물류부동산 비즈니스와 정책 이슈

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물류부동산 비즈니스와 정책 이슈

김필립 로지스밸리 천마 대표이사, 물류학 박사(pillip@naver.com)

최근 물류센터는 급격한 변화의 길을 모색하고 있다. 그 배경에는 물류센터 혹은 창고가 기존의 단순한 물류적 역할(상품을 입고해 보관하거나 출고)에서 벗어나, 기업의 경쟁력 뿐만 아니라 핵심적인 부가가치(수익)를 창출하는 요소(자산)로 작용하고 있기 때문이다.

아마존을 위시한 온라인 · 모바일 기업들의 물류산업 진출 및 부동산 자산시장 진출은 이미 진행되고 있는 거대한 패러다임의 단면이다. 코로나 이후 산업의 격변과 새로운 창 조적 파괴자의 진출로 물류산업이 요동치고 있는 사이에 우리가 익히 알고 있던 대형 유 통기업 매장들이나 기존 중소형 물류센터들은 사라지고 있다.

이 글에서는 국내 물류센터 운영자 및 창고사업자들에게 현재의 물류센터 위상과 더불 어 향후 맞게 될 역할변화에 대해 어떻게 대처해야 하는지, 또 우리 물류사업자들이 무엇 을 어떻게 준비해야 보다 경쟁력 있는 사업자가 될 수 있는지에 대한 고민의 흔적을 소개 하려 한다.

물류부동산 비즈니스는 전통적인 물류창고업과 제4차 산업혁명 시대 스마트산업이 연계 되면서 시작되었다. 장기적인 경기침체와 산업구조의 변화, 그리고 코로나19로 해외 및 국내 물동량이 2009년 글로벌 금융위기 때만큼 감소한 것으로 나타나고 있는 이 시점에 서 물류창고업과 물류사업자들은 새로운 돌파구로 물류부동산을 지목했다. 그들에게 있 어서 물류부동산 비즈니스는 ‘물량감소기’의 획기적인 생존전략이자 고수익을 창출하는 실행수법이 되고 있다. 또한, 그동안 변화가 필요했던 창고업계에 개혁의 도구로서 물류 영업을 iT화, 스마트화로 조직화할 수 있는 전향(前向)적인 수단이 되고 있다.

물류업은 전 산업의 기초가 되는 중요한 산업이다. 비대면 트렌드는 산업의 경계와 비 즈니스 전반을 뒤흔들고 있으며, 우리의 일상은 전례 없는 패턴의 삶으로 변화했다. 우 리는 점점 그에 익숙해질 것이고, 지금 이 순간은 패러다임 전환을 따라갈 수 없는 기업

머리말

물류산업의 변화

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제472호 2021 February

두 번 다시 없을 기회이기도 하다.

창고와 물류시설, 즉 물류부동산의 역사는 물류 역사의 한 축이다. 보관에서 시작된

‘창고’는 ‘물류창고’에서 ‘물류센터와 배송센터(Distribution Center: DC)’로, 그리고 이 제는 ‘주문이행센터(fulfillment center)와 스마트물류센터’로까지 변화 · 확장되었다. 이 처럼 물류창고라는 건축물은 물류창고로의 가치는 물론 상업용부동산 시장에서 투자 목 적물로서의 가치를 높여가고 있다. 1930년에 국내 최초의 근대적인 물류기업이자 물류 산업이 국내에 정착하는 데 시초가 된 ‘조선미곡창고 주식회사’가 설립된 후로 약 90년이 지났다. 이제 물류부동산이라는 새로운 형태의 산업은 물류와 부동산뿐만이 아니라 금 융과 iT, CRE(상업용부동산)에까지 주목받는 비즈니스 영역으로 역할과 기능이 크게 변 화하였다.

