급증 공유오피스, 초기창업자가 대부분 입주

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(2) 서울시 공유오피스 입지특성과 입주기업 이용실태 진단.

(3) 연구책임 김선웅 서울연구원 도시공간연구실 선임연구위원. 연구진 장남종 서울연구원 도시공간연구실 선임연구위원 오은주 서울연구원 시민경제연구실 연구위원 이가인 서울연구원 도시공간연구실 연구원 최경인 서울연구원 도시공간연구실 연구원. 이 보고서의 내용은 연구진의 견해로서 서울특별시의 정책과는 다를 수도 있습니다..

(4) 요약. 급증 공유오피스, 초기창업자가 대부분 입주. i. 행정·투자 지원 포함 공공서비스 개선 필요. 공유오피스, 2010년대 세계적으로 급증 … 분포·운영현황 등 파악 시점 공유경제와 함께 등장한 공유오피스는 전 세계적으로 급격히 증가하고 있으며, 서울 도 예외는 아니다. 특히 2010년에 위워크(WeWork)가 설립된 후 증가세가 더욱 뚜 렷해졌다. 최근 들어 공유오피스는 대규모로 오피스 공간을 조성하며 오피스 시장에 서 대규모 임차인으로 부상하였고, 향후 오피스 시장에 미칠 영향이 클 것으로 전망된다. 이 연구는 공유오피스의 정의 및 분류, 성장요인 등을 정리하고, 서울시에 입지한 공 유오피스의 분포 특성, 운영 현황, 향후 입지 수요 등을 알아본다. 또한, 공유오피스에 입주한 기업들의 특성, 공유오피스를 선택한 이유 등을 조사한다. 이를 토대로 공공차 원에서 초기창업자 및 입주기업에 대한 공공의 지원정책을 모색한다.. 공유오피스, 올 7월 기준 서울시 내 70개 공급기업 231개 지점 분포 2019년 7월 기준, 서울시 내의 공유오피스 공급기업은 70개이며 총 231개 지점을 운영하고 있다. 이 중에서 177개 지점(76.6%)이 업무중심지인 강남권, 도심권, 여의 도권에 분포한다. 권역별로 구분하면, 강남권(강남구와 서초구)에 51개 공급기업의 131개 지점(56.7%)이 위치하여 제일 집중되어 있고, 도심권(중구와 종로구)에는 21 개 공급기업의 33개 지점(14.3%), 여의도권(영등포구)에는 8개 공급기업의 13개 지 점(5.6%)이 분포한다. 그 외에 마포구, 성동구, 송파구 등 3도심을 제외한 지역에 21 개 공급기업의 54개 지점(23.4%)이 분산되어 분포하고 있다.. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(5) ii. 요 약. [그림 1] 서울에 입지한 공유오피스 현황. 공유오피스, 서비스 제공범위에 따라 분류 … 코워킹 스페이스가 과반수 공유오피스는 여러 사업체가 대형 사무공간을 공유하는 형태의 사무실을 칭하며, 공 간 크기 및 임대기간을 유연하게 조정할 수 있다는 특징을 지닌다. 더불어 기능적으로 는 공용 공간(라운지, 회의실 등) 제공부터 입주기업 간 네트워킹 지원, AC(액셀러레 이터)나 VC(밴처캐피털) 등 투자자의 연결 지원까지 적극적인 사업체 지원서비스를 제공한다. 공유오피스는 사업체 지원서비스의 제공범위에 따라 세 종류로 분류할 수 있다. 단순히 공간을 분할 임대하고 비품을 구비해주는 것에 그치면 ‘서비스드 오피스’로, 입주기업 간 네트워킹 활성화를 위해 세미나, 파티 등을 정기 행사로 진행하고 있을 경우 ‘코워킹 스페이스’로, 더 나아가 입주기업에 투자자를 연결해주거나, 자체적으로 입주기업에 투자를 할 경우 ‘기업지원형 코워킹 스페이스’로 정의하였다. 서울에서는 위워크(WeWork), 패스트파이브(Fastfive)로 대표되는 코워킹 스페이스 가 공급면적 기준으로 공유오피스의 절반 이상(51.1%)을 차지한다. 코워킹 스페이스 는 특히 강남권에 많이 분포하며 전 지역에서 공급이 급격히 증가하고 있다..

(6) 입주기업 절반 이상이 초기창업자 … 최근 중소기업, 대기업도 임차 대상 iii. 공유오피스는 본래 소규모 스타트업을 대상으로 시작된 오피스 임대사업이었다. 이 연구에서 시행한 설문조사에서 응답자의 절반 이상이 초기창업자(창업 후 3년 이내 경과)로 나타나며, 5인 미만의 소규모 사업체는 61.6%를 차지한다. 최근에는 공유오피스 공급기업들이 중소기업, 대기업 등을 타깃으로 기업의 정체성이 드러나게 사무공간을 조성해주는 커스텀오피스(Custom Office) 서비스를 선보이며 대규모 임차인의 비중이 커지고 있다.. 공유오피스 선택이유: 시설 관리부담초기 입주비용 절감, 계약 유연성 사업체들이 공유오피스에 입주하게 되는 주요한 이유는 3가지로, 사업체 운영·관리의 편리함, 초기 입주비용의 절감, 계약의 유연함이다. 첫째, 공유오피스는 입주기업들이 공간 인테리어나 시설 관리 측면에 들여야 하는 수고를 덜어주고, 다양한 사업체 지원 프로그램을 제공하여 입주기업들의 니즈를 충족시켜준다. 둘째, 일반오피스와 달리 입주기업들이 초기 비용(오피스 세팅 시 발생하는 인테리어 비용, 비교적 큰 규모의 보증금 등)을 절감할 수 있다. 셋째, 계약기간과 규모를 유연하게 설정할 수 있어 변 화하는 사업체 규모에 즉각적으로 대응할 수 있다.. 입지 선택이유: 대중교통 접근성·입지 인지도·관련기업과 협업 용이 순 입주기업들을 대상으로 한 설문조사에서 현재 입주한 공유오피스의 입지를 선택한 이 유에 대한 응답으로는 ‘지하철 등 대중교통 접근성(50.2%)’, ‘입지가 주는 인지도 (13.7%)’, 그리고 ‘관련 업체(동종 업체, 거래 업체, 유사 분야 업체 등)와의 협업 용이 성(10.9%)’ 순으로 확인되었다. 향후 희망하는 오피스 입지 특성에 대한 조사 결과에 서도 대중교통 접근성이 1순위로, 대체로 역세권에 위치한 공유오피스의 입지적 특성 이 사업체의 니즈를 충족시켜 입주 수요로 이어지는 것으로 볼 수 있다.. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(7) 공유오피스 시장, ‘성장’ ‘포화’ 상반된 전망 … 공공, 제도 보완해야 iv. 공유오피스 시장은 태동한 지 오래되지 않아 이를 파악할 수 있는 공식적 자료가 충 분치 않고 시장 전망에 대해 전문가들이 각기 다른 견해를 가지고 있어, 공유오피스 시장의 성장 여부에 대한 판단을 명확히 내리기 어렵다. 최근 3년간 공유오피스가 오 피스 시장에서 주요 임차인으로 부상하였으나, 입지 의존적이고 투입 비용 대비 수익 이 크지 않아 공유오피스 시장의 확장 가능성은 불투명하다. 또한 일반기업들이 공유 오피스를 활용하는 사례가 늘어나면서 공유오피스 수요가 늘어날 것으로 기대되지만, 요 약. 경영난으로 공유오피스 사업을 중단하는 공급기업들이 있어 공유오피스 시장의 포화 여부가 의심되는 상황이다. 한편 공유오피스의 이용 비중이 제일 컸던 초기창업자들이 느끼는 어려움 해소 측면 에서 제도 보완이 필요한 부분이 두 가지 나타났다. 첫째, 사업자등록 제도의 일관성이 없어 일부 지역의 공유오피스 입주기업들이 사업 자등록에 어려움을 겪고 있다. 일부 세무서에서 세무관리의 어려움을 이유로 개방형 사무공간을 임차계약한 경우에 대해 사업자등록을 허가해주지 않는 사례들이 발생하 고 있다. 둘째, 창업자들이 어려움을 느끼는 행정 사항에 대하여 공유오피스 공급기업들이 대 처하기에는 한계가 있다. 공급기업도 공공의 제도 전반에 익숙하지 않으므로, 공공에 서 제도적으로 지원할 필요가 있다.. 사업자등록 제도 개선, 공공보유 투자자 네트워크 민간과 공유 필요 공유오피스의 주 수요층인 창업자를 위하여 다음의 사항들은 제도적으로 보완되어야 한다. 첫째, 사업체의 창업과 운영, 행정 등을 지원하는 공공서비스를 권역별로 거점 이 될 만한 접근성이 좋은 장소에서 제공토록 한다. 둘째, 공공이 보유한 투자자 네트 워크를 민간과 공유함으로써 공유오피스의 공급기업이나 입주기업이 편리하게 이용 할 수 있도록 한다. 셋째, 개방형 사무공간을 임차한 경우에도 사업자등록이 가능하도 록 규정을 명확히 하고, 이를 세무서 간에 일관되게 적용한다..

(8) 목차. 01 연구개요. v. 2. 1_연구배경 및 목적. 2. 2_연구범위 및 방법. 4. 3_연구내용. 6. 02 공유오피스의 정의 및 성장추세. 8. 1_공유오피스의 개념 정의. 8. 2_공유오피스의 성장 추세. 23. 3_공유오피스의 성장 요인. 28. 4_공유오피스 공급기업의 최근 동향. 34. 03 공유오피스 공급기업의 입지 및 운영실태 분석. 38. 1_공유오피스의 공간적 입지실태 및 건물 특성 조사. 38. 2_공급기업의 운영실태. 49. 3_분석 종합. 56. 04 공유오피스 입주기업의 이용실태 조사. 60. 1_설문조사 개요. 60. 2_입주기업 설문조사 결과. 62. 3_분석 종합. 79. 05 결론 및 정책제언. 82. 1_결론. 82. 2_정책제언. 87. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(9) 3_향후 연구과제. 90. vi. 참고문헌. 93. 부록. 96. Abstract. 목 차. 104.

