요 약

S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y

요 약

제1장 서 론

이 연구의 목적은 주택산업의 건전한 발전을 통하여 국민주거생활의 향상을 도모하고, 주택시장의 안정기반 구축 및 국민경제의 안정적인 성장에 기여하는 정책방향을 제시하는데 있다.

연구대상인 주택산업의 범위에는 주택건설에 참여하는 시행사 및 시공사를 포 함한 주택업체를 중심으로 하고, 생산요소 공급자인 금융기관 등과 최근 밀접해 지고 있는 정보, 환경 산업 등 연관산업도 일부 포함하였다. 이 연구는 주로 거시 경제적인 측면에서 주택산업 분석에 중점을 두었다.

연구의 내용은 여섯 부분으로 구성되어 있다. 첫째, 주택시장을 둘러싼 환경과 주택수급 여건에 대해 정리하였다. 둘째, 주택산업을 정의하고 범위를 설정하여 연구의 틀을 다지는 한편, 주택산업의 현황, 주택산업조직, 경영 상태 등을 분석 하였다. 셋째, 주택산업이 국민경제에 미치는 영향을 분석하기 위해 거시구조모 형을 구축하고 주택투자의 적정성, 주택정책의 효과 등을 분석하였다. 넷째, 외 국의 사례에서는 영국과 일본의 주택산업 현황 및 관련정책 등을 정리하고 시사 점을 도출하였다. 다섯째, 향후 주택산업이 나아가야 할 방향을 설정하고 당면한 과제를 도출하였다. 여섯째, 앞의 연구내용을 바탕으로 국민경제의 안정적인 성 장을 뒷받침할 수 있는 주택산업의 발전방향을 제시하였다. 끝으로 연구의 기대 효과, 정책건의 한계 등을 정리하였다.

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제2장 주택시장의 환경변화

2장에서는 주택시장을 둘러싼 환경변화를 주택시장, 주택수급 여건 등으로 나 누어 살펴보고, 이러한 환경변화가 향후 주택산업에 미칠 영향에 대해 고찰하였 다. 주택시장의 여건은 인구적 요인, 거시경제 상황, 금융, 정책 등 여러 측면에서 살펴보았으며, 주택수급여건은 중장기 주택수요 전망과 자금조달 및 택지확보 여건 등 주택공급의 생산요소 측면에서 분석하였다.

인구는 주택수요를 결정하는 기본적인 요인이라는 점을 감안할 때 인구성장률 둔화 및 연령계층별 구성비의 변화는 중장기 주택수요에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 1세대 가구 및 1인가구의 증가, 고령화, 평균가구원수의 감소 등과 같 은 가구구성의 변화는 공급되는 주택의 규모, 내부구조, 시설수준 및 주거환경 등에 있어서 다양한 변화를 요구할 것이다.

한국 경제는 낮은 성장률을 유지하는 안정성장시대에 진입했으며, 잠재성장률 은 4∼5% 내외로 추정되고 있다. 금리는 지난 몇 년 동안 큰 폭으로 하락해 저금 리 상황이 지속되고 있다.

국내은행의 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)은 부동산경기 호조 등의 영 향으로 크게 증가하고 있으며, 전통적인 금융방식의 한계, 후분양제에 대비한 필 요성 등으로 활성화될 것으로 보인다. 부동산펀드는 시기상으로 2년여 일찍 도 입된 리츠의 총자산규모를 앞서고 있다. 부동산간접투자시장은 리츠(와 부동산 펀드가 상호 경쟁하면서 성장할 것으로 보인다.

종합부동산세의 도입으로 보유세는 크게 강화되었으며, 거래세는 보유세 강화 에 따라 점차 인하되고 있다. 양도소득세는 투기지역에 대한 세율인상과 함께 실 거래가 과세로 전환되며, 실거래가 신고 의무화가 2006년부터 시행될 예정이다.

주택보급률은 대부분의 지역에서 100%에 도달해 수급불균형이 상당부분 해소 가 되었다. 그러나 서울을 포함한 주택보급률이 상대적으로 낮은 대도시 지역에 서는 주기적으로 수급불안이 초래될 가능성이 있다.

중장기 주택수요는 2008년을 정점으로 감소세로 전환할 것으로 예상된다. 주 택수요의 중심계층인 40∼50대 연령의 감소가 주원인이며, 2020년경에 주택수요 가 37만호 전후로 낮아질 전망이다. 소득계층별 주택수요의 경우 고소득층은 상

대적으로 증가하여 중대형 평수의 주택수요가 증가할 것으로 전망된다.

후분양제도의 활성화로 소비자자금에 의존하던 주택업체는 부동산펀드, 리츠, 프로젝트 파이낸싱 형태로 직접자금을 조달해야 할 것이다. 용적률 하향조정, 개 발밀도 제한, 재건축 규제 등 택지개발여건 변화 및 택지확보의 제약은 초기투자 비와 사업 리스크를 증가시킬 것으로 예상된다.

제3장 주택산업의 현황 및 특성

3장에서는 주택산업을 개념적으로 정의하고 범위를 설정하였으며, 주택산업 의 현황 및 특성을 산업구조, 주택생산 및 경영 등 여러 측면에서 살펴보았다.

주택산업의 범위는 다음 그림과 같이 정리할 수 있으며, 이 연구에서는 ‘국민 의 주거생활 차원’에서 광의의 개념을 사용하되, 주된 연구의 대상은 주택의 공 급측면과 관계가 깊은 주택업체로 정했다.

