1. 연구의 개요
□ 연구의 배경 및 필요성
∙ 개별입지는 우리나라 전체 산업용지 중 절반을 담당하는 중요한 입지유형이지 만 명확한 정의가 없이 정책별로 상이
∙ 개별입지 공장은 김포 거물대리 등 일부 지역에서 극심한 환경피해를 일으키고 있어 제도적 정비와 관리가 시급한 상황
∙ 농지와 산지 등 농림지역에서 전용을 통한 개별입지 공장이 증가하고 있어 향후 계획적 관리가 필요
□ 연구범위 및 방법
∙ 전국의 비도시 개별입지 등록공장을 대상으로 함
∙ 『건축법』상 공장과 『산업집적 활성화 및 공장등록에 관한 법』 상 공장 등 각기 상이한 공장의 정의에 따라 자료를 수집하고 결과를 비교
∙ 개별입지 공장을 정의하고 그 분포, 입지패턴을 분석해 정책 개선 과제를 도출
2. 비도시 공장의 주요 이슈와 분포 현황
□ 개별입지에 대한 미디어 분석
∙ 신문 미디어 분석을 통해 비도시 개별입지 문제점 인식
∙ 미디어 분석 결과, 개별입지 공장문제가 가장 심각한 지역은 인천 사월마을, 김 포거물대리, 익산 장정마을로 나타남
∙ 이들 지역은 개별공장이 집단적으로 입지한 곳으로 각종 미디어를 통해 이른바 암마을로 알려짐
요 약
SUMMARY
vi
자료: FaceBook 김포환경을 살리는 사람들
그림 1 | 김포 거물대리 주민들의 페이스북에 올라온 개별입지 공장 분진배출 현황
□ 비도시 개별입지 공장의 분포 현황 분석
∙ 본 연구에서는 『비도시 지역에 입지하는 공장』을 개별입지로 정의하고 용도지 역이 지정되어 있는 도시지역내 공업지역, 산업단지에 입지하는 공장은 개별입 지 공장에서 제외
∙ 비도시 개별입지 공장정보는 FactoryOn, 건축허가정보(세움터)를 통해 수집
∙ 용지면적과 건축면적에서는 계획입지가 개별입지를 상회하지만 등록 공장수에 있어서는 비도시 개별입지 공장(126,627개)이 계획입지에 분포한 공장 수 (69,624)를 두 배 가까이 초과
∙ 비도시 개별입지 공장이 가장 많이 분포하고 있는 지역은 시도에서 경기도, 시 군별로는 경기도 화성시, 읍면동에서는 경기도 김포시 대곶면으로 나타나 수도 권으로의 쏠림이 심함
∙ 용도지역별로는 계획관리지역에 가장 많이 분포하고 있으며 계획입지에 비해 첨단산업의 비중과 단위면적당 종사자 수가 작아 고용, 부가가치 등 경제적 효 과가 상대적으로 낮음
∙ 개별입지 공장은 산지에서도 용도별로 가장 많은 인ㆍ허가 면적을 차지하고 있 으나 2008년을 정점으로 크게 증가하지는 않고 있음
자료: 저자 작성
그림 2 | 2019 비도시 개별입지 분포현황
그림 3 | 전국 산지전용 목적별 인허가 면적ㆍ건수
viii
3. 비도시 개별입지 공장의 발생원인
□ 지가상승과 비도시 개별입지
∙ 인터뷰 결과 비도시 개별입지 공장의 가장 큰 장점은 산업단지보다 지가 상승이 큰 것으로 나타남
∙ 산업단지는 지정과 함께 도시지역에 편입되고 산업단지 내 산업시설용지는 공 업지역으로 용도가 지정
∙ 반면 비도시 개별입지 공장은 도시지역이 아닌 관리지역 혹은 농림지역에 입지
∙ 국토교통부 공장용지 실거래 정보를 통해 용도지역별로 공장용지 실거래 가격 을 분석한 결과 비도시 지역에 입지한 공장의 가격상승율이 산업단지가 속한 일 반공업지역을 상회
∙ 이는 개별입지 공장이 입지한 토지의 가격 상승률이 산업단지보다 높은 것을 의미
2010년 2019년
용도지역 거래건수 평균가격 상승률
(만원/m2) 용도지역 거래건수 평균가격 (만원/m2)
전체 310 39.0 전체 335 177.09 354.10%
비도시 지역
계획관리지역 113 18.1 계획관리
지역 105 49.89 176.27%
관리지역 8 27.4 - - - -
보전관리지역 8 23.4 보전관리지역 14 8.26 -64.77%
도시 지역
일반공업지역 67 65.2 일반공업지역 81 47.78 -26.75%
준공업지역 23 91.9 준공업지역 59 755.73 722.10%
제1종일반주거
지역 10 51.9 제1종
일반주거지역 7 32.96 -36.54%
자연녹지지역 44 28.5 자연녹지지역 23 52.92 85.55%
표 1 | 전국 연도별/용도지역별 공장용지 가격비교
∙ 개별입지 공장의 토지가격 상승율이 산업단지에서의 토지가격 상승률보다 높은 현상은 주요 개별입지 집적지역에서도 다음과 같이 동일하게 나타남
∙ 즉, 지가상승으로 인한 자본이득을 얻기에는 개별입지 공장이 유리
2010년 2019년 용도지역 거래 증가율
건수
단위가격
(만원/m2) 용도지역 거래 건수
단위가격 (만원/m2)
화성
