S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y
요 약
제 장 서론1
주택시장과 주택정책을 둘러싼 사회 경제적 여건이 최근 급격히 변화하고 있․ 다 지방자치제의 진전에 따라 주택공급 과정에서 지자체의 역할강화 필요성이. 제기되고 있다 또한 주택부족 문제가 상당부분 해소됨에 따라 주택공급에 있어. 서 공공부문의 역할을 축소하고 민간부문의 역할을 강화해야 하며 민간 비영리, 단체의 참여 확대가 필요하다는 주장도 제기되고 있다.
경제성장률 인구 및 가구 구조 등 주택수요에 영향을 미치는 사회 경제적 요, ․ 인도 변화하고 있다. 2000년대 들어서 우리나라GDP 성장률은 연평균4.5% 내외 를 기록해 왔다 그러나 선진국의 경우 연간 경제성장률이 낮다는 점을 감안하면. 향후 우리나라 경제성장률도 점진적으로 둔화될 것으로 예상된다 인구 및 가구. 구조 측면에서는 인구 및 가구의 성장추세가 둔화되고 있으며 핵가족화와 고령 화의 진전으로 인가구와 노인가구가 급격히 증가하는 추세이다1 .
이러한 여건 변화는 주택시장에 대해 보다 세밀한 분석이 필요하고 이를 기초, 로 주택공급 프로그램1)을 설정하여야 함을 의미한다 주택이 절대적으로 부족하.
1) 주택공급 프로그램 이란 국민의 주거수준 향상과 주거안정이라는 목표 하에 주택공급 주체별 역할‘ ’ 공공 민간 공급방식 지역별 계층별 생애주기별 주택유형 점유형태 주택규모 등 공급시기 단기
( , ), ( / / , , ), ( ,
중 장기 등을 명시한 일련의 계획으로 정의함․ )
ⅵ
여 주택을 지으면 팔리던 시대 는 이미 지나간 것으로 판단된다 일반경제와 주‘ ’ . 택경기 침체의 영향도 있지만, 2009년 초 16만호에 이르는 미분양주택 중 85%
이상이 주택보급률이 높은 비수도권에서 나타난 것은 이를 잘 입증하고 있다 소. 득수준 주택보급상태 인구 및 가구의 변화와 주택수요의 다양화를 고려하지 않, , 고 주택공급 프로그램을 설정한다면 지역별 유형별 점유형태별 규모별로 주택, , , 의 공급과 수요가 불일치하여 국가 자원의 낭비와 주택시장의 불안정을 초래할 수 있다.
이러한 상황에서도 정부의 주택공급 프로그램 설정방식은 과거와 별다른 차이 가 없는 실정이다 과거. 20여년 연간50만호 내외의 주택공급계획을 수립하여 왔 으며, 2008년 9.19대책에서도 과거와 유사하게 향후 10년간(2009 2018 )～ 년 연간 만호 주택공급계획을 수립하였다 총량뿐 아니라 지역별 주체별 유형별 점유
50 . , , ,
형태별 하위시장에 대한 주택공급계획도 주택수요에 대한 면밀한 분석 없이 이 루어지고 있다.
따라서 가구의 주거수준 향상과 주거안정 더 나아가 국가 자원의 효율적 이용, 을 위해 주택시장 내 외부의 여건 변화를 반영하여 수요 지향적 주택공급 프로․ ‘ 그램2)’을 정밀하게 설계할 필요가 있다 지역별 소득계층별 연령계층별로 주택. , , 유형 점유형태 주택면적에 대한 주택수요가 얼마로 추정되고 어떻게 변화할 것, , 인지에 대한 심층적이고 종합적인 분석을 통해 주택수요 변화에 부응할 수 있는 주택공급 프로그램을 마련하는 것이 시급하다 특히 소득계층별 가구 생애주기. , 를 감안한 주택수요 분석을 통해 종합적인 주택공급 프로그램의 틀 안에서 가구 의 주거상향 이동이 사각지대 없이 체계적으로 이루어질 수 있도록 주택공급 프 로그램을 개편할 필요가 있다.
이러한 배경 하에서 이 연구는 주택시장 여건 변화에 따른 주택수요를 심층적 으로 분석하고 주택수요에 적합한 주택공급 프로그램을 종합적으로 제시함으로, 써 궁극적으로 국민의 주거복지 향상에 기여하는 데에 그 목적이 있다.
2) 수요 지향적 주택공급 프로그램 이란 주택시장 내 외부 여건변화를 고려하여 주택수요를 분석하고‘ ’ ․ , 이를 토대로 설정한 주택공급 프로그램으로 정의함
제 장 관련 이론과 선행연구의 고찰2
주택수요 분석과 관련된 대표적인 연구방법으로는 Mankiw and Weil(1989) 모 형 헤도닉가격모형, , Heckman(1979) two-stage 모형이 주로 사용되고 있다. 모형 이하 모형 은 주택수요를 인구학적 관점에서 접근한 대표 Mankiw-Weil ( MW )
적인 모형이며 주택수요를 인구변수만으로 추정한다 헤도닉가격모형은 재화의, . 가격이 종속변수 특성들의 양이 독립변수인 회귀방정식을 추정함으로써 특성가, 격을 추정하는 것이다. Heckman 모형은 첫 번째 단계에서 logit 또는probit을 이 용하여 주택점유형태 선택을 추정하고 두 번째 단계에서 통상최소자승법, 을 이용하여 주택수요함수를 추정하는 방법으로 주로 개별 (ordinary least square)
변수에 대한 주택수요 탄력성을 구할 때 많이 이용된다.
