부동산 서비스산업과 부동산 소비자 보호

특집

부동산 소비자 보호를 위한 정책과제

국토시론 부동산 서비스산업과 부동산 소비자 보호

국토시론 부동산 서비스산업과 부동산 소비자 보호 02 조주현_ 건국대학교 부동산학과 교수

특집 | 부동산 소비자 보호를 위한 정책과제

1. 부동산 소비자 보호의 필요성과 정책 방향 06

이형찬_ 국토연구원 연구위원

2. 모바일 부동산중개에서의 소비자 보호방안 16

이상식_ 한국소비자원 약관광고팀 부장

3. 집합건물 분양에서 소비자 보호 법리와 개선과제 23

김남근_ 법무법인 위민 변호사, 고려대학교 법학전문대학원 겸임교수

4. 상가건물에서 부동산 소비자 보호를 위한 법제 개선 및 향후 과제 31

정주희_ 한국부동산연구원 부연구위원

용어풀이 <236> 모바일 부동산 중개서비스 외 39 문새하_ 국토연구원 연구원

국토 옴부즈만 40

KRIHS가 만난 사람 <7> 김병철 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회 위원장 41

“이웃 간 갈등해결도 분쟁조정이 해법입니다”

이형찬_ 국토연구원 연구위원

제2 종관철도_중앙선을 타다 <최종회> 45 중앙선의 마지막 분기점이자 실질적 종착지, 영천

이미란_ 마송고등학교 지리교사

기고 아파트 공화국 56

김상조_ 국토연구원 연구위원

45 72 41

92

e-interview 필립 버크(Philip Berke) 61 커뮤니티 회복력을 위한 토지이용계획

이륜정_ Texas A&M University 조경 및 도시계획학과 박사과정

영화와 도시 <52> 영화 ‘에곤 쉴레: 욕망이 그린 그림’ 72 순수한 동화마을 속에서 에곤 쉴레의 욕망을 찾다, 체스키 크룸로프

성은영_ 건축도시공간연구소 부연구위원

해외동향

유럽인들이 사랑하는 섬, 스페인 마요르카(Malloraca) 81

이승욱_ 국토연구원 책임연구원

글로벌정보프랑스 주택임대료 한도 제한 폐지 외 87

국토연구원 단신 ‘ 제5차 국토종합계획 수립 심포지엄: 92 새로운 20년을 준비하는 국토의 비전과 전략’ 개최 외

KRIHS 보고서

비도시지역의 토지이용 관리체계 재정립을 위한 중장기 정책방향(김승종 외 지음) 98 장희순_ 강원대학교 부동산학과 교수

연구보고서 구입 안내 100

짧은 글 긴 생각 뒤쫓는 것만으로는 어렵다 102

주상현_ 공정거래위원회 기업결합과 조사관

2018년 「국토」에서는 지난해 9월부터 10월까지 국토연구 원에서 주최한 제5회 아름다운 우리 국토 사진공모전의 수상작을 표지로 게재합니다.

본 작품은 장려상으로 선정된 임윤석 님의 ‘경주의 봄’(촬 영지: 경북 경주시 보문단지)입니다.

「국토」는 국토 전반에 관한 국내외 최신 정보와 현안 문제를 다루는 월간지입니다. 「국토」에 수록된 내용은 필자 개인의 견해이며, 국토연구원의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.

발행일 2018년 4월 10일 발행인 김동주 편집위원장 이상준

편집위원 박소영, 박천규, 육동형, 이병재, 이영주, 이윤상, 정우성, 정진규, 최재성, 홍사흠 (가나다 순)

간사 한여정

편집 강지남, 임학용, 유지은

전화 044 960 0114(대표) 044 960 0425(구독문의) 디자인/인쇄 문화공감 02 2266 1897

부동산 서비스산업과 부동산 소비자 보호

조주현

건국대학교 부동산학과 교수 (j3586@hotmail.com)

정부는 작년 12월 19일자로 「부동산 서비스산업 진흥법」을 제정 · 공포하여 금년 6월 20일부터 시행할 예정이다. 이 법에서는 ‘부동산 서비스산업’을 부 동산 서비스를 통하여 경제적 또는 사회적 부가가치를 창출하는 산업으로 정 의하고, ‘부동산 서비스’를 부동산에 대한 기획, 개발, 임대, 관리, 중개, 평 가, 자금조달, 자문, 정보제공 등의 업무로 규정하였다. 이 법은 종래 부정적 으로 인식되던 부동산 서비스산업을 일자리 창출과 성장 잠재력 제고효과가 높은 신성장동력의 하나로 인정하였다는 데 그 의의가 있다. 특히 우리나라 의 부동산 서비스산업은 사업체 규모가 영세하고, 자격제도를 중심으로 개별 업무영역별로 분절되어 있어 소비자에 대한 종합서비스 제공이나 산업차원 의 부가가치 창출 측면에서 주요 선진국의 수준에 미치지 못하고 있음을 인 식하고 산업의 고도화와 융합화를 통한 산업경쟁력을 확보하려는 취지로 마 련된 것이다.

부동산 서비스산업이 이와 같은 법제정의 취지와 목적을 효과적으로 달성 하기 위해서는 급변하는 부동산 시장환경의 변화를 철저히 인식하고, 이를 바탕으로 관련 협회 그리고 사업체와 종사자 모두가 업계의 기존 관행과 풍 토를 개선하려는 자발적이고 종합적인 노력이 요구된다. 특히 투명성과 신뢰 성을 확보하는 일이야말로 지속적인 산업발전의 핵심적인 요소임을 인식하 고 서비스업의 대상고객인 소비자(구매자, 임차인, 투자자, 의뢰인)에게 공 정하고 정확한 정보를 제공하며 매뉴얼에 의한 과학적이고 체계적인 업무처 리 절차를 확립하는 일이 가장 시급하다고 하겠다.

향후 부동산 서비스산업의 발전에 핵심적인 영향을 끼칠 시장환경의 변화

들을 살펴보면 우선 과거에 비해서 부동산 개발 및 투자행태가 크게 변화되었다는 점을 들 수 있다. 우 리 사회가 저성장 · 고령화 사회에 진입함에 따라서 부동산 투자도 매매차익과 단기차익 중심에서 경상 수입과 장기수익 중심으로 변화되고 있다. 간혹 인기지역을 중심으로 갭투자나 분양권 차익을 노리는 투자가 집중되는 현상도 보이기는 하지만 투자위험도 크고 장기적으로 계속된다고 보기는 어렵다. 결 국 선진 외국에서처럼 부동산 투자시장도 주식시장과 같이 대안적인 투자시장으로 자리를 잡을 것으로 본다. 현재 손쉬운 투자대상인 신규 분양주택을 중심으로 한 직접투자에서 전문가의 판단과 투자기구 에 의한 간접투자시장이 보편화될 것으로 전망된다. 둘째로, 부동산 시장과 자본 시장의 통합이 진전되 면서 부동산 시장에의 영향요인들도 다양해지고 복잡해졌다. 특히 국제적으로 거대한 연기금 펀드들이 대체투자처를 찾아서 국경을 넘은 투자가 이루어지고 있으며 그 규모는 계속 확대될 것으로 보인다. 따 라서 과학적인 시장예측과 투자전략이 필요한 시점이다. 셋째로, 소위 ‘4차 산업혁명’의 시대가 예상보 다 빠르게 진전되고 있다. 이에 따라 정보의 불완전성이

크게 완화되고 IT기술과 접목한 다양한 자금조달 기법, 그리고 정교하고 다양한 리스크 절감장치와 보증장치가 가능해질 것이다.

