1. 연구의 배경 및 목적
❏ 정부의 지속적인 공급으로 공공임대주택 재고가 꾸준히 증가했고 그 유형도 임대기간, 입주대상, 공급방식 등의 측면에서 다양화되었지만 사회・정책 여건 변화에 대응하고 운영상에서 발견된 문제점을 정비하기 위해 개선방안이 필요
￮ 저성장시대, 주택보유의식 감소, 1~2인 가구비율 증가, 인구 고령화, 임차시장 구조변화 등의 인구・경제・사회변화와 이에 따른 정책대상 및 수단의 다양화 등의 정책변화에 민감하게 대응하는 공공임대주택 공급체계 개선이 필요
￮ 공급주체의 재무구조 악화로 인한 공급역량의 한계, 공급의 효과와 형평성 등의 평가체계의 부재, 공급 및 배분 방식의 복잡함, 거버넌스 체계 부재 등 운영상 파악된 문제점을 정비하여 공급체계를 개선할 필요성 대두
❏ 이 연구의 목적은 다음과 같음
￮ 공공임대주택 계획과 공공부문의 공급역량, 공급 여건과 실태, 관련 법령 및 제도 현황, 거버넌스 체계 등에 대한 제도의 현황과 문제점을 면밀히 분석하여 문제의 원인을 진단하고,
￮ 공공임대주택의 계획, 공급, 배분에 이르는 전 과정에서 파악된 문제점에 대한 개선방안을 제시
S U M M A R Y
요약
2. 공공임대주택 공급체계 분석
❏ 임대주택관련 법령체계
￮ 2015년 8월 ｢공공주택 특별법｣ 체제로 개편되기 이전까지 공공임대주택 공급은
｢임대주택법｣, ｢공공주택건설 등에 관한 특별법｣, ｢도시 및 주거환경정비법｣,
｢주택공급에 관한 규칙｣ 등에 산재되어 있는 규정에 의해서 이루어졌음
￮ 임차인 선정, 임대조건, 임대주택 관리 등 임대사업 전반에 필요한 사항은 ｢임대주 택법｣에서 정해왔으나 도시환경정비사업, 전세 후 임대주택, 행복주택 등의 공급 시에는 다른 법령이나 규칙 등으로 별도 규정
￮ 복잡한 법령체계를 가지게 된 이유는 공공임대주택 건설사업의 원활한 추진을 위한 특별법의 존재와 정권별 임대주택 유형 및 공급방식의 변화가 중요한 이유
￮ 공공임대주택에 관한 법령체계는 2015년 8월, 기존의 ｢공공주택건설 등에 관한 특별법｣의 일부개정법률인 ｢공공주택 특별법｣으로 개편되어 통합, 단순화되었 으나 하위법령과 관련지침 등에 대한 추가적인 개정작업이 진행되어야 함
❏ 공공임대주택 공급현황
￮ 2014년 말 현재 공공임대주택은 전체 등록임대주택 재고의 68.9%인 117.7만호 이며 임대의무기간이 10년 이상인 장기공공임대주택 재고는 106.9만호로 장기 공공임대주택 재고비율은 약 5.5%임
￮ 유형별로는 국민임대주택(52.1만호), 영구임대주택(19.3만호), 전세임대주택 (11.6만호), 10년임대주택(10.8만호), 50년임대주택(10.6만호), 사업주체별로 는 LH(40.8만호), 지자체(22.2만호), 민간(15.0만호) 순으로 재고가 많음
❏ 공공임대주택 배분체계
￮ 기본적으로 무주택가구 여부와 가구 경제력을 기준으로 입주자격을 부여하고 있으며 이에 더해 입주자격 가구의 특성을 반영하는 구조를 가지고 있는데 공공임대주택 유형별로 상이한 자격요건을 요구함
￮ 유형별로 상이하고 복잡한 입주자격 기준, 정책수립 시와 실제 공급 시 상이한 소득기준 적용 등은 체계적인 공급, 정책의 수립과 배분, 정책수단 간의 연계성을 떨어뜨리는 요인
￮ 임대료 산정과 관련된 규정은 기본적으로 주택가격과 사업비용 등에 기초하여 산정되는 구조를 가지고 있어 주변지역의 시세나 실제 입주대상가구의 지불능력 등이 고려되지 않았다는 한계를 지니고 있음
