터환경에 대한 요구, 고급 레 저와 여가문화의 확산, 스마트 성장(Smart
Growth), 지속가능한 개발과 활력 있는 지역공동
체, 신도시주의(New Urbanism)의 확산 등이다.2)1) Charles C. Bohl. 2003. “Emerging Formats for Town Center, Main Streets, and Urban Villages”. Place Making. Urban Land Institute. p84
(Community)’형성에 대한 요구가 많아지고 있 다. 그러나 현재 미국의 도시 외곽 거주자들이 원 하는 지역공동체는 단순히 과거의 모습으로 돌아 가자는 것이 아니라 거주자와 방문객을 유인할 수 있는 보다 세련되고 매력적인 공간환경을 갖춘 새 로운 지역사회다.
외부에서 오는 새로운 거주자와 방문객을 유인 하기 위해서는 장소에 대한 좋은 이미지와 평판이 필요하다. 사람들이 특정한 장소에 살거나 여가를 보내는 것은 곧 장소의 소비다. 이때, 사람들은 마 치 고급 브랜드의 상품을 선호하듯이 고급의 이미 지를 가지고 있는 장소를 찾는다. 따라서 장소의 발전을 위해 그 장소의 일관되고 독특한 정체성 (Place Identity)을 만들어 장소 마케팅에 활용하는 것이 무엇보다 중요하다. 이러한 정체성을 만들기 위해서는 장소의 물리적 개발, 인간활동에 대한 세련된 디자인, 그리고 기능간의 유기적 결합이 필수적이다.
최근 미국의 인구, 직업, 소득 구조의 변화는 자연스럽게 부동산에 대한 선호와 취향을 변화시 켰다. 예를 들어, 맞벌이 가정이 급증하고 있으며, 노령인구도 많아지고 있다. 이러한 변화로 인해 주택을 중심으로 가까운 곳에 직장, 학교, 편의시 설이 들어서는 방식의 장소개발에 대한 수요가 높 아지고 있다. 또한 기존의 도심을 중심으로 교통 정체를 피하려는 젊은 전문가 집단, 자녀가 없는 노인 등은 세련된 도시생활과 도시 외곽의 쾌적성
가 될 뿐만 아니라 방문객과 사무 종사자에게도 좋은 도시환경을 제공한다.
한편, 과거의 소매유통점은 주차, 교통, 그리고 건축 등에 대한 일반적인 법규에 의해 건설되었으 며, 1980년대 이후에는 과잉공급에 직면하였다.
그러나 소비자들은 세련되지 못한 소매유통점에 대해 점차 매력을 상실하였고 부동산 개발가나 소 매유통점 소유자들은 새로운 형태의 소매유통점 을 개발해야 함을 절감하였다. 새로운 소매유통점 은 기존의 표준화된 공간배치나 설계를 탈피해야 하며, 소매유통점 자체의 고급한 디자인뿐만 아니 라 상점 주변의 호텔, 오피스, 주택 등과의 공간 적, 행태적 관련성을 고려하고 있다.
