iii S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y
요 약
제1장 서론
□ 연구의 배경 및 목적
최근 부동산 시장은 리츠의 역할이 더욱 필요한 시장으로 변화되고 있다. 부동 산 개발금융시장의 구조적 문제를 해결하기 위해 리츠의 역할이 대안으로 제기 되고 있고, 부동산 시장의 패러다임이 분양·판매에서 개발·운영 중심으로 전환되 고 있다. 이에 따라 주택시장에서도 임대차 시장이 활성화되고 있어 리츠의 역할 이 중요해지고 있다.
최근 부동산 경기 침체와 시장환경의 변화에 따라 기존 부동산간접투자제도에 대한 평가와 함께 새로운 발전방향에 대한 연구의 필요성이 증가하고 있다. 최근 부동산 침체에 따라 PF대출이 부진하면서 자금 유동화와 부동산경기 진작을 위 한 활성화 대책의 일환으로서 리츠, 부동산 펀드 등의 제도개선이 필요하다. 또 한 장기적으로는 부동산시장의 개방과 자본시장과의 통합이라는 새로운 시장환 경에 맞춰 리츠, 부동산 펀드 등 주요 제도들의 역할 정립 및 발전전략 수립이 필요한 상황이다.
부동산시장의 상황변화를 고려했을 때, 리츠와 부동산펀드의 역할을 재정립하고 리츠를 포함한 부동산간접투자제도의 전반적인 개선방안을 모색할 필요가 있다.
따라서 본 연구에서는 리츠뿐만 아니라 부동산펀드를 포함한 부동산간접투자제 도 전반의 역할과 두 제도 간의 상생발전을 위한 정책 방안을 모색하고자 한다.
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□ 연구범위 및 방법
부동산간접투자 기구는 외환위기 이후에 아주 다양해졌다. 현재 운영되고 있 는 부동산간접투자제도는 「자산유동화에 관한 법률」(1999년)에 의한 자산담보 부증권(ABS), 「부동산투자회사법」(2001년)에 의한 리츠, 「자본시장과 금융투 자업에 관한 법률」(2009년)에 의한 부동산신탁 및 부동산펀드 등이 있다. 이 연 구에서는 부동산간접투자 기구 중 리츠에 초점을 맞추고 분석하였다. 다른 부동 산간접투자 기구는 리츠와 비교할 필요성이 있을 때에 한해 제한적으로 연구에 포함시켰다.
또한 본 연구에서는 부동산간접투자 기구의 구조, 도입배경과 변천과정을 분 석하기 위하여 부동산간접투자 관련 국내·외 선행연구를 검토하였다. 크게 리츠 제도와 부동산펀드에 관한 자료를 검토하였고 필요한 경우 자산담보부증권 (ABS), 부동산프록젝트금융투자회사(PFV)와 같은 기타 부동산간접투자에 관한 자료를 검토하였다. 본 연구의 효율적인 수행을 위해 해외사례를 통해 본 리츠제 도의 발전방안에 대해서는 한양사이버대학교 부동산학과 지규현 교수와 공동연 구를 수행하였고, 업계종사자와의 실무협의회를 통해 업계의 의견을 연구에 최 대한 반영하였다.
제2장 관련 이론 및 선행연구 고찰
□ 관련 이론 고찰
부동산금융은 오피스 등 부동산자산과 금융이 연계되어 있는 분야를 통칭하는 것으로 이해할 수 있다. 구체적으로는 주택담보대출과 같은 단순한 부동산담보 채권부터, 이를 기반으로 한 주택저당증권(MBS) 등 부동산증권, 부동산개발에 대한 PF(project financing), 부동산자산을 기반으로 하는 간접투자상품인 리츠와 부동산 펀드 등 부동산과 금융이 융합된 사업 분야이다.
부동산금융의 대표적인 상품들을 살펴보면, 가계대출과 관련된 1차금융으로
v 주택담보대출과 역모기지가 있으며, 개발금융 및 유동화증권으로 PF(Project Financing)와 MBS(Mortgage Backed Securities), ABS(Asset Backed Securities), ABCP(Asset Backed Commercial Paper)가 있다. 그리고 간접투자상품으로는 리츠 와 자본시장통합법에 따른 간접투자기구로서 부동산펀드가 있다.
부동산 금융시장은 투자자들이 은행으로부터 대출을 받아 직접 부동산 자산을 개발하거나 매매하는 등 직접적으로 투자하는 방식이 있는 반면, 부동산 리츠나 펀드 등을 이용해 간접적으로 부동산자산에 투자하는 방식도 있다.
직접투자의 경우 투자자가 직접 부동산 자산 등을 개발, 매입, 처분, 운용하여 부동산자산을 통해 직접적으로 수익을 창출하는 것을 뜻하는 반면, 간접투자는 직접투자와 같이 투자자가 직접 자산의 매입, 처분, 운용의 주체가 되는 것이 아 니라 부동산리츠나 부동산펀드 등 간접투자기구를 이용하여 부동산자산에 투자 하여 수익을 얻는 방식을 말한다.