최근 주택수요관련 해외연구의 주요 관심대상은 고령화 주거환경 주거프로, , 그램 등이 주택수요에 미치는 영향이며 주택수요에 대한 연구주제가 점차 세분, 화되고 있는 추세이다 국내의 연구들은 고령화와 저출산에 대응한 주택정책 지. , 역별 계층별 주거서비스 격차 완화를 위한 주택정책 주택시장 여건변화에 따․ , 른 중 장기 주택수요 분석 등을 주요 연구주제로 다루고 있다.․
이 연구는 심층적으로 지역별 소득계층별 연령계층별 뿐만 아니라 주택유형, , , 점유형태 주택규모 등으로 세분화하여 주택수요를 분석하고 이를 종합적으로, , 고려하여 주택공급 프로그램 개선방안을 도출하였다는 점에서 기존 연구와 가장 큰 차별성을 가진다 이 연구의 차별성을 구체적으로 방법론 측면과 내용적 측면. 에서 정리하면 다음과 같다 우선 연구의 방법론 측면에서 첫째 기존. , MW모형을 종합적으로 고려하여 주택시장 여건변화를 반영할 수 있는 있는 새로운MW모 형을 추정하였다 둘째 수도권 생활권역별로 주택수요를 추정하였다 셋째 소득. , . , 계층별 가구주연령대별로 주택수요를 추정하였으며 이를 다시 주택점유형태, , , 주택유형 주택면적으로 세분화하여 분석하였다 마지막으로 주택시장에서 매우, . 중요한 환경변화 요인으로 인식되고 있는 인가구의 주택수요량을 추정하였다1 . 다음으로 내용적 측면에서의 차별성을 정리하면 다음과 같다 우선 수요분석.
viii
에 기초한 수요 지향적 주택공급방안을 제시하였다 인구 가구 및 소득요인과. , 멸실요인 그리고 가구조사 자료에 의해 도출된 주택수요에 기초하여 주택공급, 계획을 수정 보완하였다 둘째 시간․ . , (時間), 공간(空間), 인간(人間)의 삼간(三間) 개념에 기초하여 보다 입체적이고 구체적인 주택공급계획을 수립하였다 시간적. 으로는 최상위 계획인 제 차 국토종합계획 과 연계하여‘ 4 ’ 2020년까지 분석기간을 연장하였다 공간적으로는 수도권 비수도권뿐 아니라 보다 세분화된 하위지역. ‧ 시도별 수도권 권역별 에 대한 공급계획을 수립하였다 대상계층 은
( , ) . (target group)
소득계층뿐 아니라 가구주의 연령계층과 가구구성 등을 감안하였다 마지막으로. 공공부문과 민간부문 중앙정부와 지방정부의 역할을 명시하였다, .
제 장 주택공급 프로그램의 현황과 문제점3
먼저 주택공급 프로그램의 전개과정에 대해 살펴보았다. 1980년대 후반 이후 정부는 매년 연간 50만호 내외의 주택을 공급하는 계획을 수립 집행하여 왔으․ 며, 2003년부터 소득계층별 주택공급 프로그램을 재설계하였다 현행 주택공급. 프로그램의 내용은2008년 9.19대책에 잘 나타나 있다. 10년간(2009 2018 )～ 년 보 금자리주택 150만호를 포함하여 500만호 주택공급계획을 수립하였다.
현행 주택공급 프로그램의 문제점은 다음과 같다 첫째 주택유형 점유형태 및. , , 주택규모에 대해 면밀하게 수요분석을 실시하지 않은 채 주택공급계획을 수립하 고 있다 둘째 지방화 민영화 추세 경제성장률 핵가족화 및 고령화 추세 주택보. , ‧ , , , 급률 등 주택시장 내 외부 여건변화에 대한 고려가 미흡한 실정이다 특히 지역․ . 별 공급주택의 유형 점유형태 규모 등에 대한 계획이 미흡하다 또한 인가구와, , . 1 고령가구의 비율이 급속히 증가함에도 이들 가구의 주택수요 패턴에 맞는 공급계 획이 없는 실정이다 셋째 획일적인 계획으로 경제 및 주택시장 상황변화에 대한. , 대응력이 부족하다 과거 경험에서 보듯이 민간부문의 주택공급은 경제 및 주택시. 장 상황에 따라 민감하게 반응한다 민간부문의 주택공급 과다를 공공부문이 보완. 할 수 있도록 탄력적인 공급계획을 수립할 필요가 있다 넷째 공급주체간 역할구. , 분 기준이 불분명하며 세부추진계획이 미흡하다 공급계획 달성을 위해서는 공급.
주체간의 역할 정립과 분담이 우선되어야 하나 공공과 민간의 역할 중앙정부와, 지자체의 역할 분담을 포함한 세부추진계획이 미흡한 실정이다.