앞에서 제시한 새로운 수요와 환경변화에 의해 등장한 세련되고 편리한 타운센터는 자연스럽게 다양한 오피스와 대기업 본사가 입지하는 데 유리 한 환경을 제공하였다. 또한 정보통신기술의 발전 에 의한 신경제 시대에 사무직 종사자들은 가상세 계(Virtual World)를 통한 업무를 진행할 수 있게 됨으로써 도시외곽의 특정 지점에 개발한 타운센 터가 새로운 산업지역으로 변모하고 있다. 이는 곧 직장과 주거지의 통합을 의미하는 것이며 새로 운 장소개발의 유형을 창조한 것이라고 할 수 있 다. 특히, 첨단산업이나 고급 생산자 서비스 종사 자의 경우 세련된 고급 편의시설이나 문화공간을 중요한 주거지역의 조건으로 삼는다는 점에서 타 운센터는 고급인력과 기업유치를 위한 좋은 전략
2) 보다 자세한 내용은 Charles C. Bohl. 2003. “Emerging Formats for Town Center, Main Streets, and Urban Villages,”Place Making, Urban Land Institute. p8-27 참조. 타운센터 개발의 배경은 미국의 상황이지만 우리의 경우도 소득수준의 향상에 따라 보다 세련된 장소개발전략인 타운센 터 개발에 대한 선호가 점차 높아질 것으로 예상된다
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이 될 수 있을 것이다.3)
소득과 여가시간의 증가로 인해 쇼핑센터는 기 존의 제품이나 서비스 판매에서 더 나아가 각종 문화여가시설을 갖추고 있다. 현재 새로운 개발형 태로 도시엔터테인먼트센터가 등장하고 있는데, 각종 엔터테인먼트산업과 소매유통업이 한 장소 에 들어서는 것을 말한다. 이제 소매유통점은 더 욱 빠른 속도로 여가를 위한 시설과 융합되는 패 턴을 보이고 있다. 이에 따라 소매유통점 내부의 새로운 인테리어, 상점의 배치, 상점 주변의 새로 운 교통망 형성 등이 추진되고 있다.
도시의 외연적 확산에 대한 반성과 환경위기 등으로 인해 스마트 성장(Smart Growth), 지속가 능한 발전(Sustainable Development), 그리고 활력 있는 지역공동체 등에 대한 관심과 요구가 강해지 고 있다. 이에 따라 교통정체 완화, 환경오염 저 감, 녹지와 문화재 보호 등을 위한 디자인 개발, 공공의 투자, 민간과 공공의 파트너십 등이 활발 하게 진행되고 있다. 특히, 이러한 추세는 타운센 터 개발에 다양하게 적용되고 있다.
최근 도시설계와 건축에 가장 중요한 흐름은 신도시주의다. 이는 과거의 도시 중심지와 중심 가로(Main Street)를 활성화시키고, 새로운 소매 유통, 오피스, 그리고 고밀도 주거지 개발을 디자 인의 주요 컨셉으로 한다. 기본적인 방향은 장소 간 융합, 거리와 인도의 확보, 타운센터 빌딩 등이 다. 통상 신도시주의에서 채택하는 세부적인 디자 인요소는 하나 또는 그 이상의 소규모 공원이나 복합개발 상업지역 확보, 임대에서 분양주택까지
다양한 주택유형의 혼합, 대부분의 주거지는 근린 센터로부터 걸어서 약 5분 정도에 배치, 우체국이 나 시청을 중요지점에 배정, 곳곳에 소규모 근린 센터 배치, 위계를 고려한 거리와 교통망 확보, 모 든 가로의 사적 이용과 공적 이용에 대한 고려, 타 운센터 등이다.4)
미국 타운센터 개발사례
1. 타운센터 개발의 전형: 캘리포니아주의 발렌시아 타운센터 드라이브
미국의 대표적인 도시 가운데 하나인 로스앤젤레 스로부터 북쪽으로 48km 떨어져 있는 발렌시아 타운센터 드라이브(Valencia Town Cener Drive) 는 1991년 계획을 시작하여 2002년 여름 사업을 완료했다. 계획에서 완공까지 많은 시간이 걸린 이유는 1990년대 초반 남부 캘리포니아의 경기침 체 때문이었다. 이 프로젝트의 총 면적은 약 9만
7천 평 정도이며, 이 가운데 소매상점이 약 3만 2천 평, 오피스가 약 1만 1,200평, 엔터테인먼트
가 약 3천 평, 헬스클럽이 약 1,400평, 컨퍼런스 센터가 약 730평 정도를 차지하고 있다. 이 타운센 터의 부근에는 매직 마운틴과 같은 유명한 엔터테 인먼트 시설과 좋은 학군이 있는 것이 특징이다.이 타운센터에는 전국이나 지역에 지점을 두는 식당과 소매점, 12개의 극장이 있는 멀티플렉스, 그리고 헬스클럽 등이 함께 자리잡고 있다. 발렌 시아 타운센터 몰에는 110개의 전문점이 영업을 하고 있다. 또한 이곳의 하이얏트 호텔에는 244개
3) 오설리반. 이번송 역. 2004. 「도시경제학」. 박영사
4) “Traditional Neighborhood Criteria”. Zimmerman/Volk Associates, Inc.