앞서 언급했듯이 초창기 ‘물류’는 단순히 상품의 수배송이나 보관만 수행한다는 인식에 서 시작하였다. 1997년 imF 시기를 지나면서 경영전략상 기업의 제3 수익원으로서의 성 격을 띤 ‘공급망관리(SCm)’와 ‘3자 물류 서비스(3PL)’라는 경영방식으로 전환이 이뤄지면 서, 글로벌화와 금융 빅뱅의 시대로 인한 규제완화 및 자본시장의 변화는 물류부동산 비

<그림 1> 물류산업과 물류창고업의 발전과정

전근대기 개화기 도약기 확산기 성숙조정기

1970 년대 이전

1990

~ 2000

2020

~ 1970

~ 1980

2000

~ 2020

1968

슈퍼마켓 등장

1980

유통근대화촉진법

1995

화물유통촉진법 재정

2006

물류관련법령 정비

2012

우수물류창고업체 인증제

2021

스마트물류센터 인증제

Performance

1970년대 물류의 기반 전무

1970~1980년대 창고업법 제정(1971).

허가제 운영 국가기간산업으로 고속도로 개통 및 트럭터미널 개통

~2020년대 화물안전운임제(2020) 생활물류서비스산업발전법(2021) 스마트물류센터인정제 도입(2021)

~2010년대 물류정책기본법(2008) 창고업 자유업 운영 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률, 물류창고업

등록제/우수물류창고업체 인증제(2012) 도시첨단물류단지법 물류시설법 개정(2015) 풀필먼트&라스트 딜리버리 기반 물류로의 전환 1990년대~

화물유통촉진법 창고업 등록제 운영(1991) 대단위 집배송단지,

복합화물터미널

2000년대 물류정책기본법, 물류단지 개발 및

운영에 관한 법률 등 제정 창고업 등록제폐, 자유업전환(2000), 해외물류부동산개발사 국내진출(2008)

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즈니스를 태동하게 했다.

이는 4차 산업을 주도하는 혁신적인 기술과 물류가 e-커머스(e-commerce, 전자상거 래)라는 거대한 흐름에 맞물려 자동화 시스템을 갖춘 대형 물류센터를 확보하기 위한 경 쟁으로까지 이어졌다.

2008년 「물류정책기본법」이 시행되고, 건설교통부와 해양수산부가 통합돼 국토해양부로 새롭게 태어났다. 이때부터 창고업이 물류사업의 범위에 들어가 등록제가 폐지되고 자유 업종으로 전환되었다. 그때까지 물류업은 구 건설교통부와 해양수산부에서, 부동산은 구 건설교통부가 관할하고 있었다. 그러다 2013년 해양수산부가 국토해양부와 농림수산부 에서 분리되면서 비로소 국토교통부가 물류업을 관할하는 정부기관이 되었다. 국내 물류 부동산시장이 형성되기 시작한 시기는 이쯤부터였지만 본격적으로 부동산시장에서 주목

<그림 2> 물류부동산의 경영구조

기업(핵심)사업·경영전략

물류부동산 경영(CREM)

물류부동산 관리 관점

부동산의 생애주기 관점

자금조달 관점

자산 운영 관점

입지 및 공간소요 관점 포트폴리오 및 자산관리(Portfolio & Asset Management)

개발 재산관리 철거

시설관리

설계 거래 장비

(보유 또는 임차)

거래 (보유 또는 임차) 건설

건설

투자자금조달

취득 사용

자금조달 및 운용

처분 운영

처분 또는 자금회수

매각 및 회수 재개발

기업의 HR, IT, 보안, 재무 등의 전략과 연계

물류부동산

비즈니스의 태동

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받기 시작한 시기는 2010년 이후다. 특히 2013년 이후에는 외국계 투자사들의 관심을 넘 어 국내 투자사들과 자산운용사에서도 물류부동산에 관심을 갖기 시작했다. 이러한 흐름 은 현재까지도 이어지고 있으며 더욱 치열한 시장으로 변해가고 있다.

창고업은 고객의 자산인 화물을 창고에서 맡아 수익을 얻는 비즈니스다. 즉, 부동산업 과 마찬가지로 토지 및 건물이라는 공간의 개발과 임대를 기본으로 하여 수익을 얻고 있 는데, 권리 관계나 영업방법이 제각각이어서 오늘날까지 그 둘을 융합한 비즈니스 모델 은 없었다. “두 분야 모두 공간을 살린 비즈니스인데 왜 융합되어 있지 않은 것인가?”라 는 의문이 계기가 되어 태어난 것이 물류부동산 비즈니스가 아닐까 생각한다.

