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공공임대주택제도 개선방안 연구
A Study on the Improvement of Public Rental Housing System in Korea 윤주현․김근용
2002. 11／1책(최종보고서 278면)／수탁연구／건설교통부
최근 전세가격이 급격히 상승하고 전세의 월세 전환현상이 급증함에 따라 무주택 서민 의 주거안정이 사회적 문제로 대두되고 있다. 또한 외환위기 이후 주택사업자의 잇따른 부 도로 인하여 공공임대주택 입주민의 피해가 늘어나고 국민주택기금 회수 곤란 등의 문제가 제기되고 있다. 이에 따라 본 연구는 임대주택 재고의 확대, 입주자 보호, 국민주택기금 건 전성 제고, 그리고 관련 법 및 제도의 정비 등 공공임대주택제도의 전반적인 개선방안을 모 색하는 데에 목적이 있다.
본 연구는 6장으로 구성되어 있다. 제1장 연구의 개요와 제2장 공공임대주택정책의 필 요성에 이어, 제3장에서는 공공임대주택 제도 및 운용 현황을 살펴보았다. 먼저 제도 및 운 용 현황을 체계적으로 검토하기 위하여 현재 운용되고 있는 임대주택사업들의 주체 및 운 용방식에 따라 임대주택사업을 유형화하였다. 다음으로 공공임대주택제도 및 운용실태를 시장진입단계, 주택건설단계, 배분 및 운용단계, 처분단계로 구분하여 살펴보았다.
제4장에서는 공공임대주택의 관련주체인 입주자, 주택사업자, 국민주택기금 등에 대한 실태분석을 실시하였다. 입주자에 대해서는 설문조사를 통하여 입주자의 특성, 주거실태, 그리고 주거비 부담 및 자금조달 내역 등을 살펴보았다. 주택사업자 실태는 공공임대주택 의 사업성 분석, 적정 임대료 수준을 산정하는 틀 설정 등 사업내용에 중점을 두고 분석하 였다. 사업성 분석결과, 공공임대주택 중 국민임대주택의 사업성은 비교적 양호하며, 타 주 택사업은 시장상황에 따라 크게 영향을 받는 것으로 나타났다. 국민주택기금에 대한 분석 은 주로 지원대상 임대주택사업 및 지원조건, 대출금의 관리 및 부실대출금의 처리에 중점 을 두었다. 이와 더불어 건설임대사업자의 부도 발생시 국민주택기금에 미치는 파급효과를 분석하고, 부도에 따른 입주자 피해 정도를 구체적인 상황별로 측정하여 보았다.
제5장에서는 공공임대주택정책을 거시적인 관점과 미시적인 관점에서 평가하고, 제도
적 측면에서의 문제점과 공급 및 운용단계상의 문제점을 파악하였다. 거시적 관점에서의 평가는 정책포괄 범위의 적정성, 정부의 역할, 그리고 지원방식 및 정책비중에 중점을 두었 다. 미시적 관점에서는 정책적 지원금액과 입주자의 편익을 추정하고, 이를 기초로 효율성 및 형평성을 평가하였다. 평가결과, 공공임대주택은 효율성이 비교적 높고 형평성도 양호한 것으로 나타났다. 제도적 측면에서는 공공임대주택의 정의가 모호하여 혼란을 야기하고 있 으며, 공공임대주택 프로그램 체계가 복잡하여 연속성이 부족한 것으로 파악되었다. 또한 순수 공공임대주택의 비중이 전체 주택의 2.3%(건설기준 2.9%)에 불과하여 재고가 미흡하 며, 공공임대주택에 대한 지원체계도 매입임대주택보다는 건설임대주택 중심이라는 한계점 을 지니는 것으로 나타났다. 공공임대주택 공급 및 운영 단계에서는 임대사업자의 영세성 과 비전문성, 공공임대주택에 대한 입주가구와 비입주가구간의 비형평성, 입주자의 임대료 부담수준의 한계, 5년 후 분양전환되는 공공임대주택의 경우 분양전환 수요 감퇴시의 처리 문제, 국민주택기금 대출심사의 취약성, 그리고 건설임대사업자의 부도 발생시 국민주택기 금과 입주자간의 이익 상충 등이 중요한 문제점으로 파악되었다.
마지막으로 제6장에서는 이상의 분석에 기초하여 공공임대주택제도의 발전방안을 모 색하였다. 핵심적인 정책제안 내용을 요약하면 다음과 같다. 건설임대사업자의 부도에 따른 공공임대주택 입주자의 피해를 최소화하는 방안으로는 정부의 고시기준에 따른 보증금은 국민주택기금에 우선하여 변제할 수 있도록 하고, 국민주택기금 이외의 근저당권 설정을 제한할 필요가 있다. 국민주택기금의 건전성을 제고하기 위해서는 대출심사 평가방식의 재 조정과 사업성 조사활동의 강화 등 사전적 방지대책이 우선되어야 한다. 저소득층의 주거 안정을 위해서는 무엇보다도 국민임대주택을 포함한 공공임대주택의 공급을 지속적으로 확 대하여야 할 것이다. 분석결과, 향후 10년간 국민임대주택을 100만 호 공급하고자 하는 경 우 이를 위한 국민주택기금의 조성은 큰 문제가 없는 것으로 파악되었다. 제도적 측면의 개 선사항으로는 공공임대주택의 개념 및 역할 재정립, 5년제 공공임대주택 운용체계의 개선, 그리고 공공임대주택 공급에 있어서 공공의 역할 규명이 선행되어야 한다. 우선 정부지원 정도와 임대의무기간 등을 감안하여 공공임대주택의 개념 및 역할을 재정립할 필요가 있으 며, 주거비 부담능력을 고려하여 임대료를 결정하고, 국민임대주택 입주자의 거주기간을 명 확히 하여야 할 것이다. 5년제 공공임대주택의 경우 건설사업자와 임대사업자를 구분하고, 국민주택기금의 대출조건을 조정하여 기존의 건설임대사업자에 대한 퇴출지원이 필요하다.
마지막으로 공공임대주택 공급에 있어서 공공의 역할을 명확히 하여야 할 것이다. 중앙 정부는 기금 및 재정으로 지자체를 지원하고, 지자체는 공공임대주택 건설을 위한 택지확보
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및 입주자 선정 관리 등에 적극적인 역할을 하도록 하여야 할 것이다. 이와 더불어 주택업체 에 대한 직접 대출방식에서 지자체․주공에 대한 간접 대출로 전환하는 방안을 검토하고, 공공임대주택 개념 재정립에 따른 공공임대주택 관련 법 체계를 재조정할 필요가 있다.