부동산 간접투자의 대표적인 유형으로는 리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts)와 부동산펀드가 있다. 이 둘은 간접투자기관이 투자자의 자금을 모아 부 동산자산을 매입, 처분, 운용하여 수익을 투자자에 돌려준다는 점에서 대표적인 간접투자상품이다.
부동산 펀드는 다수의 투자자들로부터 자본을 모아 공동으로 기금을 조성하여 전문적 투자기관에 맡겨 부동산과 관련한 대출 및 유가증권 등에 투자하여 운용 성과에 따라 수익을 분배하는 것을 뜻한다. 넓은 의미에서는 부동산투자회사, 즉 리츠와 부동산간접투자기구, 외국계 투자펀드 등을 포괄한다. 그러나 좁은 의미 에서는 간접투자자산운용업법상 부동산 간접투자기구만을 지칭한다. 외국에서 는 일반적으로 부동산펀드라고 할 때 넓은 의미로 사용하지만, 우리나라에서는 리츠와 구분하여 좁은 의미로도 사용한다. 좁은 의미에서 부동산펀드는 2004년 부터 시행된『간접투자자산 운용업법』상에 정의된다. 『간접투자자산 운용업 법』상에서 부동산간접투자기구는 신탁과 회사 형태가 허용되며, 현재까지는 PF(Project Financing) 등 단기분양 상품을 대상으로 한 단기대출 투자를 중심으로 운용되고 있다.
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리츠는 부동산과 관련한 대출 및 유가증권 등에 투자하여 운용성과에 따라 수 익을 분배한다는 점에서는 부동산펀드의 일종으로 볼 수 있지만, 일반적으로 리 츠는 공모를 통해 자금을 조성하며, 자금운용에도 투자자가 참여한다는 점에서 다르다. 법적으로 리츠는 주로 회사형으로 최저자본금이 70억원 이상이며 국토 해양부의 감독을 받는 반면, 좁은 의미의 부동산 펀드, 즉 부동산간접투자기구는 주로 신탁형이며, 1인당 보유지분에 대한 제한이 없고 기획재정부의 감독을 받는 다. 또한 리츠는 회사형의 주식 또는 신탁형의 수익증권이 대부분 증권거래소에 상장되여 유통되기 때문에 소액투자자의 접근이 용이하고, 부동산펀드에 비해 유동성과 환금성이 뛰어난 장점이 있다.
□ 선행연구 고찰
최근의 연구는 크게 ‘시장구조 및 수익률 분석에 관한 연구’와 ‘제도의 개선 및 발전방안’에 관한 연구 두 가지로 구분할 수 있다.
시장구조 및 수익률 분석에 관한 대표적 연구로는 강원(2009), 김관영․박정호 (2007), 김문웅(2008), 김선주(2005), 김은주․고성수(2009), 김은주․고성수․강 원(2009), 김은혜(2004), 김찬웅․김영곤․Gabriel Manrique(2010), 박종택(2003), 신태호(2004), 최혜림․유정석(2011) 등이 있다.
한편 제도의 개선 및 발전방안에 관한 대표적인 연구로는 강민석․윤용건․권 대중(2011), 김상범(2004), 박원석(2003), 박훈(2005), 안상인(2003), 엄수원(2002), 유병조(2010), 정지선․김선중(2006), 정희남 외(2008) 등이 있다.
최근에는 이와 다른 관점에서 리츠와 부동산펀드의 자산운용 구조를 연구한 김상곤(2001) 및 김선주․이춘섭(2005), 주택저당증권(Mortgage-Backed Securities;
MBS), 상업용부동산저당증권(Commercial Mortgage-Backed Securities; CMBS) 등 을 중심으로 연구한 김종민․차한영(2005), 리츠의 가치를 평가할 때 비회계정보 (non-Financial Information)가 설명력이 있음을 검증한 김은혜(2005), 임대주택 리
vii 츠의 활용가능성 및 활용방안을 연구한 박원석(2009), 해외부동산펀드 투자 시 존재하는 조세위험(Tax Risk) 관리의 필요성 및 조세위험 관리 실패사례 등을 통 해 조세위험 관리방안을 모색한 김수성․오준석(2010) 등의 연구가 있다.