제 장 주택시장 여건변화와 주택수요 분석4
인가구와 고령가구가 증가하고 주택의 핵심구매계층인 대의 인구비중
1 , 30 50～
이 감소하고 있다 또한 우리나라도 선진국의 문턱에 진입함에 따라 경제성장률. 이 점차 둔화될 것으로 예상된다 한편 주택보급률 증대로 주택부족문제가 완화. 되었으며 주택수요 패턴이 다양화되고 있다 이러한 주택시장 여건변화를 반영, . 하여 중 장기 주택수요를 분석할 필요가 있다.․
먼저 인구 가구 및 소득요인 멸실요인을 고려하여, , 2020년까지의 연도별 지, 역별 주택수요를 추정하였다 인구 가구 및 소득요인 수요량은. , Mankiw-Weil모 형 이하( MW모형 을 이용하였으며 멸실요인의 수요는 주택멸실률과 재고주택수) , 를 추정하여 계산하였다.
그림 중장기 주택수요 추정방법의 요약
< 1> ․
모형은 기존 모형을 종합적으로 고려하여 주택시장 여건변화를 반영
MW MW
할 수 있는 있도록 개선하였다 가구생애주기 가구구조 변화 등을 반영하였으며. , , 도 농간 주거특성이 반영될 수 있도록 모형을 설계하였다 하위시장별로 상세․ . 하게 분석하기 위해 지역별 소득계층별 가구주연령대별로 주택수요를 추정하, , 였으며 이를 다시 주택점유형태 주택유형 주택면적으로 세분화하여 분석하였, , ,
x
다 이러한 분석결과는 주택공급 프로그램을 체계적으로 수립하는데 필요한 기. 초자료로 활용될 것이다.
인구 가구 및 소득요인 멸실요인을 종합한 중 장기 주택수요량은, , ․ 2010년에 약46만 천호에서1 2011년46만 천호까지 소폭 증가한 후2 2015년에 약44만 천2 호, 2020년에 41만호로 감소하는 것으로 분석되었다.
수도권의 생활권역별 주택수요량은 다음과 같다. 2010년 중부권역의 주택수요 량은13만 천호로 가장 많고 남부권역 만 천호 서부권역 만 천호 순이다1 , 7 1 , 4 8 . 년 주택수요량은 중부권역 만 천호 남부권역 만 천호 서부권역 만
2020 12 3 , 6 8 , 4
천호로 나타났다
1 .
년 점유형태별 주택수요량은 자가 만 천호 차가 만 천호로 나타났
2010 31 5 , 14 6
다. 1~2분위의 경우 자가 만 천호 차가 만 천호를 수요하는 것으로 나타났1 1 , 1 5 다. 1~2분위의 차가수요를 충족하기 위해 현 계획 상 영구임대 10만호와 더불어 국민임대주택 약 만호 공급이 추가로 필요할 것으로 보인다 또한 이들 계층에5 . 자가주택을 추가 공급할 필요가 있다. 7~10분위의 경우 자가 21만 천호 차가9 , 만 천호를 수요하는 것으로 나타났다 이들 계층에 대해서 민간임대주택 공급
5 2 .
을 유도할 필요가 있다고 판단된다.
년 주택유형별 주택수요량은 아파트 만 천호 단독주택 만 천호 기
2010 31 4 , 7 9 ,
타 만 천호로 나타났다6 8 . 1~2분위의 경우 아파트 만 천호 단독주택 만 천호1 2 , 1 4 를 수요하는 것으로 나타났다. 7~10분위는 아파트20만 천호 단독주택 만 천6 , 2 5 호를 수요한다. 9.19대책의 다세대 단독주택 공급계획 현행․ ( 4~6분위 공급 을 이) 러한 수요분석 결과에 따라 수정할 필요가 있다.
전국적으로 자가 68.7%,차가31.3% 선호비율을 보이고 있다. 7~10분위에서는 자가의 선호도가 매우 높다 전국을 기준으로. 7~10분위는 자가81%,차가19%를 선호하고 있다 지방광역시에서. 7~10분위의 자가선호가88%로 가장 높다. 1~2분 위는 자가42%,차가58%로 차가를 선호하나 지방광역시는 자가, 53%, 차가47%
선호로 나타났다.
전국적으로 아파트68%, 단독주택17.2% 선호비율로 아파트를 선호하는 것으
로 나타났다. 1~2분위를 제외하고 모든 소득계층에서 아파트를 선호하고 있다. 분위의 경우 아파트 단독주택 선호비율로 단독주택 선호비율이 더
1~2 37%, 45%
높다. 7~10분위의 경우 아파트82%, 단독주택9.7% 선호비율로 아파트 선호비율 이 절대적으로 높다.
전국적으로85㎡초과38.3%, 60~85㎡28.1%, 60㎡이하33.6% 선호비율을 보이 고 있다 소득이 낮을수록 면적이 작은 주택을 선호하는 것으로 나타났다 소득. . 분위는 이하 규모 주택을 가장 선호하며 분위는 초과를 선호
1~6 60㎡ , 7~10 85㎡
하고 있다.
