5.4
종합부동산 서비스업 육성방안에 관한 연구
Policy Directives for Comprehensive Service System Relating to Real Estate 김원희
1998. 12․116․정책연구(국토연98-50)
제1장 서 론
1. 연구배경과 목적 2. 연구범위와 방법
제2장 부동산관련 서비스와 종합화의 개념 1. 부동산 거래관련 서비스
2. 부동산 생산․유통관련 서비스
3. 부동산관련 서비스의 종합화 필요성과 개념
제3장 부동산관련 서비스 종합화 현황과 문제점 1. 부동산 거래관련 서비스의 종합화 현황과 문제점 2. 부동산 생산․유통관련 서비스의 종합화 현황과 문제점 3. 부동산관련 서비스의 종합화에 따른 문제점 종합고찰
제4장 외국의 종합부동산 서비스 1. 부동산 서비스업의 발달과정 2. 종합부동산회사 변천과정
3. 각국의 부동산관련 서비스 허용범위 4. 외국의 종합부동산회사 운영 사례분석
제5장 종합부동산 서비스업 육성방향 1. 기본방향
2. 종합부동산 서비스업 육성방향
1. 연구의 배경
1) 근래 정부는 국내시장을 계속해서 부동산시장을 개방해 왔다. 부동산 서비스업 계는 1996년 1월 1일 부동산중개업, 부동산감정업, 부동산관리업, 달리 분류되지 않는 부동산 서비스업을, 그리고 1998년 1월 1일에 주거용․비주거용 건물임대업, 주거 용․비주거용 건물분양공급업을 부분적으로 개방했고, 1998년 5월 8일에 토지개발공 급업, 부동산임대업(토지)을 개방함과 아울러, 1998년 6월 26일 이후에는 외국인의 토 지취득을 전면 허용하였다.
2) 대부분의 부동산 소유주와 사용자가 동일한 우리 나라의 부동산 시장에서는 토 지나 건물의 부동산 임대업자, 개발공급업자, 분양공급업자가 시장에서 기여하는 개 념이 정립되어 있지 않은 상황에서 개방에 임하게 된 셈이다.
3) 아울러 98년 4월 1일부터 시작된 금융구조개혁은 부동산 자금의 조달방식을 간 접금융에서 직접금융으로 바꿀 수 있도록 하여 부동산 거래에 큰 영향을 미칠 것이 다. 또한 98년 8월 임시국회에 제출된 예정인 ‘자산유동화에관한법률’은 자산담보부채 권(ABS)의 발행을 담고 있어 국내 부동산 투자시장의 유동성을 높임과 동시에, 국내 부동산관련 서비스 환경이 외국과 경쟁할 수 있는 차원으로 바뀌게 되는 셈이다.
4) 그러나 국내의 부동산관련 서비스체계는 아직도 낙후되어 있다. 이 때문에 시장 개발로 종합부동산 서비스 기술이 발달한 외국의 부동산회사들은 경쟁우위를 지닐 것으로 예견된다.
특히 국내의 종합부동산 서비스회사들은 전문업법이 없는 상태에서 자생하고 있으 며, 막상 이 업계에서 가장 오랜 시간 동안 종사해 온 부동산중개업계, 감정평가업계 등은 아직도 각 전문업법이 갖고 있는 겸업금지조항에 묶여 종합부동산 서비스를 제 공할 수 없는 상황이다.
5) 거래관련 서비스의 경우 기능별로 공급 체계가 정립된 바가 없어 서비스 과정이 아주 불투명하며, 불편하고, 비효율적이다. 이와 같은 상태에서는 외국업체와의 경쟁 에서 살아남을 수가 없다. 그렇기 때문에 정부는 우선 우리 나라의 부동산관련 서비 스업체도 외국업체와 동등하게 경쟁할 수 있도록 육성하여야 할 것이다.
2. 연구의 주요내용
이 연구에서는 종합부동산 서비스업의 육성방향은 크게 두 개의 축으로 나누어 접 근하였다. 하나는 부동산 거래관련 서비스이고, 다른 하나는 부동산의 생산․유통관 련 서비스이다. 어떤 부류의 서비스이든 업계에서의 경쟁은 서비스의 질, 곧 편의성 과 투명성이 보장된다면 경쟁에 나설 수 있을 것이다.
1) 우선, 종합부동산 서비스의 개념을 정립하였다. 그리고 서비스의 기능에 따라 주 거용 부동산 거래관련 서비스와 상업용․업무용․공공용 등 기타 부동산의 생산․유 통 관련 서비스로 나누어, 각각에 관련되는 서비스 기능과 과정을 체계화하였다. 그 리고 우리 나라에서 시행되고 있는 부동산관련 서비스의 종합화 실태조사와 현재 종 합부동산 서비스업이 육성되지 못하고 있는 문제점을 점검하였다.
2) 외국의 부동산관련 서비스의 변천과정과 외국 부동산회사 사례연구를 통해 선진 국의 종합부동산 서비스체계를 분석하여 정책적 시사점을 도출하였다. 정부는 1998년 8월 이후 자산담보부증권(ABS)의 발행을 추진하고 있다. 부동산 서비스업의 발달과정 을 볼 때 자산담보부 증권의 발행은 3단계 전략적 시장형태의 서비스이다.
현재 우리 나라는 대부분 1단계 재래시장 형태이며, 중간단계인 종합부동산 서비스 시장은 성숙하지 않은 상황이다. 이러한 시점에서 부동산 서비스업의 3단계로 진입하 게 됨으로써 종합부동산 서비스업의 육성은 더욱 중요한 과제가 되고 있다.