(10) 표 목차. [표 2-1] 공유오피스 문헌 조사. vii. 9. [표 2-2] 공유오피스 임대 상품 명칭. 13. [표 2-3] 공유오피스 공급기업이 입주기업에 제공하는 서비스. 13. [표 2-4] 일반오피스와 공유오피스 비교. 15. [표 2-5] 미국 내 위워크 지점 입점에 따른 자산가치 변동. 30. [표 3-1] 공유오피스 유형별 특성. 39. [표 3-2] 공유오피스 유형별 새로 설립된 공급기업 수 변화. 40. [표 3-3] 권역별 간선도로변에 입지한 공유오피스 평균 공급면적. 42. [표 3-4] 공유오피스 공급기업 국내/국외 비율. 44. [표 3-5] 공유오피스 권역별 가동률. 47. [표 4-1] 응답기업 권역별 구성비. 61. [표 4-2] 응답기업 공유오피스 유형별 구성비. 61. [표 4-3] 입주기업 대표자 연령. 62. [표 4-4] 공유오피스 유형별 입주기업 대표자 연령. 62. [표 4-5] 입주기업 업종. 64. [표 4-6] 공유오피스 유형별 입주기업 업종. 65. [표 4-7] 입주기업 매출 발생 시점. 66. [표 4-8] 임대계약 상품 유형별 1인당 월평균 임대료. 67. [표 4-9] 일반오피스가 아닌 공유오피스를 선택한 이유. 71. [표 4-10] 독립형/개방형 사무공간 그룹의 공유오피스를 선택한 이유. 73. [표 4-11] 현재 입주한 공유오피스의 입지를 선택한 이유. 73. [표 4-12] 사업장 위치를 이전하고자 하는 이유. 76. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(11) viii. 목 차. 그림 목차. [그림 1-1] 연구방법 및 내용 종합. 6. [그림 2-1] 공유오피스 업무 공간 – 독립형 사무공간, 지정 및 비지정좌석. 12. [그림 2-2] 공유오피스 공용 공간 – 라운지, 회의실, 사무 비품실 등. 12. [그림 2-3] 패스트파이브의 업무 지원 서비스 종류 및 크리에이터스나잇 행사. 14. [그림 2-4] 공유오피스와 일반오피스의 월 이용료 비교. 16. [그림 2-5] 서비스의 제공 범위에 따른 공유오피스 분류. 16. [그림 2-6] 리저스의 멤버십 서비스. 17. [그림 2-7] 위워크의 부가 산업들. 19. [그림 2-8] 마루180의 페이 잇 포워드 문화, 투자생태계 활성화 지원. 21. [그림 2-9] 전 세계 공유오피스 개수(상)와 이용자 수(하) 추이 예측. 23. [그림 2-10] 서울에 입지한 공유오피스 추이. 24. [그림 2-11] 서울에 입지한 공유오피스 현황(2019년 7월 기준). 25. [그림 2-12] 권역별 공유오피스 공급 면적 추이. 26. [그림 2-13] 기간·규모별 공유오피스 공급 추이. 27. [그림 2-14] 기간·규모별 공유오피스 공급 추이(국내/국외 구분). 27. [그림 2-15] 공유오피스 공급기업과 건물주, 입주기업의 관계. 28. [그림 2-16] 공유오피스 사업의 부가가치. 28. [그림 2-17] 서울시 오피스 분기별 공실률 및 연도별 공유오피스 공급 현황. 29. [그림 2-18] 공유오피스 점유 비중에 따른 오피스 자산가치 상승/하락 기대. 30. [그림 2-19] 창업기업 생존 기간에 따른 창업기업 수 변화. 31. [그림 2-20] 1인 창업 및 프리랜서 비중. 33. [그림 2-21] 코워킹 비자 맵. 35. [그림 2-22] (좌) 패스트파이브의 대기업 입주 사례 / (우) 위워크의 대기업 임차 비율 36.

(12) [그림 3-1] 권역별 공유오피스 누적 지점 수 및 신규지점 평균 공급면적. 38. [그림 3-2] 지난 3년간 권역별 코워킹 스페이스 공급 현황. 40. ix. [그림 3-3] (좌) 지하철역으로부터 거리에 따른 공유오피스 비율 / (우) 권역별 공유오피스 역세권 현황. 41. [그림 3-4] 공유오피스 간선도로 입지 현황(지점 수 기준). 42. [그림 3-5] 권역별 간선도로변에 입지한 공유오피스 비율(지점 수 기준). 42. [그림 3-6] 패스트파이브와 르호봇의 지점 공급 현황. 44. [그림 3-7] 위워크와 리저스의 지점 공급 현황. 45. [그림 3-8] 3도심 외 자치구별 공유오피스 공급 면적 추이. 48. [그림 3-9] 공유오피스 입주기업 규모 설문조사 결과. 51. [그림 3-10] KT 올레 서비스드 오피스 폐업 기사. 52. [그림 3-11] 공유오피스와 일반오피스의 1인당 오피스 면적 비교. 53. [그림 3-12] 패스트파이브 확장 계획. 54. [그림 4-1] 입주기업 대표자 학력. 63. [그림 4-2] 입주기업 대표자 창업 이전 경력. 63. [그림 4-3] 창업 경과 연도에 따른 입주기업 분류. 64. [그림 4-4] 입주기업 사업체 규모. 65. [그림 4-5] 입주기업의 지난 1년간 매출 발생 유무(%). 66. [그림 4-6] 임대계약 상품 유형 및 평균 계약 좌석 수. 66. [그림 4-7] 1인당 월평균 임대료(공유오피스의 독립형 사무공간 기준). 68. [그림 4-8] 총 임대계약 기간. 68. [그림 4-9] 최초 임대계약 기간. 69. [그림 4-10] 현재 입주한 공유오피스와 재계약 고려 여부 및 재계약 시 희망 기간 분포 69 [그림 4-11] 네트워킹 참여 관련 설문조사 결과. 72. [그림 4-12] 희망하는 오피스 특성. 74. [그림 4-13] 희망하는 오피스 입지 특성. 74. [그림 4-14] 사업장 소재지 이전 현황. 75. [그림 4-15] 향후 3년 이내 사업장 이전 계획에 대한 응답. 76. [그림 4-16] 공유오피스에 입주 후 느끼는 단점. 77. [그림 4-17] 사업장 이전 또는 확장 시 희망하는 오피스 형태. 77. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(13) [그림 4-18] 오피스 희망 이전 지역(좌: 1순위만, 우: 1+2+3순위). 78. [그림 5-1] 서울산업진흥원 투자 네트워크. 88.

(14) 01 연구개요. 1_연구배경 및 목적 2_연구범위 및 방법 3_연구내용.

(15) 2. 01 연 구 개 요. 01. 연구개요. 1_연구배경 및 목적 1) 연구배경 전 세계적으로 공유오피스 급증 추세 공유경제와 함께 등장한 공유오피스는 뉴욕과 런던, 베를린 등 미국과 유럽의 도시들 과 홍콩과 싱가포르, 중국의 베이징과 상하이 등에서 급격히 증가하고 있으며 서울도 예외는 아니다. GCUC(Global Coworking Unconference Conference) 보고서에 따르면 2019년 현재 전 세계의 공유오피스 이용자는 약 3백만 명으로 추정되며, 2022년에는 5백만 명으로 증가할 것으로 예상되는, 급격히 성장하고 있는 시장이다. 공유오피스는 2000년대 들어 서비스드 오피스(Serviced Office) 또는 비즈니스센터 (Business Center)의 형태로 시작하였다. 2010년, 미국 뉴욕에서 위워크(WeWork) 가 개업하면서 단순 공간 임대를 넘어 기업 간 네트워킹 서비스를 제공하며 넓은 라 운지에 지정·비지정 좌석을 보유한 코워킹 스페이스(Coworking Space) 모델이 급 부상하였다. 이후 이러한 모델을 따라 전 세계적으로 공유오피스 공급량이 급증하기 시작하였다. 공유오피스는 국내에서 서울을 비롯하여 분당 등 근교도시, 부산, 대구 등으로 확산되 고 있는 중이다. 서울시에서는 2000년대에 서비스드 오피스의 형태로 완만히 증가하 다가 최근 5년간 공급면적이 5배 이상, 지점수가 3배 이상으로 급격히 증가하였다. 이렇듯 급증하고 있는 공유오피스의 공급패턴이 서울시에서 얼마나 지속될 것인지, 서울시 오피스 시장에서 공유오피스가 어떠한 역할을 수행하고 있는지 등에 대한 검 토가 필요하다..