이상과 같은 시장환경의 변화는 부동산 시장의 투명성 과 윤리적 업무관행의 필요성을 증대시키고 있다. 그럼에 도 불구하고 우리나라 부동산 시장의 투명성은 세계 46위 (JLL 2016)이며 부패인식지수도 세계 37위(국제투명성 기구 2015)에 머무르고 있어서 경제규모에 비해 매우 낙 후되어 있다. 이와 같이 부동산 산업이 낙후된 근본원인

은 서비스산업의 기본인 소비자 문제에 매우 소홀했던 것 때문이 아닌가 한다. 장기적인 지속성장을 도 모하는 기업은 브랜드를 키우고 소비자 문제에 귀를 기울임으로써 좋은 평판을 유지하며 이를 지속성 장의 동력으로 활용한다. 그런데 우리나라의 부동산 서비스산업에서는 이러한 기업을 찾아보기가 어렵 다. 기업체가 영세한데다 체계적이고 지속적인 징벌체계가 제대로 작동하지 않기 때문이다. 정보의 비 대칭성이 상당히 존재하는 가운데 수단과 방법을 가리지 않고 수익만 내면 모든 것이 용서되는 사회적 분위기, 비공식 절차와 상호 연줄을 통한 사업문제의 해결이 만연해 있다. 기업체가 파산해서 많은 투 자자와 소비자가 고통을 당해도 업주는 이내 다른 사업체를 운영하면서 과거의 잘못을 되풀이하는 관 행이 만연되어 있는 것이다.

이와 같은 기존의 폐습을 고치는 일은 하루아침에 이루어질 수 없다. 시장이 제대로 작동한다면 제공 되는 서비스에 대해 불만을 가진 소비자들이 구입을 외면함으로써 사업자는 벌을 받게 된다. 그러나 업 무가 고도화 · 복잡화할수록 소비자는 그 상품이나 업무에 대한 정확한 정보에 접근하기가 어렵고 서비 스에 대한 평가를 제대로 내리기 어렵다. 따라서 정부는 부동산 서비스의 품질과 소비자 피해 내지 불

우리나라 부동산 시장의

투명성은 세계 46위이며

부패인식지수도 세계 37위에

머무르고 있어서 경제규모에 비해

매우 낙후되어 있다.

만에 대한 대응태도 등을 종합적으로 평가하여 일정 수준 이상의 업체에 대해 인증제도를 시행할 필요 가 있다. 이러한 측면에서 이번에 제정된 「부동산 서비스산업 진흥법」에서 우수 부동산 서비스 인증제 도를 도입한 것은 긍정적으로 평가된다. 비록 이 법이 기존 자격면허제도의 틀을 근본적으로 개혁하기 에는 미흡하지만 초기 단계로서의 시범적 운용은 불가피한 선택이었다고 생각된다. 궁극적으로 이 제 도는 사업자의 이력과 소비자 만족도를 추적 관리하며 이를 소비자들에게 적극 공개하는 시스템으로 발전되어야 한다. 아울러 객관적인 사업성 평가제도를 도입하여 사업의 위험에 대한 객관적인 정보를 소비자나 투자자에게 적극 공개해야 한다. 또한 사업자와 소비자, 그리고 소비자와 소비자들 간의 분쟁 을 해결할 다양한 분야의 전문적인 분쟁조정 장치를 제도적으로 마련해야 한다.

업계에서도 스스로 소비자의 문제에 귀를 기울이고 정화하려는 노력을 더욱 강화해야 한다. 사실 현 재는 부동산 시장에 정부의 개입이 너무 광범위하고 직접적이어서 업계의 중심단체인 협회들은 정부의

눈치만 보기 일쑤이다. 이러한 상황에서 스스로 전문성을 키우며 윤리의식을 높이는 노력을 기대할 수는 없다. 따 라서 정부는 직접적인 통제보다는 업계의 자율적 정화노 력이 작동하도록 측면에서 다양한 방법으로 지원해야 한 다. 특히 업계 스스로 부정과 비리에 대한 예방적 활동과 준법감시가 이루어질 수 있도록 하며 회원의 명예를 훼손 한 경우 자율적으로 제명과 징계를 해나갈 수 있도록 자 율성을 보장해야 할 것이다. 아울러 업무표준 매뉴얼을 보급하고 공제, 보증, 보험 장치를 강화하여 집단적 권리 구제 및 보상체계를 마련토록 해야 하며 그 범위는 우수 인증업체일수록 확대해야 한다. 업계의 종사자 개개인은 신의와 성실을 바탕으로 소비자의 이익을 위해 최선을 다하며 정직과 사회적 책임을 다하는 자세를 가져야 할 것이다. 특히 전문성을 함양하고 부단한 학습과 자기계발 노력을 기울임으로써 자긍심을 함양하고 소비자의 신뢰를 얻도록 해야 할 것이다.

2016년 부동산의 날에 선포한 부동산 산업윤리헌장은 신뢰성, 전문성, 투명성, 윤리성, 사회적 책임 을 천명하고 있으며, 업계 종사자는 이를 철저히 준수하여 국민 재산의 수호자로서의 사명감과 긍지를 확고히 함으로써 소비자의 사랑과 신뢰를 얻는 것만이 생존의 길임을 명심해야 할 것이다. 지금으로부 터 100여 년 전, 공인중개사 자격제도가 도입되기도 전에 미국 부동산중개협회(NAR)는 스스로 윤리강 령을 제정하여 회원들에게 통상의 상업 활동에서 요구되는 것 이상의 책무와 자기 헌신을 강조하고 이 를 준수하도록 하였다. 이를 통해 부동산중개협회가 국민의 사랑과 신뢰를 얻게 되었다는 사실을 우리 부동산 서비스업계의 종사자와 협회들은 명심해야 할 것이다.

업계의 종사자 개개인은 신의와 성실을 바탕으로 소비자의 이익을 위해 최선을 다하며

정직과 사회적 책임을 다하는

자세를 가져야 할 것이다.

부동산은 상품의 생산특성상 개발 · 분양, 중개 · 거래, 임대 · 관 리 등 생애주기를 통해 공급되고 있는데 시장에서는 정보비대 칭성과 부동산 소비자 보호 시스템의 미비로 지속적인 피해와 분쟁이 발생하고 있다. 이에 국민의 주거 안정과 재산권에 밀접 한 관련이 있는 부동산 산업에서 부동산 소비자의 권익을 보호 할 수 있는 정책과제를 논의하고자 한다.

특집기획: 이형찬 연구위원

부동산 소비자

보호를 위한 정책과제

부동산 소비자 보호를 위한 논의

「부동산서비스산업 진흥법」이 2017년 12월 19일 제정되어 올해 6월부터 시행될 예정이다.

부동산산업은 국민의 주거안정과 재산권과 밀접한 관련이 있으며, 일자리 창출과 성장 잠 재력을 지닌 산업으로 향후 산업 내-산업 간 융복합화를 통해 경쟁력을 강화할 것으로 예 상된다.

앞으로 소비자의 거주 양식이 다양해지고, 삶의 질이 향상되면서 부동산에 대한 국민의 기대 수준은 상승할 것으로 전망되며, 이와 함께 부동산과 관련한 소비자의 권리보호와 분쟁조정 요구가 증가할 것으로 예상된다. 따라서 부동산 가치사슬의 단계에서 소비자와 관련한 권리를 보호하고 이를 수행할 수 있는 정책 방향을 검토할 필요가 있다.

더불어 부동산시장은 공급자 중심에서 수요자를 위한 정책이 요구되는 시점이다. 부동 산 상품에 대한 정보의 불완전성과 소비자 보호 시스템의 미비로 부동산사기 등 민형사상 사건은 최근 10년간 연평균 2만 7360건으로 소비자 피해와 분쟁이 지속적으로 발생하고 있다(<그림 1> 참조).

일반적으로 부동산 상품은 무형성(intangibility), 생산과 소비의 불가분성(inseparability of production and consumption), 저장불능성(inventory problem), 소멸성(perishability), 비일관성(inconsistency), 불균질성(heterogeneity) 등과 같은 특질로 정보의 불완전성 또는 비대칭성의 문제를 가져온다.

이 글은 부동산 상품의 정보문제(불완전성과 과장광고)에 따른 부동산 소비자의 후생손 실과 시장실패 등을 이론적으로 살펴보고, 부동산 소비자의 권익을 보호하기 위한 정부정 책의 의미를 고찰하여 정책 방향을 제시한다.

01

이형찬 | 국토연구원 연구위원(hchanlee@krihs.re.kr)

부동산 소비자 보호의

필요성과 정책 방향

먼저 부동산 소비자의 개념을 정의하기 위해 소비자의 개념을 개괄적 정의와 법률적 정 의로 비교하여 살펴본 후 정리한다. 그리고 부동산시장에서 부동산 소비자 보호를 위해 정보의 불완전과 과장광고 등에 따른 시장실패와 정부정책의 의미를 이론적으로 설명한 다. 부동산시장에서 부동산 소비자를 위한 법제도와 분쟁조정기구를 살펴본 후 마지막으 로 부동산 소비자 보호를 위한 정책 방향을 제시한다.

