S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y
요 약
년에 도입된 부동산가격 공시제도는 공동주택가격 공시제도와 단독주택 2005
가격 공시제도로 구성되어 있다 이 중 공동주택가격은 중앙정부인 국토해양부. 가 공시하는 한편 단독주택가격은 지방정부인 시장군수구청장이 공시하고, ․ ․ 있다 이와 같이 원적으로 운영하고 있는 부동산가격 공시체계를 원화하고 이. 2 1 를 위하여 공동주택가격 공시업무를 지방정부에 이양하자는 의견이 현재 논의되 고 있다 이 연구는 공동주택가격 공시업무를 둘러싼 최근 논란의 쟁점을 살펴보. 고 보다 합리적인 대안을 모색하기 위하여 마련하였다, .
이 연구는 서론을 포함하여 모두 개 장으로 구성되어 있다 제 장은 서론으로6 . 1 연구의 배경과 목적 연구의 범위 및 방법 선행연구 고찰과 연구의 흐름을 보여, , 준다 제 장에서는 현행 부동산가격 공시제도를 정리하고 제 장은 부동산 공시. 2 , 3 가격의 조사산정체계를 다루며 제 장은 부동산가격 공시제도 운영실태를 분․ , 4 석한다 제 장은 이 보고서의 핵심으로서 공동주택가격 공시체계의 개편과제를. 5 다룬다 제 장은 결론으로서 이 연구의 성과와 정책기여도 연구의 특징과 향후. 6 , 연구과제를 밝힌다.
제 장 서론1
제 장에서는 연구의 배경과 목적 연구의 범위와 방법 선행연구 고찰과 연구1 , ,
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의 구성 및 흐름을 다루고 있다.
최근 행정안전부의 지방분권촉진위원회에서는 중앙행정기관 권한의 지방이양 문제를 논의하면서 단독주택가격 공시업무를 현재 시군구에서 직접 수행하․ ․ 고 있는 점을 감안하여 공동주택가격 공시업무도 지방으로 이양하자는 방안을 제시하였다 그런데 공동주택가격 공시체계의 개편은 단순히 중앙 및 지방정부. 간의 행정권한 지방이양 측면만을 가지고 고려할 사항이 아닌 것으로 보인다 공. 시주체의 변경은 공동주택가격 조사산정체계의 개편과도 연관되어 있기 때문․ 이다 이 연구는 공시주체와 조사산정방식에서 단독주택가격 공시제도와 상이. ․ 하게 운용하고 있는 공동주택가격 공시체제의 효율적인 운영방안을 검토하기 위 하여 추진하였다.
연구의 시간적 범위는 주택가격 공시제도가 도입된 2005년 이후부터 현재까지 로 하였다 다만 부동산가격 공시제도를 논의하는 과정에서 필요한 경우 지가공. , 시제도가 도입된 1990년부터 현재까지를 분석대상에 일부 포함시켰다 공간적. 범위는 전국을 대상으로 하였다 주택가격 공시제도가 전국 각지에 공통으로 적. 용되는 제도이기 때문이다 분석의 내용적 범위는 공동주택가격 공시제도 전반. 을 대상으로 하였다 공동주택가격 공시제도의 발전과정과 운용현황 공동주택. , 가격의 특성 주택가격 공시제도의 원적 운영체계에서 비롯되는 논란의 핵심, 2 , 공동주택가격 조사체계의 적정성 및 효율성 제고방안 등을 포함하였다.
위와 같은 연구내용을 충족하기 위해 이 연구는 선행연구에 대한 문헌조사 부, 동산가격 공시제도와 관련한 법제와 운영실태 분석 관련 전문가의 의견수렴 등, 다양한 연구방법을 사용하였다 마지막으로 선행연구의 특성과 한계를 논의한. 후 이 연구가 갖고 있는 차별성을 연구목적연구방법연구내용 등으로 나누어․ ․ 제시하였다.
제 장 부동산가격 공시제도 관련 법제2
이 장에서 우리는 부동산가격 공시제도의 법제 현황을 정리하였다 이를 위하. 여 먼저 부동산가격 공시제도의 전개과정을 살펴보고 부동산가격 공시제도 관,
련 법제를 정리한 후 부동산 공시가격이 사적시장과 공적시장에서 어떻게 활용, 되고 있는 지를 살펴봄으로써 부동산가격 공시제도의 중요성을 확인하였다.