발렌시아 타운센터는 중심 가로를 조성하는 것 이 주요 전략이다. 사람들을 모을 수 있는 친환경 적이고 세련된 거리를 조성하여 개발사업의 상징 으로 삼는 것이다. 넓은 지역으로부터 다양한 사 람들을 끌어 모을 수 있는 허브로서의 중심 가로 는 발렌시아 타운센터의 심장이자 정체성이다. 이 프로젝트의 시행사인 Newhall Land는 발렌시아 타운센터의 중심 가로를 중심으로 오피스, 소매 점, 식당, 엔터테인먼트, 주택 등의 용도를 혼합하 여 이곳이 늘 활력 있는 장소가 되도록 배려하였 다. 특히, 오피스를 조성하는 이유는 지역사회의 추가 고용을 촉진하고 보다 많은 사람들이 집과 가까운 곳에서 일할 수 있도록 하기 위해서다.
이미 앞에서도 언급한 바와 같이 중심 가로는 발렌시아 타운센터의 중추적인 부분이다. 중심 가 로를 중심으로 전국적으로 알려진 상점과 지역적 으로 유명한 상점을 조화 있게 혼합하는 방식이 이 프로젝트의 성공요인이다. 이 전략은 다양한 틈새시장의 소비자를 흡수하기 위해 보완적인 관
쇼핑몰을 개발하였고, 고급 의류와 가구를 취급하 는 상점, 다양한 식당과 카페를 적절하게 혼합하 였다.
발렌시아 타운센터가 주는 시사점은 첫째,
1980년대부터 시작된 구상을 오랜 시간 동안 발전
시켜 결국 주택, 오피스, 소매점, 호텔 등 다양한 부동산을 혼합개발하여 상호 시너지 효과를 얻을 수 있도록 개발했다는 점이다. 둘째, 소매점의 디 자인이나 배치는 기존의 표준화된 방식에서 탈피 하여 전체적인 구상 속에서 적절하게 변형하고 특 화시켰다는 점이다. 셋째, 특색 있는 중심 가로의 조성을 주요 전략으로 삼았으며, 개발을 위한 전 체적인 구상에 적합한 소매점이 없을 경우 사람들 에게 매력을 줄 수 있고 장소에 맞는 상점이 나타 날 때까지 기다려 개발을 추진하였다.2. 공공민간협력 개발: 플로리다주의 시티플레이스 타운센터
미국 플로리다 웨스트 팜 비치의 시티플레이스
<사진 1> 발렌시아 타운센터 <그림 1> 발렌시아 타운센터 디자인
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(City Place) 타운센터는 쇠락한 지역을 공공과 민간이 협력하여 도심재개발을 성공시킨 사례다.
1980년대까지 이 지역의 도심은 해변가에 인접하
고 있었지만, 지역의 활력이 없어서 거주자와 방 문객에게 별다른 매력을 주지 못하는 곳이었다.민간회사의 개발계획은 있었으나, 1980년대 말과
1990년대 초기의 경기 불황으로 인하여 토지만 매
입한 채 개발계획을 실행하지는 못했다. 당시 시 정부는 도심을 개선해야 함을 절감하면서 도심 활 성화를 위한 개발에 고심하고 있었다. 결국 시정 부는 2천만 달러를 투자하여 부지를 매입하였고, 부동산 개발가는 나중에 임대료 수입의 일부를 이 비용의 상환에 쓰기로 계약하였다. 또한 5,500만 달러 규모의 채권을 발행하여 고급스러운 공공건 물과 주차시설 건설비용의 30% 정도에 투자하였 다. 이에 더하여 시정부는 타운센터 개발업자의 신용을 보강하여 1만 4,200만 달러를 상업은행으 로부터 대출받을 수 있도록 하였다.시티플레이스 타운센터는 1996년 타운센터 개 발계약을 맺은 후 1998년 토지정리를 시작하고,
2003년 완공하였다. 총 면적은 8만 9,200평 정도
이며, 이 가운데 소매유통점이 1만 6,800평, 오피 스가 2만 1천 평을 차지하고 있다. 여기서 소매유 통점은 전국 규모의 백화점과 지역 규모의 상점, 슈퍼마켓, 그리고 10개의 식당으로 구성되어 있 다. 상점의 전반적인 규모는 약 5평에서 약 85평 에 이르기까지 다양하다.