부동산 소비자의 개념

부동산 소비자의 개념을 정의하기 위해 일반적인 소비자의 용어와 법률에서 규정하고 있 는 소비자의 정의를 살펴보도록 한다.

1. 소비자의 일반적 의미

일반적으로 소비재에 대한 수요와 생산요소의 공급에 관한 의사결정을 하는 경제주체로 소비자를 정의할 수 있다. 즉, 소비자는 경제활동에서 저축이나 노동으로 생산요소를 공 급하거나 생산한 재화나 용역을 사용하는 개인이나 가구(household)이다.¹⁾ 따라서 소비 자는 자원을 보유하거나, 증권 또는 주식의 형태로 기업을 전부 또는 부분적으로 소유하 며 소비와 저축, 노동 공급을 중심으로 경제생활을 영위한다.

1) 소비재의 수요와 생산요소의 공급에 관한 의사결정이 개별 소비자에 따르기보다 가구(household)에 의해 결정된다고 볼 때 가구를 소비자로 정의할 수 있음.

<그림 1> 부동산 관련 민형사상 사건 발생 추이(2007~2016년)

(건)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 (연도)

35,000

30,000

25,000

20,000

15,000 30,073

28,345 32,366

28,678

23,916

26,634 26,957

25,984 25,716

24,933

주: 1) 민사사건 각 연도의 상고심, 항소심, 제1심의 접수 합계임.

2) 제1심 민사 본안사건 발생 건수이므로 요건 불비로 소송이 각하된 사건을 감안하지 않음.

자료: 법원행정처. 사법연감 각 연도; 대검찰청. 범죄백서 각 연도.

2. 소비자의 법률적 의미

법률에서 소비자는 소비생활을 위해 물품이나 용역을 사용, 이용하는 자로서 「소비자기본 법」, 「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률」, 「방문판매 등에 관한 법률」 등에서 각각의 소비자를 정의하고 있다.

「소비자기본법」 제2조 제1항에 따르면 소비자는 사업자가 제공하는 물품이나 용역을 소 비생활을 위하여 사용하는 자 또는 생산활동을 위하여 사용하는 자로 소비자를 정의함으 로써 소비자를 소비재에 대한 수요와 생산요소의 공급자로 보고 있다. 「전자상거래 등에 서의 소비자보호에 관한 법률」 제2조 제5항에 따르면 소비자는 사업자가 제공하는 재화 등을 소비생활을 위하여 사용(또는 이용)하는 자 또는 소비생활 외의 목적에 사용 혹은 이 용하는 자로 정의하고 있어 「소비자기본법」의 정의를 따르고 있다. 「방문판매 등에 관한 법률」 제2조 제12항에 따르면 사업자가 제공하는 재화 등을 소비생활을 위하여 사용하거 나 이용하는 자로 소비자를 정의하고 있으며, 법률의 특성에 맞도록 다단계판매업자 또는 후원방문판매업자로부터 재화 등을 최초로 구매하는 자나 방문판매원 또는 전화권유판매 원 등을 포함하고 있다.

3. 이용자(user)와 소비자(consumer)

시장에서 생산자와 소비자는 경제주체로서 각각 공급과 수요를 담당, 즉 생산자는 생산요 소의 수요자이면서 재화나 용역의 공급자의 역할을 하며, 소비자는 생산요소의 공급자이 면서 재화나 용역의 수요자 역할을 수행한다.

따라서 소비자와 유사한 용어로 시장에서 생산요소를 이용하거나 재화나 용역을 이용 하려는 자를 의미하는 이용자(user)를 사용할 수 있지만, 수요와 공급에 따른 소비자와 생 산자의 개념을 명확히 하려면 소비자라는 용어가 더 적합하다.

4. 부동산 소비자의 개념

부동산 소비자를 정의할 경우 경제학에서 이야기하고 있는 ‘소비재에 대한 수요와 생산요 소의 공급에 관한 의사결정을 하는 경제주체’의 개념적 정의와 「소비자기본법」²⁾에서 규정 하고 있는 ‘소비자의 권익을 증진하기 위하여 소비자의 권리와 책무, 국가 · 지방자치단체

2) 소비자 관련 법률의 모법은 「소비자기본법」에 해당함.

및 사업자의 책무, 소비자단체의 역할 및 자유시장경제에서 소비자와 사업자 사이의 관 계를 규정함과 아울러 소비자정책의 종합적 추진을 위한 기본적인 사항을 규정’하고 있는 법률적 취지를 담아야 할 것이다.

즉, 부동산 소비자는 부동산이라는 상품의 특징을 반영함과 동시에 일반적인 소비자의 성격을 동시에 만족하는 의미를 지녀야 한다.

따라서 부동산 소비자는 ‘부동산을 기반으로 생산한 물품 또는 용역(시설물을 포함)을 소비생활을 위하여 사용(이용을 포함)하는 자 또는 생산활동을 위하여 사용하는 자’로 정 의할 수 있다. 또는 ‘부동산 생산 단계별로 기획-개발-분양, 중개-거래, 임대-관리 과정 에서 생산되는 재화나 용역을 이용하는 개인이나 가구’로 정의할 수 있다.

부동산 소비자 보호를 위한 이론적 배경

부동산시장에서 불완전한 정보나 과장광고가 부동산 소비생활에 어떻게 영향을 미치는 지를 소비자 후생의 관점에서 이론적으로 고찰하고, 시장실패에 따른 정부 정책의 의미를 살펴본다.

1. 정보 불완전성과 과장광고에 따른 소비자 후생손실

완전경쟁 가격체제에서 효율적 자원배분은 확실성(certainty)을 바탕으로 하고 있다. 그 러나 현실에서 소비자가 소비하고자 하는 상품의 가격이나 품질에 대해 완벽한 정보를 지 니기는 어렵다. 이러한 정보 불완전은 소비자의 효용극대화를 저해하고 완전경쟁 가격체 제의 효율적 자원배분을 왜곡시켜 시장실패의 요인으로 작동한다.

우리가 매일 사용하는 식료품은 상품은 불완전한 정보가 시장에서 완전경쟁을 저해할 정도로 심각하지 않다. 그러나 부동산처럼 상품의 수요가 빈번하지 않거나, 상품구매를 위해 전문 지식이 필요하거나, 시장에 새롭게 내놓은 상품(예를 들어 부동산 분양)일 경 우 그 상품의 품질이나 대체가능한 상품에 대해 대부분의 소비자들은 충분한 지식이나 정 보를 가지고 있지 않는 경우가 많다. 특히 부동산 관련한 정보는 수집하는 데 많은 시간과 비용이 들기 때문에 부동산 소비자는 과장광고에 쉽게 현혹되어 소비활동에 불만을 불러 일으키기도 한다.

부동산 상품의 불완전한 정보나 과장광고가 어떻게 부동산 소비자의 후생을 변화시키 는지 알아보자. 우선, 부동산 상품의 불완전한 정보에 따른 부동산 소비자의 후생변화이 다. 부동산 소비자는 상품에 관한 완전한 정보를 가지고 있는 X재와 불완전한 정보를 가

지는 Y재의 두 종류 상품만 소비 하며, 논의의 편의상 Y재는 부동 산 상품으로 1번의 소비만 이루어 진다고 가정한다.³⁾ 만약 부동산 소 비자가 부동산 상품인 Y재를 다른 시장에서 더욱 싼 가격으로 구입할 수 있다고 한다면 <그림 2>에서와 같이 가격에 대한 정보부족으로 발 생하는 효용은 감소할 것이다.