년 주택면적별 주택수요량은 초과 만 천호 만호 2010 85㎡ 17 6 , 60~85㎡13 , 60㎡ 이하15만 천호로 나타났다5 . 1~2분위는 85㎡초과 천호4 , 60~85㎡7천호, 60㎡이 하 만 천호를 수요한다1 9 . 3~4분위는85㎡초과 만 천호1 1 , 60~85㎡2만 천호2 , 60 이하 만호를 수요한다4 . 5~6분위는 85 초과 만 천호2 8 , 60~85 3만 천호7 , 60
㎡ ㎡ ㎡
이하 만 천호4 1 , 7~10분위는85 초과13만 천호3 , 60~85 6만 천호3 , 60 이
㎡ ㎡ ㎡ ㎡
하 만 천호를 수요하는 것으로 나타났다 소득계층별 주택공급계획은 주택유5 5 . 형 주택면적별로 다양한 측면을 고려하여 설계할 필요가 있다, .
가구주 연령별로 분석한 결과, 30~50대가 주택수요의 핵심계층으로 나타났다. 대의 주택수요가 전체 주택수요의 를 차지하고 있다 세 이상 고령층
30~50 80% . 65
의 주택수요는4.6%로 나타났다. 20대 이하를 제외한 모든 연령대에서 자가를 선 호하고 있다. 20대와30대에서 전체 차가주택의60%를 수요하고 있다 이는 사회. 진입기인 20 ~30대 대 초반을 위한 차가주택 공급이 필요하다는 것을 시사한다. 주택유형은 대부분의 연령대에서 아파트를 선호한다 그러나. 20대 이하의 경 우 저렴한 단독주택을 선호하는 것으로 나타났다 주택규모는. 20대 이하를 제외 한 모든 연령대에서85㎡초과를 선호하고 있다 수도권 지역에서. 30대는 모든 규모의 주택을 고르게 선호하는 반면 지방의, 30대는 60㎡이상 주택 선호가 뚜렷 하게 나타나고 있다 이는 지방의 주거비용이 상대적으로 저렴하기 때문인 것으. 로 판단된다.
년 총 차가수요 만 천호의 를 대 이하에서 수요하는 것으로 나타 2010 14 6 60% 30
xii
났다 자가수요 중 대부분은. 30~50대에 집중되고 있으며, 2010년 총 자가수요 31 만 천호의5 87%인 27만 천호를4 30~50대에서 차지하고 있다.
주택유형에 대한 수요를 보면, 2010년 총 아파트수요 31만 천호의4 73%를 대에서 수요하고 있으며 총 단독주택 수요 만 천호의 인 만호를
30~40 , 7 9 89% 7 50
대 이하에서 수요한다.
주택규모 면에서는2010년 총60㎡이하 주택수요15만 천호의5 83%를30대 이 하에서 차지하며, 30~50대에서는 85㎡초과 주택의 대부분인 90%를 수요한다.
제 장 외국사례5 분석
영국 미국 일본의 주택정책에 대한 사례를 분석하였다 외국사례를 분석한, , . 내용을 요약하고 시사점을 정리하면 다음과 같다 첫째 주택수요를 분석하고 수. , 요에 부응한 주택공급이 필요하다 영국에서는 주택 수급불균형으로 인해 주택. 가격이 크게 상승하고 홈리스 등 심각한 주거 빈곤 문제가 발생하였다 이로 인, . 해 영국 정부는 주택녹서(Housing Green Paper)에서2020년까지 신규 주택300만 호를 공급할 계획을 수립하였다 주택수요에 대한 면밀한 분석을 통해 이에 부응. 하는 주택을 지속적으로 공급할 필요가 있다.
둘째 주택문제가 지역별 계층별로 차별화되어 나타나므로 지역 및 계층의, ․ 실정에 맞는 주택공급 프로그램을 설정할 필요가 있다 영국에서 런던과 남동부. 지역에서 키워커(key worker)의 부족 문제가 나타나고 있다 따라서 이들 지역에. 서 키워커 계층에 대해 홈바이(Home Buy) 등 주택마련 지원정책을 시행하고 있 다 한편 일본에서는 고령자 세대 급증에 따라 고령자대상우량임대주택제도를. 시행하고 있다 또한 일본 오사카시는 중소득층의 시외전출 경향이 지속되자 신. 혼 자녀 양육 세대에 대한 주택지원 프로그램을 실시하고 있다 미국에서도 좋, . 은 옆집 이웃 프로그램(Good neighbor next door program)을 운영하고 있다 이 프. 로그램은 경찰관 소방서 교사 등이 주택을 구입하는 데 싼 가격으로 살 수 있도, , 록 보조하는 프로그램이다 재활성화 지역으로 지정되어 있는 곳에 공공서비스. 확충을 위해 이러한 프로그램을 시행하고 있다.
셋째 안정적인 주택공급을 위해서는 중앙 지방정부 민간부문과의 긴밀한 협, , , 조가 요구된다 영국은 국가 지역 지방 수준에서 각각의 주택전략. , , (Housing 을 세워 중앙정부 수준의 주택전략이 지방에서 구체화되어 체계적으로 Strategy)
실행될 수 있도록 유도하고 있다 미국은 중앙정부의 예산지원 및 관리 금융 및. , 세금지원과 지방정부의 주택공급 및 주택관리가 유기적으로 연계되어 실행되고 있다 또한. LIHTC(Low Income Housing Tax Credit) 프로그램을 통해 임대주택 사 업에 민간투자를 유인하고 있다 일본의 경우 특정우량임대주택제도 고령자대. , 상우량임대주택 공급에 민간토지 소유자를 참여시키고 있으며 지방정부는 지역, 실정에 맞는 주택정책 목표를 세워 지역 주택문제 현안에 대해 적극적으로 대응 하고 있다.