계획관리지역 58 35.24 계획관리지역 142 37.17467 5.48%
일반공업지역 15 66.78 일반공업지역 4 41.35202 -38.07%
자연녹지지역 10 94.63 자연녹지지역 17 93.87468 -0.80%
제1종일반 주거지역 6 76.66 제1종 일반주거지역 10 107.4673 40.18%
준주거지역 5 189.92 준주거지역 3 209.287 10.20%
전체 104 55.02 전체 평균 184 51.09522 -7.13%
포천
계획관리지역 44 18.71 계획관리지역 83 27.63 47.70%
농림지역 5 26.58 농림지역 2 15.05 -43.40%
생산관리지역 2 16.32 보전관리지역 1 18.72 14.70%
생산녹지지역 1 7.56 -100.00%
일반공업지역 1 28.63 일반공업지역 16 32.9 14.90%
자연녹지지역 2 23.78 -100.00%
전용공업지역 4 35.53 제1종일반주거지역 2 53.6 50.90%
전체 59 20.59 전체 104 28.61 39.00%
파주
계획관리지역 32 38.69 계획관리지역 54 50.84 31%
용도미지정 3 61.09 생산관리지역 2 31.08 -49%
일반공업지역 49 64.2 일반공업지역 8 47.36 -26%
일반상업지역 1 90.16 -100%
자연녹지지역 1 37.95 자연녹지지역 5 24.95 -34%
준공업지역 1 76.67 준공업지역 6 60.91 -21%
전체 87 54.85 전체 75 49.02 -11%
김해
계획관리지역 52 27.2 계획관리지역 39 38.6 42.20%
생산녹지지역 3 10.6 생산관리지역 2 39.6 274.00%
용도미지정 3 64.3 -
일반공업지역 18 54.2 일반공업지역 23 67.3 24.10%
일반상업지역 4 49.5 -
자연녹지지역 9 27.9 자연녹지지역 1 18.7 -32.90%
제1종일반주거지역 41 55.2 -
제2종일반주거지역 1 33.3 제2종일반주거지역 10 55 64.90%
준공업지역 15 48.6 준공업지역 4 75.2 54.60%
준주거지역 1 27.6 준주거지역 14 78.3 184.00%
전체 99 35 전체 142 54.8 56.70%
표 2 | 주요 개별입지 집적지 연도별/용도지역별 공장용지 가격비교
자료: 국토교통부 실거래가 공개시스템 이용 저자 작성
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□ 산업단지 입주
∙ 산업단지는 주변의 개별입지를 방지하기 위해 공급되는 것이 일반적
∙ 이를 알아보기 위해 국토교통부 건축허가정보를 이용, 유해공장, 개별입지, 산 업단지의 분포를 분석
∙ 분석결과 공해를 배출하는 대부분의 유해공장은 20년 이상된 오래된 산업단지 에 주로 입지하고 수도권에서는 개별입지로 입지
∙ 최근 3년간 수도권 지역에서 신규 분양 준공된 산업단지를 조사한 결과 환경오 염을 이유로 유해공장의 입지를 제한하고 있는 것으로 나타남
∙ 그 결과, 수도권에서 오염배출 공장은 반월산업단지를 제외하고 개별입지를 선택
자료: 저자작성
그림 4 | 산업단지 유해공장
자료: 저자작성
그림 5 | 산업단지 외부 유해공장
4. 비도시 개별입지 공장의 계획적 관리방안
□ 비도시 개별입지 공장에 대한 투기적 수요 방지와 개발이익 환수
∙ 개별입지 지가상승에 따른 투기적 수요를 제한하기 위해 개발이익을 환수하는 방법이 현실적
∙ 개발부담금의 경우 지속적으로 규제완화가 이루어졌고 부과기준도 완화되어 실 효성을 거두기 어려움. 이에 대한 현실화가 필요
∙ 용도지역별로 개발과 보존을 병행해야 하지만 현재의 국토이용 및 계획에 관한 법률 상 지정되는 비도시지역 용도지역은 오히려 관리지역보다 농림지역에서 전용을 통한 개별입지가 쉬워 개발과 보존의 목적에 배치
∙ 개별입지 공장을 효과적으로 모니터링 하기 위해 기초지자체별로 수집, 집계하 는 개발행위 데이터에 대한 체계적인 수집과 관리 필요
□ 산업단지 등 계획입지를 통한 개별입지 수요의 흡수
∙ 산업단지는 개별입지 수요를 흡수하고 계획적 개발을 위해 개발하도록 되어 있 으나 지역주민의 반대 등으로 오염배출업종에 대해서 입주제한
∙ 오염을 배출하는 개별입지 공장은 경기도의 경우 90%에 가까운 공장이 개별 입지로 내몰리고 있음
∙ 오염배출업종을 계획입지로 흡수하는 것은 오염원의 효과적인 처리를 위해서도 매우 중요
∙ 개별입지로 오염배출공장이 입지하지 않고 오염공장을 유치할 수 있도록 산업 단지 공급지침의 개정이 필요