<그림> 주택산업과 연구의 범위

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주택산업의 시장 집중도는 타산업에 비해 높지 않다. 이는 타산업에 비해서 상 품생산에 요구되는 기술격차나 규모의 경제 효과가 낮기 때문이다. 주택산업은 시장집중도나 진입장벽은 타산업과 비교해 매우 낮지만, 상위업체의 시장지배력 은 상대적으로 큰 편이다.

외환위기 이후 대형건설사들은 구조조정과 함께 자산 슬림화를 추구하는 한 편, 재건축이나 시행사의 도급공사에 참여하는 비중을 크게 확대하고 있다. 이에 따라 외환위기 이후 주택산업 구조는 택지구입에서 분양단계를 일괄적으로 수행 하는 사업의 비중이 감소하는 한편, 택지개발과 기획의 능력을 갖춘 시행사 (developer), 고품질의 주택생산기술을 갖고 있는 시공사, 판매를 위한 마케팅 능 력을 갖춘 분양대행사 등이 각각 세분화, 전문화되는 양상을 보이고 있다.

주택건설사업의 리스크 구조는 사업의 진행단계에 따라 토지취득에서 공사착 공단계, 준공까지의 단계, 준공이후 단계로 나눌 수 있다. 향후 후분양제로 전환 되면 주택건설사업의 리스크 구조는 크게 확대될 전망이다.

주택산업은 전형적으로 노동집약적 산업으로 알려져 있다. 주택산업의 성장요 인은 노동 및 자본기여도, 총요소생산성 기여도를 통하여 파악할 수 있다. 추정 결과 80년대와 90년대를 비교하면 노동기여도는 늘어난 반면 자본기여도는 줄고 총요소생산성 기여도는 증가하는 것으로 나타난다. 이는 주택산업이 자본화 과 정을 충실히 이행하지 못했음을 의미한다. 한편 기술진보 등을 포함하는 총요소생 산성의 성장기여도는 80년대에 큰 폭으로 증가했다가 90년대 이후에는 큰 변화를 보이지 않고 있다.

최근 소비자의 소득수준이 높아지고 주택보급률이 100%를 상회하면서 주택시 장은 소비자 주도로 전환되고 있다. 따라서 업체간 경쟁은 더욱 심화될 것이며 주택의 품질기술이나 브랜드 경쟁력이 높은 대형업체보다는 경영상태가 취약한 중소업체가 주택경기 하락에 따른 직접적인 영향을 받을 것으로 보인다.

제4장 주택산업과 국민경제

4장에서는 주택산업이 국민경제에 미치는 영향을 파악하여 생산함수를 포함

한 거시계량모형을 구축하고, 주택투자의 적정성, 주택자본투자의 파급효과에 대해 분석하였다. 주택투자의 효과는 생산유발, 고용확대 등 플로우효과 뿐만 아 니라, 주택자본의 축적을 통해서 생산성 증가, 생활의 질적 향상 같은 스톡효과 도 발생한다.

주택과 같은 사회자본의 투자는 사회적 기반을 형성하는 기능을 가진다. 사회 자본투자에 따른 경제적 효과는 크게 플로우효과(직접효과)와 스톡효과(간접효 과)가 있다. 플로우효과는 투자에 따른 재화의 수요가 경제에 미치는 영향이며, 스톡효과는 투자가 형성된 사회자본의 활용에 의하여 발생하는 영향이라고 할 수 있다.

주택이라는 사회자본은 노동생산성 증가 같은 스톡효과를 유발하고, 이는 플 로우효과에 못지 않은 영향을 국민경제에 미친다. 스톡효과는 주거서비스를 제 공하는 홈프로덕션(home production) 기능으로 설명할 수 있으며, 번즈(L. S.

Burns)는 이러한 효과를 ‘주택의 생산성 이론’(productivity theory of housing)으로 정의하였다. 이처럼 주택투자는 노동생산성의 증가, 건강증진, 교육효과의 향상, 범죄 및 청소년비행의 감소 등과 같은 다양한 효과를 유발할 수 있다.

주택투자가 국민경제에 미치는 직접적인 플로우 효과는 감소하고 있다. 그렇 지만 국민의 삶의 질 향상에 대한 욕구가 증가하고, 경제구조에서 질적개선의 중 요성이 강조되고 있다는 점에서 주택자본에 유발하는 스톡효과의 중요성은 점차 증대되고 있다.

KRIHS05A 모형은 총수요부문, 공급부문, 임금-물가부문, 금융․재정부문, 재 정-조세부문, 그리고 부동산부문으로 구성되었다. 모형에 사용된 자료는 연간 주 기의 자료이며, 이는 정책효과가 장기적으로 누적되어 나타나는 스톡효과를 파 악하기 위한 것이다. 추정방법은 통상최소자승법(Ordinary Least Square : OLS)을 사용하였다.

모형의 현실설명력을 확인하기 위해 역사적 시산을 한 후 수준변수의 자승평 방근퍼센트오차(Root Mean Squared Percent Error : RMSE%)와 변동율변수의 자 승평방근오차(Root Mean Squared Error : RMSE) 값을 계산한다. 그 결과 설비투

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자와 회사채수익률의 설명력이 다소 떨어지고 있으나 전반적으로 설명력이 좋은 것으로 나타났다.

주택산업이 국민경제에 기여하는 정도를 플로우 측면과 스톡측면에서 살펴보 기 위해서 주택건설투자를 증가시키는 시나리오를 설정하고 이에 대한 거시경제 변수의 반응곡선을 구해 보았다.

