2013년 부동산 시장, 새 정부 출범부터 풀어야 할 난제도 많아
2013년 부동산 시장에 대한 전망은 여전히 밝지 않다. 대외적 여건이나 거시경제 의 탓도 있겠지만 현재 부동산 시장이 직면한 고령화와 가계부채라는 구조적인 문 제로 구매여력은 점차 줄어드는데 미분양은 늘고 주택거래는 감소하는 등 해결의 실마리는 좀처럼 보이지 않기 때문이다. 그러나 당선인의 부동산 관련 공약을 보면 주택거래 활성화 및 시장회복에 대한 대책은 ‘취득세 감면 연장’을 제외하고는 별다 른 대안이 없어 보인다. 대선 과정에서의 이슈가 ‘하우스 푸어’와 ‘주거 복지’이다 보니 상대적으로 고려의 대상에서 소외됐던 것이 사실이다. 그러나 하우스 푸어의 구제나 주거복지 모두 주택시장이 지금처럼 침체를 벗어나지 못하는 상황에서는 답 을 찾기가 어려운 것도 부인할 수 없는 현실이다. 따라서 새 정부가 출범되면 주택 및 부동산 정책은 내수 경기 활성화 차원에서 다시 거론될 것으로 예상된다.
그렇다면 새 정부가 주목해야 할 부동산 시장의 문제와 정책 이슈는 무엇일까?
크게 세 가지로 요약할 수 있는데 첫째 가계부채를 포함한 부동산 시장 내 부실채 권의 정리, 둘째, 주택임대가격의 상승, 셋째, 한국형 주거복지 정책의 기반 조성이 다. 세부적인 내용을 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 부실채권의 정리이다. 부동산 시장에서의 부실채권은 기업과 개인은 물론 공공부문도 적용대상이 된다. 기업부분의 경우에는 이미 ‘신규사업 축소, 재고 및 부실채권의 적극적인 정리’로 자율 조정이 되고 있다. 그러나 주택 등 부동산에 대 한 수요위축이 장기화되고 있는데다가 공급조절 실패로 신규 공급이 계속 늘고 있 어 부실 사업장의 사업재기나 할인 분양 모두 여의치 않은 상황이다. 도시형 생활 주택이나 오피스텔과 같이 아파트를 대체할 수 있는 신규 사업들이 늘어나는 것도 아파트 위주의 부실사업장의 정리가 지지부진한 이유이다. 이제 1인 가구를 위한 소형주택의 공급이 어느 정도 마무리 되었으니 도심 내 부실사업장을 활용해 임대 수요가 많은 소형 아파트 공급에 관심을 가져야 할 것으로 생각된다.
새 정부가 주목해야 할 부동산 문제와 정책 이슈
김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장
2013-02-06
다음은 가계부분의 부실채권 정리이다. 가계부채의 문제는 우리 경제의 뇌관으로 계속 불안요인이 되고 있다. 최근 금리가 인하되면서 가계들의 채무조정유인이 감 소한 것은 사실이지만 소득이 증가하거나 부동산 가격이 회복되지 않는다면 근본적 인 문제해결을 기대하기 어려울 것이다. 전세가격 상승으로 늘어난 전세자금 대출 역시 리스크 관리를 해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 당선인은 대선공약 단계 부터 주택지분의 부분 매각 및 주택연금가입 연령의 조정, 목돈 안 드는 전세제도 등 부동산 자산의 유동화에 관심이 컸다. 따라서 주택담보대출과 연계되어 있는 가 계대출의 문제는 과연 새정부 출범이후 금융기관들이 얼마나 이러한 정책에 참여할 것인지가 변수가 될 것이다. 또한 공공부분은 보금자리 주택의 공급물량과 수도권 2기 신도시 지역의 공급계획 및 방식의 조정이 요구된다. 수도권 주택경기 침체가 대부분 공공의 대량 주택공급계획에 큰 영향을 받고 있기 때문이다. LH의 과도한 채무부담도 사업의 구조조정에 충분한 이유가 될 것이다. 공공부분의 공급물량 조 정은 해당지역의 민원 등 적지 않은 저항이 있겠지만 주택시장의 정상화를 위해서 는 꼭 짚고 넘어가야 할 사안이다.
두 번째는 전세가격 등 임대가격의 상승에 따른 서민주거 불안이다. 2013년에도 주택의 임대가격은 계속 상승세가 예상된다. 주택구매를 미루는 수요에 의한 임대 수요도 있지만, 정부부처의 지방이전 등이 본격화되면서 인구 이동에 따른 주택임 대수요의 공간적 변화도 예상된다. 특히 전세가격 상승이 예상되는데 이는 절대적 으로 전세로 공급될 수 있는 주택이 부족하기 때문이다. 3년 연속 상승한 전세보증 금에 비해 집주인들의 가계부채는 계속 증가해 왔기 때문에 전세보증금 상환을 보 장할 수 있는 전세주택이 감소하고 있다. 특히 자금력이 있는 수요자들이 주택구매 대신 전세를 유지하려고 하기 때문에 자금여력이 없는 가구들은 ‘비싼 전셋집’ 구하 기 대신 월세주택으로 이동할 가능성이 크다.
