1) 공유오피스 시장 진단
공유오피스 시장은 태동한 지 오래되지 않아 이를 파악할 수 있는 공식적 자료가 충 분치 않고 시장 전망에 대해 전문가들이 각기 다른 견해를 가지고 있어, 공유오피스 시장의 성장 여부에 대한 판단을 명확히 내리기 어렵다. 최근 3년간 공유오피스가 오 피스 시장에서 주요 임차인으로 부상48)한 것은 부인할 수 없는 사실이나, 입지 의존 적이고 투입되는 비용 대비 수익이 크지 않아 공유오피스 시장의 지속가능성은 불투 명하다. 그럼에도 불구하고 설문조사 결과 대부분의 입주기업이 재계약을 고려하고 있어 현재 수준의 수요는 지속될 것으로 전망된다.
공유오피스의 수요 측면에서, 입주기업의 범위가 스타트업에서 일반기업(중소기업, 대기업 등)으로까지 확대되고 있는 것은 공유오피스 공급기업의 수익률에 청신호임에 틀림없다. 일반기업은 스타트업과 비교했을 때 상대적으로 규모도 크고 장기간 입주 할 수 있는 여력이 되는 임차인이기 때문이다. 그러나 이러한 수요에 못지않게 공유오 피스도 많이 공급된 상태로, 이미 공유오피스 시장이 포화상태에 접어들었을 가능성 이 있다.
입주기업들이 느끼는 공유오피스의 장점은 일반오피스 입주에 비하여 비교적 임대료 부담이 낮고 유연하게 임대계약을 체결할 수 있다는 것과 사무공간 유지·관리에 신경 을 덜 쓸 수 있다는 점이다. 그러나 비용 측면에서 주 임차인인 스타트업, 초기창업자
48) 공유오피스는 서울 오피스 시장에서 Top Tenant의 지위에 올랐음. 2016년 기준, 프라임급과 A급 오피스 임대시장의 순흡수면적(net absorption area: 실제 임차계약이 이뤄진 오피스 면적)에서 공유오피스가 차지했 던 비중은 약 3.5%였으나, 2017년에 그 수치가 12.2%로 증가하였음. 2018년(1~8월)에는 39.4%로 급증함(출 처: 김성제·박은미·오진석, 2018.10., “급증하는 공유오피스에 대한 기대와 우려”)
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하지만, 우후죽순 생겨나고 있는 공유오피스 시장에서 90% 가까이 좌석을 채우는 것 은 쉽지 않은 일이다. FT Research에 의하면 위워크는 비용이 수익을 훨씬 상회하고 있으며, 이 격차는 2016년보다 2017년에 더 벌어졌다. 공유오피스가 전 세계적으로 폭발적으로 성장하고 있음에도 불구하고, 현재의 공급 증가 추세의 지속 여부에 대한 의구심이 제기되는 이유이다.
(2) 초기 창업자에게 적합한 모델 vs. 월 임대료 부담이 큰 편
공유오피스는 비교적 자본이 없는 초기 창업자에 적합한 모델로 알려져 있으나, 실제 설문조사 결과 공유오피스 이용자들은 지난 1년간 매출이 발생했던 입주기업들이 대 부분으로, 어느 정도 지불 가능한 능력을 갖춘 사업체가 이용할 수 있는 오피스 형태 로 파악되었다. 공유오피스는 일반오피스 입주 시에 수반되는 운영관리비와 시설 설 치비 등의 비용이 추가되지 않아 월 이용료가 비교적 저렴하다. 그러나 이는 동일한 권역에 위치한 일반오피스와 공유오피스를 비교했을 때 해당되는 사항이다. 일반적으 로 공유오피스는 3도심의 업무중심지에 입지하여 사업체의 집적을 유도하기에, 본래 오피스 시세가 저렴하게 형성되어 있는 다른 지역에 사업장을 마련했을 수도 있는 수 요가 많이 이동해 온다. 결과적으로는 본래 사업체가 지불하려했던 금액보다 더 높은 금액을 임대료로 지불하게 되는 결과를 초래할 수 있다.
공유오피스 공급기업이 도심지의 역세권에 위치한 프라임급 빌딩에 입주하려면 건물 주에게 비싼 임대료를 지불해야 한다. 이러한 조건의 오피스를 10년 이상 장기 임대 하여 건물주로부터 임대료 할인 혜택을 받고, 효율적인 공간구성52)을 통해 최대한 많 은 임차인을 모집하여 1인당 월 평균 임대료를 낮추려고 하지만 한계가 있을 수밖에 없다. 즉 핵심 권역에 위치한 공유오피스의 임대료는 초기 창업자에게 감당하기 어려 운 수준으로 형성된다.
공유오피스가 성행하기 전부터 공공에서는 창업자들에게 여러 가지 형태의 창업지원 시설을 제공해왔다. 중소벤처기업부에서는 1인 창조기업 지원센터, 창업보육센터 등 예비 창업자, 초기 창업자, 1인 창업자를 위한 사무공간을 제공하고 있고, 서울시 및 각 지자체가 독립적으로 관리하는 공간도 다수 있다. 할인된 임대료로 제공되는 창업 지원시설들을 고려해봤을 때 공유오피스가 매출이 없는 창업자들에게 비용 측면에서
52) 일반오피스와 공유오피스의 1인당 사무공간 면적 비교 시 일반오피스(1.3㎡)가 공유오피스(0.8㎡)의 약 1.6배 정도로 추정됨(출처: Avison Young 내부자료).
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서 세무 관리의 어려움을 이유로 사업자등록을 허가해주지 않는 사례들이 발생하고 있다. 오픈된 라운지 공간을 사용하는 지정·비지정 좌석 임대상품을 계약하는 경우에 종종 발생하며, 특히 최근 강남권의 세무서에서 사업자등록을 허가해주지 않는 경우 가 있어 공급기업과 입주기업 모두 난감한 상황에 처해 있다. 공유오피스 입주를 고민 하는 사업체 중 비용의 부담으로 상대적으로 저렴한 지정/비지정 좌석 입주를 문의하 였다가 사업자등록이 불가하여 계약을 하지 않는 사례가 있는 것이다.
(2) 사업체 행정 지원 및 투자네트워크 공유 등 공공서비스 개선 필요 둘째로, 창업자들이 어려움을 느끼는 행정적 사항에 대하여 공유오피스 공급기업들이 대처하기에는 한계가 있다. 이는 민간보다는 공공에서 더 잘 지원해줄 수 있는 부분으 로, 사업체 행정지원 서비스 제공에 대해 논의해 볼 필요가 있다.
대부분의 민간 공유오피스는 투자자 네트워크를 가지고 있지 않지만, 창업자들이 필 요로 하는 것은 사업체를 불려 나갈 수 있는 자금력이다. 사업체와 투자자가 활발히 만날 수 있는 시스템을 구축하기 위해 공공이 보유한 투자자 네트워크를 지원하는 등 적극적인 공공서비스 개선이 필요하다.
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