다양한 주택의 혼합도 특징적이다. 시티플레이 스 타운센터는 다양한 주택의 혼합배열을 장기적 인 성공요소로 보았으며, 24시간 타운센터의 활력 을 유지할 수 있는 수단으로 활용하였다. 이 타운 센터의 주택은 주요 문화시설에 가깝도록 배치하 였는데 단독주택이 51개, 임대아파트가 33개, 고 급∙고층 임대아파트가 128개, 중층 규모의 임대 아파트 264개, 오피스텔 56개 정도다.
시티플레이스 타운센터의 특성은 첫째, 기존의 역사적 의미를 가지고 있는 교회를 활용하여 독특 한 정체성과 지역성을 만들고 있다는 것이다. 둘 째, 중심에 위치한 거대한 이탈리아 스타일의 플 라자는 사람들이 모이는 매력적인 장소일 뿐만 아 니라 문화예술 공연이나 각종 이벤트가 펼쳐지는 공연장이 되고 있다. 셋째, 타운센터 내의 건축물
<사진 2> 시티플레이스 타운센터 <그림 2> 시티플레이스 타운센터 디자인
을 의도적으로 개발하였다. 이는 주변의 아름다운 경관을 활용하여 사람들에게 매력적이고 가치가 높은 건축물을 제공하려는 것이다. 다섯째, 타운 센터 개발을 단순히 투자의 대상으로만 보는 것이 아니라 실제로 살고자 하는 사람들과 도심 전체의 지역사회 개발에 기여할 수 있도록 개발하였다는 점이다.
이미 앞에서 언급한 바와 같이 시티플레이스 타운센터는 공공과 민간이 긴밀히 협력하여 성공 시킨 대규모 도심재개발 사업이다. 이때, 시정부 의 역할은 사업성공의 핵심이기도 하였다. 그 역 할은 첫째, 도시재개발 사업에 맞도록 각종 규제 를 개혁하였다. 둘째, 민간사업자가 토지를 매입 하였지만, 시정부는 사업의 성공에 필요한 주요 지점의 토지를 수용하였다. 셋째, 시정부는 강한 리더십을 가지고 사업을 지원하였다. 넷째, 인프 라 건설비용 등 사업에 필요한 자본을 시정부가 부담하였다. 다섯째, 민간사업 추진에 필요한 인 허가 등을 시정부가 적극 지원함으로써 민간사업 자는 금융, 건설, 임대 등에 전념할 수 있었다.
3. 대중교통지향 개발: 오리건주의 오렌코 스테이션 타운센터
미국의 대표적인 스마트 성장과 대중교통지향 개 발은 오리건 주의 오렌코 스테이션 타운센터 (Orenco Station Town Center)다. 1995년 부지계 획을 시작한 후 1998년부터 부지를 조성하기 시작 하였다. 2002년 전체 타운센터가 완공되었는데, 전체 부지면적은 약 23만 2천 평 규모다. 주요 부 동산은 크게 1,800호의 주택, 6만 6,500평의 오피
는 인텔, 후지쯔, 도시바 등 세계적인 정보통신업 체가 입지하면서 실리콘 포레스트(Silicon Forest) 로 널리 알려져 있다. 세계적인 정보통신기업의 성장에 따라 이 지역은 매우 빠르게 발전하고 있 으며, 지역경제 성장의 유발수요인 부동산 개발에 대한 관심과 수요도 많아졌다. 오피스, 산업용 부 동산, 그리고 상업용 부동산전문 개발기업인
PacTrust는 1980년대 이 타운센터가 들어선 부지
를 매입하였고, 1990년대 주변 부동산 시장이 점 차 좋아지면서 부지개발을 준비하기 시작하였다.이때, 이 지역의 지방정부는 경전철(Light-rail) 건 설을 허가하였고, 철도역 주변인 해당부지에 주택 을 개발할 수 있도록 용도를 변경하였다.