제3장 부동산간접투자의 제도 및 시장 현황
□ 부동산간접투자제도의 현황
외환위기 이전까지 우리나라에 있었던 부동산 간접투자는「신탁업법」에 의 한 부동산신탁이 유일하였다. 외환위기가 닥치면서 부동산시장과 부동산정책 모 두에서 발상의 전환이 필요했다. 먼저, 부동산시장에서는 이른바 부동산 불패신 화가 영원히 지속될 수 없다는 것이 확인되었다. 부동산 투자에도 상당한 위험이 존재하기 때문에 투자에 앞서 체계적인 분석이 필요하고 투자 전문가의 도움이 필요함을 알게 되었다. 이에 따라 1998년 초부터 다양한 부동산 간접투자 방식들 이 순차적으로 도입되었다. 먼저 1998년 4월에「신탁업법」을 개정하여 부동산 에 투자할 수 있는 금전신탁(신탁형-부동산투자신탁제도)을 은행 등 금융기관에 허용하였다. 그 당시 부동산신탁회사가 개발회사와 체결했던 토지신탁(또는 개 발신탁) 및 관리처분신탁으로 추진하던 부동산 개발사업에 금융기관은 금전신탁 기구를 통하여 개발자금을 제공하였다. 1998년 9월에는「자산유동화에 관한 법 률」을 제정하여 자산담보부증권(ABS: Asset Backed Security)의 유동화제도를 도 입하였다. 이후 금융기관과 대형 상장회사들은 부실채권 처분 및 재무구조 개선 을 위하여 자산을 유동화하거나 부동산개발과 관련된 PF(project financing) 대출 채권을 유동화하기 위하여 ABS제도를 활용하였다. 1999년 1월에는「주택저당채 권 유동화회사법」을 제정하여 주택저당증권(MBS: Mortgage Backed Security) 유 동화제도를 도입하였다. 1999년 9월에 설립된 한국주택저당채권유동화주식회사 (KoMoCo:Korea Mortgage Corporation)는 금융회사로부터 주택저당채권을 양도받 아 이를 기초로 MBS를 발행하여 투자자에게 매각하는 역할을 담당하였다. 이후
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이른바 선진 부동산금융제도의 도입을 완결하는 차원에서 2001년 4월에「부동 산투자회사법」을 제정하여 부동산 간접투자제도의 전형이라고 할 수 있는 리츠 (REITs: Real Estate Investment Trusts)제도를 도입하였던 것이다. 2004년부터는
「간접투자자산 운용법(이하 간투법)」이 제정되어 신탁회사나 투자자들의 자금 을 모아 금융자산 및 부동산 등에 투자하여 그 이익을 투자자들에게 돌려주는 부동산 투자금융제도가 도입되었고, 2008년에 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 자본시장법)」로 흡수되었다. 종전의 간투법은 간접투자기구 즉, 자산 운용회사가 주택건설 등 부동산개발, 임대 등을 허용하였으나, 자본시장법은 상 법상 규정된 회사나 조합이 자유로이 펀드를 구성할 수 있도록 허용함으로써, 투 자성이 있는 상품을 제약없이 개발할 수 있도록 하였다. 따라서 종전에는 임대나 개발수익 배분에 목적을 둔 펀드였다면, 자본시장법은 직접 투자대상부동산을 취득, 처분할 수 있도록 함으로써 부동산투자의 새길을 열었다고 볼 수 있다.
□ 부동산간접투자시장 현황
2011년 9월 기준으로 운영되고 있는 리츠는 총 65개 회사이며 전체 자산규모는 73조원에 달한다. 총 65개 리츠 중 기업구조조정형리츠(CR리츠)가 32개사, 위탁 관리 리츠가 13개사, 자기관리 리츠가 5개사, 개발전문 리츠가 15개사이다. 여러 형태의 리츠 중 최근에는 직접 전문인력을 보유하고 부동산 개발에 나서는 개발 전문 자기관리리츠의 설립이 활발하여 2011년에만 5개가 새로 설립되었다. 자기 관리와 개발전문 리츠는 대부분 최근에 설립되어 아직 설립자본금 기준을 충족 하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 따라서 총자산이 50억원 이하(자기관리는 70 억원 이하)인 리츠를 제외한 리츠 1개사당 평균자산규모는 1,626억원인 것으로 계산되었다. 현재 상장된 리츠는 7개이고, 리츠투자자의 구성을 보면 연기금 33%, 외국계펀드 20%, 보험사 10%, 일반공모 7% 수준으로 일반 국민의 참여는 미미하다. 특히 최근에는 대기업과 연기금의 대형투자가 이어지고 있어 리츠시
ix 장이 급성장하고 있다.
한편 부동산 펀드는 2004년 1월 간투법이 시행된 이후 부동산 펀드의 규모가 꾸준히 증가하여, 2011년 말 기준 부동산 펀드의 순자산총액은 약 16.4조원를 기 록하였다. 2001년 도입된 리츠보다는 늦게 출발했지만 자산규모는 매우 빠른 속 도로 증가하였는데, 2004년 부동산펀드의 순자산총액은 8,631억 원에서 2011년 141,313억 원으로 16배 증가하였다. 이는 수익률 등락 변동이 심한 주식이나 낮 은 운행예금 금리보다 오피스, 상가 등에 투자해 상대적으로 고수익을 얻을 수 있는 부동산펀드로 자금이 대거 유입되었기 때문이다. 특히 연기금․공제회․보 험사 등 대형 금융기관들이 자금 유입이 크게 늘어났다.
제4장 해외사례 : 리츠를 중심으로
□ 주요국의 리츠 현황
리츠는 2010년 현재 총 27개 국가에서 리츠제도를 운영하고 있다. 주목할 만한 것은 전 세계적인 부동산 경기의 호황과 글로벌 저금리 상황으로 부동산의 수익 성이 높아지면서 2000년 들어 리츠를 도입한 국가들이 크게 늘어났다는 점이다.