넷째 주택공급과 관련하여 지방의 역할을 강화하기 위해서는 주택공급에 대, 한 인센티브 등을 마련한다 영국의 경우 주택 및 계획 수행 기금을 신규로 만들. 어 주택을 많이 공급하는 지방정부를 포상하는 인센티브를 제공하고 있다 반면. , 지방정부가 주택공급을 위한 토지를 확보해두지 않는 경우에는 지방정부의 계획 허가에 대한 권한을 제한하는 패널티도 마련해 두고 있다.
다섯째 주거비부담 능력 제고를 위해 다양한 정책을 시행하고 있다, . 2008년 하반기 세계적인 금융위기로 주택시장은 침체양상을 보이고 있다 이에 따라 영. 국 정부와 미국 정부는 이자 상환 연기 세금 감면 등의 정책을 시행하고 있다, . 또한 저소득층의 주거비부담 완화를 위해 바우처와 같은 주거비 보조정책을 시 행하고 있다.
여섯째 저소득층의 자가마련을 위한 지원대책을 실시하고 있다 영국의 경우, . 임대주택에 대한 구매권 취득권을 부여하고 있으며 홈바이 제도를 통해 큰 초, , 기 비용 부담 없이 주택을 마련할 수 있도록 지원하고 있다 또한 미국도 저소득. 층이 공공임대주택을 분양받을 수 있도록 하고 저소득층이 주택구입시 초기비, 용을 보조받을 수 있는 정책을 시행하고 있다.
일곱째 주택공급을 위한 다양한 전략 및 방안을 마련하고 있다 영국의 경우, . 지속적인 주택공급을 위해 다양한 정책방안을 고안하고 있다 여기에는 지방정.
xiv
부와 민간사업자에 대한 인센티브 또는 패널티 공공부문 토지 활용 미사용 토, , 지 활용 촉진 등을 들 수 있다 미국의 경우에는 정부가 적극적으로 공급시장에. 개입하지 않지만, LIHTC를 통해 임대주택 사업자에게 연방정부의 소득세를 감 면하여 줌으로써 민간투자를 유인하고 있다 이를 통해 중앙정부 지방정부. , , 가 주택문제를 협력적으로 논의할 수 있는 장을 마련하였다 일본도 임대주
NGO .
택 공급과 관련하여 정부가 직접 나서는 경우도 있지만 민간사업자 참여를 위한 사업비 보조 융자 임대료 보조를 위한 지원 등 다양한 정책방안을 마련해 놓고, , 있다.
마지막으로 주택이 지속가능한 발전의 동력으로서 작용할 수 있도록 친환경적 인 주택공급에 관심이 많다 영국은 주택의 환경 성능에 대한 정보를 제공하기. 위해‘Code for Sustainable Homes’를 만들 예정이며 에코타운을 통해 탄소 제로, 상태의 주거환경을 조성할 계획이다 이를 통해 주택에서 배출되는 탄소배출량. 을 2010년까지 25%, 2013년까지 44% 줄이고, 2016년에는 0% 상태가 되도록 하 는 목표를 설정하였다.
제 장 주택공급 프로그램 개편방안6
이 장에서는 이상의 연구결과를 바탕으로 주택공급 프로그램 개편의 기본방향 과 수요 맞춤형 주택공급 프로그램 구축방안을 제시하고 주택공급 주체간 역할, 분담 방안을 모색하였다.
주택공급 프로그램 개편의 기본방향은 다음과 같다 우선 주택공급계획은 수. 요분석에 기초하여 수립하여야 할 것이다 주택시장을 둘러싼 내 외부의 여건. ․ 변화에 대응하고 수요자 맞춤형 주택공급 프로그램 마련을 위해서는 인구 가구․ 및 소득요인과 멸실요인 그리고 가구조사 자료에 의해 도출된 주택수요에 기초, 하여 주택공급계획을 수정 보완할 필요가 있다.‧
다음으로 시간(時間), 공간(空間), 인간(人間)의 삼간(三間)개념에 기초하여 보 다 입체적이고 구체적인 주택공급계획의 수립이 필요하다 시간적으로는 최상위. 계획인 제 차 국토종합계획 과 연계하여‘ 4 ’ 2020년까지 연장이 필요하며 인구 및,
가구 변화 소득변화 등을 감안하여 연차별 공급계획을 수립하여야 할 것이다, . 공간적으로는 수도권 비수도권뿐 아니라 보다 세분화된 하위지역 시도별 권역‧ ( , 별 에 대한 공급계획의 수립이 필요하다 대상계층) . (target group)은 소득계층뿐 아 니라 가구주의 연령계층과 가구구성을 감안할 필요가 있다.