공시지가제도는1989년에 도입되었다 지가체계의 일원화를 실현함으로써 행정. 및 재정적 낭비요인을 제거하고 공적지가의 공신력을 제고하는 한편 토지공개념, 관련제도 시행의 확고한 기반을 구축하기 위해서였다 공시지가제도는. 2005년 주 택가격 공시제도를 포함하는 부동산가격 공시제도로 발전하였다 지가공시제도는. 표준지가 공시제도와 개별지가 공시제도로 구분되며 주택가격 공시제도는 단독, 주택가격 공시제도와 공동주택가격 공시제도로 구분된다 단독주택가격 공시제도. 는 표준주택가격 공시제도와 개별주택가격 공시제도로 나누어 운영한다.
부동산가격 공시제도는 부동산가격공시법 을 기본법으로 하며 부동산가격｢ ｣ , 공시제도 운영의 효율성 및 절차의 정확성을 기하기 위하여 시행규칙과 다양한 지 침 등이 마련되어 있다 여기에는. 감정평가에 관한 규칙 표준지의 선정 및 관리지, 침 표준지조사평가기준, ․ , 공동주택의 조사 및 산정지침 표준주택의 선정 및 관, 리지침 개별공시지가의 검증업무 처리지침 개별주택가격의 검증업무 처리지침, , , 부동산가격조사평가를 위한 감정평가업자 선정기준 부동산가격공시 업무규정․ , 등이 포함된다.
부동산 공시가격은 공적 및 사적 평가시장에서 다양한 용도로 활용되고 있다.
공적 평가시장에서 부동산 공시가격은 종합부동산세와 재산세 등 국세 및 지방 세의 부과기준 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준 보상평가의 기준 국공, , , ․ 유 부동산의 사용료 산정기준 부동산 실거래신고가격 검증기준 등으로 활용되, 고 있다 사적 평가시장에서 부동산 공시가격은 담보평가의 기준 일반 시장거래. , 의 지표 기타 자문상담 및 투자분석 등의 기초자료로 이용되고 있다 부동산가, . 격 공시제제도가 우리 부동산시장과 부동산정책에서 담당하는 기능이 아주 다양 하고 중요하다는 것을 확인할 수 있다.
제 장 부동산공시가격 조사산정체계3 ․
제 장은 부동산공시가격의 조사 및 산정체계를 정리하였다 이를 위하여 토지3 .
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공시가격 조사산정체계 단독주택 공시가격 조사산정체계 공동주택 공시가․ , ․ , 격 조사산정체계를 순차적으로 정리한 후 단독주택과 공동주택의 공시가격․ , 조사산정체계에서 볼 수 있는 유사점과 상이점을 도출하였다.․
토지가격 공시업무와 주택가격 공시업무는 법적 근거 조사주기 조사 기준일, , , 가격결정 절차와 공시절차 등 형식적인 측면에서는 거의 동일하다 다만 토지와. , 주택에 내재된 이질적인 특성 때문에 가격결정 대상과 조건 공시가격의 개념 등, 에서 다소의 차이가 있다.
가격결정 대상이 지가 공시제도는 토지에 한정되지만 주택가격 공시제도는 토 지와 주택 일체를 통합한 가격을 조사산정한다 공시가격의 형식이 지가 공시․ . 제도는 대상토지의 단위면적( )㎡당 단가를 결정공시하는 반면 주택가격 공시․ , 제도는 대상토지와 주택을 포함한 가격 총액을 결정공시한다 공시가격 수준․ . 이 토지가격은 조사산정가격의․ 100%를 공시하지만 주택가격은 조사산정가․ 격의 80%만을 공시한다.
단독주택가격 공시제도와 공동주택가격 공시제도는 법적 근거와 조사 대상, 공시가격 조사 기준일과 공시일 공시가격 조사와 공시가격의 개념 공시절차 등, , 에서 거의 유사하다 다만 공시주체와 공시가격 평가방식에서 차이가 있다. .
먼저 공시주체 측면에서 표준주택과 공동주택가격의 조사산정공시업무, ․ ․ 는 국토해양부장관이 담당하는 반면 개별주택가격의 조사산정공시업무는, ․ ․ 해당 시장군수구청장이 담당한다 둘째 공시가격 조사산정 측면에서 표․ ․ . , ․ 준주택 가격은 복수의 감정평가사가 평가하여 산정하고 개별주택 가격은 공시, 된 표준주택가격을 기준으로 비준표를 활용하여 대량평가방식으로 산정한다 이. 에 반하여 공동주택가격은 한국감정원이 전수조사 방식으로 조사산정한다.․
이처럼 단독주택과 공동주택의 공시가격 조사산정체계 간에 유사점이 상이․ 점보다 훨씬 크다는 점 등을 감안하여 최근 행정권한 지방이양 문제를 논의하는 과정에서 주택가격의 공시주체를 일원화하자는 주장이 제기된 바 있다.
