는 다르게 ‘규모의 경제(economy of scale)’를 달성할 수 있는 특징이 있다. 근접한 거리에 여러 개 의 공공지원주택이 밀집해 있기 때문에 리츠 투자자들은 이런 대규모 투자를 통해서 주택의 관리 비용을 감소시킬 수 있다는 것이다. 또한 공공지원주택의 경우 토지 보유권이 다른 민간 임대에 비해서 길다는 특징을 가지고 있다. 이는 공실로 인한 손실이 적을 수 있다는 것을 의미한다. 영국 정부는 규제 완화책과 함께 이러한 공공지원주택의 특징들이 공공지원주택 리츠 투자를 유도할 수 있을 것이라 예상한다.
이 같은 공공지원주택 리츠의 등장으로 2014년에는 첫 번째 주택리츠인 ‘밀 레지덴셜(Mill Residential)’에 이어 2015년에는 ‘K&C 리츠(K&C Reit)’가 설립되었다. 하지만 파이낸셜 타임스 (The Financial Times)에 따르면 여전히 적절한 수익창출을 기대할 수 있는 규모의 주거 상품은 그렇게 흔하지 않은 편이다. 공공지원부동산 리츠의 등장으로 인해 상업용 부동산에만 머물렀던 리츠가 주거용 부동산의 새로운 투자방식으로 확장된 것은 사실이지만 투자시장이 단기간에 가시 적으로 성장하기는 쉽지 않아 보인다.
[ 자료: HM Treasury. 2013. Including Real Estate Investment Trusts (REITs) as ‘institutional investors’ (Consultation outcome). www.
gov.uk/hmrc-internal-manuals/savings-and-investment-manual/saim5310 (2016년 4월 14일 검색).
HM Treasury and Department for Communities and Local Government. 2012. Real Estate Investment Trust (REIT). www.gov.uk/
government/consultations/including-real-estate-investment-trusts-reits-as-institutional-investors (2016년 4월 14일 검색).
Kate Allen. 2015. Reits begin to rock the foundations of social housing. The Financial Times. www.ft.com/intl/cms/s/0/
d58adf82-45c5-11e5-af2f-4d6e0e5eda22.html#axzz45hrz8FOW (2016년 4월 14일 검색).]
조현지 | University College London 도시 및 지역계획학과 박사과정([email protected])
미국
공공임대주택 지원을 위한 주택신탁기금 설립 가시화
미국에서는 금융위기 이후 점차 안정기에 접어든 소유주택 시장에 비해 임대주택 시장이 아직도 불안한 양상을 보이고 있다. 부동산시장의 불안정으로 임대주택 수요는 늘어난 반면, 주택공급 이 원활히 이루어지지 않아 저소득 주택 임차인들에게 큰 주거불안을 안겨주었다. 통계에 따르 면 소득의 반 이상을 주거비용에 지출하는 저소득층 세입자가 2013년 기준 약 770만 명인 것으 로 나타났다(<그림 1> 참조). 이는 2011년에 비해 다소 줄어든 수치지만 저소득층 대상의 임대주 택 시장은 아직도 금융위기의 여파가 가시지 않았음을 알 수 있다. 이에 따라 미 정부는 저소득 층을 대상으로 하는 임대주택 시장, 특히 공공임대주택 시장의 안정화를 위해 힘쓰고 있다. 이에 공공임대주택 공급 활성화를 위해 도입된 ‘주택신탁기금(Housing Trust Fund)’에 대해서 알아 보고자 한다.
97
글로벌정보
주택신탁기금의 설립 배경
미국의 주택금융시스템은 1차 시장인 주택대 출 시장과 2차 시장인 주택저당채권 유동화 시 장으로 이루어져 있다. 특히 페니매(Fennie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac) 같은 정부지 원 유동화 전문기관(government-sponsored enterprises, 이하 모기지신용기관)을 통해 고 도로 발달된 2차 시장이 형성되어 1차 시장 의 발달을 주도하고 있다. 이러한 정부지원 모 기지신용기관들은 업무의 속성상 정부의 직 간접적인 규제를 받고 있는데, 서브프라임 모
기지 사태 이후 이러한 기관들의 부실이 금융시장 전반에 확대되어 문제가 커졌다는 지적이 나 왔다(FCIC 2011). 미 정부는 금융위기 이후 ‘주택경기회복법(Housing and Economic Recovery Act)’을 제정하여 한시적으로 모기지신용기관들의 신용한도를 무제한으로 증액하였다. 또한 기 존의 감독기능과 중저소득층 주거지원기능을 통합하여 단일기구인 연방주택금융지원국(Federal Housing Finance Authority: FHFA)을 설립하였다. 새롭게 설립된 주택금융지원국은 기존의 주 택소유자 중심의 정책에서 탈피하여 저소득층 주택임차인을 대상으로 주택금융에 대한 접근성 제 고 및 조세지원에 집중하였다. 이와 더불어 얼어붙은 임대주택 시장 활성화를 위해 공공임대주택 공급을 늘리기 위한 방안으로 주택신탁기금 설립을 통해 공공임대주택 건설 자금확보에 기여할 수 있도록 하였다.