통화공급을 통하여 유동성을 증가시키면 실물부문에 미치는 효과는 일시적인 현상에 그칠 뿐 장기적으로는 물가를 상승시킨다. 그러나 성장을 위한 수단으로 주택투자를 증가시키는 경우 실물부문에 영향을 줄 뿐만 아니라 장기적으로는 물가상승의 부작용이 높지 않다는 긍정적인 효과를 기대할 수 있다. 한편 유동성 증가는 부동산가격을 지속적으로 상승시키는 반면, 주택투자를 지속적으로 증가 시키면 일정시점 이후부터 가격을 안정시키는 효과가 있다. 즉 일관되고 지속적 인 주택투자는 부동산시장을 안정시키는 스톡효과를 가져다준다.

주택투자가 지속적으로 이루어지게 되면 주택자본스톡이 쌓이고, 이로부터 발 생하는 주거서비스가 향상된다. 이는 주택자본이 유발하는 스톡효과를 의미한 다. 주택투자의 스톡효과를 파악하기 위하여 주택투자에 대한 노동생산성의 지 속반응곡선을 구해 본 결과, 노동생산성을 꾸준히 증가시키고 결과적으로 국민 경제의 생산성을 0.06% 증가시키는 것으로 나타났다.

주택산업이 국민경제의 복지수준에 기여한 정도를 파악하기 위해 주택투자가 민간소비에 미치는 효과를 산출해 보았다. 주택투자는 단기적으로는 민간소비를 증가하는 효과를 가져다주며 장기적으로는 국민경제의 복지수준을 향상시켰음 을 알 수 있다. 이렇게 장기적인 복지수준 향상이야 말로 주택산업이 국민경제에 주택스톡을 통해 기여한 부분이다.

일정한 기간동안 동일한 규모의 투자를 하더라도 시간에 따른 투자배분에 따 라 국민경제에 대한 효과는 상당한 차이를 보일 수 있다. 1990년을 기점으로 10 년간 10조원의 주택투자를 한다는 동일한 조건 하에서 두 가지 유형의 시나리오 를 설정하여 효과를 비교하였다. 첫째는 매년 1조원씩 동일하게 투자하는 방식이 고, 둘째는 5천억원과 1조 5천억원을 번갈아 가면서 투자하는 방식이다. 첫번째

시나리오를 ‘동일액투자’라 하고 두번째 시나리오를 ‘격년주기투자’라 표기하였 다.

분석결과 성장과 안정이란 측면에서 ‘일정액투자’가 ‘격년주기투자’보다 우수 하다는 결론을 얻었다. 이는 재량에 의한 통화공급보다는 준칙을 따라서 공급하 는 것이 좋다는 경제정책의 일반 이론과도 부합한다. 특히 부동산부문은 가격기 대의 형성에 민감하게 반응하기 때문에 매년 일정액으로 투자할 경우 가격기대 에 혼란을 줄일 수 있고 버블의 생성 가능성도 차단할 수 있기 때문에 경기 안정 화에도 기여한다. 이는 KRIHS05A모형의 결과와 맥을 같이 하고 있다.

한편 주택자본의 투자가 국민경제에 미치는 영향을 살펴보기 위해서 주택자본 과 비주택자본으로 구성된 생산함수를 추정하고, 주택자본과 비주택자본이 각각 국민경제에 기여하는 정도를 파악하였다. 추정결과에서 주택자본의 한계생산성 은 비주택자본에 비해 높은 것으로 나타났다. 이는 주택투자 수준이 자원의 효율 적 배분측면에서는 적정수준보다 낮다는 점을 시사해준다. 즉 경제의 효율성이 라는 관점에서는 한계생산성이 높은 주택자본에 투자가 이루어지는 것이 바람직 하다는 것이다. 이러한 추정결과는 주택재고나 주거수준이 선진국에 비해서 아 직 낮은 편이며, 꾸준한 주택투자가 필요하다는 주장을 국민경제 차원에서도 어 느정도 뒷받침해준다.

제5장 외국 주택산업의 사례조사 및 시사점

5장에서는 영국과 일본의 주택산업 현황과 관련정책을 정리하고 시사점을 도 출하였다. 영국의 경우 대형업체 중심으로 재편되고 있는 주택산업구조를 정리 하고, 전문화와 생산성 향상을 통해 활로를 모색하고 있는 중소업체의 성과를 살 펴보았다. 한편 일본에 대해서는 주택업계 및 주택정책의 현황과 방향성을 여러 측면에서 정리하였다. 특히 주택업계의 흐름은 한국 주택산업의 발전방향을 마 련하는데 많은 시사점을 제공할 것이다.

전반적으로 영국의 주택업체들은 좋은 상황에 높여 있으며, 가격상승이 비용 증가를 상회했던 기간을 누려왔다. 그러나 비용인플레가 증가함에 따라 주거용

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개발업자들은 미래의 비용증가를 예측․완화하기 위한 효율적인 방법을 모색할 필요가 있다.

정부의 계획체제는 많은 아파트 사업을 브라운 필드(Brownfield) 부지 위에 건 설하도록 요구하고 있고, 계획과정은 시간과 비용을 요구하고 있다. 바커리뷰 (Barker Review)의 조사결과는 주택업체에게 제공하는 서비스와 품질을 더욱 더 많이 세밀하게 조사하도록 압박을 가하고 있다.