AB0는 최초의 예산선으로 부동 산 소비자가 주어진 소득의 전부를

지출하여 X재만 구입한다면 A만큼을, Y재만 구입한다면 B0만큼 얻을 수 있다. 이때 효용 수준은 무차별 곡선 I0에 해당하며 소비의 균형은 E점에서 이루어진다. 만약 다른 정보나 지식으로 부동산 상품인 Y재를 더욱 싼 값으로 구입할 수 있다면, 예산선은 AB1으로 효용 수준은 이전보다 높은 I1에 이르게 된다. 즉, 부동산 상품의 가격 정보가 충분하였다면 주 어진 조건에서 소비자의 효용은 증가할 수 있다. 결국 부동산 상품의 불완전한 정보에 따 른 대가는 I1과 I0, 즉 두 무차별곡선의 차이로 나타난다. 특히, Y축의 B1B2는 정보에 따른 가격변화로 취득 가능한 상품집합이 변화하면서 나타나는 실질구매력의 차이, 즉 소득효 과(income effect)에 함축되어 있는 실질구매력 변화에 따른 화폐액에 해당하여 부동산 소비자의 후생변화를 반영한다.⁴⁾

다음으로 부동산 상품의 과장광고에 따른 부동산 소비자의 후생변화이다. <그림 3>은 부 동산 소비자가 부동산 상품인 Y재의 과장광고에 현혹되어 I0 수준의 효용을 기대하고 E점에 서 소비를 결정하였는데 소비 이후 효용수준은 I1으로 나타났다. 그러나 부동산 소비자가 해당 부동산 상품에 대한 과장광고를 정확히 평가할 만큼 충분한 정보와 지식을 가지고 있었다면, 이 소비자는 Y재를 소비하지 않는 F점에서 균형소비를 이루어 I2 수준의 효용 을 얻을 것이다. 결국, 부동산 상품의 과장광고에 따른 부동산 소비자의 후생손실은 I2와 I1, 즉 두 무차별곡선의 차이로 나타난다. 앞서 논의와 마찬가지로 부동산 상품의 과장광

3) 부동산 상품인 Y재는 자주 소비하지 않은 특성상 1번만 이루어진다고 가정할 수도 있고, 만족스럽지 못한 Y재의 소비활 동을 2번 반복하지 않는다는 의미도 있음.

4) 이를 보상변화(compensating variation)라 하며, 부동산 상품의 불완전한 정보에 기인한 가격변화로 부동산 소비자를 가 격변화 이전의 효용 수준에 머물게 하면서 그 소비자로부터 얻어낼 수 있는 보상금을 의미함. 즉 부동산 상품 정보에 따라 가격변화가 발생하였을 때 증가한 효용을 얻기 위해 부동산 소비자가 기꺼이 지불하려는 최대 화폐액으로, 화폐로 측정될 수 있는 후생변화임.

<그림 2> 부동산의 정보 불완전에 따른 소비자의 후생변화

B1

I1

I0

B2

B0

C A Y

X E'

E D

자료: 이만우 2004, 재작성.

고로 발생한 가격변화로부터 부동 산 소비자가 가격변화 이전의 효 용 수준에 머물게 하면서 그 소비 자가 얻어낼 수 있는 B0B1가 보상 변화이다.

요약하면 부동산시장에서 정보 의 불완전성이나 과장광고 등은 재화 간의 가격을 왜곡시켜 예산 선을 변화, 즉 부동산 소비자가 재 화를 최적 소비하는 소비균형을 변화시키며 이는 무차별곡선의 이

동으로 손실을 발생시킨다. 결국 화폐로 측정될 수 있는 보상금의 감소로 소비자 후생을 감소시킨다. 만약 부동산소비 시장에서 정보의 불완전성이나 과장광고를 제어할 수 있는 기제가 있다면 감소한 소비자 후생의 변화를 가져올 수 있을 것이다.

2. 불완전 정보에 따른 시장실패와 정부정책의 의미

완전경쟁시장에서 수요와 공급이 균형상태에 이르러 잉여가 극대화되고 시장효율성에 도 달한다. 하지만 정보비대칭은 시장효율성을 저해하여 ‘시장실패’(market failure)의 원인 중 하나로 작동한다.⁵⁾

이러한 정보의 비대칭 문제를 해소하기 위해 정부가 시장에 개입할 경우 정부 또한 불완전 한 기구이며, 민간 경제주체가 스스로 문제를 해결할 수도 있고, 정부가 민간에 비해 많은 정 보를 취득하고 있다고 보기 어렵다는 이유로 바람직하지 않다는 주장이다(Mankiw 2013).

또한, 시장실패가 유일하게 존재할 경우 정부개입이 대부분 보다 효율적인 자원배분을 유도하지만, 현실 경제에서는 각종 시장실패 현상이 동시에 존재하기 때문에 부분적인 정 부개입이 경제상황에 따라 오히려 효율적 자원배분을 저해할 수도 있다.⁶⁾

그러나 시장실패를 고려한 차선의 조건이 일반적으로 너무 복잡하여 상당한 정보비용 과 행정비용이 소요되므로 차선정책(the second-best policies)에 현실적 한계를 지닌다.

5) 외부경제, 공공재 등은 재화의 특성상 완전경쟁 기제에 의해서도 효율적인 자원 배분에 도달하지 못하며, 불완전경쟁기업 (독점기업), 평균비용체감산업, 불완전 정보, 위험과 불확실성 등은 완전경쟁 시장구조를 저해하여 파레토 효율에 이르지 못함.

6) 차선의 원리

<그림 3> 부동산의 과장광고에 따른 소비자의 후생변화

B0

I0

I1 I2

B1

F Y

X E

자료: 이만우 2004, 재작성.

이에 대한 대안으로 삼선의 이론을 통하여 차선의 조건에 대한 이용가능한 정보수준에 따 라 삼선정책(the third-best policies)을 고찰할 수 있다.

예를 들어 정부가 어떤 의미에서 효율적인 자원배분을 도모하는지를 규모의 경제, 공공 재, 공정거래질서 확립이라는 기능 측면에서 검토할 수 있다. 우선, 시장의 다수 소비자 나 생산자가 원하는 정보를 정부가 제공할 경우 규모의 경제로 적은 비용으로 정보 접근 이 가능해진다. 둘째, 개인이 수집한 정보를 타인과 공유할 경우 정보수집의 대가를 지불 하지 않은 사람도 정보의 편익을 누릴 수 있으며, 정보수집의 대가를 지불하지 않은 사람 도 정보를 공유할 수 있어 정보는 공공재의 성격⁷⁾을 지닌다. 셋째, 정부의 정보활동은 과 대광고, 상품의 질, 가격 등 공정거래질서 확립을 위한 각종 규제를 통해 정보의 질적 향 상을 도모할 수 있다.

요약하면 정부는 공공재의 성격을 가지는 정보에 대해 모든 사람들이 추가 비용 없이 이용할 수 있도록 보장하고, 정보를 수집 · 처리 · 배포할 수 있도록 하며, 시장에서 과장광 고를 규제하여 잘못된 정보로 발생하는 자원배분의 왜곡을 방지할 수 있다.

부동산시장에서 부동산 소비자를 위한 제도 현황

부동산서비스산업은 일반적으로 부동산을 매개로 개인 또는 기업 등이 수행하는 경제활 동으로 광범위하게 정의(정희남, 한만희 편 2014, 19)하거나, 부동산에 대한 기획, 개발, 임대, 관리, 중개, 평가, 자금조달, 자문, 정보제공 등의 행위를 통하여 경제적 또는 사회 적 부가가치를 창출하는 산업으로 구체적으로 정의(「부동산서비스산업 진흥법」 제2조)할 수 있다.

부동산 상품의 공급자와 수요자가 존재하는 부동산시장에서 부동산 소비자는 부동산 상품의 생애주기에 따라 크게 개발-분양, 중개-거래, 임대-관리 등의 단계별로 정보를 취득하게 된다.

2. 부동산 소비자 관련 법령

부동산시장에서 부동산 정보의 불완전성과 과장광고에 따른 소비자 권익을 보호하기 위

7) 어느 개인이 수집한 정보는 다른 사람에게 무료로 양도할 수 있고(비경합성) 정보수집의 대가를 지불하지 않은 사람도 정 보를 공유할 수 있음(비배제성).

해 사전적으로 정보를 제공하거나 사후적으로 분쟁을 해결하기 위한 제도를 부동산서비 스 단계(개발-분양, 중개-거래, 임대-관리 등)별로 나누어서 살펴보자.