순수 시장수요만을 고려할 때 전국 주택수요는 연평균 43만 천호 내외로 추5 정되며 시간 경과에 따라 점진적으로 감소하여, 2010년 46만 천호에서1 2020년에 는41만호 수준이 될 것으로 추정된다 점유형태별로는 분양주택과 임대주택 수. 요비율이 약7:3으로 이를 연평균 수요로 환산하면 분양주택 수요는30만호 임, 대주택 수요는 13만 천호로 추정된다5 .
그러나 공공부문이 시장가격보다 저렴한 보금자리주택 을 연간‘ ’ 15만호 분양( 만호 임대 만호 공급하는 경우 주택수요는 이보다 증가할 것으로 예상된다
7 , 8 ) .
그러나 보금자리주택15만호가 공급되는 경우 전량이 새로운 주택수요를 창출하 는 것은 아니며 이 중 일부는 앞에서 도출한 주택수요에 흡수될 수 있다 따라서, . 공공부문이 시장가격 이하로 주택을 공급하는 경우 시장가격으로 공급하는 민간 부문 공급주택을 어느 정도 구축(crowding-out)하는가를 파악하여야 주택공급 총 량을 제대로 추정할 수 있다.
연구결과를 종합하여 볼 때 주택수요에 맞추어 시장가격으로 주택을 공급하, 는 경우 연평균43만 천호 내외의 신규주택 공급이 필요하며 공공부문이 개입5 , 하여 저가로 주택을 공급하는 경우 연평균49만호 내외 민간( 34만호 공공, 15만 호 의 신규주택 공급이 필요하다 즉 총량 계획 측면에서 향후) . 10년간 500만호 연( 평균 50만호 로 설정된 현행 주택공급계획은 적정한 수준으로 판단된다) .
연간 주택공급량은2010년대 중반까지50만호 내외 수준을 유지하다가 2010년 대 중반 이후부터는 이를 점진적으로 감소시켜야 할 것으로 분석되었다 주택수. 요 분석 결과와 보금자리주택 공급계획을 감안할 때 연차별 주택공급량은 2010 년 50만 천호에서9 2020년 46만 천호로 축소할 필요가 있는 것으로 나타났다4 . 주택수요 분석 결과에 의하면 지역별로 수도권과 지방간 주택수요 비율이 현 행 공급계획 비율과 같은 약 6:4로 추정되었다. 따라서 지역별로는 수도권과 지
xvi
방의 주택공급비율은 현행 계획 수준인6:4의 비율을 유지하는 것이 적절한 것으 로 판단된다.
주택유형별로는 아파트 공급 비중을 축소할 필요가 있는 것으로 나타났다.
대책에 의해 현재 로 계획되어 있는 아파트 공급비중을 수요분석 결과에
9.19 80%
기초하여70% 내외로 축소하는 것이 적절하다 점유형태별로는 분양주택 비율을. 축소할 필요가 있다 수요분석 결과에 따라 현재. 82%로 계획되어 있는 분양주택 공급비중을75% 내외로 축소하고 임대주택 공급비중을 상향 조정하는 것이 바 람직할 것이다 특히 향후 임대주택 수요변화를 반영하여 민간부문이 중대형 임. 대주택 공급량을 늘릴 수 있도록 지원을 강화할 필요가 있다 주택면적별로는 현. 행 규모별 공급계획을 유지하는 것이 적절할 것으로 생각된다 현재. 85m2 이하 60%, 85m2 초과40%인 규모별 주택공급계획은 수요분석 결과와 유사하므로 이 를 유지하는 것이 적합하다.
소득계층별로 상이한 수요를 감안하여 주택공급계획의 조정이 필요하다 현행. 주택공급계획에서는 아파트 공급비중이 높다 특히 저소득계층에 대하여는 대부. 분 아파트를 공급하고 있으나 저소득층용 보금자리주택 중 일부를 다가구주택 및 연립주택으로 공급할 필요가 있다.
현행 주택공급 계획에서는 저소득층에게는 임대주택 고소득층에게는 분양주, 택을 공급하도록 하고 있으나 저소득층에게도 분양주택 고소득층에게도 임대, , 주택을 일부 공급할 필요가 있다 수요분석 결과에 의하면 점유형태별로 저소득. , 층에서도 분양주택 수요가 상당히 존재하며 고소득층도 임대주택에 대한 수요, 를 나타내고 있다.
수요분석 결과에 의하면 소득계층별 주택면적에 대한 수요는 현행 주택공급, 계획과 유사하므로 이를 유지하는 것이 바람직할 것으로 판단된다 다만 주택수. 요는 소득수준에 의해서만 영향을 받는 것이 아니므로 모든 소득계층에 다양한 규모의 주택을 공급하되 소득수준에 따라 규모별 공급비중을 상이하게 설정할, 필요가 있다 즉 저소득층에게는 소형주택 공급비중을 높이고 고소득층에게는. , , 대형주택의 공급비중을 높여야 할 것이다.
이상의 분석 결과에 따라 소득계층별 주택공급 프로그램을 종합적으로 조정하면 그림 와 같다 최종적으로 주택유형 점유형태 주택면적별 공급비율은 추정된 수
< 2> . , ,
요비율을 중심으로 하되 보금자리주택 공급계획을 감안하여 부분적으로 조정하였다, .