❏ 공공임대주택의 거버넌스 체계
￮ 공공임대주택 정책은 주로 정치적 공약으로 출발하여 중앙부처에 의해 기획되고 공사 혹은 지자체에 의해 집행되는 수직적 정책결정 및 집행체계의 특성을 지니는데 향후 다양해지고 개별화되는 주거욕구를 충족시키는데 한계가 있음
￮ 서울시는 공공기관, 영리기업, 비영리조직 간의 협력을 통해 다양한 지원대상과 방식으로 공공임대주택 공급 및 관리 프로그램을 개발하여 운영하도록 지원
￮ LH의 마을연계형 소규모 공공주택사업을 지자체와의 협업으로 추진하고 있는데 지자체의 적극적인 참여, 주민 참여 및 주민 갈등 최소화 등의 장점을 가지고 있으나 지자체 사업추진 과정의 투명성 확보를 위한 제도적 보완이 필요
3. 공공임대주택 공급체계의 평가
1) 공공임대주택 공급체계 평가의 개요
❏ 계획단계와 관련하여 정부의 공공임대주택 목표수준을 어느 정도로 설정하는 것이 적절한지 파악
￮ 주거복지수요와 시장안정을 위한 공공임대주택 재고 수준 측면에서 목표수준의 적절성을 평가
❏ 건설 및 취득 단계에 대해 현재 공공부문의 공공임대주택 공급역량을 평가
￮ 공공부문의 공공임대주택 공급역량 측면에서 LH의 재무여건, 공공임대주택리츠
의 추진현황, 매입・전세임대주택의 공급여건, 주택도시기금의 현황 평가
❏ 배분의 측면에서는 공공임대주택 입주가구의 편익 분석
￮ 공공임대주택 입주가구와 입주기준은 충족하지만 입주하지 못한 가구의 특성 비교와 계량적 방법을 통해 공공임대주택 입주자의 편익을 추정
2) 공공임대주택 목표수준 분석
❏ 저소득층의 주거안정성 제고의 측면에서 공공임대주택 공급의 목표수준을 평가했 을 때 장기주택종합계획 작성 시 추정한 2022년까지 공공임대주택재고 수요량은 본 분석에서 추정된 공공임대주택 소요의 약 29%에 해당
￮ 공공임대주택 소요는 소득기준, 주거비 부담 기준, 주거기준을 설정하고 각 기준에 해당하는 가구의 규모를 제2차 장기주택종합계획의 목표연도인 2022년 을 기준으로 추정
￮ 평균소득 이하 무주택임차가구 중 주거비수준이 부담되는 가구는 약 448.3만 가구로 추정되었고 이 중 공공임대주택 거주가구를 제외한 397만 가구를 공공임 대주택 소요로 추정
￮ 공공임대주택 소요가구 중 최저주거기준에 미달한 주택에 거주하는 우선지원 대상 가구는 약 39.6만 가구로 추정
❏ 임대차시장 안정의 측면에서 공공임대주택 공급의 목표수준을 평가했을 때 장기주 택종합계획의 연간 공급계획 목표는 적정한 수준
￮ 임대료 상승률을 연간 물가상승률 수준을 유지하기 위해 필요한 연간 공공임대주 택 공급량을 추정하는 방법을 사용했으며 중소형아파트 연 평균 전세가격 상승률 10% 내외, 연간 소비자물가 상승률 3%를 적용
￮ 산정결과 연간 10~11만호 수준의 공공임대주택이 공급될 경우 물가상승률 수준의 임대료 상승을 유지할 것으로 판단
3) 공공임대주택 공급역량 분석
❏ 공공임대주택 공급에 있어 주도적인 역할을 담당하는 한국토지주택공사(LH)의 재무여건 악화로 공공임대주택 공급에 차질이 우려
￮ LH의 임대주택사업 부채는 55.3조원으로 LH 총 부채의 40%를 차지하고 있고 금융부채 중에서는 기금부채가 비금융부채 중에서는 임대보증금이 많은 비율을 차지하며 임대주택사업 손실규모가 2014년 기준으로 1880억원 수준