주택시장에 대한 압박요인들과 불확실성 및 계속되는 투기에 대응하여 주택산 업은 주택시장 및 정책의 변화에 대처할 준비를 하고 있다. 대형업체들은 유기적 인 성장과 합병의 배합을 통하여 사업을 성장시키려는 전략을 계속 모색할 것이 다. 공동사업과 파트너십 및 차입자본비용 등의 방안들은 보다 복잡한 일단의 사 업들을 창출할 것이다. 나머지 주택시장은 특별한 기술, 즉 국지적인 지역지식 또는 전문적인 건축 및 건설기술을 가지고 틈새시장의 지위를 채택한 중소업체 들로 채워질 것이다.

□ 일본 주택산업 구조 및 특성

일본의 주택산업은 소자녀․고령화, 인구감소, 주택의 양적공급 확대, 신규주 택 착공수의 감소, 중고주택의 유통 및 개량에 중점을 둔 스톡 중시의 방향성, 환경대책 및 비용에 대해 엄격해진 소비자의 안목 등과 같은 상황에 처해 있다.

그러나 이와 같은 시장환경의 변화에서 새로운 사업의 기회가 발생할 것으로 기 대하고 있다.

일본은 버블경제의 붕괴라는 경험을 거쳐 주택 및 주거환경에서 얻어지는 생 활의 질에 대한 관심이 높아져 있다. 이는 양적 공급 중심의 시대, 즉 공급자가 시장의 주도권을 잡고 있던 시대에는 주류가 될 수 없었던 현상이다.

일본에서는 주택개량이 붐을 이루고 있다. 2007년 이후 단카이(團塊) 세대가 퇴직하는 시기를 맞아 일정규모 이상의 자산을 가진 층의 생활양식이 크게 변화 하고 있으며, 금후 성장이 예상되는 시장이다. 국토교통성에서는 중점시책의 하 나로 주택개량시장의 정비를 들고 있다. 또 안심하고 개량할 수 있는 시장환경을

정비하기 위해 증개축공사에 하자보증제도의 보급, 개량에 관한 다양한 정보를 제공하는 포털사이트의 운영, 주택의 내진진단․개수에 관한 보조제도 같은 시 책을 실시하고 있다.

최근 주택의 장수명화를 실현하기 위한 방법으로 SI(Skeleton Infill)주택이 주 목되고 있다. 골조 및 주택의 몸체와 주택내부의 방 등을 분리해서 계획․건설하 는 주택을 SI주택이라고 부른다. 골조부분은 내구성이 높은 구조로 하는 한편, 내부부분은 가족의 생활단계에 맞춰 유연하게 변경할 수 있도록 설계된다.

제6장 주택산업의 향후 전망 및 당면과제

6장에서는 주택시장 변화 및 주택산업의 현황, 외국사례의 시사점, 주택산업의 국민경제 파급효과 분석 등을 바탕으로 주택산업이 향후 어떤 모습을 보일 것인 가를 전망하는 한편, 주택산업이 당면한 과제를 정리하였다.

안정성장시대에 한국경제가 지속적인 발전을 이루어 나가려면 내수경기의 탄 력적인 운용이 뒷받침되어야 한다. 전통적으로 주택산업은 내수경기의 중요한 축을 차지하고 있으며, 또한 주택산업은 국민생활과 직결된다는 점에서 정부정 책에서 중요한 대상으로 다루어진다. 이러한 상황에 비추어 볼 때 주택산업은 단 순히 주택을 공급하는 산업의 기능에서 경제운용의 한축을 담당하는 산업으로 위상이 확대될 전망이다.

주택산업에 영향을 미치는 요인으로는 정부 정책과 사회경제적 환경변화 등을 들 수 있다. 주택시장안정대책에 따른 보유세 강화, 양도소득세 강화, 기반시설 부담금 등의 투기억제책과 부동산거래 전자신고시스템 구축, 거래가격의 등기부 기재 같은 거래 투명화정책은 시장을 실수요자 중심으로 형성하게 만들 것이다.

이처럼 실수요자 중심으로 주택시장이 형성되면 여러 측면에서 주택산업은 영향 을 받는다. 첫째, 주택시장에서 투기수요가 약화되면서 분양시장의 규모는 감소 한다. 이는 주택산업의 양적 축소를 초래할 것이다. 둘째, 주택공영개발의 확대는 공공택지 의존도가 높은 민간주택사업에 영향을 미칠 것이다. 셋째, 분양가 상한 제, 공공부문 분양주택의 원가공개에 따른 분양가격 인상억제는 주택사업의 수익

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성 약화를 가져오며, 단기수익을 추구하는 중․소사업자의 과다한 시장 진출입을 축소시키는 요인으로 작용할 것이다.

고령화의 급속한 진전, 가구구성 변화와 더불어 소득계층의 양극화, 웰빙 열 풍, 환경에 대한 관심 증가, IT산업의 발전 등은 다양한 유형의 새로운 주택수요 를 발생시키며, 주택업체에게는 새로운 사업기회를 창출한다. 또한 리폼 같은 개 보수사업도 주택산업의 일정부분을 차지할 것이다. 이러한 환경변화를 감안할 때 재건축 등을 포함한 건설 위주로 구성되어 왔던 주택산업은 앞으로 개보수 등 다양한 영역으로 분화되어질 전망이다. 이에 따라 주택산업의 구조는 다양한 사업영역을 포괄하는 대형업체와 틈새시장에 주력하는 전문화된 중소업체로 양 분되어질 것으로 보인다.

IT산업은 한정된 주파수 자원, 주택산업은 한정된 토지를 유용하게 사용한다 는 측면에서 유사한 성격을 가지고 있다. 이러한 산업이 시너지효과를 높이는 방 향으로 결합되는 경우, 양 산업에 서로 윈-윈(win-win)전략이 될 수 있다. 주택산 업과 IT산업 등의 결합은 주택자본의 국민경제에 대한 스톡효과를 제고시키는 핵심적인 요인으로 작용할 수 있을 것이다.