제 장 부동산가격 공시제도 운영실태4
이 장에서 우리는 부동산가격 공시제도의 운영실태를 분석하였다 이를 위하. 여 먼저 토지가격 공시제도와 주택가격 공시제도의 운영실태를 정리하고 단독, 주택 공시제도와 공동주택 공시제도 운영의 특성을 정리한 후 이들 운영실태가, 주는 시사점을 도출하였다.
년도에 부동산가격 공시업무를 추진하는데 명 이상의 조사 및 산정
2009 11,600
인원과 1,771억 원이라는 적지 않은 규모의 정부재정이 매년 투입되는 것을 확인 할 수 있었다. 3,004만 필지의 토지에 대한 공시업무에 887억 원, 1,386만 호의 주택에 대한 공시업무에 884억 원이 소요되고 있다 부동산가격 공시제도 도입목. 적 중 하나는 부처별로 중복적으로 공적 부동산가격을 조사평가하는데 소요되․ 는 예산과 인력의 낭비를 방지하기 위한 것이었다 이러한 제도의 도입취지를 고. 려하여 공시제도의 효율적인 운영방안을 지속적을 모색할 필요성이 있다는 것을 시사한다.
제 장 공동주택 공시가격 조사산정체계 개편과제5 ․
제 장은 이 보고서의 핵심으로서 공동주택가격 공시제도의 개편과제를 다루5 었다 이를 위하여 먼저 공동주택가격 공시체계를 둘러싼 최근 쟁점의 핵심을 정. 리하고 공동주택가격 조사산정체계 개편방안의 장단점을 분석한 후 향후, ․ ․ , 공동주택가격 공시제도의 바람직한 운영방안을 제시하였다.
먼저, 2005년에 주택가격 공시제도를 도입하였던 목적 중 하나는 부동산 조세 의 지역 간 형평성과 일관성을 담보하기 위한 것이었다 특히 지난 수년간 주택. 시장의 불안정이 주로 공동주택에서 일어난 것이었기 때문에 공동주택가격 공, 시제도는 전국적으로 통일된 기준을 가지고 운용할 필요성이 있었다 그리하여. 단독주택가격 공시업무는 중앙정부와 지방정부가 기능을 분담하고 공동주택가, 격 공시업무는 중앙정부에서 전담하기로 하였다.
그러나 공동주택 공시가격이 국세뿐 아니라 지방세의 부과기준으로 적용되고 있는 것이 현실이다 지방세 과세권자가 과세물건의 조사 및 결정과정에 참여하.
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여야 하는 당위론적인 입장을 감안하면 지방분권촉진위원회에서 제시한 공시주, 체의 원화방안에 일부 타당한 측면이 있는 것으로 보인다 굳이 공동주택의 경1 . 우에만 공시제도 운영과정에서 지방정부를 배제하여야 할 논리적 근거가 희박하 기 때문이다.
둘째 그런데 공시체계 개편은 공시주체 측면뿐 아니라 경제성도 고려하여야, 한다 부동산가격 공시제도를 도입하게 된 배경 중 하나가 관련제도 운영에서 행. 정재정적인 비용을 줄이자는 데 있었기 때문이다.․
공동주택가격 공시업무를 지자체에 이양할 경우 적지 않은 비용이 추가로 소 요될 전망이다 먼저 공동주택가격을 조사평가산정하는데 국비. ․ ․ 916억 원 지, 방비 634억 원 등 모두 1,550억 원의 예산이 매년 필요할 것으로 보인다 여기에. 공동주택가격 비준표를 작성하기 위한 모형개발비가 추가로 10억 원 이상 소요 될 것이다 아울러 공동주택가격 공시업무를 담당할 최소. 645명에서 1,000명 수 준의 지방공무원을 증원하여야 하기 때문에 인건비로 매년, 194억 원에서 300억 원 평균, 247억 원의 지방예산이 필요할 것으로 보인다.
결국 공동주택가격 공시기능의 지방이양은 공동주택가격 조사평가비용․ 억 원 지방공무원 확보비용 억 원 등 총 억 원이 필요할 것이다
1,550 , 247 1,807 .
현재 공동주택가격을 한국감정원이 전수조사하는 데 소요되는 예산 142억 원과 비교하면 12.7배 이상 늘어나는 고비용구조를 유발할 가능성이 크다는 것이다. 지방분권의 이상을 실현하는 데 이와 같은 고비용구조는 정부조직 및 행정의 효 율화라는 다른 정책목표와 상치될 수 있을 것이다.