(16) 공유오피스의 운영실태·입주자 특성 파악 … 서울시 역할에 대한 판단 필요 서울시 오피스 시장에서 공유오피스의 역할, 입지 특성, 향후 입주 수요 등을 알기. 3. 위해서는 공유오피스 공급기업과 입주기업에 대한 실태 파악이 선행되어야 한다. 특 히 서울시 3도심(도심권, 강남권, 여의도권)을 비롯한 업무중심지에 공유오피스가 공 격적으로 들어서고 있고 이로 인해 오피스 공실률이 많이 감소한 상태1)로, 오피스 시 장 측면에서 공유오피스의 공급 특성과 운영 전반의 현황을 조사할 필요가 있다. 그리 고 공유오피스 입주 수요를 파악하기 위해 공유오피스에 입주하는 기업의 특성, 공유 오피스에 입주하는 이유, 임대계약 상품 등 입주기업 전반에 대한 사항을 조사한다. 이러한 분석을 바탕으로 공유오피스 시장에서 서울시의 역할과 지원 방향에 대한 정 립이 필요하다.. 2) 연구목적 이 연구는 급부상하고 있는 민간 공유오피스 시장의 공급 및 운영현황, 입주기업의 특성 및 이용실태를 조사·분석한다. 더 나아가 입주기업 중 이용 기반이 취약한 예비 창업자 및 초기창업자에 대한 공공의 역할을 모색하고자 한다. 공유오피스의 공급현황으로 서울시에 입지한 공유오피스의 공급추이 및 권역별 특성 을 살펴보고, 운영현황으로 공유오피스의 시설 및 가동률, 타깃 임차인을 조사한다. 입주기업의 특성으로는 사업체 규모, 대표자 특성, 공유오피스 입주 이유, 향후 오피 스 이전 시 선호하는 사업장 등을 조사·분석한다. 실태 분석을 통해 예비 및 초기창업 자에 대해 공공이 지원할 수 있는 정책방향을 제시하고자 한다.. 1). 공유오피스는 대체로 기존 오피스 건물의 일부 또는 전부를 임차하여 운영되기 때문에 오피스 공실률을 감소시키는 효과를 가져옴.. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(17) 2_연구범위 및 방법 4. 1) 연구범위 이 연구는 서울시 전역을 대상으로 민간이 운영하는 공유오피스의 입지 및 특성을 분 석한다. 여기서 공유오피스란 비즈니스센터라 칭해지는 서비스드 오피스와 2010년 이후 등장하여 성장하고 있는 코워킹 스페이스 등 모든 유형의 공유오피스를 포함한다.. 01. 2) 연구방법. 연 구 개 요. (1) 기존 문헌을 통한 공유오피스의 현황 및 실태 사전 파악 기존 문헌에 나타난 국내외 공유오피스 현황에 대한 분석내용을 보고 공유오피스의 정의와 성장추세를 개관하였다. 먼저, 공유오피스의 개념정의와 함께 건물 내부의 공 간 구성, 입주기업에 제공하는 서비스, 서비스 제공 범위에 따른 분류 등을 제시하였 다. 그리고 공유오피스의 성장 요인을 오피스 공급자(건물주)와 공유오피스 입주기업 의 수요 측면에서 기술하였다.. (2) 공유오피스 현황 조사를 통한 자료 구축 및 입지적 특성 파악 현재까지 공유오피스에 대해 전수조사를 실시한 바가 없으며, 공유오피스가 태동하여 발전한 지 오래되지 않았기 때문에 민간 전체를 포함하는 협회 등도 체계적으로 구성 되지 않았다. 따라서 민간 회사의 자료를 참고로 하여 연구진이 인터넷 검색 및 현황 조사를 통해 2019년 7월 기준으로 서울에 입지한 공유오피스 자료를 구축하였다. 그 리고 이 자료를 바탕으로 공유오피스의 입지적 특성을 분석하였다.. (3) 공급기업 및 부동산 업계 전문가 면접조사를 통한 운영현황 파악 여기에서는 공유오피스 공급기업의 운영자 및 부동산 업계 전문가 면접조사를 통해 공유오피스의 운영현황을 파악하였다. 입지적으로는 현재 보유하고 있는 공유오피스 지점 현황, 향후 확장 계획, 선호하는 입지 특성 등을 조사하였다. 그리고 운영 측면 에서 공유오피스 가동률, 목표로 하는 임차인 등을 조사하였다..

(18) (4) 입주기업 설문조사를 통한 입주실태 및 수요 파악 공유오피스에 입주하는 기업의 특성, 공유오피스 선택 이유 등을 조사하기 위해 공유. 5. 오피스 입주기업을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 먼저, 입주기업의 기초 현황으 로서 사업체 일반 특성과 대표자 특성, 공유오피스의 계약 현황으로서 입주 기간, 계 획 횟수, 재계약 여부, 입주 이전의 사업장 특성 등을 조사하였다. 둘째, 사무실 선정 기준으로서 현재 입주한 공유오피스를 선택한 이유, 향후 희망하는 사무실의 특성을 조사하였다. 셋째, 사무실의 이전 계획 유무, 이전할 계획이 있는 경우에 희망하는 입 지와 이전 사유 등을 조사하였다.. (5) 다양한 전문가 자문회의 개최를 통한 공유오피스의 제반사항 파악 전문가 자문회의를 개최하여 공유오피스의 현황과 주요 쟁점을 정리하고 공공의 역할 을 제시하였다. 특히, 공유오피스 시장을 진단하고, 이 시장에 대한 서울시의 역할을 정의하기 위해 다양한 분야의 전문가를 초청하거나 현장을 방문하여 자문회의를 수행 하였다. 전문가 풀은 공유오피스의 운영자로서 대표진, 현장에 익숙한 커뮤니티 매니 저, 부동산 업계 실무자, 대학 교수 등을 포함하여 다양하게 구성하였다.. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(19) 3_연구내용 6. 이 연구의 흐름 및 내용은 다음과 같다. 먼저, 문헌연구로 공유오피스의 개념을 정의 하고 유형을 구분한다. 오피스 공급자(건물주)와 공유오피스 입주기업의 수요 측면에 서 공유오피스의 성장 요인을 개관하고, 공유오피스 공급기업의 최근 동향을 살펴본 다. 둘째, 공유오피스 현황 자료를 구축하고, 관계자 면접조사를 통하여 입지 및 운영 실태를 분석한다. 공유오피스 공급 추이, 입지 및 건물 특성, 권역별 특징 등 일반현 01 연 구 개 요. 황과 가동률 및 운영 방식, 공유오피스 이용자 1인당 면적 등 운영현황을 서술한다. 셋째, 공유오피스 입주기업을 대상으로 설문조사를 시행하여 사업체 기초특성, 계약 현황, 공유오피스 입주 이유 등을 조사·분석한다. 마지막으로, 전문가 자문회의를 통 해 결론과 정책제안을 기술한다.. [그림 1-1] 연구방법 및 내용 종합.

(20) 02 공유오피스의 정의 및 성장추세. 1_공유오피스의 개념 정의 2_공유오피스의 성장 추세 3_공유오피스의 성장 요인 4_공유오피스 공급기업의 최근 동향.

(21) 8. 02 공 유 오 피 스 의 정 의 및 성 장 추 세. 02. 공유오피스의 정의 및 성장추세. 1_공유오피스의 개념 정의 1) 공유오피스의 개념과 특성 (1) 공유오피스의 정의 및 명칭은 문헌마다 다양 공유오피스는 물리적·기능적 특성이 다양하여 문헌마다 제시하는 명칭 및 정의가 다 양하다. 어떤 형태의 공유오피스를 정의에 포함하느냐에 따라 분류방식도 달라진다. 이 연구에서는 최근 5년 이내 발간된 문헌들을 대상으로 공유오피스의 정의 및 특성, 분류방식을 검토하였다. 공유오피스의 명칭으로는 ‘공유’의 뜻을 강조한 셰어드 오피스(Shared Office), ‘함 께 일하는 공간’의 뜻을 강조한 코워킹 스페이스(Coworking Space)2), ‘공간 크기, 기간 등 유연한 계약’을 강조한 플렉시블 오피스(Flexible Office) 등이 사용되고 있 다. 하지만 공유오피스를 분류하는 기준은 명확히 제시되지 않았다. 대체적으로 서비 스드 오피스(비즈니스센터)와 코워킹 스페이스로 분류하며, 이는 위워크(WeWork)3) 가 출현하기 전과 후의 명칭으로 여겨진다. 즉, 기존에는 공간을 나누어 독립형 사무 공간(Private Office) 형태로 제공하는 서비스드 오피스가 주된 형태였다면, 위워크 가 등장하면서 공간 구성 시 넓은 라운지와 개방형 사무공간(지정 및 비지정 데스크) 을 포함하게 되었고, 코워킹(coworking)의 기능이 강조되고 있다. 코워킹뿐만 아니 라 창업지원 기능에 초점을 맞춘 공유오피스는 ‘창업지원 코워킹 스페이스(STEPI,. 2). 코워킹이라는 용어는 1999년 미국의 게임 디자이너인 버나드 디코벤(Bernard DeKoven)이 뉴욕에서 유연한 회원제 임대 사무실을 개설하면서 사용하게 되었음. 회원 간의 네트워킹 행사 및 커뮤니티 형성에 중점을 둔 형태는 아니었음. 본격적으로 코워킹 스페이스 개념의 인지도가 높아진 계기는 위워크의 설립임(출처: 미국 사무 공간 현황 ① - 코워킹 스페이스, 2018.3). 3). 위워크는 2010년 뉴욕에서 설립된 공유오피스로 현재 전 세계적으로 850여 개 지점을 보유하고 있음..