2000년 일본을 시작으로, 아시아·태평양 국가들(2001년 한국, 2002년 싱가포르, 2003년 홍콩, 대만, 2005년 불가리아, 말레이사, 태국)의 리츠 도입이 급속하게 증 가하였다. 그 외 2000년대 후분에도 2007년에 독일과 이탈리아, 영국이 2009년에 는 핀란드와 스페인이 리츠를 도입하는 등 유럽 국가들이 크게 증가했다.
NAREIT의 자료에 의하면 2011년 현재 세계시장에서 리츠가 차지하는 비중은 미국이 65.3%로 가장 높고, 호주가 13.6%를 차지하고 있다. 국가별로 부동산시장 의 성격이나 환경이 다르기 때문에 장·단점이 있지만, 리츠의 도입시기가 빨랐던 미국과 호주의 비중이 높다. 도입시기는 늦었지만 2000년에 도입한 일본이 세계 시장에서 4.9%를 차지하고, 2003년에 도입한 프랑스도 6.3%를 차지하고 있어, 다 른 국가의 리츠에 비해 빠르게 성장했음을 보여준다.
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□ 미국
미국의 리츠 전신은 1880년 이전에 존재하였던 매사추세츠 영업 신탁(massachusetts business trust)이며, 투자도관체(pass-through)로 인정받아 이중과세를 피하면서 부동산 에 투자할 수 있던 최초의 영업신탁이었다. 1935년 연방대법원은 법인 형태의 모든 투자대행 관련 금융기관이 세금을 내야 한다는 판결을 내리면서 영업신탁은 타격을 입었으나, 1960년 내국세법(Internal Revenue Code)과 부동산투자회사 Revenue Code (Selection 856-858) 수정안이 의회를 통과하면서, 리츠도 투자도관체로 인정받아 법인 세 면제혜택을 받게 되었다.
미국의 리츠는 1960년 제도 도입 이후에 등락을 반복하였지만 현재까지 전체 적인 시장규모는 성장하고 있으며, 미국 자본시장에서 주요한 간접투자 수단의 하나로 정착되었다. 미국의 리츠는 그동안 몇 차례의 주기적인 등락을 거듭하면 서 성장해 왔다. 특히 1990년대 중반 이후 자본시장과 부동산시장의 통합이 진전 되면서 전체 리츠시장뿐만 아니라 개별 리츠의 규모도 대형화되는 추세가 두드 러지고 있다. 1992년 리츠펀드 1개당 자산규모가 11억 2천만 달러였으나 2011년 에는 35억 4천만 달러로 증가하였다. 미국 리츠는 증권시장에 상장되며, 상장된 리츠는 1992년 142개에서 2005년 말 197개를 정점으로 2011년 현재는 160개이다.
상장된 리츠의 시장가치는 1992년 159억 달러에서 2006년 말 4,380억 달러로 27 배 성장하였으나, 2007년 초에 나타난 서브프라임 모기지사태의 영향으로 2007 년 말 3,120억 달러로 전년 대비 28.8% 하락, 2008년에는 전년 대비 61.4%까지 하락하였다. 그러나 2009년부터 다시 상승하기 시작하여 2011년 현재는 상승세 를 보이고 있다
□ 호주
최초의 상장부동산투자신탁(LPT: Listed Property Trusts)으로 알려진 호주의 리 츠(A-REITs)는 1971년 설립된 토지임대회사가 일반부동산 신탁증권을 주식시장 에 상장하면서 시작되었으며, 오직 부동산(주택부문 제외)에 투자하기 위하여 불
xi 특정 다수의 주주들로부터 자금을 모집할 수 있는 신탁 증권 방식의 상장 제도이 다. 국제적으로 LPT라는 용어보다 리츠라는 용어가 유사 금융제도를 설명하는데 많이 사용되고 익숙하다는 현실을 반영하여 호주 증권거래소(ASX) 및 S&P는 2008년 3월에 LPT대신 A-REITs라는 용어를 사용하기로 결정하였다.
1990년대 초반까지 약 20년 동안 LPT시장은 급격히 성장하여 1991년에 48억 호주달러(5.5조원) 규모로 800배 성장하였으며, 2000년대에도 지속되어 2007년에 1,220억 호주달러(140조원)의 규모로 가장 크게 성장하였다. 특히 자본총액이 2004년 한해에 158% 증가하는 등 급속한 성장 추세를 보여주고 있다. 2005년에 는 호주의 투자 대상급 부동산의 49%가 A-REITs에 의해 증권화되어 투자 대상 급 부동산의 18%가 증권화된 미국의 리츠 보다 양호하다는 평가이다. A-REITs가 호주 자본시장에서 차지하는 비중이 1986년 2%에서 2005년 10%를 초과할 정도 로 급성장하였다. 2007년 글로벌 금유위기로 인해 2008년에는 500억 호주달러 밑 으로 급감하였으나 이후 조금씩 회복하여 2011년 현재 호주 리츠의 규모는 710 억 호주달러(81조원)이다. 호주의 부동산간접투자 상품 중 리츠는 59개, 거래수 는 56만건, 시장가치로는 782억 호주달러로 사실상 리츠가 호주 부동산 간접투자 시장을 주도하고 있다고 볼 수 있다. 실제로 기관투자자가 보유하고 있는 부동산 의 절반은 리츠가 보유하고 있는 것으로 추정된다.