셋째 이 외에도 공동주택가격 공시업무의 지방이양은 공시가격의 정확성과, 조사방법의 전문성 기존 제도와의 연속성과 다른 제도와의 연계성 등을 감안할, 때 현행 제도보다 낫다고 보기 어렵다는 점을 확인할 수 있었다.
이러한 발견사항을 종합하면 다음과 같이 요약할 수 있다.
먼저 현안과제인 공공주택가격 공시업무의 지방이양에 대한 논의는 당분간, 보류하는 것이 바람직할 것으로 판단된다 다만 지방분권의 이상을 실현하는 것. , 도 시대적 과제이기 때문에 현행 제도를 유지하더라도 공동주택가격 조사산, ․
정검증공시과정에 지방정부가 참여할 수 있도록 제도를 보완할 필요가 있을․ ․ 것이다.
만약 공공주택가격 공시업무의 지방이양이 불가피하다고 결정하더라도 이 업, 무를 이양하기 전에 다양한 모의실험을 거칠 필요가 있다 예컨대 공공주택가격. 조사산정체계 개편방안을 사례도시를 선정하여 시범사업을 추진하고 그 결과․ , 를 바탕으로 공시업무의 지방이양을 실천하는데 따르는 기대효과와 기대비용의 크기를 형량적으로 평가한 후 공시업무를 지방에 이양할 수 있는 단계적 절차를, 거쳐야 할 것으로 보인다 정부와 시장 모든 영역에서 공시제도 자체의 위상이. 커졌기 때문에 사소한 시행착오도 파급효과가 적지 않을 것이기 때문이다, .
제 장 결론6
제 장은 이 연구의 결론으로 이번 연구의 시사점과 정책과제 연구의 성과와6 , 정책 기여도 연구의 특징과 한계 정책건의와 향후 연구과제 등을 제시하였다, , . 이 연구는 공동주택가격 공시체계의 개편은 중앙권한의 지방이양이라는 정 치행정적 차원뿐 아니라 부동산 공시가격의 정확성과 조사방법의 전문성을 제․ 고하고 공시제도 운용의 행정비용을 절감하며 기존 제도와의 연속성 및 다른, , 제도와의 연계성을 지속할 수 있는 방향으로 결정되어야 한다는 것을 보여주었 다 이러한 발견사항은 행정안전부 지방분권촉진위원회에서 검토하고 있는 이. 업무의 지방이양 과제를 합리적으로 결정하는 데 논리적 근거로 활용될 수 있을 것이다 또한 이번 연구결과는. ｢부동산가격공시법 및｣ ｢공동주택의 조사 및 산정 지침 등｣ 정부의 부동산가격공시 관련법제를 체계적으로 개선하고 관련정책을 합리적으로 운영하는 데 논리적으로 뒷받침 할 수 있을 것으로 판단된다.
이 연구는 정부정책뿐 아니라 학문적 차원에서도 다음과 같은 측면에서 기여 할 수 있을 것이다 그동안 공동주택가격 공시제도에 대한 문헌이 상대적으로 부. 족하였는데 이 연구는 이러한 측면에서 향후 추진될 주택가격 공시제도에 대한, 연구의 기초자료로 활용될 수 있을 것이다 이번 연구는 주로 공동주택가격의 조. 사체계와 운영체계를 분석하고 있는데 이 연구에서 사용한 방법론과 발견사항,
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은 향후 추진될 공시제도에 대한 다양한 실증연구의 기초자료로도 활용할 수 있 을 것이다.
부동산가격 공시제도는 기본적으로 조세와 각종 부담금 부과를 위한 기초업무 일 뿐 아니라 부동산시장에서 제반 활동의 기초로 활용되고 있는 가격정보의 토 대이다 따라서 공시제도의 경제성과 사회적 신뢰성을 제고할 수 있는 연구가 지. 속될 필요가 있다 무엇보다도 고비용 저효율 구조의 공시제도를 저비용 고효율. - - 구조로 개편할 수 있는 방안을 꾸준히 모색하고 실거래가격 신고제와 정보화 등, 을 활용하여 공시제도를 운용할 수 있는 후속과제를 추진하여야 할 것이다.
￭색인어 _ 부동산가격 공시제도 주택가격 공시제도 공동주택가격 공시제도, , , 실거래가격 신고제도
￭한국학술진흥재단 연구분야 분류코드 _ B171300