(22) 2015)’, ‘창업보육센터(CBRE, 2018)’로 분류된다. 한편, 공유오피스의 기능적 특성 보다는 운영 주체(국외 기업, 국내 기업)에 따라 외국계, 기업관계사, 로컬업체로 분류. 9. 하기도 한다(코람코자산신탁, 2017).. [표 2-1] 공유오피스 문헌 조사 문헌. 용어 정의. 명칭: Coworking Space 혹은 Shared Office. 스타트업얼라이언스, 2018, Coworking Space Trend Report. - 뚜렷한 정의를 제시하지 않으나, 위워크로 인해 알려진 사업모델로 소개. 공유오피스 분류 - 서비스드 오피스(비즈니스센터): 넓은 의미에서 대형 사무공간을 분할해 임대한다는 측면에서는 코워킹 스페이스에 속하지만 성격이 다름. 커뮤니티 제공 및 네트워킹 문화가 없으며, 공간 독립성이 많은 편. 선호도 높은 고객 연령대는 중장년층임.. - 코워킹 스페이스는 1990년대부터 - 코워킹 스페이스(공유오피스): 서비스 대형 사무 공간을 분할 임대하며 일부 제공 + 공간 임대 + 코워킹 기능 + 편의 서비스를 제공하는 서비스드 공간 이용자 간의 커뮤니티 강조. 오피스(비즈니스센터)와 차별화됨 선호도 높은 고객 연령대는 20~30대임.. STEPI, 2015,. 명칭: Coworking Space. 창업지원 - 서로 다른 소속의 전문가 혹은 코워킹스페이스 현황 프리랜서들이 하나의 업무공간을 및 활성화를 위한 정책 공유하면서, 서로의 아이디어와 과제 의견을 나누는 협업 공간. - 창업지원 코워킹 스페이스: 창업 아이디어를 가진 (예비)창업가(1인 혹은 팀)가 아이디어를 사업화(창업)하기 위해 교류 및 협업하는 공간으로 활용함. - 비즈니스센터: 오피스 시설과 모든 부수적인 서비스를 제공하는 사무공간이라는 의미로 유의어는. 명칭: 서비스중심 오피스 이지스자산운용, 서비스드 오피스임. 2019, 서울 오피스 - 기존 오피스 공간에 사무기기, 회의실, - 공유오피스: 여러 그룹이 대형 시장에서 비서 등 컨셉에 따라 다양한 서비스를 사무공간을 공유하는 오피스로 기존 공유오피스는 정착이 제공하는 공간을 운영하는 비즈니스 오피스 대비 유연한 업무 환경에서 가능한가 모델을 지칭하는 단어 네트워킹 및 협업을 독려하는 액티비티, 이벤트 지원 서비스를 제공함.. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(23) 문헌. 용어 정의. 10. 코람코자산신탁, 2017, 서울시 공유오피스 현황 조사 및 특징 분석. -. - 기업관계사: 국내 대기업 또는 금융사들이 직접 설립한 공유오피스 공급기업임. - 로컬업체: 외국계와 기업관계사를 제외한 순수 국내 소형 공유오피스 공급기업임.. 02 공 유 오 피 스 의 정 의 및 성 장 추 세. 공유오피스 분류 - 외국계: 본점은 해외에 두고 세계 각 국의 주요 도시에 공유오피스 지점을 개설함.. 명칭: Flexible Workplace - 유연한 계약을 가장 본질적인 Chestertons QLI, 특징으로 보고 이와 같은 용어를 사용. 2018, Market Research – Flexible - 인테리어, 가구 등이 완비되어 있으며, Workplace 라운지·회의실 등을 공동 사용하며, 보증금은 없거나 적고, 1개월 단위의 단기 계약이 가능한 오피스. -. - 서비스드 오피스: 다수의 임차인을 대상으로, 프라이버시 보장이 가능한. CBRE, 2018, A New Era of Work. 전문 사무환경을 제공함. 사무실 공간은 일반오피스와 유사한 반면, 임차인들은 공용공간 및 서비스를 공유함. 명칭: Flexible Office Space. Spaces – Flexible - 책상 단위 또는 대규모 단위 등 단기간 Office Space Goes 임대 가능한 모든 사무실의 형태 Mainstream. - 코워킹 스페이스: 다수의 임차인을 대상으로, 프라이버시 옵션을 포함한 오픈 근무 환경 및 운영 지원 서비스를 제공함.. - 창업보육센터: 신생 스타트업들에 개발지원을 위한 관리 교육 및 창업 보육 환경을 제공함. 하드웨어적으로 코워킹 스페이스와 유사한 형태임. - 국내 공유오피스는 2000년대 초반 Genstar, 2018, 명칭: Coworking Space 비즈니스센터 형태로 시작함. Another Opportunity Has - 뚜렷한 정의를 제시하지 않으며, - 2015년부터 공유경제에 기반한 Arisen: Coworking 영어로는 Coworking Space, 한글로 코워킹 스페이스 형태로 규모가 Space 공유오피스라 칭함. 급격히 확대됨..

(24) 특정 문헌들에서는 최근에 등장한 개념인 코워킹 스페이스만 공유오피스라 칭한다. 그러나 ‘공간 공유’의 관점에서 보면 문헌에서 언급된 서비스드 오피스, 창업지원 코. 11. 워킹 스페이스, 창업보육센터도 공유오피스에 속하며, 코워킹 스페이스는 공유오피스 의 한 종류라고 볼 수 있다.. (2) 이 연구에서 공유오피스의 정의 문헌 조사를 바탕으로 이 연구에서는 물리적 특징(공간 분할 임대, 계약의 유연성)에 주목하여 공간을 공유하는 형태를 지닌 모든 오피스를 공유오피스로 정의한다. 즉, 공유오피스는 여러 사업체가 대형 사무공간을 공유하는 형태의 사무실을 지칭하며, 공간 크기 및 임대기간을 유연하게 조정할 수 있는 특징을 지닌다. 문헌에서 언급된 서비스드 오피스, 코워킹 스페이스 그리고 창업보육센터 등의 모든 개념을 포함한다. 이와 더불어 기능적으로는 단순 공용 공간(라운지, 회의실 등) 제공부터 입주기업 간 네트워킹 지원, AC(액셀러레이터)4)나 VC(벤처캐피탈)5) 등 투자자와의 연결 지원 등 적극적인 사업체 지원 서비스를 제공한다.. (3) 공유오피스 공간 구성: 독립형 사무공간, 개방형 사무공간, 공용 공간 등 공유오피스의 사무공간6)은 독립형 사무공간(Private Office: 공유 또는 전유)과 개방 형 사무공간으로 구성된다. 개방형 사무공간으로는 오픈된 라운지에서 일할 수 있는 지정좌석(Dedicated Desk)과 비지정좌석(Hot Desk)이 제공되나, 일부 공급기업에 서는 업무에 더 집중할 수 있는 환경을 조성하기 위해 비지정좌석을 마련하지 않는 경우도 있다.. 4). 액셀러레이터는 초기창업자(사업을 개시한 날부터 3년이 지나지 아니한 자) 등의 선발 및 투자, 전문보육을 주된 업무로 하는 자로서 중소기업창업지원법 제19조의2에 따라 중소벤처기업부에 등록한 상법상 회사 및 민법에 따른 비영리법인을 칭함.. 5). 벤처 비즈니스에 투자의 형식을 통하여 자금을 공급하는 전문투자회사를 칭함(한국벤처캐피탈협회, 2016).. 6). 여기서 독립형 사무공간(Private Office)은 열쇠로 잠글 수 있는 폐쇄된 사무실로서 2개 이상의 입주기업이 공유하는 형태와 1개의 입주기업이 전유하는 형태가 있음.. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(25) 12. 02 공 유 오 피 스 의 정 의 및 성 장 추 세. [그림 2-1] 공유오피스 업무 공간 – 독립형 사무공간, 지정 및 비지정좌석 출처: 현장조사 사진. [그림 2-2] 공유오피스 공용 공간 – 라운지, 회의실, 사무 비품실 등 출처: 현장조사 사진.

(26) 업무 공간 이외에는 회의실, 라운지, 사무 비품실과 같은 공용 공간을 제공한다. 라운 지에는 개방형 사무공간(지정 및 비지정좌석)과 함께 커피나 맥주가 제공되는 카페. 13. 분위기의 공간, 인쇄기와 복사기가 제공되는 사무 비품실 등이 다양하게 마련되어 있 다. 또한 전화하는 사람들을 위한 폰부스, 오락시설, 사진 및 비디오 촬영실, 헬스기구 등이 조성된 경우도 있다. 이러한 공간 구성은 공급기업마다 여건에 따라 다양하게 나타난다. [표 2-2] 공유오피스 임대 상품 명칭 독립형 사무공간 명칭. Private Office. 개방형 사무공간. 사업자등록. 지정좌석. 비지정좌석. Dedicated Desk, Private Desk. Hot Desk, Open Desk. Virtual Office. 주: 공유오피스 공급기업마다 임대상품 명칭이 다름. 일반적으로 쓰이는 임대상품 명칭 중 비슷한 성격을 지니는 것들을 묶었으나, 공급기업마다 정의하는 방식이 다르므로 일부 기업이 제공하는 임대상품과 다를 수 있음.. (4) 입주기업에 제공하는 서비스 공유오피스는 단순한 공간 임대를 넘어 입주기업에 다양한 사업체 지원 서비스를 제 공한다. 앱/웹서비스 개발, 명함 제작, 홍보/마케팅 대행 등 사업체 운영 전반에 필요 한 사항들을 입주기업에 서비스로 지원해주기 위해 여러 관련 업체와 제휴를 맺고 있 다. 또한, 개인 능력을 향상시킬 수 있는 업무와 관련한 교육 프로그램도 제공하며 전문가 자문을 받을 수 있는 기회를 제공하기도 한다. 이 경우에 공유오피스에 입주한 기업뿐만 아니라 외부에서도 일정 비용을 지불하고 참여할 수 있도록 오픈형 프로그 램을 제공하는 공유오피스도 있다. [표 2-3] 공유오피스 공급기업이 입주기업에 제공하는 서비스 사업체 업무 지원. 정보 공유 및 교육. 네트워킹 및 투자 지원. 사업자등록 대행 세무신고 대행 명함 제작 지원 복합기 무료 사용 앱/웹서비스 개발지원 우편/퀵서비스 지원 홍보/마케팅 대행. 공공의 창업 지원 정보 공유 사업지원 세미나(세무, 법률 등). 입주사 간 네트워킹 행사 영역별 전문가 초청 강연. 실무형 교육 프로그램 제공 프로그램 개발 교육 브랜딩/마케팅 세미나 경영/투자 자문. 멘토링 연계된 AC업체와 연결 VC에 사업기획서 전달 투자자와 상담 기회 제공. ⋮. ⋮. ⋮. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(27) 사업체 업무 지원 서비스와 더불어 입주기업 간 네트워킹 행사를 진행하는 공유오피 14. 스도 있다. 일반적으로 파티나 식사를 통해 상호 기업 간 업무방식을 소개하는 형식으 로 이루어진다. 이와 더불어 입주기업에 직/간접적인 투자를 지원하는 공유오피스도 있다. 입주기업에 직접 투자를 하는 경우는 드물지만, 보유하고 있는 투자자 네트워크 (AC/VC)와 연결시켜주는 등 간접적인 형태로 투자 지원을 하는 공유오피스는 점점 늘어나는 추세이다.. 02 공 유 오 피 스 의 정 의 및 성 장 추 세. [그림 2-3] 패스트파이브의 업무 지원 서비스 종류 및 크리에이터스나잇 행사 출처: 패스트파이브 홈페이지 및 패스트파이브 브런치. 국내 대표적 공유오피스 공급기업인 패스트파이브(Fastfive)7)는 입주기업을 대상으 로 VC에 사업기획서를 전달할 수 있는 기회를 제공한다. 투자자 연결 서비스는 2019 년 7월부터 시작되어 입주기업들로부터 큰 호응을 얻고 있다. 또한, 국내기업인 스파 크플러스(Sparkplus)8)는 전 세계 최대 규모의 데모데이(Demo Day)를 연 2회 개최 하며 입주기업들이 글로벌 투자자를 만날 수 있는 기회를 제공한다.. 7). 패스트파이브는 2015년 서초구 남부터미널 인근 1호점을 시작으로 2019년 7월 기준 서울에 18개 지점을 보유한 국내 공유오피스 공급기업임.. 8). 스파크플러스는 아주그룹과 글로벌 VC인 스파크랩이 합작하여 설립한 공유오피스로 2019년 7월 기준 서울에 11개 지점을 보유하고 있음..