이러한 환경변화 속에서 PacTrust는 주택개발 전문업체인 Costa Pacific Homes와 합작으로 새로 운 타운센터 건설을 추진하였다. 이 계획은 공공 - 민간 파트너십과 다양한 주체의 참여가 특징이다.
특히 공공부문이 요구하는 대중교통지향 개발을 받아들이면서 PacTrust는 타운센터의 동부와 남부 구역을 공동주택과 대규모 상점으로 개발하였다 는 것은 매우 독특하다. 오렌코 타운센터의 핵심 전략 중 하나는 주택, 오피스, 유통점 등 각 부동 산을 경전철 역과 연계시키는 것이고 역에 가까운 곳은 가급적 상점과 고밀도 주거지역으로 개발하 는 것이다. 이미 이와 같은 내용은 정부가 부지의 용도를 변경해 주는 대신 대중교통망 계획과 함께 구상한 것이다.
그동안 여러 사례를 통해 대중교통지향 개발이 성공하기 어렵다는 것을 알고 있던 타운센터 개발 가(Developer)들은 정부와 도시계획가(Planner)들
에게 타운센터 내 소매점의 성패는 주변의 편리한 대중교통망뿐만 아니라 사람들이 자동차나 도보 로 소매점에 편리하게 접근할 수 있는지에 달려 있다는 것을 강조하였다. 그러나 사실 대중교통지 향 개발이 단순히 개발가와 계획가의 협상의 산물 은 아니다. 개발가들은 이미 사전에 대중교통에 대한 주민의 수요가 있음을 알고 다양한 교통수단 과 교통망을 제공하여 타운센터의 경제적 성과를
극대화하려고 노력하였다.
포틀랜드(Portland) 도심에서 16km 정도 떨어 져 있는 오렌코 스테이션 타운센터는 다른 지역과 차별성을 주는 자연환경이나 어메니티를 갖추지 못했다. 그래서 오렌코 스테이션 타운센터는 도시 의 생활양식을 잘 보여주는 디자인, 경전철에 의한 교통 접근성 극대화, 다양한 부동산의 적절한 혼합 개발 등을 지향한 것이다.
오렌코 스테이션 타운센터는 중앙공원, 중심 가로와 그 주변에 주요 상점 등을 배치하여 사람 들이 모여드는 중심지를 만들었다. 이 가운데 중 앙공원은 매우 넓지만 공원 내 상점과 거리의 배 치 등을 통해 친밀감을 높이는 디자인을 채택하였 다.