정치권에서는 ‘전월세 상한제’를 도입하여 문제를 해결하려고 하지만 이것으로 모 든 문제가 해결되지도 않을 뿐 아니라 또 다른 부작용이 있을 수 있음을 경계해야 한다. 보증금과 월세를 각각 인상해 법적 기준을 피하게 되면 보증금은 지금보다 더 높아질 것이다. 기존 임차인을 거부하고 신규 계약을 하는 등 다양한 제도 기피 행태가 나타날 수 있고 궁극적으로 임대주택의 품질이 나빠지는 부작용도 예상할 수 있다. 그러므로 근본적으로 임대주택의 공급을 확대하는 정책이 우선되어야 한 다. 아울러 월세 전환에 대한 부담을 낮추기 위한 임차인의 연대보증인이나 보증보 험제도, 월세의 소득공제를 확대하는 등의 지원제도도 수반되어야 한다. 중요한 것 은 국민이 주거의 방식을 결정할 때 다양한 선택권이 있어야 한다는 것이며 그 비 용부담이 적절해야 한다는 것이다. 특히 주택을 구입하여 소비하기 보다는 임차로 거주하려는 수요가 높아지고 있는 지금, 어떠한 임차 방식이든지 고액의 보증금을
요구하는 우리나라의 주택 임차의 현실은 더 많은 ‘렌트 푸어’를 양산할 수밖에 없 을 것이다. 따라서 렌트 푸어에 대한 고민은 전세제도는 물론 월세형 임대주택까지를 아우르는 우리나라 고비용 주택임차시장의 전반에 걸친 고민이 되어야 할 것이다.
셋째, 복지 수요 증가에 대응한 ‘주거복지정책’의 수립이다. ‘주거복지’하면 언뜻 사회적 약자를 위한 공공임대주택의 공급을 생각할 수 있지만 ‘주(住)’는 인간 생활 의 기본으로 매우 근원적이 욕구와 권리이기 때문에 국민 전체의 주거수준을 향상 시키는 보편적 복지 역시 간과해서는 안 될 내용이다. 삶의 공간이 제대로 보장되 지 않는 상황에서 교육이나 의료 등의 다른 복지는 부차적일 수밖에 없기 때문이 다. 이런 주거복지의 특성 때문에 주거복지를 제대로 시행하려면 많은 비용이 필요 하다. 그러므로 시장에서 해결이 가능한 사람들은 시장에서 스스로 주거복지를 해 결할 수 있게 하고 정부의 예산투입은 좀 더 사회적 약자에게 집중되어야 할 것이 다. 또한 주거복지를 확대한다고 해서 새로운 정책을 추가하는 것보다 ‘정치적·경제 적 지속가능성’과 실제 집행상의 ‘정책 사각지대를 축소’할 수 있는 실천전략이 더 중요하게 부각되어야 할 것이다.
새로운 정책 개발보다 기존 정책의 비효율성 개선과 보완에 더 주력해야
일반적으로 새 정부가 출범하게 되면 새로운 정책에 대한 기대감을 갖기 마련이 다. 그러나 지속가능성을 담보할 수 없는 정책은 대부분 이벤트로 끝나거나 그 이 후 많은 부작용으로 인해 미래 세대에게 경제적 사회적 부담이 되곤 한다. 따라서 새 정부는 새로운 정책 개발보다는 기존 정책이나 제도들의 비효율성을 개선하고 문제점을 보완하는 정책적 접근이 우선되어야 할 것이다. 특히 지난 10년 간 전국 적인 개발공약들이 낳은 상처와 부작용에 대해 세심한 조정과 출구전략 수립이 요 구된다.
아울러 저성장 시대에 맞추어 개발중심의 고도 성장기에 수립되었던 주택 및 부 동산 관련 산업정책의 대대적인 수정이 요구된다. 특히 주택부분의 경우에는 그 동 안의 신축 분양주택 중심의 건설산업 육성에서 재고주택의 유지관리와 정비, 주거 서비스 관련 산업의 육성으로 패러다임 전환이 요구된다. 아울러 시대적 요구에 적 합하도록 임대용 주택의 공급 및 유통시장의 선진화를 촉진할 수 있는 주택 공급제 도의 근본적인 변화가 요구된다.
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