(28) (5) 일반오피스와 비교 … 계약의 유연성, 비용 부담 경감 공유오피스가 대두되기 이전, 사무실의 임차인은 연 단위 등 장기적으로 사무실을 계. 15. 약하는 것이 보편적이었으며 보증금으로 큰 금액을 별도로 지불해야 했다. 또한 사무 실과 책상, 회의실 등 공간 인테리어에 따른 초기 비용과 관리비 등 부수적으로 지불 해야 하는 관리 비용이 있었다. 그러나 공유오피스는 이러한 임차인의 부담을 덜어주 는 역할을 수행한다. [표 2-4] 일반오피스와 공유오피스 비교 일반오피스. 공유오피스. 계약 기간. 일반적으로 3~5년 (최초 계약: 연 단위). 일, 월, 연 단위 가능 (최초 계약: 일반적으로 1~3개월). 초기 비용. 보증금(10개월분의 임대료), 월 임대료, 인테리어 비용 등. 계약금(1~2개월분의 임대료), 월 임대료. 관리 비용. 건물의 유지관리 서비스와 관련된 비용은 관리비로 별도 청구. 없음 (월 임대료에 포함되어 있음). 인테리어. 회사의 정체성을 반영한 인테리어 및 공간 활용 가능. 고정된 인테리어 제공, 인원 수에 따라 공간 조절 가능. 출처: CBRE, 2018, “A New Era of Work Spaces – Flexible Office Space Goes Mainstream”, 이지스자산운용, 2019, “서울 오피스 시장에서 공유오피스는 정착이 가능한가” 보고서 재구성. 일반오피스의 계약 기간은 보통 3~5년이며, 최초 계약은 연 단위로 이루어진다. 반면 공유오피스는 월 단위의 계약이 가능하며, 최초 계약은 보통 1~3개월이다. 최초 계약 이후 계약을 연장할 때에도 계약 기간이나 공간 규모를 유연하게 조정할 수 있다는 특징이 있다. 또한 초기 비용 투입에 큰 차이가 있다. 일반오피스는 보통 10개월분의 임대료를 보증금으로 지불하며, 오피스 공간을 꾸미기 위한 인테리어 비용이 추가적 으로 수반된다. 반면 공유오피스는 월 임대료 1~2개월 치를 계약금으로 지불하며, 이 외에 추가적으로 요구되는 비용이 없다. 같은 권역에 위치한 일반오피스와 공유오피스의 1인당 월평균 이용료를 비교했을 때, 월 임대료 자체는 일반오피스가 공유오피스보다 낮을 수 있으나, 인테리어 비용, 관리 비, 공간 유지비 등 추가적인 비용을 합산했을 때 공유오피스의 월 이용료가 더 저렴 하게 나타난다([그림 2-4]).. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(29) 16. [그림 2-4] 공유오피스와 일반오피스의 월 이용료 비교 출처: Avison Young 내부자료 02 공 유 오 피 스 의 정 의 및 성 장 추 세. 2) 공유오피스의 분류: 네트워킹 서비스, 투자 서비스 유무에 따른 분류 전장에서 살펴보았듯 공유오피스를 분류하는 방법은 문헌들마다 다르다. 코람코자산 신탁(2017)은 공급주체에 따라 외국계, 기업관계사, 국내로컬업체로, 스타트업얼라이 언스(2018)는 제공되는 기능에 따라 서비스드 오피스와 코워킹 스페이스로 분류하였 다. 이 연구에서는 운영 주체보다는 공유오피스의 기능적인 특성에 초점을 맞춰 공급 기업이 제공하는 서비스에 따라 서비스드 오피스, 코워킹 스페이스, 기업지원형 코워 킹 스페이스로 분류하였다.. [그림 2-5] 서비스의 제공 범위에 따른 공유오피스 분류. 단순히 공간을 분할 임대하고 비품을 구비해주는 것에 그칠 경우 ‘서비스드 오피스’ 로, 입주기업 간 네트워킹 도모를 위해 세미나와 파티 등을 정기 행사로 진행하고 있을.

(30) 경우 ‘코워킹 스페이스’로, 더 나아가서 입주기업에 투자자를 연결해주거나 혹은 자체 적으로 입주기업에 투자를 할 경우 ‘기업지원형 코워킹 스페이스’로 정의하였다.. 17. (1) 서비스드 오피스: 공간 분할 임대, 간단한 업무 지원 서비스 제공 최소한의 기능적 특성-공간 분할 임대, 사업체 단순 업무 지원-을 지니는 서비스드 오피스는 코워킹 스페이스가 활발히 생겨나기 이전, 2000년대부터 서울에 공급되기 시작하였다. 서울에 입지한 서비스드 오피스로는 세계적으로 3,000개 이상 지점을 보유한 리저스 (Regus), 싱가포르의 공유오피스 저스트코(JustCo), 국내기업인 마이파트너스 (Mypartners), 씨티큐브(Citycube) 등이 있다. 서비스드 오피스는 제한적이기는 하 지만 입주기업의 업무를 지원하는 기본적인 서비스를 제공한다.. ① 리저스: 전 세계 3,000개 이상 지점을 기반으로 한 멤버십 서비스 제공 리저스(Regus)는 1989년에 설립된 회사로 역사가 오래되었다. 전 세계 120여 개 국 가, 900개 도시에 약 3,000개의 지점을 보유하고 있으며, 2004년 한국에 진출한 이 후 서울에서 14개 지점으로 확장하였다(2019년 7월 기준). 리저스는 다수의 지점을 보유한 강점을 활용하여, 전 세계의 리저스 오피스 및 라운지를 자유롭게 이용할 수 있는 회원권인 ‘비즈니스월드 멤버십’을 제공한다.. [그림 2-6] 리저스의 멤버십 서비스 출처: 리저스 홈페이지, FT Research. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(31) (2) 코워킹 스페이스: 입주사 간 네트워킹 지원 18. 2010년에 뉴욕에서 위워크가 설립된 이후 다양한 코워킹 스페이스가 등장하였다. 서 울에서는 2015년 4월에 패스트파이브가 서초구에 1호점을 오픈한 이후로 공급량이 급속히 늘어나고 있다. 서울에 입지한 코워킹 스페이스로는 위워크, 패스트파이브, 패 션 업종에 특화된 무신사 스튜디오 등이 있다.. ① 위워크: 온오프라인 커뮤니티 활성화 지원 위워크는 2010년 미국 뉴욕에서 시작하여 2019년 11월 현재 미국, 캐나다, 영국, 02 공 유 오 피 스 의 정 의 및 성 장 추 세. 프랑스, 독일, 중국, 한국, 일본 등 세계의 37개국, 123개 도시에 849개 지점9)을 두 고 있는 글로벌 기업으로서, 각 지역의 공유오피스 시장 경쟁을 주도하고 있다. 위워 크는 2016년 8월 서울 강남점을 오픈하며 국내에 진출하였으며, 2019년 현재 18개 지점으로 확장하여 25,000명 이상의 입주멤버를 수용할 수 있는 규모를 갖추었다. 위워크는 스타트업, 1인 창업자들이 업무에만 집중할 수 있는 환경을 만드는 것을 모 토로 시작한 코워킹 스페이스이다. 이에 걸맞게, 회의 공간, 라운지, 부엌, 소파 등 물리적인 지원과 더불어 입주기업에 다양한 업무 지원 서비스를 제공하고 있다. 입주 기업 간 커뮤니티 활성화에 큰 가치를 두며, 입주기업들이 서로 ‘그냥 아는 사이’가 아니라 ‘친구’가 되길 바란다는 철학으로 네트워킹을 지원한다(스타트업얼라이언스, 2018). 이러한 철학을 바탕으로 커뮤니티 매니저10)들이 노력한 결과, 위워크의 전 세계 지점을 기준으로 한 내부 설문조사에서 입주기업의 70% 이상이 다른 멤버와 비 즈니스를 했거나 동호회 등을 통해 교류를 한 경험이 있다고 응답하였다. 위워크는 최근 위워크랩스(WeWork Labs)를 운영하며 스타트업의 성장을 돕고 이들 의 해외진출을 장려하고 있다. 서울에는 특정 지점에 특화 산업을 선정11)하여 해당 분야의 스타트업을 보다 저렴한 가격에 입주시켜 입주사 간 네트워크 및 시너지 효과 를 도모하고 있다(스타트업얼라이언스, 2018). 위워크는 2019년 초에 회사 이름을 ‘더 위 컴퍼니(The We Company)’로 변경하고 사업을 다각화하겠다고 발표했다.12) 위월드라는 ‘도시제국 건설’을 목표로, 새로운. 9). 오픈된 지점 및 곧 오픈될 예정인 지점이 포함됨.. 10). 공유오피스 각 지점에 상주하여 입주기업을 관리하고 커뮤니티 형성에 도움을 주는 공급기업 직원임.. 11). 을지로점: 교육 및 교육 기술, 여의도점: 핀테크 및 블록체인, 선릉역점: 바이오 및 헬스케어, 역삼역2호점: 소비재 및 기술. 12). 머니투데이, 2019.1.9., “위워크, ‘위컴퍼니’ 사명변경... 주거공유로도 사업확장”.