그림 주택공급 프로그램의 조정 년
< 2> (2009 2018 )～
정책목표 수요 맞춤형 주택공급을 통한 주거복지 향상
소득분위 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
주택유형
영구 임대 (10 )만
국민임대(40 )만 공공임대(30 )만 공공분양(70 )만
중소형 민간임대(20) 중대형 민간임대(20) 중소형 민간분양(30) 중대형 민간분양(130)
다세대 단독주택· (150) 점유
형태
분양(%) 20(42.5) 30(40.5) 70(59.3) 85(81.1) 임대(%) 80(57.5) 70(59.5) 30(40.7) 15(18.9)
주택 규모
60㎡이하(%) 80(63.2) 50(55.2) 20(38.3) 5(21.7) 60 85 (%)～ ㎡ 20(22.7) 50(30.3) 60(34.9) 15(25.3)
초과
85㎡ (%) 0(14.1) 0(14.5) 20(26.8) 80(53.0) 공공지원 재정 주택기금 택지, , 주택기금 택지, 규제개선 주: 음영 처리한 굵은 선 네모 안은 보금자리주택
점유형태 주택면적의, ( )안은 추정된 수요비율
가구주의 연령계층별로 주택유형 점유형태 주택면적에 대한 수요가 상이하므, , 로 주택공급계획에서 이를 반영할 필요가 있다 연령계층별로는. 30 50～ 대가 핵심 수요계층으로 이 계층의 주택수요가 전체 주택수요의80%를 차지하며, 65세 이상 은 가구 비중(2005년 15.4%)에 비해 주택수요 비중(4.6%)은 매우 낮게 나타났다. 주택유형별로는30 50～ 대는 아파트 수요가 높고, 20대 청년층은 단독 아파트 기, , 타주택으로 다양하며, 65세 이상 고령가구는 아파트 수요가 높지만 단독주택에 대, 한 수요도 상당한 것으로 나타났다 이를 감안하면. 30 50～ 대의 장년층이 많은 도시 지역은 주로 아파트를 공급하고, 20대 청년층 밀집지역 예 대학가 과 고령가구 거( : )
xviii
표 분석결과 및 정책방안
< 1>
분석과제 주요 분석 결과 정책 활용 방안
기본방향
수요분석에 의한 주택공급계획 수립
○
삼간(三間) 개념에 의한 입체적 주택
○
공급 프로그램 설정
○ 정부 주택공급 프로그램의 수정보완․
프로그램 구축방안
보금자리주택수요를 포함한 연간 주
○
택수요는50만호 내외이며 점진적으, 로 감소
연간 주택공급 총량은50만호 내외로
○
설정하되, 2010년51.2만호, 2020년은 만호로 축소
46.4 수도권과 지방의 주택수요 비율은 6:4
○ ○수도권과 지방간 주택공급 비중은 현
행 수준인 6:4로 유지 주택유형별 수요는 아파트 비중이
○ 70%
현행80%수준인 아파트 공급을70%내외
○
로 축소하고 다가구단독주택 공급 확대, ․ 점유형태별 수요는 분양주택 비중이
○ 70% 내외
현행82%수준인 분양주택 공급을75%
○
내외로 축소하고 임대주택 공급을 확대 주택면적별 수요는 85 이하 60%,
○ ㎡
85㎡ 초과 40%
현행 공급계획 수준을 유지
○
소득계층별로는 저소득층 단독주택
○
수요가 높고 중소형 분양주택 수요, 존재
저소득층용 보금자리주택 중 일부를
○
다가구주택 및 연립주택으로 공급하 고 중소형 분양 주택도 일부 공급,
○ 연령계층별로는 전반적으로 분양아파 트 수요가 높으나, 20~30대에서는 단 독주택 소형 임대주택 수요가 높음,
신혼부부를 포함한20~30대에게는 다
○
가구주택 및 소형임대주택 공급 확대
세 이상 고령가구는 신규주택 수요
○65
가 낮고 단독주택 수요비율이 상대, 적으로 높음
고령가구 밀집지역에는 아파트와 단
○
독주택을 병행 공급
인가구 주택수요는 연간 만호
1 8 10
○ ～
수준
인가구용 원룸 다가구주택 등 소형
1 ,
○
주택을 연간 8 10～ 만호 공급
프로그램 실행방안
다각적 주택수요 분석을 통해 장단기
○
주택공급 프로그램 개편 필요성 도출
국토종합계획의 주거부문계획 주택,
○
종합계획 등은 장기계획 수정 대책으로 대표되는 주택공급 프
○9.19
로그램과 연차별 공급계획 수정 선진국의 주택공급방식과 주택공급
○
주체들의 역할분담에 대한 검토와 우리나라의 실태를 분석함으로써 역 할분담 재정립 필요성 도출
중앙정부는 프로그램계획 및 정책을
○
지원하고 지방정부는 실행을 담당, 정부의 역할은 점진적으로 축소하고
○
시장기능 강화와 민간참여 확대
주지역은 아파트와 다가구단독주택 공급을 병행할 필요가 있다.‧
점유형태별로는 전체적으로 분양주택에 대한 수요가 높으나, 20 30～ 대는 임대주 택 수요가 60%정도를 차지하는 것으로 나타났다 주택면적별로는 전체적으로 중. 대형 주택을 선호하나, 20대 청년층은 소형주택 선호비율이 높게 나타났다 따라서. 신혼부부를 포함한20 30～ 대 계층에게는 주로 중소형 임대주택을 공급하는 것이 바 람직할 것으로 판단된다.