주택산업은 정부정책과 투기적 수요를 바탕으로 성장한 측면이 있다. 설문조 사 결과에서 보는 것처럼 중소업체의 정책변화에 대한 대응전략 부족은 주택산 업이 자체적인 노력보다는 정부의 부양정책에 의해 성장해왔다는 것을 시사해준 다. 외환위기 이후에도 다른 산업과 비교하여 구조조정 기간이 짧았기 때문에 일 시적 충격이 아닌 금리, 환율 등의 거시경제적 변화나 소비자 욕구의 다양화 등 주택시장에서 나타나고 있는 구조적인 변화에 대한 주택산업의 대응능력은 취약 할 수밖에 없을 것이다. 이는 주택산업이 국민경제의 건전한 성장을 저해하고, 불안을 야기하는 원인이 되고 있다.

설문조사 결과에 의하면 주택산업의 환경변화에 따른 대응전략은 검토와 계획 수립단계 사이에 머물러 있는 경우가 대다수이며, 계획수립의 완료 및 실행되는 실현단계까지는 아직 도달하지 못하고 있다. 이는 상당수의 주택업체가 단기적 인 관점으로 시장상황에 대응하고 있다는 것을 보여준다.

사업구조에 대한 대응전략을 보면 건설공기 단축을 위한 수단은 상대적으로 높은 점수로 보인 반면, 사업유형별 전문화에 대한 전략은 업체규모에 상관없이 낮은 단계에 머물러 있다. 따라서 주택업체는 전문화보다는 사업다각화, 제품차 별화 등을 통해 주택시장 환경변화에 대응하고 있는 실정이라고 할 수 있다. 대 형업체는 중소업체에 비해 IT, 환경산업 등과의 연계를 통해 제품 차별화, 시장 경쟁력을 추구하고 있는 것으로 나타났다. 반면 중소업체는 다른 산업과의 연계 를 통한 시너지효과를 창출하는데 소홀한 편이다.

외환위기 이후 주택시장에서는 대형업체와 중소업체간의 양극화 현상이 심화 되고 있다. 주택수요 초과시대에는 중소업체가 공급하는 주택에 대해서도 수요 가 많았으나, 공급초과시대에는 여러 측면에서 불리한 중소업체의 입지가 점점 축소될 수밖에 없을 것이다. 주택산업의 양극화는 시장의 여건변화에 대응하여 산업구조가 개편되는 과정에서 발생하는 불가피한 현상이라고도 할 수 있다. 그 렇지만 주택산업에서 중소업체의 비중이 큰 진폭을 보이는 것은 바람직하지 않 으며, 견실한 업체를 중심으로 산업구조가 개편되어야 한다. 특히 양극화가 급격 하게 진행되는 경우 고용불안이나 계층간 소득격차를 확대시켜 국민경제에 일시 적인 충격을 미칠 가능성이 있다. 또한 창의성을 가진 중소업체가 자금난 등으로 퇴출되면 주택산업의 질적인 성장에도 지장을 초래할 것이다.

주택산업의 특징 가운데 하나는 아파트 건설이 절대적인 비중을 차지하고 있 다는 것이다. 주택업체들은 주택수요가 다양화되었다는 시장환경 변화를 인식하 고 있으나, 아파트공급 위주의 단기적인 선호에만 대응하고 있는 실정이다. 아파 트시장은 업체간 경쟁이 치열한 시장임에도 불구하고 틈새시장 탐색, 블루오션 (Blue Ocean) 전략보다 브랜드 및 제품차별화, 광고 같은 외형적 전략에 치중하면 서 치열한 경쟁을 하고 있다.

외환위기 이후 많은 주택업체들이 보유 토지를 매각하고 자체사업 보다는 도 급사업에 주력하게 되었다. 이에 따라 택지를 보유한 시행전문업체와 마케팅 능 력을 갖춘 분양대행업체가 주택시장에서 새로운 주체로 등장하게 되었다. 그러 나 엄격한 의미에서 전문화된 디벨로퍼 기능을 하는 시행전문업체는 거의 존재

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하지 않는다. 많은 경우 시행업체는 기업의 노우하우에 의한 기획능력으로 토지 의 부가가치를 창출하는 것이 아니고, 이미 가치가 높은 입지환경에 위치한 토지 를 구입하는 형태에 불과한 실정이다.

제 7 장 주택산업의 발전방향

7장에서는 주택산업의 현황, 주택산업과 국민경제의 관계, 외국사례의 시사점, 주택산업의 향후 전망 및 당면과제를 바탕으로 국민경제의 안정성장과 주거생활 향상을 실현하기 위해 주택산업이 나아갈 방향을 제시했다. 주택산업의 발전방 향은 국민경제의 안정성장동력 역할을 강화하고, 시장환경 변화에 대응하여 주 택산업구조를 개편하는 한편, 주택산업의 장기적인 성장을 뒷받침하도록 정책 및 제도를 개선하는 내용으로 구성하였다.

주택산업의 국민경제의 안정성장동력이 되기 위해서는 다음과 같은 역할을 맡 아야 한다.

주택투자는 플로우효과와 함께 스톡효과를 유발한다. 따라서 국민경제의 활력 을 유지하기 위해서는 주택산업이 안정성장을 지속하기 위한 성장동력의 하나로 적극 활용하는 대책이 따라야 한다.