□ 일본
일본에서 부동산증권화는 1980년대에 등장한 부동산소구화(小口化)상품을 기 반으로 출발하였다. 1995년에 「부동산특정공동사업법」에 의한 부동산소매화를 통해, 1998년에는 「SPC법」을 제정하여 부동산증권화를 통해 기관투자가들에 게 판매하려는 움직임이 본격화되었다. 2000년에는 「SPC법」과 「투자신탁 법」을 개정하여 일본 리츠(J-REITs : Japanese REITs)의 제도적 구조를 정비하기 시작하였다. 2000년 5월에 「투자신탁법」을 「투자신탁 및 투자법인에 관한 법」으로 개정하여 종래 유가증권에 한정하던 투자신탁 운용대상을 부동산 등으
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로 확대하였다. 2000년 11월 「증권투자신탁법(Japan's Securities Investment Trust Law)」이 개정되면서, 본격적인 부동산 간접투자가 가능해지고 J-REITs가 등장 하였다. 2001년 9월에 2개의 부동산 투자회사가 등록되었으며1), 2002년 6월 최초 의 J-REITs가 발행되면서 본격적인 시장이 형성되기 시작하였다. 그러나 기대와 달리 발행 초기 J-REITs는 9.11테러 등의 영향으로 큰 관심을 받지 못하다가, 2003년에 들어와서야 개인 및 기관 투자자들의 관심을 끌게 되었다. 이후 점차 기관투자자들이 사모펀드에 거액의 투자를 시작하면서 J-REITs가 본격적으로 활 성화되기 시작하였다.
일본 리츠는 2001년 9월 10일 시가총액 2600억엔의 J-REITs 2개 종목이 최초로 상장된 후 J-REITs는 계속 성장하여, 2005년 7월에는 상장 수가 27개 종목으로 늘었고, 2008년 7월 말에는 42개 종목으로 증가하였다가 2010년 현재 35개로 감 소하였다. J-REITs 출범 8년 만에 시가총액은 약 4조 엔에 달하여 15배 이상 성장 하였으나, 미국의 서브프라임 사태의 여파로 최근 2개 종목의 상장이 폐지되었 고, 2007년 9월 약 6조 엔 이상이던 시가총액이 2008년 7월에는 30% 이상 하락하 였다.
제5장 부동산시장 환경변화 및 대응과제
□ 부동산시장의 외부 환경변화
인구 및 가구증가율의 둔화는 부동산, 특히 주택에 대한 수요 감소로 이어질 전망이다. 생산가능인구의 감소는 부동산을 구매 및 투자하는 핵심수요계층이 감소한다는 것을 의미한다. 그리고 부동산 수요계층의 감소와 더불어 주택에 대 한 절대적 부족 문제의 해소와 경기침체로 인한 소득감소에 따라 부동산에 대한 수요는 점차 감소할 것으로 예상된다.
1) 일본부동산투자회사(Japan Real Estate Investment Corporation)와 일본건물펀드(Nippon Building Fund)
xiii 고령화의 진전에 따라 노인인구의 양적 증가뿐 아니라 가족형태에 있어서도 노인단독가구, 노인부부가구 등이 증가함으로써 여러 기능을 갖춘 노인주택에 대한 수요가 증가할 것이다. 또한 의료지원기능을 갖춘 노인주택단지 공급도 증 가할 것이다. 그리고 1인가구의 증가는 소형주택에 대한 수요 증가로 이어질 가 능성이 높다.
도시화 진행속도는 2000년대 들어 점차 둔화하고 있다. 도시화율은 1970년 50.1%에서 2000년 88.3%, 2009년 90.8%까지 상승하였으나 진행속도는 2000년대 들어 현격히 둔화되고 있다. 경제성장 속도와 선진국 사례로 볼 때, 향후 우리나 라의 도시화율은 현 수준에서 정체될 것으로 예상된다.
세계경제는 선진국 국가부채 위기가 실물경기로 파급되면서 성장세가 둔화되 고 있다. 글로벌 금융시장의 불확실성이 당분간 이어지고 선진국 정부의 재정건 전화를 위한 지출 축소도 계획되어 있어 세계경제는 성장세가 낮아질 것으로 전 망된다.
개별 금융회사의 자본건전성을 강화하고 시스템 리스크 확산을 방지하기 위해 글로벌한 차원에서 국제공조를 통해 금융규제가 강화되고 있다. 금융규제 강화 는 금융회사의 자기자본비율 강화, 거시 건전성 강화, 대형 금융회사 규제, 위험 자산이나 파생금융상품에 대한 투자 제한, 지배구조와 공시제도 개선 등을 골자 로 하고 있다. 금융규제는 금융회사의 수익성을 낮추고 성장성을 둔화시키는 요 인으로 작용할 가능성이 높다. 위험관리가 중요해짐에 따라 위험을 분석·평가하 고 위험도에 따라 금융상품의 가격을 결정할 수 있는 역량을 강화할 필요도 있 다. 가장 중요한 것은 고객의 새로운 수요를 창출할 수 있는 상품개발 능력을 제 고하는 것이다.