인가구의 인구 가구 및 소득요인에 의한 주택수요는 연간 만호 내외로 추정
1 ‧ 8
되며 점진적으로 증가 추세를 보이고 있다 지역별로는 인가구 주택수요 중 수, . 1 도권이 약60%를 차지하는 것으로 나타났다 따라서 인가구가 선호하는 주택인. 1 원룸 다가구주택 등 소형주택을 연간, 8 10～ 만호 정도 공급할 필요가 있다.
현행 주택정책 운영방식을 보면 대부분의 주택공급정책은 국토해양부를 위시 한 중앙정부 주도로 수립 집행되고 있다 미국 영국 일본 등 선진국의 사례에․ . , , 서 보면 주택정책에서 지방정부의 역할이 매우 중요하다 우리나라도 지방화 시. 대가 급속히 진전되고 주택수요가 다양화됨에 따라 지역실정에 맞는 수요자 중 심의 주거서비스 공급체계 수립의 필요성이 대두되고 있다 따라서 지방자치단. 체의 역할을 강화하고 주민 시민단체가 적극적으로 참여하는 방식으로의 주택, ․ 정책을 전환할 필요가 있다 이를 위해서는 중앙정부는 주거복지정책의 기본방. 향을 제시하고 근간이 되는 정책 개발 역할을 담당하여야 할 것이다 지방정부, . 는 중앙정부가 제시한 기본방향을 벗어나지 않는 수준에서 지역여건을 감안하여 차등화된 주거서비스 목표를 능동적으로 설정하고 이를 달성하기 위한 구체적, 인 정책을 수립 집행하는 역할을 담당하여야 할 것이다.․
보금자리주택의 공급에 있어서도 지방정부의 역할을 강화할 필요가 있다 지. 방자치단체에 대해 일정량의 보금자리주택 공급을 의무화하고 불이행시 지방교, 부금 및 기타 지원자금을 차별화하는 것도 하나의 방안이다.
중앙정부는 지방자치단체가 주택공급계획을 수립할 때는 지역별 실태가 최대 한 반영될 수 있도록 유도하여야 할 것이다 지역별로 주거복지소요 또는 대기자. 명부(waiting list) 등을 작성하여 이를 공공주택 건설계획 수립에 반영하고 지역,
xx
주민이 직주근접할 수 있도록 커뮤니티 중심의 개발계획을 수립할 필요가 있다.
또한 주택의 배분 및 관리에 있어서도 지방정부의 역할을 확대하여야 할 것이다.
중앙정부는 기본적인 입주요건을 설정하고 지자체별로 지역실정에 맞게 재조정, 할 수 있도록 하여야 할 것이다.
미국 영국 일본 등 선진국의 사례에서 보듯이 주택공급에 있어서 공공부문의, , 역할은 축소되고 시장기능을 중심으로 한 민간부문의 역할은 강화되고 있는 것 이 일반적인 추세이다 우리나라도 주택분야에서 향후 시장기능을 강화하고 민. 간부문의 역할을 확대할 필요가 있다 다만 저소득층 주거불안 주택시장의 불안. , , 정 등의 문제가 아직 남아있는 점을 감안하여 공공 민간의 역할분담 재조정은‧ 여건 변화에 따라 단계적으로 접근하는 것이 바람직하다. 9.19대책에 따른 보금 자리주택 공급 프로그램이 종료되는2018년에는 저소득층의 주거불안이나 주택 시장 불안정의 요인이 상당히 완화될 것으로 예상되는 바 이 연구에서는, 2018년 을 분기점으로 단계적인 공공 민간 역할분담 조정방안을 제시하도록 한다.‧
제 단계 역할 조정1 (2018년까지) : 공공부문에서 보금자리주택의 공급 등을
①
통하여 중 저소득층의 주거불안 문제를 완화하고 점진적으로 민간부문의 역할‧ , 을 강화해 가도록 한다 단기적으로는 민간택지에서 공급하는 주택의 분양가격. 을 자율화 하는 등의 조치를 취하고 민간임대주택에 대한 지원을 확대할 필요가 있다 다음으로 최저주거기준 미달가구 비율이. 10% 이내로 감소하고 수도권의 주택보급률이 100%에 도달할 것으로 예상되는 2012부터는 민간부문 역할을 더 욱 강화할 필요가 있다.
제 단계 역할 조정2 (2018년 이후) : 보금자리주택의 공급에 따라 공공임대주
②
택의 비중이12% 수준에 도달할 것으로 예상되는 2018년 이후에는 주택시장에 대한 정부의 역할은 최소화하고 시장기능을 중시하는 것이 바람직할 것이다 이. 단계에서 정부는 최소 주거서비스 제공 기능을 수행하며 대부분의 주택공급은 시장자율에 맡기도록 한다.
￭색인어_ 주택공급 프로그램 주거서비스, , Mankiw-Weil모형 주택수요 주택공급계획, ,
￭한국학술진흥재단 연구분야 분류코드 _ B030907