주택산업이 국민경제의 안정적인 성장동력으로 자리잡기 위해서는 양적인 측 면과 질적인 측면을 함께 고려하는 정책운용이 바람직하다. 양적인 측면에서는 국민경제의 안정성장을 뒷받침할 수 있도록 적정한 투자수준을 일정하게 유지할 필요가 있다. 이는 공공부문의 역할 확대, 주택사업 구성비중의 조정, 공급제도 개선 등을 통해 실현할 수 있다. 한편 질적인 측면의 경우 주택자본이 창출하는 스톡효과를 극대화하는 대책이 개발되어야 한다. 이러한 대책으로는 주거생활공 간의 창출, 다기능주택 개발, 첨단산업과 결합을 통한 주거기능의 제고 등을 생 각할 수 있다.

주택투자의 성과를 높이기 위해서는 투자의 진폭을 줄이고 일정한 수준을 유 지하는 것이 매우 중요하다. 그렇지만 주택공급 실적의 추이를 살펴보면 주택경 기에 따라 상당한 변동을 보이고 있다. 특히 주택공급을 일정하게 유지하는 기능

을 맡아야 할 공공부문 역시 주택공급의 변동성을 완화하는 역할을 적절히 수행 하지는 못하고 있다. 공공부문의 역할은 저소득층을 비롯한 국민주거생활의 향 상과 함께 안정적인 주택공급을 유지하는 것이다. 따라서 주택경기 침체로 공급 이 감소하는 상황에서는 공공부문에서 공급을 확대하고, 공급과잉일 때는 불요 불급한 물량을 축소하거나 연기하는 탄력적인 공급전략이 마련되어야 할 것이 다.

주택개보수 투자 등은 주택경기의 영향을 상대적으로 적게 받는다는 점에서 적정 투자수준의 유지에 도움을 준다. 주택 개보수 산업은 새로운 수요의 창출을 통해 주택산업의 안정적 발전을 유도할 뿐만 아니라, 노후 주택의 질적개선 및 활용도를 제고하여 국민의 주거생활 향상과 국가경쟁력을 높일 것이다. 이들 분 야가 선진국과 같이 주택산업의 한 축으로 성장할 수 있도록 주택 개보수에 대한 제도를 정비할 필요가 있다.

한편 주택공급제도는 투기억제대책, 경기활성화대책으로 사용된 대표적인 주 택정책수단이다. 주택공급제도가 명확한 기준없이 경기상황에 따라 변경되는 것 은 주택산업의 건전한 발전과 국민주거생활의 안정 측면에서 바람직하지 않다.

주택공급제도는 명확하고 일관된 기준을 가지는 방향으로 개편될 필요가 있다.

특히 후분양제도의 조기정착을 유도하고 부동산투기의 주요 원인이 되어왔던 분 양권전매제도의 개선은 매우 시급한 과제라고 할 수 있다.

최근 들어 주택산업이 국민경제에서 차지하는 외형적인 비중이 줄어들고 있으 나, 이는 주로 플로우효과 부분이며 삶의 질 향상을 통한 스톡효과의 중요성은 점차 증가하고 있다.

주택자본의 스톡효과를 극대화하기 위해서는 질 높은 스톡효과나 생산력효과 를 갖는 사회자본이 되도록 주택에 대한 질적 개선이 유도되어야 한다. 따라서 주거생활환경의 개선측면에서 주택산업은 단순한 주택공급에서 벗어나 적극적 으로 주거생활공간을 창출하는 방향으로 나아가야 한다. 이를 위해서는 도시개 발사업이나 광역주거지개발 등에 참여기회를 확대할 필요가 있다. 또한 다양한 유형의 다기능적인 주택공급에 착안하여 장수명(長壽命) 주택으로서 SI주택과

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유니버설 디자인(Universal Design)을 적극 추진하는 것이 바람직하다.

SI주택이란 주택의 내용물 부분을 거주자의 욕구에 맞게 자유롭게 재편성할 수 있도록 설계한 집합주택이며, 외장형 아파트라고 한다. 다양한 주거수요에 부 응하기 위하여 외장형 아파트 공급제도를 시범사업으로 추진할 필요가 있다. 이 를 제도화할 경우 우려되는 부작용에 대해서는 시공 및 공정의 표준화와 내장공 사 기간의 지정을 통해서 하자 등의 발생을 최소화하는 방안이 검토될 수 있을 것이다. 한편 유니버설 디자인은 다양한 조건과 요구 그리고 개성을 지닌 소비자 를 포용력 있게 만족시키는 디자인 패러다임이다. 이는 주택설계 뿐 아니라 주거 생활의 바탕이 되는 도시공간설계에서도 적용되어야 할 것이다.

편리하고 환경문제에 안전한 주거생활을 희망하는 수요에 대응하여 주택․사 회자본을 확충하고 기존스톡에 대한 유지․수선․갱신을 추진하기 위해서는 주 택산업과 첨단산업의 결합은 불가결한 요소로 대두되고 있다. IT, 환경 등의 첨 단산업과 결합을 통한 주택산업의 성장동력 역할강화 측면에서 유비쿼터스 주택 과 주택성능표시기준의 강화를 검토할 수 있다.

주택업계가 첨단산업과 결합한 주택유형으로 유비쿼터스 주택을 발전시키기 위하여 고려할 사항으로는 기술, 유지관리, 수요발굴 및 비용절감의 4가지 측면 을 들 수 있다. 이와 함께 주택의 물적인 품질 향상뿐 아니라 주택 내에서 거주하 는 가운데 생산성을 창출하거나 향상시킬 수 있는 홈프로덕션 기능의 부여를 활 성화하는 방안으로는 최근 도입한 주택성능표시제도를 활용할 수 있다. 성능등 급을 평가할 때 인터넷망, 홈네트워크 같은 홈프로덕션 기능을 가진 성능항목을 평가지표에 추가하면 홈 프로덕션 기능의 제고에 기여할 수 있을 것이다.