(32) 비즈니스모델을 만들어내고 있다. 교육 사업인 ‘위그로우(WeGrow)’, 주거 사업인 ‘위리브(WeLive)’, 헬스 사업인 ‘라이즈(Rise)’를 운영한다.13) 위그로우는 대부분 위. 19. 워크 건물 내에 위치하고 있어 입주기업이 일하는 시간에 자녀들을 맡길 수 있다.. [그림 2-7] 위워크의 부가 산업들 출처: 위워크 내부자료. ② 패스트파이브: 입주기업 맞춤형 서비스를 제공 국내 기업인 패스트파이브는 2015년에 1호점을 오픈한 이후, 2019년 7월 기준 서울 에만 18개 지점으로 빠르게 확장하며 적극적으로 입주기업을 유치하고 있다. 2019년 9월 기사14)에 따르면 강남구 삼성동, 역삼동에 각각 19호점, 20호점의 임대차 계약 을 체결하여 연말까지 20호점을 오픈할 계획이다. 서초부터 삼성까지 패스트파이브 를 촘촘히 확장하겠다는 초창기의 목표를 넘어, 성수 지역과 마포 지역으로까지 확장 하는 중이다(스타트업얼라이언스, 2018). 패스트파이브는 외국계 기업과 달리 입주기업의 요구사항에 빠르게 대응하고, 입주기 업이 실질적으로 필요로 하는 서비스를 제공하여 좋은 반응을 얻고 있다. 즉, 여러 스타트업들과 제휴를 맺어 출퇴근 셔틀버스, 심리상담 서비스 등을 제공하며, 사내 어린이집도 운영하는 등 입주기업의 요구에 따라 맞춤형 서비스를 다양하게 제공한다. 입주기업을 대상으로 한 행사들은 패스트파이브의 커뮤니티&콘텐츠팀(Community. 13). 머니투데이, 2018.2.28., “사무실 공유 넘어 도시의 운영체제(OS)가 되겠다는 ‘위워크’”. 14). 패스트트랙아시아, 2019.9.5., “패스트파이브 19호, 20호점 연달아 계약 체결... 연내 20호점까지 오픈 예정”. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(33) & Contents)에서 기획한다. 패스트파이브에 입주한 멤버 12,000여 명이 누구나 참 20. 여할 수 있는 큰 행사, 소규모의 지점별 행사, 3~400명을 수용할 수 있는 지점 오픈 파티 등을 개최하며, 행사는 매주 2~30개 정도 기획되어 한 달에 약 100건이 진행된 다. 또한 각 지점에 상주하는 커뮤니티 매니저들은 입주기업들이 원하는 협업사가 있 다면 소개해주는 등 적극적으로 입주기업 간 네트워킹을 지원하고 있다.. (3) 기업지원형 코워킹 스페이스: 입주사에 대한 투자, 보육 서비스 제공 공유오피스 입주기업에 투자 지원 프로그램을 제공하는 기업지원형 코워킹 스페이스 02 공 유 오 피 스 의 정 의 및 성 장 추 세. 는 모회사가 AC/VC 등의 투자 생태계의 플레이어거나 대기업과 연계한 형태가 많 다. 서울에 입지한 기업지원형 코워킹 스페이스로는 아산나눔재단이 운영하는 마루 180(MARU180), 국내 최대 규모인 르호봇(전국 52개 지점), 스파크플러스(Sparkplus) 등이 있다.. ① 마루180: 투자 생태계 활성화 적극 지원 마루180은 아산나눔재단이 운영하는 기업지원형 코워킹 스페이스로 2014년에 오픈 하였다. 주로 초기 스타트업을 위한 업무 공간을 제공하며, 사업체에 필요한 인프라, 네트워크, 교육 등 종합적인 솔루션을 제공한다. 마루180에는 AC, VC 등 창업생태 계의 투자 플레이어-캡스톤(CAPSTONE), 퓨처플레이(Futureplay)15), 스파크랩 (SparkLabs)-들이 함께 입주하여 스타트업에 직접적인 도움을 주고 있다. 특히, 페이 잇 포워드 문화(Pay-it-forward, 서로 도와주는 문화)16)의 확산을 주요 운영 방향으로 삼고 마루180을 졸업한 기업17)들과 현 입주기업들 간의 네트워킹을 적극적으로 장려한다. [그림 2-8]에서 나타나듯 입주기업과 졸업기업의 87%가 네트 워크를 유지하고 있다. 비즈니스 정보교류, 사업 네트워크 확장, 투자유치, 인력 채용 및 조직 운영과 같은 사업적 네트워크에 참여하는 기업은 79%, 자극·위안·안정 등 심리적인 네트워크를 주고받는 기업은 76%로 나타난다. 이와 더불어 마루180은 투자 생태계를 활성화하기 위한 지원을 아끼지 않는다. 정주. 15). 초기 기술 중심 스타트업에 투자하는 Venture Builder이자 투자자로 예비 창업자나 팀을 지원함.. 16). 도움받은 것을 도움을 준 사람에게 되갚는 것을 ‘페이 잇 백(Pay-it-back)’이라고 칭함. 한편, 도움받은 것에 대해 다른 사람에게 도움을 주는 것을 ‘페이 잇 포워드(Pay-it-forward)’라고 칭함(에너지경제, 2016.5.25., “페이 잇 포워드와 스타트업의 미래”).. 17). 마루180은 최대 1년간 입주 가능. 마루180에 입주하여 1년의 기간을 거쳐 외부로 나가게 된 기업들을 ‘졸업기업’ 이라 칭함..

(34) 영 엔젤투자기금의 출자 사업으로 20여 개의 벤처 펀드에 참여하여, 스타트업의 성장 을 지원하는 민간출자자로서의 역할을 수행한다(아산나눔재단, 2019).. [그림 2-8] 마루180의 페이 잇 포워드 문화, 투자생태계 활성화 지원 출처: 아산나눔재단, 2019, “MARU180 5년의 이야기”. ② 르호봇: 창업보육센터 운영을 통해 공공 네트워크 활용 1998년에 1호점을 개설한 르호봇은 21년이 지난 지금 전국적으로 52개 지점, 4,840 개의 입주기업을 관리하고 있다. 창업학 박사학위 소지자 등 VC 경험이 있는 사람들 이 임원으로 있어 입주기업의 사업 성장을 지원하는 프로그램들을 운영하고 있으며, 특정 기업에 대하여 작은 규모로 직접 투자하기도 한다. 또한 르호봇은 중소벤처기업부(이하 중기부)의 창업지원 사업인 창업보육센터18)를 운영하고 있어 공공 및 대학의 네트워크와도 연계되어있다. 창업보육센터는 중기부로 부터 센터 건립 및 운영비 등의 지원금을 받을 수 있어, 사업체가 시세의 70~80% 수준의 임대료만 지불하고 공유오피스에 입주할 수 있다.. 18). 창업보육센터 지원사업은 중기부에서 특정 공유오피스를 창업보육센터로 지정하고 리모델링 비용 및 운영비를 지원하여 초기창업자 및 예비창업자 입주를 돕는 사업임. 사무공간뿐만 아니라 각종 경영 및 기술을 지원하고 있음.. 21. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(35) ③ 스파크플러스: 글로벌 VC인 스파크랩과 협업하는 공유오피스 22. 아주기업과 스파크랩(SparkLabs)이 합작하여 탄생한 스파크플러스는 입주기업에 투 자자 네트워크를 적극적으로 공유한다. 글로벌 VC인 스파크랩의 설립자는 모두 한국 과 미국에서 법인을 설립한 경험이 있는 기업가들로, 사업의 성공과 실패의 경험을 바탕으로 전 세계의 창업가와 스타트업의 성장을 돕고 있다.19) 스파크랩은 초기 단계 스타트업을 대상으로 3개월간의 액셀러레이팅 프로그램을 연 2회 진행하며, 전 세계 에서 제일 큰 규모의 데모데이(Demo Day)를 개최해오고 있다. 스파크플러스는 2016년 11월 역삼점을 시작으로 2019년 7월 현재 서울에 10개 지. 02 공 유 오 피 스 의 정 의 및 성 장 추 세. 점을 보유하고 있다. 기존 코워킹 스페이스들이 자유로운 분위기의 서구적인 업무공 간을 지향하며 라운지에 커피, 맥주 등을 배치했다면, 스파크플러스는 오롯이 업무에 집중할 수 있는 공간을 만들고자 하였다. 실질적으로 사업체들이 필요로 하는 것이 무엇인지 고민하여 맥주 대신 아침 식사를 제공하며, 코워킹 스페이스의 큰 라운지 공간과 개방형 사무공간에서 발생하는 소음 문제를 사전에 차단하기 위해 독립형 사 무공간들만 제공하고 있다.. 19). 스파크랩 홈페이지(sparklabs.co.kr).