실제로 토지와 건물을 개발하고 활용하는 측면에서, 물류업자와 부동산업자는 발상도 방법도 전혀 다르다. 만약 물류부동산 비즈니스에서 물류영역과 부동산자산의 영역이 유 기적으로 결합될 수만 있다면, 수익을 얻는 구조나 파생되는 기회는 매우 클 것이다. 이 를 반영하듯 물류부동산시장은 현재도 성장을 지속하고 있으며, 매입할 물건이 부족한 현상까지 나타나고 있다. 때문에 최근에는 자산운용사가 직접 개발에 뛰어드는 사례들도 늘어나고 있다.

그동안의 금융권은 물류센터에 간접투자를 하는 구조였지만 이제는 관련 펀드를 만들 거나 기획 · 개발 · 운영 등에 참여하는 직접투자를 하는 시대가 되었다. 해외로부터 물류 부동산 펀드가 상륙해 유리한 이자율로 높은 투자수익률을 올리고 있으며, 이를 통해 물 류부동산은 투자금 회수가 가능한 복합적인 기능을 갖춘 초대형 · 자동화된 물류센터를 건립하기 시작했다.

이러한 센터의 특징은 각층별 5천 평 이상의 넓은 바닥면적과 복층구조로 되어 있으 며, 화물트럭이 각층에 접안될 수 있는 램프웨이 방식으로 구축되었다. 내부 서비스 기능 으로는 보관만이 아닌, 유통가공(고부가가치 물류 서비스), B2C(Business to Consumer) 배송센터 등의 기능을 아우르는 복합형 창고로 건립되고 있다. 또한 고도의 정보산업인 금융업계와 부동산업계의 일체화는 물류부동산 비즈니스의 정보화를 재촉해, 그 기초가 되는 물류산업의 정보산업화에도 영향을 끼치고 있다. 지금까지의 “화물 주세요”라는 수 동적 영업에서, 어디에 화물이 존재하고 어디로 옮겨지는가 하는 정보에 촉각을 세우며, 수동에서 능동으로 격변하는 것이다. 고도의 정보산업에 금융이 가세하면서, 정보화된 부동산과 물류의 3자가 융합하여 각각의 영역에서 한층 더 막대한 정보를 이용하게 되었 다. 물류산업을 중심으로 금융과 부동산 같은 다른 비즈니스를 동시에 병행하는 것이 얼 마나 유익한가를 이해할 수 있다.

이처럼 물류부동산으로 인한 금융권의 진출은, 물류창고업 선진화와 정보화에 긍정 적인 영향을 끼쳤다고 말할 수 있다. 다만, 외국자본에 의해 물류산업이 자생력을 잃어 가고 금융자본에 의존하는 투자대상으로 전락했다는 상대적인 평가도 동시에 커져가고 있다.

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비대면 시대 최대 수혜자는 물류부동산이며, 상업용부동산 투자시장에서 물류센터는 최 고의 화두다. 이제 제조기업이든 유통기업이든 경쟁이 격화될수록 시장의 성패는 효율적 인 물류부동산이 좌우한다는 것을 인지하고 있다.

최근 국내 물류부동산의 트렌드는 대형화(연면적 3만 평 이상의 대형 자산), 수도 권과의 높은 접근성, 복합자산(저온기능이 내재된 복합자산), 고도화 등으로 요약된 다. 물류센터의 양적 수요만 높아진 게 아니라 요구되는 조건도 까다로워지고 있는 것이다.

물류부동산 범위 또한 신선센터, DB센터, 지식센터 등으로 확대되고 있다. 소비패턴의 변화로 생활물류시장이 폭발적으로 증가하면서 콜드체인(저온 신선) 물류센터 수요도 급 증하고 있으며, ‘적정온도’ 유지라는 공통점을 가지고 있는 데이터센터¹⁾ 건립도 추진되고 있다. 또한 자산으로서 물류센터가 부각되면서 지리적 위치가 더욱 중요하게 여겨지고 있고, 이제는 지식센터로서 iT와 시스템, 그리고 관리운영 등도 물류센터의 성공 요인으 로 꼽히고 있다.