종합적으로 볼 때, 오렌코 스테이션 타운센터 의 성공요인은 첫째, 프로젝트에 대한 비전을 제 시하고 이를 실현하기 위해 적극적으로 사업을 추 진했다는 것이다. 둘째, 다른 프로젝트와 차별성 을 높이려고 노력하고 부동산 시장에서 주목받을 수 있는 전략을 구사하였다. 셋째, 투자자, 정부, 그리고 일반 대중의 지지 를 얻었다는 점이다. 이 가 운데 특히 소매점에 대한 주요 전략은 ① 소매점이 사람들의 눈에 잘 보이도 록 배치하였다. 이는 소매 점의 입지요소 중 가시성 (Visibility)이 중요함을 새 삼 확인하는 것이라고 할 수 있다. ② 경쟁적 관계에 있는 상점과 보완적 관계 에 있는 소매점의 특성을 해 외 리 포 트
<그림 3> 오렌코 스테이션 타운센터의 디자인
<사진 3> 오렌코 스테이션 타운센터의 경전철
점은 근접시키는 전략을 활용한 것이다. ③ 대중 교통, 자동차, 도보, 자전거 등 모든 교통수단의 접근성을 극대화하였다. ④ 사람들을 끌어 모으는 핵심상점을 유치하였다. 예를 들어, 스타벅스의 높 은 인지도와 거리에서 두드러지게 눈에 띄는 점을 적극 활용하여 주변 상점의 성장을 촉진하였다.5)
특히, 오렌코 스테이션 타운센터의 성공은 공 공과 민간의 긴밀한 협력의 산물이다. 그 과정의 특징은 첫째, 공공부문과 지역사회는 바람직한 목 표를 점진적으로 함께 결정하였다. 둘째, 부동산 개발가는 지역목표를 달성하기 위한 개발전략을 구상하였다. 셋째, 정책 당국은 부동산 개발가와 함께 이 프로젝트가 경제적 활력이 있고 장소 정 체감을 만들 수 있도록 긴밀하게 협력하였다.
미국 타운센터 개발의 시사점
앞에서 소개한 미국 타운센터의 사례는 우리에게 여러 측면의 시사점을 준다. 특히, 기업도시, 뉴타 운 개발 등 대규모 도시개발이 진행되고 있는 상 황에서 미국 사례는 귀중한 교훈을 남긴다.
첫째, 타운센터와 같은 대규모 도시개발 과정 에서 공공과 민간이 긴밀하게 협력하고 있다는 점 이다. 특히, 타운센터와 같은 대규모 도시개발에 는 민간과 공공의 협력이 성패의 핵심이다. 이미 소개한 바와 같이 미국 타운센터의 경우 토지매입 을 위한 재원조달, 교통망 등 인프라조성, 부동산 개발에 필요한 각종 인허가 과정에서 공공과 민간
방재정 확충에 기여함으로써 공공과 민간에 모두 이익이 되는 결과를 낳는다. 공공과 민간의 협력 관계는 상호 동등한 입장에서 타운센터 개발 전체 과정에 대해 자유롭게 의견을 주고 받는 것이다.
또한 서로 협의하는 과정에서 점차 기본방향과 전 체적인 계획을 구상한다. 초기에 사업 전체를 확 정하거나 사업의 수익성이 검증되지 않은 상황에 서 중요한 결정을 요구하지 않는 것이 민간의 참 여를 촉진한다. 이를 통해 자연스럽게 공공과 민 간은 역할을 분담하게 되고, 공공은 필요한 시점 에 필요한 조치를 하게 된다. 우리의 경우 앞으로 공공과 민간이 어떤 형태로 협력할 것인가에 대한 바람직한 모델을 찾아야 할 것이다.
둘째, 앞에서 살펴본 타운센터 성공요인의 기 반은 시장수요를 철저하게 파악하고, 개발지역의 역량을 극대화하였다는 것이다. 시장의 수요를 정 확하게 이해하고 그 수요를 충족시킬 수 있는 지 역적 여건을 활용하는 것이 급선무인 것이다. 만 일 지역적 여건이 다소 부족하다면 소비자의 취향 을 받아들일 수 있는 요소들을 어느 정도 만들어 낼 수 있는 전략도 과감하게 도입해야 할 것이다.