주택산업이 건전한 발전을 지속하기 위해서는 산업구조의 개편이 따라야 한 다. 산업구조의 개편은 개발업체의 역할확보, 블루오션 전문업체의 육성 등을 통 하여 추진할 수 있을 것이다.

외국의 경우 개발업체의 영역은 택지 확보뿐 아니라 택지의 부가가치를 높이 기 위한 주변상업시설 및 환경에 대한 기획을 포함한다. 따라서 개발업체가 맡아 야 할 역할에는 물리적인 주택공급과 함께 넓은 차원에서 국민주거생활을 향상

시키는데 중요한 역할이 포함되어야 한다. 또한 한정된 토지자원의 부가가치를 극대화함으로써 경제의 활성화에도 기여할 필요가 있다. 이런 관점에서 개발업 체의 역할과 기능을 높이는 것은 주택산업의 건전한 성장은 물론 국민경제의 안 정이라는 차원에서도 중요한 과제로 대두되고 있다.

이러한 문제에 효과적으로 대응하기 위해서는 개발업체가 주택의 부가가치를 높일 수 있는 전문화된 기능을 확보하는 한편, 주택에 관한 단계별 또는 여러 영 역으로 사업범위를 다양화할 필요가 있다. 또한 여건변화에 적극 부응하여 주거 단지개발, 타운개발 등에 도시계획의 조력자로서 적극 참여할 수 있도록 제도적 개선이 요구된다.

실수요자 중심의 시장형성, 주택사업의 영역세분화 같은 변화는 주택산업의 구조조정을 촉진할 것으로 전망된다. 또한 인구구조 및 가구구성의 변화, 삶의 질의 향상과 정보화는 앞으로 대형업체는 물론 중소업체에게 여러 기회를 부여 하게 될 것이다. 따라서 블루오션 측면에서 틈새시장을 개척하고, 주거수요에 대 응한 새로운 주택유형의 개발이 필요하다.

환경, 웰빙, 정보화, 커뮤니티 등에 대한 관심이 높아지면서 주택의 기술과 유 형도 이러한 생활패턴에 맞춰 개발되어야 한다. 기술측면에서는 시공에만 머물 지 않고 건축설계, 리모델링, 금속 구조물, 환경 조형물 설계 및 시공 등에서 자 신있는 분야를 전문화할 필요가 있다. 관심이 높아지고 있는 전원주택, 골프빌리 지 등 레저형 주택 뿐만 아니라 고령화에 대응하여 노인주택사업을 전문화하는 것도 필요하다. 개인의 라이프스타일을 존중하는 한편, 유럽사회에서 이어져 온 커뮤니티 내 이웃관계를 강조하는 새로운 주택유형인 코하우징(Co-housing)도 새 로운 라이프스타일에 적합한 주택유형이라고 할 수 있다.

주택산업이 당면한 문제 가운데 하나는 중소업체의 진출입이 지나치게 빈번하 고, 이는 국민경제에 부담을 줄 가능성이 높다는 점이다. 경기변동에 따른 위험 을 최소화하고 시장상황에 유연하게 대응이 가능한 특수목적회사(Special Purpose Corporate : SPC) 개발방식의 주택사업을 활성화하는 방안을 검토할 필요 가 있다.

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부동산펀드 중심의 SPC는 기존의 사업방식보다 유연하게 시장상황에 대처할 수 있는 강점을 가진다. 주택경기가 좋을 때는 SPC를 설립하여 시장에 활발하게 진입하고, 나쁠 경우에는 기존 부동산을 매입․임대하는 쪽으로 투자방향을 선 회할 수 있다. 경기상황의 급변으로 개발사업이 지연되거나 불투명해진 상황에 서는 부동산펀드에 참여한 다수의 투자자들이 위험을 분담하고, 장기적인 투자 방향으로 전환하여 자금을 운용할 수도 있다. 프로젝트에 참여한 주택업체는 참 여한 지분만큼만 부담을 가지며, SPC가 모든 리스크의 책임을 지게 되므로 주택 산업과 국민경제에 미치는 영향도 줄일 수 있을 것이다.

SPC 방식의 주택개발사업이 활성화되기 위해서는 주택사업 규모에 따라 적절 한 지분 참여비율 기준을 마련하여, 지분형 투자가 조직적으로 시행될 수 있도록 뒷받침 되어야 한다. 그리고 사모형 부동산펀드가 주체가 되는 개발사업이 여러 경로로 활발하게 진행될 수 있도록 제도를 개선할 필요가 있다.

후분양제도가 본격적으로 시행되면 주택업체는 분양대금을 통한 자금조달이 불가능해지고, 단위 프로젝트의 사업성을 기초로 자금을 조달해야 한다. 프로젝 트 파이낸싱은 사업위험을 분산하고, 자금조달에 대한 부담을 분담할 수 있다는 점에서 유용한 자금조달수단으로 활용가능하다.