이처럼 이커머스 업체나 전통적인 유통공룡, 온라인과 오프라인을 연계하고자 하는 새 로운 제조기업에서는 물류부동산에 대한 공격적 경영을 지속할 것이다. 단지 그 과정에 서 누가 승자가 되든 분명한 것은 물류혁신이 전제되어야 한다는 점이다.

해외의 거대 물류부동산 개발사가 외자유치를 원하는 국내 지자체, 대기업들과 moU를 맺고 국내 물류시장에 진출한 것이 2008년이었다. 업계에서는 10여 년이 지난 지금도 대규모 물류센터 개발을 놓고 국내 물류센터 개발에 대한 순기능과 역기능에 대한 논의 가 계속되고 있다.

그 첫 번째가 ‘자산운용사인가 물류센터개발사인가’이다. 물류부동산의 경우 20~30년 이라는 장기투자를 목적으로 하여야 하고, 2~3년 안에 만기를 채우고 자금을 회수하는 투기자금은 지양되어야 한다는 게 물류업계의 의견이다. 기업들은 물류센터를 개발하고 운영을 통해 6~8%의 수익률을 가져가겠다는 것이고 이는 국내 물류시장에 크게 문제가 될 것이 없으며, 인정해줘야 한다는 게 시대 흐름이다.

두 번째 쟁점은 ‘물류부동산 운용사의 물류 진출이 득인지 실인지 하는 것’이다. “자금 과 정보력이 있는 자산운용사들이 물류시장에 들어오면서 소규모 화주들의 시장을 가져 간다면 역기능을 부추기겠지만, 2자 물류를 하는 국내 대기업이나 글로벌 기업을 유치한 다면 물류창고 시장은 더욱 활성화될 것이고 그것이 올바른 방향이라고 생각한다”라는 게 대체적인 전문가들의 입장이다. 경쟁력 있는 기업들이 물류산업에 들어오는 것을

물류부동산 정책 이슈

물류부동산 트렌드

1) 데이터센터는 통신기기인 라우터와 수많은 서버, 그리고 안정적 전원공급을 위한 UPS(uninterruptible power supply)

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막는 것보다는 잘 받아들여 제대로 된 물류시설을 많이 공급해서 시장을 넓히는 것이 우선이다.

세 번째는 기존 물류기업과 신규 진입한 자산운용사와 ‘공정한 룰’에 관한 것이다. 물류 업계 관계자들은 물류부동산시장에서 가장 필요한 것은 공정한 룰을 적용받는 것이라고 말한다. 기존 물류기업이 대형 금융기업들과 공정한 조건에서 공정한 룰에 의해 경쟁해 야 한다는 것이다.

현재는 대규모 물류센터가 필요하지만, 물류단지를 개발하기 위해 따라야 하는 법 조 항에 문제가 있어 쉽지 않다. 공장과 물류센터를 짖기 위해 적용되는 법이나 중소물류기 업과 대형 자산운용사가 개발하는 데 적용되는 법이 다르기 때문이다.

따라서 국내 물류부동산시장에서 가장 필요한 것은, 새롭게 진출하고 있는 글로벌 물 류센터 개발사와 자산운용사들을 정확히 구분하고 바라보는 시각을 달리 해야 되는 것이 다. 이와 더불어 서로가 공정하게 경쟁할 수 있는 법제도 개선을 통해 투명한 경쟁을 할 수 있는 토양을 만들어 주는 것이 필요할 것으로 보인다.

민연주, 정승주, 장소영 외. 2017. 물류 4.0시대 융복합 물류사업 발굴 및 지원 방안. 세종: 한국교통연구원.

삼정KPMG 경제연구원. 2020. 기업부동산경영(CREM), 기업의 가치를 높여라. 삼정 Insight 제72호. 서울: 삼정KPMG 경 제연구원.

조선비즈. 2020. ‘호텔·상가’ 내년에 올해보다 더 힘들다… ‘물류·데이터센터’는 호황. 12월 23일. https://biz.chosun.

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大谷巌一. 2012. これからは倉庫で儲ける!!物流不動産ビジネスのすすめ. 東京: 日刊工業新聞社.

참고문헌