￮ 임대주택사업의 수입은 임대료에 의존하고 있는데 시세에 비해 저렴한 초기 임대료 수준과 임대료 인상 제한으로 인해 임대료 수익을 통해 운영비를 조달하는 데 큰 한계가 있음
❏ 2014년 도입된 공공임대리츠는 LH 자체부담금을 낮추고 민간자본을 활용하여 자금부담을 완화하는 효과가 기대되나 같은 해 도입된 매입・전세임대주택은 최근 매입・전세여건의 악화로 적정주택 확보에 어려움이 예상됨
￮ 현재 추진 중인 사업의 경우 민간자본 참여를 유도할 수 있는 수준의 수익률이 예상되고 있어 공공임대주택 공급에 기여할 것으로 예상되나 장기공공임대주택 사업과 상대적으로 입지여건이 안 좋은 지역에서의 사업에는 적용하기 어려움
￮ 전세임대주택의 경우 최근 전세가격 상승과 전세의 월세 전환 등으로 적정주택 확보의 어려움이 커지고 있고 매입임대주택의 경우 매년 호당 매입단가가 상승하 고 손실규모가 확대되고 있음
4) 공공임대주택 수요자특성에 대한 비교분석
❏ 주거실태조사 자료를 사용해 공공임대주택 입주가구와 입주대상가구의 특성을 비교분석한 결과 주택의 시설이나 주거환경, 임대료 부담과 소비지출, 주거안정 등 측면에서 공공임대주택 입주가구가 입주대상가구에 비해 이점을 누리고 있음
￮ 입주대상가구의 경우 상대적으로 30대 이하 가구와 1인가구의 비중이 높고 소형주택에 대한 선호가 큰 것으로 나타나 공공임대주택 공급과 배분에 있어
이에 대한 고려가 필요
￮ 입주가구의 경우 상대적으로 저렴한 임대료에 따른 여유소득을 자산축적보다는 생활비 등 지출에 사용하고 있을 개연성이 높아 자산축적을 유도할 수 있는 방안에 대한 검토가 필요
￮ 입주가구의 경우 이주가구의 비율이 크게 낮고 자가마련, 주택규모확대, 교육환경 개선 등을 이유로 이주하려는 가구의 비중이 높아 주거상향이동의 유인이 있는 경우에만 이주하려는 경향을 보임
￮ 수급가구, 신혼부부가구, 장애인가구 등에 대한 입주기회를 확대해주고 있는 공공임대주택 배분방식에 따라 공공임대주택에 거주하는 해당가구의 비중이 높게 나타나 소외계층에 대한 지원측면에서 성과를 거두고 있는 것으로 판단
5) 입주자편익 분석
❏ 공공임대주택 입주가구의 편익을 대등변화(EV: Equivalent Variation)로 측정
￮ 측정된 편익은 염가로 공급된 공공주택에 입주함으로써 얻게 되는 추가적인 소득으로 정의할 수 있고, 공공임대주택 소비규모 제약이 없는 경우와 있는 경우로 구분했으며, 장기공공임대주택 거주가구만을 대상으로 분석
￮ 개인효용이 주택서비스와 기타재화의 소비에 의해 결정되는 2재화 집합모형을 가정하고 시장주택 서비스가격 추정치, 공공임대주택 임대료, 한계주거비지출성 향 추정치, 최저주거비, 최대 주거소비 규모, 입주가구소득 등을 이용해 추정
❏ 장기공공임대주택 거주가구의 ㎡당 입주자편익은 임대주택의 규모제약이 있다고 가정할 때 연간 평균 6.4만원 규모제약이 없다고 가정할 때 7.3만원으로 추정
￮ 지역별로는 서울, 광역시, 서울이외 수도권, 도지역 순으로 입주자편익이 큰 것으로 나타남
￮ 규모제약이 있다는 가정 하에 전용면적 50㎡의 공공임대주택에 거주하는 가구의 편익은 서울 531.3만원, 서울이외 수도권 232.0만원, 광역시 376.3만원, 도지역 237.3만원임
￮ 장기공공임대 거주가구의 거주기간별 편익을 살펴보면 거주기간이 길수록 입주 자편익이 큰 것으로 나타나고 공공임대주택 임대료 인상률이 시중 임대료 상승률 보다 낮았기 때문인 것으로 판단됨