개발-분양 단계에서는 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」, 「건축물의 분양에 관한 법률」, 「표시 · 광고의 공정화에 관한 법률(표시광고법)」, 부동산의 표시 · 광고에 관 한 심사지침, 중요한 표시 · 광고사항 고시 등이 있다. 공정거래위원회의 「표시 · 광고의 공 정화에 관한 법률(표시광고법)」, 부동산의 표시 · 광고에 관한 심사지침, 중요한 표시 · 광 고사항 고시 등에서 부동산 관련한 정보를 규정하고 있으며, 국토교통부의 「건축물의 분 양에 관한 법령」, 부동산개발의 표시 · 광고 등에 관한 규정도 있다.

중개-거래 단계에서는 부동산 거래와 관련한 제도가 사인 간 거래의 기본이 되는 「민 법」 외에 「부동산 등기 특별조치법」, 「부동산거래신고 등에 관한 법률」, 「부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률」 등이 있다. 또한 「공인중개사법」은 중개거래의 자격, 명칭과 광고 등을 규정하여 부동산 거래 당사자에게 정보를 제공하고 있다.

임대-관리 단계에서는 공공임대주택의 기본이 되는 「공공주택특별법」 외 「민법」, 「주택 법」, 「건축법」 등이 있으며, 민간임대주택과 관련하여서는 「민간임대주택에 관한 특별법」

외에도 「공동주택관리법」, 「주택임대차보호법」 등이 있다.

부동산시장에서 분쟁이 발생하였을 때 부동산 소비자가 이용할 수 있는 분쟁조정위원

<표 1> 부동산 소비자 관련 법령 현황

구분 법률 소관부처 소관부서 제정

1 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 국토교통부 부동산산업과 2007.05.17 2 건축물의 분양에 관한 법률 국토교통부 부동산개발정책과 2004.10.22 3 부동산 가격공시에 관한 법률 국토교통부 부동산평가과 1989.04.01 4 부동산 거래신고 등에 관한 법률 국토교통부 토지정책과 2016.01.19

5 공인중개사법 국토교통부 부동산산업과 1983.12.30

6 공동주택관리법 국토교통부 주택건설공급과 2015.08.11

7 공공주택 특별법 국토교통부 공공주택총괄과 2014.01.14

8 민간임대주택에 관한 특별법 국토교통부 주거복지기획과 1984.12.31

9 주택임대차보호법 법무부 법무심의관실 1981.03.05

10 상가건물 임대차보호법 법무부 법무심의관실 2002.08.26

11 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 법무부 법무심의관실 1984.04.10

12 소비자기본법 공정거래위원회 소비자정책과 1980.01.04

13 표시·광고의 공정화에 관한 법률 공정거래위원회 소비자안전정보과 1992.02.05 자료: 이형찬, 김승종, 최명식, 조정희 외 2018.

회는 하자심사 · 분쟁조정위원회, 공동주택관리 분쟁조정위원회, 주택임대차분쟁조정위원 회, 임대주택분쟁조정위원회, 집합건물분쟁조정위원회, 소비자분쟁조정위원회 등이 있으 며 자세한 내용은 <표 2>와 같다.

정책 방향

거주양식의 다양화와 상가나 오피스텔 등 비주거용 건물에 대한 수요 증가로 앞으로 부동 산시장에서 부동산서비스에 대한 국민의 기대 수준은 상승할 것으로 전망된다. 그러나 정 작 부동산시장에서 소비자는 서비스에 대해 낮은 평가를 내리고 있다.⁸⁾ 부동산서비스 공 급자 중심의 정책에서 소비자의 권익을 보호하기 위한 정책적 방안이 필요한 시기이다.

부동산이라는 상품의 특징상 정보에 대한 불완전성과 비대칭 등 정보의 문제가 발생하며 이는 소비자의 후생손실을 불러일으켜 시장실패를 가져온다. 부동산 소비자의 권익을 보 호하기 위해 정부정책이 필요한 지점이다.

부동산시장에서 부동산 소비자를 보호하기 위한 정책은 사전(ex ante)과 사후(ex post) 로 구분할 수 있다. 사전적 정책은 부동산 상품에 대한 정보를 소비자에게 제공할 수 있도 록 조치하거나 불공정 규약이나 지침의 개선을 통해 공정경쟁을 이룰 수 있도록 한다. 부 동산과 관련한 상품의 표시, 광고에 대해 수익률의 근거나 물리적 특성을 구체적이고 개 량화한 수치로 제시하도록 하여 과장광고를 예방하거나, 부동산 중개대상물 확인 및 설명 서 사항을 객관화하여 정보 불완전성을 제거하는 등의 조치가 이에 해당한다. 사후적 정

8) 서비스 시장별 소비자 시장평가에 따르면 부동산 중개 서비스의 종합 순위는 전체 29개 조사대상 업종에서 22위로 하위 권임(허민영, 정영훈 2015).

<표 2> 부동산서비스 관련 분쟁조정기구와 관련 법률 현황

분쟁조정기구 법률 소관부처

하자심사·분쟁조정위원회

공동주택관리법

국토교통부 주택건설공급과

공동주택관리 분쟁조정위원회 국토교통부 주택건설공급과

(사무국: LH)

주택임대차분쟁조정위원회 주택임대차보호법 법무부 법무심의관실

(대한법률구조공단) 임대주택분쟁조정위원회 민간임대주택에 관한 특별법 국토교통부 주거복지기획과 집합건물분쟁조정위원회 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 법무부 법무심의관실

소비자분쟁조정위원회 소비자기본법 한국소비자원 소비자정책과

자료: 이형찬, 김승종, 최명식, 조정희 외 2018.

참고문헌

나성린, 전영섭. 2010. 공공경제학. 서울: 박영사.

이만우. 2004. 신 공공경제학. 서울: 율곡출판사.

이형찬, 김승종, 최명식, 조정희, 문새하. 2018. 부동산 소비자 보호방안 연구. 세종: 국토교통부.

정희남, 한만희 편. 2014. 부동산산업론. 안양: 국토연구원.

허민영, 정영훈. 2015. 2015 한국의 소비자시장평가지표. 음성: 한국소비자원.

Lipsey, R. G. and Lancaster, K. 1956. The general theory of second best. The Review of Economic Studies 24, no.1: 11-32.

Mankiw, N. G. 2013. 맨큐의 경제학. 김경환, 김종석 역. 서울: 센게이지러닝코리아(주).

Yew-Kwang Ng. 2017. Towards a theory of third-best. Pacific Economic Review 22, no.2: 155-166.

책은 분쟁조정기구 등을 통해 사회적 비용을 최소화하면서 부동산 소비자 문제를 해결할 수 있다. 특히, 갈등이나 분쟁이 발생하였을 때 부동산 소비자의 권익을 보호하고 문제를 효율적으로 해결하기 위해 산재해 있는 위원회의 기능을 조정하여 ‘부동산 소비자 통합분 쟁조정위원회’를 구성하거나, 부동산의 특질을 고려하여 ‘부동산 소비자 지원 창구’를 설 치, 운영하는 방안을 고려할 수 있다.

우리나라 모바일 부동산중개 시장의 성장

스마트폰의 대중화와 모바일 시장의 확대로 온라인과 오프라인을 연결하는 모바일 서비 스인 O2O 서비스가 활성화되고 있다. 초창기 O2O 서비스는 e-쿠폰 발급, 위성위치확인 시스템(GPS)을 활용해 주변 정보를 문자 등으로 알려주는 단순한 형태였으나, 최근 들어 부동산중개 앱, 배달 앱, 택시 앱 등으로 다양해지고 있다. 이 가운데 부동산중개 앱은 짧 은 시간 내에 원하는 매물에 접근이 가능하다는 점에서 모바일 활용에 능숙한 20~30대에

02

이상식 | 한국소비자원 약관광고팀 부장(lssy@kca.go.kr)

모바일 부동산중개에서의 소비자 보호방안

<그림 1> 모바일 부동산중개 거래형태

중개 형태

직거래 형태 자료: 한국소비자원 2016c.