(36) 2_공유오피스의 성장 추세 23. 1) 전 세계적으로 공유오피스 증가 추세 (1) 2022년 전 세계 공유오피스는 3만 개소 이상, 이용자 5백만 명으로 예측 2017년 GCUC(Global Coworking Unconference Conference) 보고서에 따르면 2015년과 비교했을 때 2017년에 공유오피스 개수는 2배, 공유오피스 이용자 수(회 원 수)는 3배 이상 증가한 것으로 나타난다. 이러한 성장세에 힘입어, 2022년에 공유 오피스 지점 수는 3만 개소 이상, 이용자 수는 510만 명에 달할 것으로 예측된다.. [그림 2-9] 전 세계 공유오피스 개수(상)와 이용자 수(하) 추이 예측 출처: GCUC, 2017, “Number of U.S. and Global Coworking Spaces and Members 2017-2022”. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(37) 2) 서울에서 공유오피스 증가 추세 24. (1) 최근 3년 간 공유오피스의 공급면적은 3배 이상 증가 서울시에 입지한 공유오피스의 공급 추이를 보면 2000년대 들어 완만한 증가를 보이 다가 위워크가 설립된 이후 급격한 증가세가 나타난다. 특히, 최근 3년간(2015~ 2018년) 공유오피스의 공급면적20)은 약 3배 이상 증가하였다. 공유오피스 시장이 향 후 얼마나 확장될지 예견할 수 없으나, 현재까지는 스타트업, 1인 기업의 증가세21)에 힘입어 다양한 공급기업들이 시장에 뛰어들어 공격적으로 지점을 확장하고 있다.. 02 공 유 오 피 스 의 정 의 및 성 장 추 세. [그림 2-10] 서울에 입지한 공유오피스 추이 주1: 각 연도의 연말에 집계된 누적량을 나타냄. 2019년은 7월까지 통계의 합계임. 주2: 서울시 공유오피스의 총 누적 지점 수는 231개이나, 개장 연도를 알 수 없는 12개 지점을 제외한 219개 지점만 그래프에 나타냄.. 서울에서 다수의 지점을 보유한 리더격 공급기업을 살펴보면 다음과 같다. 2000년대 이전부터 시작된 르호봇은 2019년 7월 현재 서울시에 총 42개의 지점을 보유하고 있다. 외국계 기업인 위워크는 서울시의 강남역 부근에 2016년 6월 첫 지점을 오픈. 20). 공유오피스의 면적은 공유오피스가 입주한 건물의 건축물대장 자료를 열람하여 해당 층의 면적을 합한 자료를 사용하였으므로 실제 공급면적과는 차이가 있음.. 21). 벤처인(venturein.or.kr)의 벤처통계시스템에 따르면 누적 벤처 수는 2001년에 만 개, 2010년에 2만 개를 돌파하여 2018년에 3만 6천 개로 집계되었음. 종사자수 1인 기업은 2013년 442만 3천 개, 2015년 445만 1천 개, 2017년 480만 2천 개로 증가하고 있음(통계청, 2019, “기업생멸행정통계”).

(38) 하면서 서울에 진출하였고, 우위를 점하기 위해 적극적으로 지점을 개설하면서 2019 년에는 총 17개 지점을 갖추게 되었다. 국내의 로컬기업인 패스트파이브는 이보다 1. 25. 년 전인 2015년에 첫 번째 지점을 오픈하였는데, 국내 최고를 목표로 하여 경쟁적으 로 지점을 개설하여 2019년에는 18개 지점을 확보하는데 이르렀다. 이 외에 현재 10 개 이상 지점을 보유한 공유오피스로 스파크플러스, 리저스 등이 있다. 이 중에서 패 스트파이브와 위워크, 이 두 회사가 가장 적극적으로 시장에 투자하여 시장 점유를 위한 경쟁을 주도하고 있다.. (2) 2019년 7월 기준, 70개 공급기업의 231개 지점 분포 서울시 내의 공유오피스는 2019년 7월 기준으로 70개 공급기업에서 231개 지점을 운영하고 있는 것으로 파악된다. 이 중, 177개 지점(76.6%)이 업무중심지인 3도심22) (강남권, 도심권, 여의도권)에 분포하고 있다.. [그림 2-11] 서울에 입지한 공유오피스 현황(2019년 7월 기준). 22). 여기서 권역 구분은 편의상 부동산 등 관련 분야에서 주로 사용하고 있는 전통적인 도심권(CBD; 중구, 종로구), 강남권(GBD; 강남구, 서초구), 여의도권(YBD; 영등포구의 여의도 일대)의 3도심과 이외의 기타 권역(ETC)으로 표기함.. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(39) 이를 권역별로 구분하여 보면, 강남권(강남구와 서초구)에 51개 공급기업의 131개 지 26. 점(56.7%)이 위치하여 공유오피스의 공급이 가장 많은 지역으로 확인된다. 도심권(중 구와 종로구)에는 21개 기업의 33개 지점(14.3%)이, 여의도권(영등포구)에는 8개 기 업의 13개 지점(5.6%)이 분포한다. 그 외에 마포구, 성동구, 송파구 등에도 21개 기 업의 54개 지점(23.4%)이 있어 업무중심지 외의 지역에도 공유오피스의 숫자가 적지 않음을 알 수 있다.. (3) 강남권-도심권-여의도권 순으로 생겨나 … 최근 대규모로 공급 02 공 유 오 피 스 의 정 의 및 성 장 추 세. 권역별로 살펴보았을 때 공유오피스가 제일 먼저 생겨난 곳은 강남권이며, 공유오피 스는 이후 도심권 여의도권으로 퍼져나갔다. 특히 여의도권은 2008년 즈음부터 공유 오피스가 공급되어 타 권역에 비해 늦은 양상을 보인다([그림 2-12], [그림 2-13]).. [그림 2-12] 권역별 공유오피스 공급 면적 추이 주: 개장 연도 미상의 공유오피스 지점 12개 누락.

(40) 공유오피스 각 지점의 오픈 시기와 규모를 함께 나타내보면, 최근 공유오피스의 공급 면적 경향을 파악해 볼 수 있다. [그림 2-13]에서 확인할 수 있듯이, 전체적으로는. 27. 3,000㎡ 이하의 소규모 공유오피스 공급이 절대적으로 많은 수치로 나타나지만, 최근 2년 사이에 공급된 일부 공유오피스들은 10,000㎡ 이상의 대규모 면적을 보유하고 있다. 이러한 대규모 공유오피스는 대부분 강남권 및 도심권에 분포하며, 도심권에 공급된 대규모 공유오피스는 주로 외국계 기업인 위워크(3개소)로 확인되었다([그림 2-14]). 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단. [그림 2-13] 기간·규모별 공유오피스 공급 추이. [그림 2-14] 기간·규모별 공유오피스 공급 추이(국내/국외 구분).

(41) 3_공유오피스의 성장 요인 28. 공유오피스는 오피스 공급자(건물주)와 수요자(입주기업) 모두에게 가치를 창출하는 양방향시장 형태를 지닌다. 오피스 공급자의 입장에서는 공유오피스 공급기업과 대규 모 장기 임차계약을 통해 수익성 및 안정성을 확보할 수 있고, 수요자 입장에서는 유 연한 계약 구조와 각종 비용 절감 효과 등으로 인한 효용이 많이 발생한다(Genstar, 2018). 이와 같이 공유오피스 시장은 공급자인 오피스 건물주와 수요자인 입주기업 02 공 유 오 피 스 의 정 의 및 성 장 추 세. 의 니즈를 모두 충족시켜 부가가치를 창출시킴으로써 성장하게 되었다. 즉, 공유오피 스는 대형 면적의 공간을 장기 계약함으로써 건물주와 저렴하게 임차계약을 맺고, 입 주기업에 제공하는 서비스의 수준을 높여 비싼 사용료를 받음으로써 높은 부가가치를 창출한다(Genstar, 2018).. [그림 2-15] 공유오피스 공급기업과 건물주, 입주기업의 관계 출처: Genstar, 2018, “Another Opportunity Has Arisen: Coworking Space” 보고서 재구성. [그림 2-16] 공유오피스 사업의 부가가치 출처: Genstar, 2018, “Another Opportunity Has Arisen: Coworking Space” 보고서 재구성.