4. 공공임대주택 공급체계 개선방안
❏ 장기 공공임대주택 공급계획 수립 및 평가체계 구축
￮ 현재 공공임대주택 공급계획은 인구 및 가구 구조, 경제, 주택시장, 주거소비자의 욕구 등 다양한 여건변화를 면밀하게 분석하여 반영하지 못하고 있어, 주택종합 계획과 별도로 공공임대주택 공급계획 및 공공임대주택 공급을 위한 실행계획 수립이 필요함
￮ 현재 공공임대주택 공급과 관련된 계획수립, 건설 및 취득, 배분과정에서 이를 평가하는 시스템이 갖추어져 있지 않아 이를 종합적으로 피드백할 수 있는 공공임대주택 평가체계 구축이 필요함
￮ 계획수립 과정에서의 비전과 정책목표 부합여부를 평가하기 위하여 별도의 평가영역(주거안정, 주거수준 향상, 형평성, 효과성, 시장 파급효과), 평가항목 및 평가지표, 평가방법 및 평가틀의 설정이 선행되어야 함
❏ 적절한 공공임대주택 공급목표의 설정
￮ 건설임대주택의 경우 계획된 공급물량과 실행된 공급물량 간의 괴리가 크게 발생하고 있어, 매입·전세임대주택의 소폭 축소, 지구계획 수정을 통한 미착공 상태의 국민임대주택지구 및 보금자리주택지구의 공공임대리츠 및 뉴스테이 지구로의 조정 등의 공공주체 주도의 연간 공공임대주택 공급물량과 공급방식의 조정이 필요함
❏ 공공주체의 재무적 부담 경감
￮ LH, SH 등 공공임대주택 공급주체의 열악한 재무적 여건을 고려하여, 행복주택, 국민임대주택 등의 경우 공공주체의 자기부담분을 5% 이내로 축소하고 재정지
원 및 주택도시기금 비중을 증대할 필요가 있으며, 융자형태의 주택도시기금 지원을 투자형태로 전환하는 방안을 강구해야함
￮ 시중임대료의 30% 수준으로 공공임대주택을 공급하더라도 시간의 경과에 따라 시중임대료와 괴리가 커지는 점을 감안하여 공공임대주택의 초기 임대보증금 및 임대료를 상향조정할 필요가 있음
￮ 영구임대주택, 50년임대주택, 국민임대주택 등의 장기공공임대주택의 매각을 누구에게, 어떤 조건으로, 어떤 절차를 통하여 매각할 것인지에 대한 명확한 처분조건과 분양전환 등의 청산구조를 마련하고 매각대금을 신규 공공임대주택 공급자금으로 활용할 필요가 있음
❏ 공공임대주택정책의 일관성 유지와 법체계 정비
￮ 정권이 바뀔 때마다 새로운 공공임대주택 공급프로그램이 설계되어 정책의 일관성이 결여되는 것을 방지하기 위해 새로운 정부가 시작될 때 기존에 추진하 던 정책 및 사업을 어떻게 할 것인지 사전에 정리할 필요가 있음
￮ 공공임대주택 공급관련 법령체계가 복잡하고 일관된 원칙이 없는 실정이며, 이를 위해 최근 재정비된 임대주택 관련 법체계인 ｢공공주택 특별법｣과 ｢민간임 대주택 특별법｣의 추가적 보완 및 시행을 위한 시행령, 시행규칙 개정작업의 조속한 진행이 필요함
￮ 입주대상자의 사회・경제적 특성, 주거상태 등을 감안하여 임대주택 유형, 공급 방식, 임대기간, 대상계층, 임차방식, 임대료 수준을 체계적으로 정비할 필요가 있으며 공공임대주택 유형을 임대기간 등을 중심으로 단순화하고 수혜자 간 수직적・수평적 형평성이 달성되도록 공급조건을 지속적으로 조정해야 함
❏ 공공임대주택 관련 거버넌스 체계 구축
￮ 향후 점차 다양해지고 개별화되는 주거욕구를 충족시키기 위해 중앙정부, 지방정 부, 공공기관, 영리기업, 비영리조직 등의 다양한 주체가 참여하는 공공임대주택 의 공급 및 관리체계의 거버넌스 체계를 구축할 필요가 있음