매도인

① 중개 의뢰 ② 매물 등록(수수료 발생)

③ 실매물 확인 요청 및 거래 진행(중개수수료 지급)

④ 거래 진행 및

중개 완료 중개업자 매수인

① 매물 등록(수수료 면제)

② 실매물 확인 요청 및 거래 진행

매도인 매수인

게 큰 호응을 얻고 있다. 부동산중개 앱은 2012년 1월부터 서비스를 개시하였으며, 2015년 7월 기준 구글 플레이스토어와 앱스토어 등에 등록된 부동산중개 앱은 250여 개 이상으 로 나타났다. 또한, 2015년 통계청에 따르면 국내 모바일 부동산중개 서비스 시장규모는 약 2조 원으로 추정되고 있으며, 앞으로 원룸 · 오피스텔 등 전월세 거래량 증가, 1인 가구 증가 등으로 모바일 부동산중개 시장규모는 계속 확대될 것으로 보인다.

부동산중개 앱을 통한 모바일중개는 매도인이 부동산 중개업소에 연락하여 모바일 부 동산중개 앱에 매물 등록을 요청하거나 혹은 직접 매물을 앱에 등록하면, 매수인이 앱을 이용해 매물의 정보를 확인한 후 중개업소 또는 매도인에게 연락하여 거래를 진행하는 방 식으로 이루어진다.

한국소비자원 조사(2016a)에 따르면, 우리나라 소비자들이 부동산중개 앱을 이용하 는 이유는 ‘다양한 매물을 볼 수 있어서(34.1%)’가 가장 많았고, 다음으로 ‘매물을 비교해 볼 수 있어서(20.1%)’, ‘방 사진을 미리 볼 수 있어서(19.9%)’, ‘가격을 미리 알 수 있어서 (17.8%)’ 등의 순으로 나타났다.

해외의 모바일 부동산중개 서비스 현황

유럽에서는 국가 간 이동이 잦은 유럽 지역 내 대학생들이 편리한 중장기 임차주택 확 보를 위한 수단으로 유니플레이스(Uniplaces), 네스트픽(Nestpick), 하우징애니웨어 (Housing Anywhere) 등 스타트업들의 플랫폼을 이용하면서 모바일 부동산중개 시장이 성장하였다. 모바일 부동산중개 절차를 보면, 임대인이 임대가 가능한 매물을 플랫폼에 등록한 후 모바일 부동산중개 업체의 일정한 검증 절차를 거쳐 임차인의 선택을 기다린 다. 입주를 희망하는 임차인에게 중개업체는 최초 월임대료의 일정 부분을 수수료로 수취 한다. 임대인은 별도의 수수료 없이 임차인의 확보가 가능하고, 임차인은 모바일 부동산 중개 업체에서 검증한 매물을 중심으로 현장 방문 없이 실제 거주공간을 확인할 수 있어 쉽고 간편하게 임차가 가능하다.

미국은 전속중개제도의 발달로 온라인 중개에 대한 신뢰도가 높은 편으로, 인터넷 중심 의 중개서비스가 모바일에서도 강세를 보이고 있다. 전속중개제도가 발달한 미국의 경우 기존 중개업자 중심의 온라인 플랫폼 중심으로 시장이 형성되었다. 대표적 온라인 플랫폼 으로는 질로우(Zillow), 트룰리아(Trulia), 레드핀(Redfin), 포세일바이오너(For Sale by Owner) 등이 있다. 질로우나 트룰리아 등은 모바일 전용 앱을 운영 중이나 대체로 인터 넷 서비스와 유사한 상황인데, 미국은 기존 인터넷 중개서비스 회사가 인터넷과 앱 시장 모두 선두를 유지하고 있다. 이는 전속중개를 기반으로 실질적인 중개프로세스 관리 등

토털 서비스를 제공하는 인터넷 중개서비스 업체의 신뢰도 등이 모바일 앱의 이용편의성 보다 이용자의 선택에 주요 요인으로 작용하기 때문으로 보인다.

모바일 부동산중개에서 허위매물 문제

이처럼 부동산중개 앱을 이용하는 소비자들이 증가하면서 부동산중개 앱에 게시된 허위매 물에 대한 소비자피해도 끊이지 않고 있다. 허위매물이란 이미 계약돼 존재하지 않는 매물 이나 존재하더라도 거짓 · 과장된 내용이 포함된 매물을 말한다. 부동산중개 앱의 허위매 물로 인해 소비자가 입는 피해는 다양한데, 매물정보 확인에 소요되는 시간이나 비용의 손 실, 가격, 옵션 등이 다른 허위매물 계약으로 인한 금전적 손실, 정신적 피해 등이 있다.

한국소비자원 조사(2016a)에 따르면, 부동산중개 앱을 이용한 응답자의 거의 절반 (44.2%) 정도가 허위매물을 경험한 적이 있는 것으로 나타났다. 또한 부동산중개 앱 내 광 고 매물과 실제 매물의 일치 여부를 현장조사(한국소비자원 2016c)를 통해 확인한 결과, 조사대상 100개 매물 중 22개 매물은 실제로 볼 수 없었다. 매물을 보여주지 않은 이유는

‘해당 매물이 계약되어 볼 수 없다고 하는 경우’가 22개 중 15개(68.2%)로 가장 많았고, ‘집 주인 또는 세입자가 연락되지 않은 경우’가 2개(9.1%), ‘더 좋은 조건의 매물을 보여주겠 다며 다른 곳으로 유도한 경우’가 1개(4.5%) 등으로 나타났다. 광고에 기재된 보증금 · 월 세 · 관리비 등의 가격이 실제와 일치하지 않은 경우는 대상매물 78개 중 13개(16.7%)였으 며, 층수 · 교통 · 옵션 등 광고정보가 실제와 일치하지 않는 경우도 많은 것으로 나타났다.

또한, 매물의 거래가 완료되었음에도 부동산중개 앱에 계속 게시되어 있는 경우도 많았다.

소비자가 방문 전 전화 통화 단계에서 거래 완료, 가계약 단계 등을 이유로 “매물을 볼 수 없다”라고 응답한 92개 매물 중 59개 매물(64.1%)은 7일 이내에 광고를 종료하였으 나, 33개 매물(35.9%)은 7일 경과 후에도 매물 광고가 종 료되지 않았다. 이는 허위매 물 관리가 제대로 이루어지 지 않고 있는 사례로 볼 수 있다.

왜 이처럼 부동산중개 앱 에서 허위매물이 끊이지 않

<그림 2> 부동산중개 앱의 광고 매물과 실제 매물의 일치 여부

앱상 정보와 실제 내용 모두 일치 (41개)

매물을 보여주지 않음 (22개)

가격 불일치 (13개) 층수·옵션 등 정보 1개 불일치(16개) 층수·옵션 등 정보

2개 불일치(6개) 층수·옵션 등 정보 3개 불일치(2개)

매물 100개

자료: 한국소비자원 2016b.

는가? 허위매물 발생원인은 매우 다양하다. 먼저 시장에서 중개업체 간 과당경쟁을 들 수 있다. 2017년 11월 말 기준 개업 공인중개사는 10만 명을 처음 돌파했으며, 2017년에만 1만 8980명이 신규로 개업했다. 이러한 상황에서 부동산중개 앱, 부동산정보사이트를 통해 광고비용을 들이는 경쟁까지 펼치고 있어, 중개업체들이 적자를 보지 않기 위해 허위매물 을 내세워 소비자를 유인하는 경우가 많다. 그러나 부동산 허위매물을 규제하는 법적 조 치는 미흡한 실정이다. 부동산 허위매물을 1차적으로 규제하는 「공인중개사법」에서는 명 시적으로 부동산 매물에 대한 허위 · 과장 표시 · 광고 금지, 처벌조항 등이 없다. 이에 비 해 부동산과 유사하게 허위매물 피해가 많은 중고자동차의 경우 「자동차관리법(시행규 칙)」에 ‘매도 또는 매매를 알선하려는 자동차에 관하여 거짓이나 과장된 표시 · 광고를 하 는 행위’를 금지행위로 규정하고 있다. 이를 어길 경우 등록을 취소하거나 6개월 이내의 기간을 정하여 그 사업의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있으며, 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있다고 규정되어 있다.