□ 부동산시장 내부 환경변화
기간별 주택가격 변동률을 비교해보면, 지속적으로 주택가격 변동률은 낮아지 고 있다. 이는 최근의 세계경제 침체로 인한 부동산경기의 위축이 큰 원인으로
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지적될 수 있지만, 경제발전단계가 어느 일정한 수준에 도달하고, 주택재고의 증 가로 주택의 절대적 부족문제가 해결되면서 자연스럽게 나타나는 현상으로도 이 해가 가능하다. 앞으로 주택가격이 크게 상승할 것이라는 전망보다 현재와 같은 수준이 유지되어 실질가격은 지속적으로 정체되거나 하락할 것이라는 전망이 지 배적이다.
최근 부동산시장의 분화 및 하위시장 세분화가 심화되었고, 지역별 시장상황 이 차별화되고 있다. 2000년대 중반부터 수도권과 비수도권, 수도권 내, 비수도권 내에서도 주택시장의 움직임 양상이 달라지고 있다. 2004년 이전에는 모든 지역 이 가격이 동조하는 형태를 보였으나, 2004년 이후에는 지역별로 상이한 움직임 을 보이고 있다.
주택가격 상승기대의 감소는 전월세시장에도 새로운 변화를 이끌어내고 있다.
최근 전월세시장에서는 임차수요 증가에 따른 전세가격 상승과 이로 인한 주택 매매가격과 전세가격의 탈동조화(decoupling), 전월세시장 내에서 “전세”에서 “월 세(보증부월세 포함)”로의 변화 등이 나타나고 있다. 최근 주택시장의 큰 특징은 주택 매매가격과 전세가격의 탈동조화 현상이다. 매매가격과 전세가격의 탈동조 화 현상은 과거 1990년대와 최근 2009년 총 2차례 나타난 것으로 보인다.
세계경기 침체로 부동산에 대한 국민의식도 변화하고 있다. 1억 원의 여유자 금을 가정한 투자 및 지출 계획을 질문한 결과(복수응답)를 보면, 은행예금 (57.2%)과 땅 매입(29.4%), 주택 구입 및 확장(26.1%)의 순으로 나타났다. 35～54 세는 은행예금(52.2%)·토지매입(32.9%)으로 나타났으며, 그 외 연령대는 은행예 금과 토지매입이 각 60.7%, 26.9%로 나타났다.
□ 부동산간접투자제도의 대응과제
첫째, 주택시장을 비롯한 부동산시장에서 가격상승에 대한 기대가 감소하면서 부동산을 구입하고자 하는 수요보다 임차하려는 수요가 증가하고 있다. 이러한
xv 현상은 주택시장에서 더욱 강하게 나타나고 있다.
둘째, 부동산간접투자제도도 기존의 성장 중심형에서 탈피하여 건전한 육성의 중요성이 강조되고 있다. 무조건적인 성장을 위해 규제를 완화하기보다 적정한 관리 및 규제 수준을 설정하여 건전하게 성장할 수 있는 기반 마련의 중요성이 높아지고 있다.
셋째, 향후에는 주택재고 증가, 주거선호요인 변화, 가구구성의 변화에 따라 부동산수요도 다양해질 것으로 예상된다. 즉 가구원수 감소, 단독가구나 노인가 구 증대 같은 가구구성 변화는 주택규모․내부구조․시설수준 및 주거환경의 다 양화를 요구할 것이다.
넷째, 건설시장의 연착륙에 대한 역할이 증대하고 있다. 건설시장은 개발위주 의 사업이 주된 성장의 견인차 역할을 담당해왔다. 하지만 부동산시장 내·외부 환경변화에 따라 이러한 건설시장의 성장동력이 약화되고 있다. 이에 따라 건설 시장의 경착륙에 대한 우려가 점점 커지고 있다.
제6장 부동산간접투자제도의 발전방안
□ 부동산간접투자제도의 문제점
첫째, 리츠와 부동산펀드의 역할이 불분명하다. 부동산펀드(집합투자기구)는 투 자대상이 포괄적으로 정의되어 있고 리츠도 부동산 외에 증권 및 예금 형태로 금 융투자가 가능하여 역할이 불분명하다. 자본시장법상 부동산펀드는 자금을 수익 성이 있는 부동산 자산의 취득, 개발, 관리, 처분 등에 투자할 수 있어 모든 형태의 투자가 가능하다. 부동산투자회사법상 리츠는 총자산의 70% 이상만 실물자산인 부동산으로 구성하면 되므로 기타 자산은 증권 및 예금 등에 투자할 수 있다.