(42) 1) 오피스 공급자(건물주)의 수요 측면 (1) 오피스 공실의 해소. 29. 서울에서 공유오피스가 급증하기 시작했던 시기는 오피스 공실이 많았던 시기이다. 건물주 입장에서는 공유오피스가 넓은 면적을 장기간 계약하여 건물에 입주함으로써 오피스 공실이 해소되니 입점을 환영한 것이다. 공유오피스 시장이 활성화된 이후로 서울시 전체의 오피스 공실률도 서서히 감소하고 있으나 특히 강남권, 도심권에서의 공실률 하락이 두드러진다([그림2-17]).. [그림 2-17] 서울시 오피스 분기별 공실률 및 연도별 공유오피스 공급 현황 출처: (좌) 조선비즈, 2018.4.16., “‘서울 빈 사무실은 우리가 채운다’...공유오피스의 ‘힘’” (우) S-money, 2019.8.22., “오피스 공실률 ‘뚝’...공유의 힘? 착시?”. 건물주 입장에서는 오피스 공실이 해소되나, 대신 오피스 대규모 면적에 대한 공실 리스크를 공유오피스 공급기업이 떠안게 된다. 이러한 리스크 하에서 공격적인 투자 를 하던 위워크는 2018년 4월 외국의 3개 주요 신용 평가 기관으로부터 정크 신용 등급을 받게 되었다. 건물주와는 10년 이상의 장기간 임차 계약을 맺으나 입주기업과 는 최소 1개월 단위로 임대계약을 하는 위험한 비즈니스 모델을 추구하기 때문이 다23). 이러한 위험은 대부분의 공유오피스 공급기업이 갖고 있는 문제이기도 하다.. (2) 오피스 자산 가치의 상승 공유오피스가 건물에 입주함으로써 오피스 건물의 자산 가치가 상승하고 있다. 공유 오피스는 보통 10년 또는 15년 장기계약을 하므로 오피스 투자시장에서 안정적인 상 품으로 평가된다. 광화문에 위치한 더케이트윈타워에 위워크가 입주한 후 평당 거래 가 기준 최고가를 경신한 사례가 있으며(Genstar, 2018), 뉴욕 등 미국 대도시에서도 공유오피스 입점에 따라 오피스 건물의 자산가치가 크게 상승한 사례가 나타난다.. 23). 공유오피스 리더, 위워크(WeWork) 가치는 지나치게 과장되어 있고 미래는 불투명하다. 2018.7 (https://happist.com/560902/공유-오피스-리더-위워크-가치-과장-미래-불투명/). 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(43) [표 2-5] 미국 내 위워크 지점 입점에 따른 자산가치 변동 30. 전체 빌딩 면적 (위워크 임차 비중). NY4호점(SOHO). NY6호점(222 Broadway). Boston1호점(Seaport). 4,700평 (64%). 21,200평 (17%). 3,100평 (44%). 투자액. 32.3 million USD. 350 million USD. 17.5 million USD. 감정평가액 (보유기간). 58.7 million USD (1.5년). 510 million USD (2년). 50 million USD (3년). 수익배수. 1.8배. 1.5배. 2.9배. 출처: Avison Young 내부자료 02 공 유 오 피 스 의 정 의 및 성 장 추 세. 국내에서도 공유오피스가 입주한 오피스 건물의 매매가 활성화되고, 매매가가 최고액 을 경신하는 사례들이 잇따른다. 2019년 상반기에 특히 고가의 대형 오피스 건물이 거래24)되었고, 한 건당 거래금액은 2018년 상반기와 비교하여 15.4% 증가하였다.25) 부동산 종합서비스 기업인 신영에셋은 공유오피스가 입주한 오피스 건물의 거래가 활 성화된 것이 거래금액 증가에 영향을 미쳤다고 분석하였다.. [그림 2-18] 공유오피스 점유 비중에 따른 오피스 자산가치 상승/하락 기대 출처: KB금융지주 경영연구소, 2018, “2019 KB부동산 보고서”. 2018년, CBRE에서 오피스 건물 내 공유오피스 점유 비중에 따른 오피스 자산가치의 상승/하락 기대에 대하여 조사하였다. 공유오피스가 오피스 건물 내에 적정 비율 (40% 이내)로 입점 시 건물의 자산가치에 긍정적인 영향을 줄 것으로 인식하는 비중이. 24). 공유오피스가 입주한 오피스 건물: 종로타워(위워크), 브랜드칸타워(패스트파이브), 서울역 서울스퀘어(위워크) 등. 25). 조선비즈 2019.7.3. “상반기 오피스 거래금액 역대 최고치”.

(44) 높아, 오피스 건물주의 선호는 지속될 것으로 예상된다(KB금융지주 경영연구소, 31. 2018).. 2) 공유오피스 입주기업의 수요 측면 (1) 유연한 계약(기간, 규모)에 대한 수요: 초기 스타트업 및 본사 임시조직 통계청의 기업생멸행정통계(2016)에 따르면 기업의 생존율은 1년 65.3%, 3년 41.5%, 5년 28.5%로 창업 경과연도에 따라 생존율이 급격히 낮아지는 것을 알 수 있다26). 일반오피스 계약 시 최소 1년 정도는 일정 규모 이상의 공간을 고정적으로 임차해야 한다. 그러나 창업기업의 생존율을 살펴보았을 때, 해당 기업이 얼마나 성장 또는 축소할지, 그 속도는 어떠할지 장담할 수 없다(Genstar, 2018). 이렇듯 사업체 의 생존이 불명확한 상태에서 계약기간이 긴 일반오피스를 임대하여 오피스 공간을 마련하기엔 무리가 있으며, 이러한 수요를 공유오피스가 흡수하고 있다. 또한 생존하 여 어느 정도 궤도에 오른 기업도 종사자 규모 변화에 따른 오피스 규모 변화에 빠르 게 대응하고자 공유오피스를 활용한다. 공유오피스가 생겨나기 이전에는 변동하는 사 업체 규모에 대해 즉각적으로 대응을 하지 못하여 한 회사가 여러 지점으로 분할되어 오피스 건물을 마련하는 경우가 빈번했다.. [그림 2-19] 창업기업 생존 기간에 따른 창업기업 수 변화 출처: Deloitte Analysis, 2018, “왜 스타트업을 이야기하는가”. 26). 1년 생존율: 1년 전에 신생된 기업 중, 당해연도에 생존한 기업의 비율 3년 생존율: 3년 전에 신생된 기업 중, 당해연도에 생존한 기업의 비율 5년 생존율: 5년 전에 신생된 기업 중, 당해연도에 생존한 기업의 비율. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.

(45) 또한 대기업의 사내벤처, TF팀의 경우 스타트업과 마찬가지로 비교적 짧은 기간의 오 32. 피스 계약을 선호한다. 외국계 기업은 한국에서의 사업화 가능성이 불투명하고 단기 적으로 인력을 파견하는 경우가 많아서, 보증금 부담을 덜면서 양호한 입지에 업무 공간을 마련할 수 있는 공유오피스를 선호하는 경향이 있다. 이렇듯 유연한 임차계약 에 대한 수요를 가진 스타트업, 본사 임시조직 등이 공유오피스 입주를 선호하고 있다.. (2) 사업 주소지에 대한 수요: 강남 테헤란로를 회사 주소로 등록 가능 공유오피스의 가장 큰 매력은 도심의 좋은 주소지를 회사 주소로 등록할 수 있다는 02 공 유 오 피 스 의 정 의 및 성 장 추 세. 것이다. 실제로 많은 공유오피스들이 강남의 테헤란로를 따라 분포하며, 공급기업들 도 이를 고려하여 지점을 확장하고 있다. 특히, 초기 스타트업들이 회사 입지의 인지 도를 중요하게 고려하기에 서울 3도심에 입주 수요가 집중되고 있다. 이제 막 사업을 시작하는 창업자들뿐만 아니라 기존에 같은 권역의 이면도로에 위치 한 작은 오피스빌딩에 입주하였던 중/소규모 기업들도 사업장을 대로변에 입지한 공 유오피스로 이전하고 있다. 상대적으로 적은 비용으로 좋은 주소지에 입지한 양질의 오피스를 계약할 수 있다는 것이 큰 이점으로 작용하기 때문이다. 패스트파이브는 스 타트업얼라이언스와의 인터뷰에서 입주자의 20% 내외가 스타트업이라고 밝히며, 오 피스텔에서 옮겨오는 사업체보다 대로 뒷골목에 위치한 작은 오피스빌딩에서 이전해 오는 사업체가 많다고 설명했다(스타트업얼라이언스, 2018).. (3) 책상, 회의실, 비품 등 갖춰져 있어 … 업무에 집중할 수 있는 환경 공유오피스 시장이 비약적인 성장을 할 수 있었던 이유는 공유오피스가 단순히 일할 수 있는 공간만 제공하는 것이 아니라, 창업자들이 업무 외에 부가적으로 수행해야 하는 일들에 대해 신경을 쓰지 않아도 되게끔 지원해주기 때문이다. 창업자들은 일하 고 싶은 공유오피스 지점을 선택해서 공간을 투어한 뒤 계약만 하면 곧바로 입주하여 일을 시작할 수 있다. 사무실을 구하기 위해 공인중개사를 찾아다니고, 공간 마련 후 책상, 가구, 비품들을 구비해야하는 일반오피스와는 대조적이다. 일하고 싶은 공간을 정하고 빠르게 입주하여 곧바로 일에 착수할 수 있다는 것, 그리고 입주한 후에도 오 피스 공간 관리를 위해 품을 들이지 않아도 된다는 것이 공유오피스의 가장 핵심적인 가치이며 사업체들이 공유오피스를 선호하는 이유이다..

(46) 3) 기타 요인 (1) ‘공유’에 익숙한, 개방적 업무스타일을 선호하는 밀레니얼 세대의 사회 참여 확대. 33. 베이비붐 세대들의 자녀층인 밀레니얼 세대(1980년대 초반~2000년대 초반 출생)는 현재 20~30대로, 2017년 기준 경제활동인구 2,700만 명 중 36%의 비중을 차지한다 (Avison Young 내부자료). 이들은 공유문화 및 공유경제의 소비 방식에 친숙하며, 새로운 문화를 받아들이는데 거부감이 낮은 세대이다. 이러한 밀레니얼 세대는 일과 여가의 경계가 불명확한 놀이문화와 워라벨 (Work-Life Balance)을 중시한다. 이 세대는 소확행(소소하고 확실한 행복), YOLO (You Only Live Once)로 대변되는 세대로 자기 자신과 경험, 재미를 삶의 중요한 요소로 생각한다. 따라서 기성세대의 경직적 조직문화가 남아있는 대기업보다는 자유 로운 근무 환경 속에서 재미있게 일을 할 수 있는 스타트업 혹은 회사에 소속되지 않 은 채 자유계약으로 일하는 프리랜서(freelancer)를 선호하는 경향이 있다. 교육부 및 프리랜서코리아의 자료에 따르면, 전체 취업자 중 1인 창업 및 프리랜서의 비중이 2014년 6.4%에서 2016년 7.2%로 높아졌으며, 2017년 추정치는 8%로 지속 증가하고 있는 것을 확인할 수 있다([그림 2-20]).. [그림 2-20] 1인 창업 및 프리랜서 비중 출처: 중앙시사매거진, 2018.9., “[진화 중인 프리랜서의 세계] 크라우드소싱으로 협업하고 혼자 멀티플레이어로 뛰기도”. 이렇듯 개방적인 업무스타일을 가진 밀레니얼 세대가 점차 사회의 경제활동 주요 계 층이 되어감에 따라 프리랜서들이 일할 수 있는 공간, 스타트업에 적합한 오피스 공간 인 공유오피스에 대한 수요도 늘어나고 있다.. 서 울 시 공 유 오 피 스 입 지 특 성 과 입 주 기 업 이 용 실 태 진 단.