주택신탁기금의 주요 내용
주택신탁기금은 2008년 ‘주택경기회복법’에 의해 기본적인 법·제도적 장치가 마련되었다. 하지만 그간 모기지신용기관들의 부실문제 해결이 시급했기 때문에 제도의 시행이 지연되었다가 최근에 와서야 기금 설립에 대한 내용이 구체화되었다. 주택신탁기금의 초기 자본은 1억 7,400만 달러로 책정되었으며, 각 주마다 적어도 300만 달러를 지원받을 수 있다. 예산의 배정은 공식(formula)에 의해 이루어져 지자체의 예산 편성 및 집행에 자율권을 보장하고 있지만, 지원금의 80%를 임대주택 관련 항목에 사용해야 한다는 요구사항이 있다(HUD 2015b). 기금은 주로 신규 건축, 재건축, 건축 리모델링 등에 쓸 수 있으며, 그 밖에 토지취득, 부동산개발, 철거, 행정비용 등에도 사용할 수 있 다. 기금의 배정은 다음과 같은 네 가지 항목에 의한 공식으로 이루어진다. 첫째, 해당 주에서 극도
<그림 1> 가장 도움이 필요한 세입자 현황
출처: HUD 2015a.
9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 (천 명)
2003 2005 2007 2009 2011 2013
98
국토 제415호(2016. 5)로 낮은 소득층(Extremely Low-Income: ELI)이 감당할 수 있는 임대주택 부족 물량 대비 모든 주 에서 극도로 낮은 소득층이 감당할 수 있는 임대주택 부족 물량(가중치 50% 적용), 둘째, 해당 주에 서 매우 낮은 소득층(Very Low-Income: VLI)이 감당할 수 있는 임대주택 부족 물량 대비 모든 주 에서 매우 낮은 소득층이 감당할 수 있는 임대주택 부족 물량(가중치 12.5% 적용), 셋째, 해당 주에 서 부엌시설 및 수도시설이 부족한 경우나 한 방에 1인 이상 거주하는 경우 또는 소득의 반 이상을 주거비에 사용하는 극도로 낮은 소득층의 수 대비 모든 주에서 위와 같은 특징을 지닌 극도로 낮은 소득층의 수(가중치 25% 적용), 넷째, 해당 주에서 소득의 반 이상을 주거비에 쓰는 매우 낮은 소득 층의 수 대비 모든 주에서 위와 같은 특징을 지닌 매우 낮은 소득층의 수(가중치 12.5% 적용)이다.
시사점
미국의 임대주택 시장은 아직도 금융위기의 여파가 남아 있다. 불안정한 임대주택 시장은 특히 저 소득층 가정에 가장 큰 타격을 주고 있다. 얼어붙은 부동산경기로 임대주택의 공급은 한정되어 있 는 반면, 수요는 증가하고 있어 월세가 점점 늘어나 저소득층 가정에게 이중 부담으로 다가오고 있으며 주거지원이 절실한 가정이 점점 늘어나고 있는 실정이다. 미국은 이에 대한 방안으로 공공 임대주택 활성화라는 카드를 내놓으면서 필요한 지원자금의 확보를 위해 주택신탁기금을 설립하 였다. 새롭게 설립된 신탁기금이 공공임대주택 활성화에 적절히 활용된다면 서민들의 주거안정에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
[ 자료: FCIC. 2011. The financial crisis inquiry report: Final report of the national commission on the causes of the financial and economic crisis in the United States. Financial Crisis Inquiry Commission. www.gpo.gov/fdsys/pkg/GPO-FCIC/pdf/GPO-FCIC.
pdf (2016년 4월 10일 검색).
HUD. 2015a. Worst Case Housing Needs: 201 Report to Congress. Washington D.C.: U.S. Department of Housing and Urban Development. www.huduser.gov/portal//Publications/pdf/WorstCaseNeeds_2015.pdf (2016년 4월 10일 검색).
_____. 2015b. National Housing Trust Fund. Interim Rule Summary. Washington D.C.: U.S. Department of Housing and Urban Development. www.hudexchange.info/resources/documents/National-Housing-Trust-Fund-Interim-Rule-Summary-24-cfr- parts-91-and-93.pdf (2016년 4월 10일 검색).]
홍의석 | University of Southern California 도시계획 및 개발학과 박사과정 수료([email protected])
일본
중소 부동산 서비스산업의 전망과 새로운 시장 창출 방안 모색
과거 30년간의 부동산산업과 최근의 경제·사회 환경 변화
일본의 부동산 서비스산업은 내각부 SNA 통계에서 부동산 개발사업과 부동산 관리 서비스업을 포함한 부동산 중개 서비스업(부동산 유통, 부동산 관리), 주택임대 서비스업(주택임대), 부동산