둘째, 리츠와 부동산펀드에 대한 규제가 중복․상충되어 있다. 리츠와 부동산 펀드 제도의 이중운용으로 규제가 중복․상충되어 시장참여자에게 혼란을 주고 정책목표도 달성하기 어렵게 만들고 있다. 2009년 자본시장법 제정으로 집합투
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자기구의 법적 형태와 투자범위가 공모형 리츠를 포함하게 되면서, 업무보고(투 자보고), 이해관계인의 범위, 거래제한 등의 항목이 중복된다. 2010년 5월 PF대출 형 펀드가 부실화되어 금융위는 부동산 자산운용사 설립인가를 유보하였으나, 비슷한 성격의 위탁리츠 자산관리회사(AMC)가 증가하는 현상이 발생하였다.
셋째, 리츠가 부동산펀드에 비해 상대적으로 비활성화되어 있다. 2008년 금융 위기 이후 주식에 비해 수익성이 높은 부동산으로 투자자금이 유입되고 있으나, 설립요건이 까다로운 리츠는 상대적으로 활성화가 더딘 상황이다. 향후 부동산 시장은 분양․판매시장에서 개발․운영 중심의 시장으로 전환되고 주택시장에 서도 임대시장이 활성화되어야 하지만, 이에 적합한 개발 및 임대형 리츠보다는 단기자금 중심의 대출형 부동산펀드 시장으로 투자자금이 집중되고 있다. 리츠 에 법인세 혜택을 부여하는 목적이 다수의 소액투자자에게 투자기회를 주려는 데 있으나, 아직까지 개인투자자의 리츠 및 부동산펀드에 대한 투자는 활성화되 지 못하고 있다.
□ 부동산간접투자제도의 발전방안
첫째, 부동산펀드와 리츠의 역할 분담을 명확히 할 필요가 있다. 리츠는 부동 산이라는 실물자산에 투자하는 상품으로 국토해양부의 부동산정책과 연계하여 규제수준 및 관리감독을 할 필요가 있다. 부동산펀드의 속성상 단기자금(3년 이 내)을 중심으로 안정성이 높은 대출형으로만 운영하도록 투자범위를 한정하고, 임대 및 개발형은 리츠로 일원화하여 운영할 수 있도록 하는 것이 바람직한 것으 로 사료된다. 일반적으로 부동산개발사업은 프로젝트 시작부터 종료시점까지 3 년 이상이 소요되며 부동산시장 동향 점검 및 정책수립은 국토해양부의 소관업 무이다. 부동산시장은 거래비용이 크고 정보의 비대칭성이 존재하기 때문에 국 토해양부에서는 관련 정보를 구축하고 부동산시장조기경보시스템(EWS)을 구축 하여 시장동향을 파악하고 있다. 또한 부동산시장은 금리와 관련 세제 외에도 부
xvii 동산담보대출 규제, 택지공급, 용도지역지구제, 분양가 상한제 등 다양한 부동산 정책수단을 통해 관리하고 있다. 부동산개발업은 국토해양부 소관의 「부동산개 발업의 관리 및 육성에 관한 법률」에 의해 관리되고 있으며, 임대차시장도 국토 해양부가 공공임대주택건설 등을 통해 관리하고 있다.
둘째, 기본적 규제사항에 대한 규제수준을 통일시킬 필요가 있다. 리츠는 다른 금융상품과 대체관계에 있고 금융적 성격도 갖고 있으므로 기본적인 규제사항은 자본시장법과 통일하는 것이 바람직할 것으로 생각된다. 예를 들어 자기자본비율, 상장요건, 이해상충인의 범위 등 기본적인 규제사항은 타 금융상품과 동일하게 하 여 규제차익(Regulatory arbitrage)과 투자자보호 공백이 발생하지 않도록 한다.
셋째, 리츠 활성화를 위해 다음과 같은 사항에 대한 제도개선이 필요하다. 현행 리츠제도는 1인당 총 발행주식의 30% 이상을 소유하지 못하게 금지하고 있다.
그러나 부동산펀드 및 부동산프로젝트금융투자회사는 1인당 투자한도가 없다.