그렇지만 기본적으로 개발지역이 시장의 수요를 받아들일 수 있는 역량을 갖추고 있어야 한다. 최 근 정부는 녹지확보와 다양한 종류의 주택을 짓게 하는 사회적 혼합(Social Mix) 등‘지속가능한 신 도시계획기준’을 제시하였는데, 과연 그 기준들이 시장의 수요에 부합하는지에 대한 진지한 검토와 함께 앞으로 유연한 적용이 필요하다. 그 이유는
5) Charles C. Bohl. 2003. “Case Study: Oreno Station Town Center”. Place Making, Urban Land Institute. pp249-250
계획기준을 일률적으로 적용할 경우 시장의 수요 와 맞지 않아 민간의 수익성이 악화되거나 계획기 준이 일종의 규제가 되는 등 부작용이 나올 수 있 기 때문이다. 미국의 경우 도시개발에 대해 민간개 발기업이 자율적으로 결정한 후 이에 따라 공공이 인프라를 공급하는 등 역할을 충실히 수행한다.
셋째, 개발장소에 대한 정교한 디자인 전략이 필요하다는 것이다. 다양한 유형의 부동산을 성공 적으로 개발하기 위해서는 개발의 구심점을 설정 하고 각 부동산 유형의 특성을 정확하게 이해한 후 상호 시너지 효과를 얻기 위한 전략을 실행해 야 한다. 예를 들어, 발렌시아 타운센터의 경우처 럼 상징성과 중심성을 갖는 중심 가로를 조성하고 그 주변에 다양한 부동산을 배치하는 전략은 매우 효과적이다. 이때, 각 부동산의 배치는 건물만 볼 것이 아니라 각 건물을 사용하는 사람들의 행태와 동선을 면밀하게 검토하여 디자인에 반영하여야 한다. 특히, 중심 가로는 사람들이 편안하게 걸어 다니며 쇼핑할 수 있는 친보행자 환경으로 조성하 여야 한다. 또한 중심 가로를 따라 배치하는 소매 유통점의 경우 스타벅스와 같은 세계적인 브랜드, 국가 수준과 지역 수준의 유명 상점 등을 유치하 여 적절하게 혼합하는 것이 바람직하다.
넷째, 지역발전의 전략의 하나로 타운센터 개 발을 활용할 수 있다는 것이다. 이 글에서 제시한 타운센터는 단순히 현재의 거주민을 위한 개발이 아니라 외부의 기업, 거주자, 그리고 방문객을 유 치하는 적극적인 지역발전 전략이다. 따라서 타운 센터가 유치하려는 외부의 기업, 거주자, 그리고 방문객의 특성을 파악하고 그들의 선호에 맞게 개 발하여야 한다. 미국의 경우 세련되고 고급스러운 타운센터가 건설된 후 오피스가 나중에 이전해 온
경우도 있다. 결국 기업을 옮겨 지역발전을 유도 하는 전략만을 고집하기보다는 차별화되고 고급 화된 주거환경을 조성하여 기업의 이전을 촉진하 는 방안도 고려할 수 있는 것이다. 기업은 주거환 경이나 인프라가 없는 곳으로 가기를 주저하지만, 기업의 구성원이 살고자 하는 주거환경, 교육환 경, 그리고 인프라를 갖춘 곳으로 기업이 이전하 는 것은 상대적으로 쉬울 수 있기 때문이다. 이미 서구의 도시경제 연구결과들은 고급인력이 선호 하는 환경을 조성하여 기업을 유치하고 지역경제 를 활성화할 수 있다는 것을 증명하고 있다.
이 글은 최근 미국의 장소개발 동향을 살펴보 고, 이로 인해 주목받는 타운센터의 개념과 특성 을 전반적으로 살펴 보았다. 그 다음 미국의 대표 적인 타운센터의 사례를 소개한 후 우리에게 주 는 시사점이 무엇인지 검토하였다. 특히, 현재 우 리는 기업도시, 뉴타운 개발, 신도시 개발 등 대규 모 개발을 추진 중이라는 점에서 미국의 타운센 터 사례가 주는 시사점을 나름대로 제시해 보았 다. 여기서 중요한 것은 미국 타운센터가 갖는 보 편적인 성공조건을 우리의 현실에 맞게 받아들여 야 한다는 점이다. 이를 위해서는 우리의 부동산 시장과 개발여건에 대한 깊이 있는 이해가 선행 되어야 한다.
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