부동산중개 앱의 허위매물로 인한 피해예방에는 앱 사업자의 역할이 중요하다. 소비자 들은 앱 사업자들이 매물정보를 검증하고 관리하는 것으로 생각하고 부동산중개 앱을 이 용하는 경우가 많다. 그러나 허위매물이 끊이지 않는 점을 보면 매물관리 측면에서 앱 사 업자의 역할이 달라져야 할 것으로 보인다. 한국소비자원의 조사(2016c)에 따르면, 일부 부동산중개 앱 이용약관에는 앱 사업자가 허위매물에 대해 전혀 책임지지 않는다는 조항 이 포함되어 있는 것으로 나타났다. 그러나 2017년 5월 공정거래위원회에서 이러한 조항 이 불공정 약관조항에 해당된다고 결정하였다. 이에 따라 앱 사업자는 서비스 관리자로서 매물 및 거래 관련 책임을 부담하며, 중개업체나 소비자가 회원으로 등록한 정보에 대해 서도 고의 또는 중대한 과실로 인한 책임을 부담하여야 한다.

대부분의 앱 사업자들이 허위매물신고제를 통해 허위매물을 관리하고 있으나, 사전 검 수보다 사후 조치에 집중하고 있다. 이로 인해 소비자가 앱 사업자에게 매물에 대해 문의 하거나 직접 방문한 후에야 매물 정보를 정확하게 확인할 수 있어 허위매물로 인한 피해 가 계속 발생할 우려가 있다. 또한, 허위매물 신고제도를 소비자가 모르고 있는 경우가 많 은 점도 문제라고 할 수 있다.

<표 1> 불공정 약관 조항 시정 전·후 비교

약관 유형 적용대상 시정 전 시정 후

사업자 책임 면제 및 면책의무 부과

매물 수요자

회원이 등록한 정보의 적법성 등에 대한 사업자 책임 면제

사업자의 고의 또는 중대한 과실로 인한 책임을 부담

자료: 공정거래위원회 2017.

앱 사업자들이 중개업체들로부터 광고비용을 받는 수익 구조이기 때문에 앱 사업자가 중개업체에 대해 엄중한 대책을 제시하기는 곤란한 측면이 있는 것으로 보인다. 그러나 허 위매물은 부동산중개 앱의 신뢰성을 저하시켜 앱의 재이용 비율을 떨어뜨릴 수 있으므로 앱 사업자는 허위매물로 인한 소비자의 피해예방을 위해 더욱 노력해야 할 것으로 보인다.

소비자의 부동산중개 서비스 이용행태도 부동산 중개 앱에서 허위매물 발생의 한 원인 이 되고 있다. 우리나라는 전속중개계약보다 중개의뢰인이 불특정 다수의 중개업자에게 중개를 의뢰하는 일반중개계약이 일반적이다. 이로 인해 대부분의 중개의뢰인은 다수의 중개업자에게 중개를 의뢰한 후 가격이나 거래조건이 변경되거나 심지어 부동산 거래가 완료된 경우에도 중개의뢰한 중개업체들에게 이런 사실을 통지하지 않는 경우가 많다. 이 로 인해 매수자 또는 임차인이 나타날 경우 중개업체는 매도 · 임대자에게 중개계약의 유 효성 여부를 확인하는 것이 관행화되어 있다. 결국 이러한 관행으로 인해 부동산중개 앱 에서 중개업체의 ‘정보조작’이나 ‘정보방치’의 행위가 없이도 중개업체가 모르는 사이에 허 위매물이 발생할 수 있다.

부동산중개 앱의 허위매물로 인한 소비자피해 예방방안

임미화, 임규건(2016)에 따르면, 부동산중개 앱의 유용성은 고객만족에 양(+)의 영향을 주며, 이는 재이용에 긍정적인 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 이는 허위매물로 인 해 부동산중개 앱의 유용성이 떨어진다면 소비자들로부터 외면받을 수 있음을 시사한다.

부동산중개 앱의 허위매물은 다양한 원인에 의해 발생하므로 부동산중개 앱의 유용성을 향상시키고 허위매물로 인한 소비자불만을 예방하기 위해서는 부동산중개 앱과 관련된 정부, 중개업체, 앱 사업자, 소비자 등 관련 주체들의 상호 협력을 통한 종합적인 노력이 경주되어야 한다. 심형석, 임채관, 김향란(2008)에 따르면 전문가들이 생각하는 소비자피 해 예방방안으로는 온라인상의 부동산 허위매물에 대한 ‘단속과 처벌(53.3%)’이 가장 많 았고, 이어 ‘협회를 통한 간접제재(20.0%)’, ‘동종업체 간 자정노력(18.7%)’, ‘고객에 대한

<표 2> 모바일 부동산중개 앱의 피해보상제도

구분 직방 다방 방콜

허위매물 등록

중개업체 벌칙 삼진아웃제 경고 누적제 신고 누적제

이용자 피해보상 및 예방내용

허위매물 신고제 안심중개사 정책 안심 피드백

허위매물 신고제 허위매물 신고제

자료: 한국소비자원 2016c.

교육’ 등으로 나타났다. 이러한 점에서 먼저 정부 측면에서 법률적 규제를 통해 허위매물 로 인한 피해예방 방안을 검토해 볼 수가 있다. 이국철(2009)에 따르면 온라인상에서 허 위매물 게시행위에 대한 처벌방안으로 자격취소(43.3%)가 가장 많았고, 이어 영업정지 (30.0%), 징역 · 벌금(20.0%) 순으로 나타났다. 부동산 허위매물과 유사한 중고자동차 허 위매물에 대해 「자동차관리법」에서는 중고자동차 거짓 · 과장 표시 · 광고에 대해 등록취 소, 영업정지, 징역 · 벌금 등 처벌을 규정하고 있다. 외국에서도 허위매물에 대해 규제하 고 있는데, 일본의 택지건물거래업법 제32조(과대광고 등의 금지)에서는 택지건물거래업 자의 광고에서 ① 소재지, 규모, 형질, ② 현재 또는 장래의 이용제한, 환경 혹은 교통 기 타 편의시설, ③ 대금, 차임 등의 대가액 또는 그 지불방법, ④ 대금 또는 교환차액에 관한 금전의 대차알선 등에 대해서 현저하게 사실과 다른 표시를 하거나 또는 실제보다도 현저 하게 우량하거나 혹은 유리하다고 사람을 오인시키는 표시를 금지하고 있고, 미국 뉴욕주 에서는 중개업체의 설명의무, 물건의 성질과 상태, 거래조건에 관한 중대사항에 관하여 과장, 허위설명, 은닉을 금지하고 있으며, 영국에서는 부동산의 성질과 상태에 관한 중대 사실에 관하여 허위설명을 했을 경우 이를 회피하기 위해서 충분한 주의를 기울인 점을 입증하지 않는 한 형사처벌을 가하고 있다(1991년 허위고지법). 따라서 우리나라에서도 현행 「공인중개사법」에 부동산 중개대상물의 거짓 · 과장 광고 금지 및 처벌조항을 신설할 필요가 있다.

2017년 5월 공정거래위원회에서는 앱 사업자의 허위매물에 대한 면책조항이 부당하다 며, 앱 사업자는 서비스 내의 정보가 자신이 직접 등록한 정보가 아니라도 서비스 관리 책 임자로서 「정보통신망법」 등에 따라 신고 받은 허위매물 또는 법률을 위반한 게시물 등에 임시 조치 등을 취할 의무와 손해배상책임을 부담해야 한다고 결정한 바 있다. 또한 앱 사 업자들은 매물등록 관리 정책 등에 회원이 게시한 매물을 검수한다는 규정을 두고 이를 이 용자에게 광고하고 있다. 이러한 점들에 비추어 볼 때, 앱 사업자는 앱에 게시된 허위매물 로 인한 피해예방을 위해 노력해야 한다. 현재 운영하고 있는 ‘허위매물 신고제’를 강화하 여 신고 이후 결과에 대해 별도의 통지를 하거나 그 결과를 앱 화면에 게시하여 참고할 수 있도록 하고, 소비자가 중개업체의 신뢰도를 평가할 수 있도록 매물 광고 페이지 내 혹은 앱의 별도 메뉴에 관련 시스템을 구현하며, 그 정보를 실시간으로 소비자에게 제공해야 할 것이다. 아울러, 앱에 게시된 매물정보의 허위성 등에 대해 주기적으로 모니터링을 실시하 거나 회원 중개업체에 대한 허위매물 관련 교육 및 정보제공을 실시할 필요가 있다.