따라서 리츠도 ‘1인당 주식소유한도’를 완화하여 기관투자자들의 투자를 유인하 여 리츠를 활성화시킬 필요가 있다. 현행 리츠제도는 영업인가 후 6개월 이내에 총 발행주식의 30%(`12.12.31까지는 20%) 이상을 공모하도록 하고 있다. 공모의 무기간을 영업인가 후 1년 6개월로 연장하여 투자유치의 불편을 해소할 필요가 있다. 현행 리츠제도는 외국 부동산 투자 시에도 국내 부동산 투자와 동일하게 총자산의 20% 이상을 공모하도록 하고 있다. 총자산의 50% 이상을 외국부동산 에 투자 시 해외투자리츠로 간주하여, 외국 부동산에 투자하거나 외국에서 부동 산개발사업을 영위하는 법인에게 금전을 대여하는 경우 공모의무를 면제할 필요 가 있다. 현행 리츠제도는 일반리츠의 경우는 개발사업 투자 시 총자산의 30%
이내만 ‘개발사업’에 투자할 수 있고, 개발리츠의 경우는 총자산의 30% 범위 내 에서 ‘비(非)개발사업’에 투자할 수 있도록 되어 있다. 부동산펀드 및 PFV는 개발 사업 제한 없으므로, 리츠의 활성화를 위해서는 개발리츠 제도를 폐지하고 부동 산개발사업 투자비율을 정관에 정하도록 하여 자율에 맡길 필요가 있다. 리츠에
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대한 세제 혜택을 강화할 필요가 있다. 현행 자기관리리츠는 실체회사형으로 법 인세 면세혜택이 없다. 리츠의 활성화를 위해 미국과 같이 소득의 90% 이상을 배당하면 자기관리리츠(실체회사형)에도 법인세 면세혜택 부여하는 것을 검토할 필요가 있다. 또한 취득의 경우도 부동산펀드는 50% 감면 혜택을 부여하나 리츠 는 30% 감면 혜택만 주고 있다. 리츠에 대해서도 부동산펀드와 마찬가지로 50%
감면 혜택을 줄 필요가 있다. 그밖에 기업구조조정용 토지를 대상으로 개발사업 을 하는 리츠의 경우 건축 중인 부동산도 기업구조조정용 부동산으로 인정할 필 요가 있다. 또한 위탁관리 개발리츠가 주택사업을 할 경우 리츠는 주택사업자 등 록요건을 갖추지 못하므로 자산관리회사(AMC)가 주택사업자 등록요건을 갖추 면 주택사업을 할 수 있도록 관련법을 개정할 필요가 있다.
제7장 결론
□ 연구의 시사점과 정책과제
이 연구에서는 부동산간접투자제도의 개선방안을 ⅰ) 부동산펀드와 리츠의 역 할 분담 명확화, ⅱ) 기본적 규제사항에 대한 규제수준의 통일, ⅲ) 리츠 활성화 를 위한 제도개선 사항 등 세 가지로 제시하였다.
부동산펀드와 리츠 역할 분담을 명확히 하기 위해서는 부동산펀드는 단기적이 고 소규모의 대출위주의 신탁형과 조합형으로 운용하는 형태로, 그리고 리츠는 장기적이고 대규모의 회사형으로 운용되도록 법체계를 운영할 필요가 있다. 즉 부동산펀드의 경우는 금융이 주(主)가되고 부동산이 종(從)이 되고, 반대로 리츠 의 경우는 부동산이 주(主)가 되고 금융이 종(從)이 되도록 하는 법체계의 정비 혹은 운영방안의 구체화가 필요하다.
□ 연구의 성과 및 정책기여
이 연구 결과는 다음과 같은 연구성과 및 정책기여가 있을 것으로 기대된다.
xix 첫째, 부동산시장과 금융시장의 연계성 강화에 기여할 수 있을 것이다. 이 연 구 결과는 부동산시장과 금융시장의 연계성 강화기반을 구축하는 데 기여할 것 이다.
둘째, 부동산간접투자 관련법제 개선에 대한 논리적 근거 제시에 기여할 것으 로 기대된다. 이번 연구 결과는 정부의 부동산 간접투자 관련법제를 체계적으로 개선하는 데 논리를 뒷받침할 수 있다.
셋째, 부동산간접투자시장의 건전한 관리 및 육성에 기여할 것으로 기대된다.
2007년 서브프라임 모기지 사태, 2008년 글로벌 금융위기 이후 금융회사의 건전 성을 강화하고 리스크 확산을 방지하기 위한 국제공조와 금융규제가 강조되고 있다. 이 연구는 적정규제 수준 제시를 통해 부동산간접투자시장의 건전한 관리 및 육성에 기여할 것이다.
□ 정책건의와 향후 연구과제
먼저, 해외사례에 대한 심층조사가 이루어질 필요가 있다. 이 연구에서는 시간 과 비용의 한계 등으로 3개국에 대해서만 분석하였다. 각 국가의 부동산간접투자 제도에 대한 관련 법제 및 제도, 부동산간접투지시장의 특성 등이 나라마다 상이 하므로 이에 대한 면밀한 조사가 필요할 것으로 보인다.
둘째, 금융시장과 부동산시장 간의 상관성에 대한 연구가 필요하다. 부동산간 접투자시장은 금융시장과 부동산시장이 연결된 양 시장의 부분집합시장이다. 그 런데, 금융시장과 부동산시장 간의 상관성에 대한 연구가 아직 국내에서는 미진 하다. 따라서 양 시장 간의 연계성과 상관성에 대한 실증적인 연구가 꾸준히 추 진되어야 할 것으로 보인다.
셋째, 부동산간접투자시장의 활성화를 위해서는 기본 인프라 구축이 반드시 선결되어야 한다. 이 때문에 그동안 부동산 투자지표 개발 등이 오래전부터 제기 되었지만, 여전히 답보상태이다. 객관적으로 투자지표를 만들 수 있도록 관련 연 구기관과 학계에서 기초연구를 추진할 필요가 있을 것이다.