3. 종합부동산 서비스업의 육성방향
이와 같은 문제인식을 바탕으로 이 연구에서는 종합부동산 서비스업의 장․단기 육성방향을 다음과 같이 제시하고 있다.
1) 단기적 방안
(1) 부동산 산업구조의 세분화이다. 종합부동산 서비스업을 신설하려면 현재 산업분 류체계상 7020 부동산관련 서비스업을 부동산 관련 전문서비스업으로 바꾸고, 7030을 신설하여 부동산관련 종합서비스업으로 새로 업역을 설정해야 할 것이다.
(2) 종합부동산 서비스업 사업자 등록제 실시이다. 만약 시장에서 종합부동산 서비 스에 대한 수요가 있다면 이에 대응하여 업계는 서비스를 제공하게 된다. 따라서 육
성방향은 민영화를 근간으로 이루어져야 하며, 정부의 개입은 가능한 최소화 해야 할 것이다. 종합부동산 서비스업에 임하려는 사업자의 등록요건으로는 중개, 감정평가 분야별로 1인 이상의 전문가를 갖춘다면 서비스제공을 할 수 있도록 허용해야 할 것 이다. 한편 주식회사 형태의 법인을 만들 때 설립과 해체가 자유롭게 될 것이다.
(3) 겸업금지조항의 폐지이다. 물론 종합부동산 서비스업이 육성되려면 보험업, 금 융업, 컨설팅업 등 연관산업의 발전이 전제되어야 할 것이다. 그러나 우선 현행 중개 업법 제9조의 2와 지가공시법 제27조의 겸업 금지조항을 서로 폐지하여, 중개업자나 감정평가업자 모두가 부동산 생산․유통관련 서비스를 종합적으로 제공할 수 있도록 육성해 간다. 이렇게 한다면 은행이나 건설업체의 자회사 등 제3의 부동산업자도 종 합부동산 서비스업에 신규로 진입하기 쉽게 된다. 아마도 이들이 부동산 서비스업의 대형화, 종합화를 선도할 수 있게 될 것이다.
(4) 부동산 거래관련 서비스를 종합서비스체계로 개선하려면, 현재 각 전문가들이 서로 다른 서비스 수요와 수수료를 체계를 갖고 있어 조직화하는 데 한계가 있다.
이같은 문제를 해소하고 정책목표를 달성하려면 공권력을 지닌 기구의 설립, 또는 인 센티브를 제공하여 협력체제를 구축하지 않는다면 거래관련 서비스의 종합적 제공은 어렵다. 이에 (가칭) 부동산유통센터를 설립한 후 민영화로 운영할 것을 건의한다.
(5) 부동산 거래시 종합부동산 서비스업에 종사하는 공인중개사에 대해서는 등기원 인제공제가 도입되어야 할 것이다.
<부동산 거래관련 서비스체계 전환도>
<부동산 생산, 유통관련 서비스 종합화방안 체계도>
현재의 부동산거래 과정은 복잡하고 불편하다. 5단계 30과정의 서비스에 공인중개 사, 법무사, 변호사, 세무사, 공인회계사, 등 5개 전문가의 도움이 각각 요구된다. 그 리고 서비스가 공인중개사에게서 시작하여 법무사에게서 끝난다. 이와 같은 현행 나 선형서비스 체계(spring-curve service system)에서 종합서비스 체계(one-stop service
system)로 바뀐다면 비용도 적게들고, 편의성도 개선되므로 경쟁력을 지니게 된다. 그 러기 위해서는 부동산의 거래가 공인중개사에게서 시작하여 마지막 등기원인제공까 지 공인중개사가 책임지고 서비스를 마무리 짓는 체계가 구축되어야 할 것이다.
(6) 전속중개계약의 확대 실시이다. 아직도 대다수의 국민들이 일반계약을 이용하고 있어, 거래정보의 투명성이 확립되지 않고 있다. 따라서 주거용을 제외한 상업용․업 무용․공공용 및 기타 부동산의 거래나 종합부동산 서비스를 받은 부동산에 한해 전 속중개계약을 맺도록 육성해야 할 것이다.
2) 장기적 방향
(1) 부동산업기본법을 제정하는 일이다. 단순히 현행 겸업금지조항을 폐지한다고 해 서 종합부동산 서비스업이 육성되는 것은 아니다. 오히려 더 복잡한 사회경제적인 문 제가 야기될 수도 있다. 이런 관점에서 단기적으로 전문업법 내 겸업금지조항의 폐지 이후, 장차 종합부동산 서비스 시장이 육성된다면 장기적으로 부동산업기본법을 제정 하여 육성해 갈 때 더 효과적인 법기능을 지닐 수 있을 것이다.
(2) 부동산 거래전산망이 행정전산망, 등기전산망, 금융전상망, 국세청전산망과 통합 운영될 때 부동산 거래관련 서비스의 종합화가 원활하게 이루어질 것이다.
<종합부동산업 장단기 육성방향>
- 표준산업분류상 부동산관련 종합서비스업(6030) 신설 - 종합부동산 서비스 사업자 등록제 실시
- 겸업금지조항 폐지
- 부동산유통센터 설립후 민영화
- 종합부동산 서비스관련 공인중개사 등기원인제공제 도입 - 전속중개계약제 확대실시
- 부동산 거래관련 전산망 통합운영 - 부동산기본법 제정