부동산펀드, 리츠 등 부동산간접투자수단은 프로젝트 파이낸싱 기구로 활용될 수 있다. 특히 사모형 부동산펀드는 자산운용이나 자금조달에 규제가 적기 때문 에 프로젝트 파이낸싱의 역할을 적절하게 수행할 수 있을 것이다. 주택사업에서 프로젝트 파이낸싱이 성공적으로 수행되기 위해서는 사전에 사업성 분석을 실시 하고, 시장환경 변화에 대응한 조정장치를 마련하여 리스크를 적절하고 균형있게 배분하는 것이 필요하다. 주택사업을 진행하면서 발생하는 소요자금 시점과 리스 크별로 구분하여 적정자금을 조달할 수 있는 주택사업단계별 자금조달체계도 마 련하여야 한다.

특히 참여주체간 정보의 비대칭을 해소하여 프로젝트의 성공여부에 영향을 주 는 토지계약단계의 리스크, 미분양 증가 및 환위험에 관한 리스크 대응책 마련은 매우 중요한 사항이다. 토지 취득단계의 위험분산 방안으로 다음과 같은 방안이

고려될 수 있다. 첫째, 인허가 전에 토지 소유자와 시공사 및 참여주체 간의 새로 운 협약모델을 도입하는 것이다. 둘째, 토지취득단계의 위험을 분리하여 증권발 행을 통해 자본시장으로 이전하는 방안이다.

프로젝트 파이낸싱과 리츠를 유효적절하게 활용하면 주택시장이 침체되었을 때 일시적인 유동성위기를 해소할 수 있는 좋은 방안이 될 수 있다. 프로젝트 파 이낸싱 이해당사자들이 증권발행을 통해 자금을 미리 회수할 수 있고, 자산의 가 치를 향상시키기 위한 협력을 통해서 추후에 다시 이익을 확보할 수도 있다. 또 한 현장 노동비용이나 자재가격의 급변에 따른 리스크를 줄이는 방법으로 주택 사업은 가치공학(value engineering)을 활용할 필요가 있다. 가치공학은 자재나 노 동력의 조달, 개발비용 및 기간의 단축 등에 관한 새로운 기법으로 사용될 수 있 으며, 주택산업이 발전된 외국에서는 전통적인 생산기술과 함께 공학분야에서 개발되는 최신 기법들을 경영에 적극 도입하고 있다.

주택산업의 발전에는 다음과 같은 방향으로 정책 및 제도의 개선이 뒷받침되 어야 한다.

주택시장의 안정과 적정수준의 투자를 유지하기 위해서는 시장을 간접적으로 조절할 수 있는 수단을 마련할 필요가 있다. 이러한 간접조절수단으로는 세제 및 금융대책을 들 수 있다.

세제개편은 주택산업에 장단기에 걸쳐 커다란 영향을 미칠 것이며, 장기적인 관점에서 주택산업의 건전한 발전에 기여할 것으로 여겨진다. 다만 투기억제와 가격안정에만 초점을 맞춘 세제운용은 주택시장을 경직되도록 만들 우려가 있 다. 따라서 양도소득세의 세율을 시장상황에 따라 탄력적으로 운용하는 체계를 마련하고, 주택시장을 간접적으로 조절하는 수단으로 적극 활용할 필요가 있다.

간접조절수단으로 금융을 활용하는 것은 가구의 대출기준에서 LTV 한도 또는 PTI 한도를 제한하는 방법을 검토할 수 있다. LTV의 제한은 부동산시장안정대책 에 포함되어 있으며, 투기수요억제에 일정한 효과를 거둔 것으로 평가된다. PTI 의 제한은 금리변동 같은 금융시장불안에 따른 리스크를 경감시키는 효과도 얻 을 수 있다. 따라서 주택시장의 조절수단으로는 LTV와 PTI를 함께 사용하는 것

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이 효율적이다.

금리를 조절하는 방안은 주택시장에 강력한 영향을 미친다. 그러나 금리의 거 시경제에 대한 파급효과를 감안할 때 신중한 접근이 필요하다. 주택경기의 지나 친 과열현상이 장기간 지속되어 심각한 부작용이 우려되는 경우, 금리인상은 가 장 효과적인 수단이 될 수 있다. 금리인상은 주택자금수요자의 금융비용을 높이 고 주택투자의 상대수익률을 떨어뜨려 수요를 억제하는 효과를 가진다. 이런 점 에서 금리인상의 대안으로 일정비율 이상의 주택자금대출에 보증을 의무화하는 방안도 검토할 수 있을 것이다.

주택시장의 투명성 제고는 주거안정 측면뿐 아니라 주택업체 및 주택산업의 발전을 위해서도 필요하다. 주택시장의 불투명성을 해소하기 위해서는 부동산에 관한 다양한 정보 즉 실거래가격, 지역별 거래현황, 주택유형별 거래현황 등과 같은 정보의 수집 및 제공을 확대하고, 공급자와 수요자간의 정보의 비대칭성을 해소시켜 거래질서를 확립할 필요가 있다.

주택정책의 효율적 추진, 소비자의 자금수요 지원 및 주택업체나 금융기관의 부실화 방지를 위해서는 주택자금대출 보증의 활성화가 필수적이다. 보증기능의 강화는 불안정한 주택금융시장의 변동성을 완충하는 역할을 맡을 수 있으며, 2 차 저당시장의 발전에도 기여할 것이다. 주택자금대출에 대한 신용보완 확대는 주택업체의 경영안정에도 도움을 줄 것이다.

제 8 장 결 론

8장에서는 연구의 기대효과를 정리하고, 국민경제안정의 관점에서 주택산업 의 발전에 필요한 정책들을 제시하였다. 또한 연구의 한계점 및 향후 검토할 과 제를 명시하여 주택산업에 대한 연구에 참고가 되도록 하였다.