부동산중개 앱의 허위매물 문제는 중개업체의 책임이 매우 크다고 할 수 있다, 허위매 물은 부동산중개 앱의 신뢰성을 떨어뜨려 소비자의 이용률에 부정적인 영향을 미칠 수 있 으며 이는 중개업체의 매출에 영향을 미칠 수 있으므로 허위매물에 대한 중개업체의 인식

전환과 함께 자정 노력이 필요하다.

소비자 역시 중개업체와 마찬가지로 부동산중개 앱에 부동산 매물을 게시하고 있다. 소 비자가 직접 매물을 앱에 올릴 때 사실과 다른 내용으로 올리지 않도록 하고, 매물 게시 이후 거래조건이 달라지거나 거래가 완료된 경우 앱 사업자에게 신속하게 알려야 한다.

앱 사업자는 소비자에게 거래변동 내용 통보절차, 허위매물 구별방법, 허위매물신고제도 및 신고방법 등에 대한 정보제공을 강화할 필요가 있다.

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<표 3> 관련주체별 허위매물로 인한 피해예방 활동

정부 부동산중개 앱 사업자 중개업체 소비자

• 중개업체, 부동산중개 앱 사업자의 허위매물 게시, 관리부실 행위 등 규제

• 허위매물 관리 철저

• 소비자신고 활성화

• 중개업체·소비자 대상 교육 및 정보제공

• 사실과 부합한 매물 등록

• 매물의 조건 변동, 계약 완료 등 통보

• 허위매물 자정 노력 강화

• 사실과 부합한 매물 등록

• 매물의 조건 변동, 계약 완료 등 사실 통보

• 허위매물 적극 신고

머리말: 눈감고 계약해야 하는 선분양제도 소비자 피해 키워

분양광고를 통해 소비자를 모집한 후 소비자들이 지급하는 분양대금으로 집합건물을 건 축하는 ‘선분양 후시공’ 방식에서 분양자는 집합건물의 외형 · 재질, 입지조건 등에 대하여 상세히 알 수 있지만, 소비자들은 분양자가 제공하는 정보에 전적으로 의존하여 분양계약 을 체결한다. 게다가 집합건물 분양계약서에는 동 · 호수, 평형, 입주예정일, 대금지급 방 법과 시기 정도만이 기재되어 있고, 집합건물 및 그 부대시설의 외형 · 재질 · 구조 및 실 내장식 등에 대해서는 구체적인 내용이 기재되어 있지 않다. 분양계약서만으로는 불완전 한 계약이라고 할 수 있다. 집합건물을 특정할 수 있는 구체적 내용들은 분양 카탈로그나 모델하우스(견본주택) 등에 포함되어 있다. 서구유럽이나 미국 등의 집합건물 분양에서는 계약서가 책 한 권이 될 정도로 분양 집합건물의 현황과 품질에 관한 자세한 내용을 기재 하고 있다. 정보의 비대칭적 구조하의 거래에서 분양계약서마저 부실한 분양계약은 소비 자들이 허위 · 과장 광고의 피해에 쉽게 노출된다. 분양자가 계약을 체결할지 여부를 결정 하는 데 중요정보를 제공하지 않아 입주 후에 속았다고 피해를 호소하는 사례도 많다. 이 글에서는 이러한 집합건물 분양거래에서 나타나는 다양한 소비자 피해의 유형을 살펴보 고, 이를 막기 위한 소비자 보호정책을 제안해 보고자 한다.

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김남근 | 법무법인 위민 변호사, 고려대학교 법학전문대학원 겸임교수(droith@daum.net)

집합건물 분양에서 소비자

보호 법리와 개선과제

집합건물 분양 관련 소비자 피해 유형

■외형이나 내부 마감재 등에 대한 허위 · 과장 광고

거실바닥을 일반적인 온돌마루로 시공하면서도 ‘수입 원목마루’로 광고한 경우¹⁾, 공용면적 인 전실을 마치 개별 세대가 수납공간을 형성하여 다용도로 사용할 수 있는 공간인 것처럼 광고한 경우²⁾, 다른 아파트의 녹지율보다 높지 않음에도 불구하고 최고의 녹지율이라고 표시하고 단지 내를 순환하지 않는 수로임에도 수로가 단지를 순환한다고 광고한 경우,³⁾

1) 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008두6646 판결.

2) 공정거래위원회 2014. 11. 17. 의결 2013구사3356 심결례(의결 제2014-252호).

3) 공정거래위원회 2012. 11. 2. 의결 2012안정0567, 0604 심결(의결 제2012-249호).

<표 1> 아파트 분양광고 실태 조사 결과(1999년)

피해유형 허위·과장 광고의 내용 또는 미고지 정보의 내용 비중(%)

분양가격 • ‘최저 가격’ 등 절대적 용어를 사용하거나 구체적 내역 명시 없이 ‘파격적인 분양가’, ‘○○지역보다 낮은 평당 분 양가’, ‘분양가 절반’ 등의 표현으로 분양가격을 실제보다 낮은 것으로 오인시킬 우려가 있는 표현을 사용함. 17.0 투기조장 • 공급아파트에 대해 객관적 근거 없이 ‘최고의 투자 중심지’, ‘시세차익 ○천만 원’, ‘최고수익률 46%’ 등 시세차익·

수익률 보장 등 투기조장성 표현을 남발함. 38.7

분양면적 • 정확한 면적을 기재하지 않고 ‘○○평형’으로 모호하게 표기, 소비자청약을 유인하기 위하여 오인성 있는 표현을

사용함. 100.0

입지환경 • 아파트의 입지환경 조건 등에 대해 객관적 근거 없이 ‘마지막 중심지’, ‘마지막 노른자위’, ‘최상의 입지조건’, ‘최고

의 위치’, ‘최고의 아파트’ 등의 배타적인 표현을 사용함. 58.1

교통거리

• 특정 지역까지의 소요시간을 기재할 때 목적지까지의 교통수단을 명시하지 않은 광고가 42건(70%)이며, 기준지 점을 명시하지 않고 ‘서울서 불과 10분’, ‘서울 30분대’와 같이 표현한 광고가 3건(3.2%), 특히 소요시간의 기준시 점(측정시간대)을 기재한 광고는 단 한 건도 없음.

• 9건(9.7%)은 거리, 교통을 표시하면서 ‘최고의 교통요지’, ‘특급교통망’ 등의 절대적 표현을 사용. 교통수단, 기준지 점, 기준시점을 미기재하거나 절대적으로 표현함.

64.5

자재품질 • 공급아파트 내부시설물 자재의 품질에 대해 객관적 근거 없이 ‘최고급 자재사용’, ‘최고의 마감재’ 등의 절대적 표

현을 사용함. 23.7

대출관련 • 대출관련 내용을 전혀 기재하지 않은 광고가 51건(54.8%), 기재한 광고는 41건(44.1%)이나 그 표현이 막연하거나

불충분한 것으로 판단함. 54.8

공급세대 • 계약면적(공급면적)별 공급세대수를 기재하지 않은 광고는 광고 총 93건 중 21건(22.6%)에 달하며 동수, 층수, 배

치방향, 각 동 간의 거리에 대한 정보를 거의 제공하고 있지 않음. 22.6

사업추진 정도

• 분양광고 시점에서 해당 아파트 사업추진이 어느 정도나 되었는지는 소비자에게 중요한 문제이나, 총 93건의 광 고 중 사업추진현황 및 입주까지의 추후 일정을 제공하고 있는 것은 20건임. 21.5 주: 한국소비자보호원은 IMF 경제위기 이후 부동산 경기침체로 분양회사들의 허위·과장 광고로 분양광고에 대한 피해보상 요구가 급증하자

1999년 5월부터 9월까지 5개월 동안 주요 일간지에 게재된 수도권 아파트 분양광고 총 93건을 수집하여 분석하였는데, 이러한 집합건물 분양 시 허위·과장 광고의 유형은 지금까지도 여전히 반복되고 있었으며, 이는 판례나 공정거래위원회 심결례에서도 확인할 수 있음.

출처: 정동영, 최재희 2000.