외국의 국토관리 및 농지제도

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(1)연구자료 D293 | 2010. 12.. 외국의 국토관리 및 농지제도. 김 박 채 김. 수 시 광 광. 석 현 석 수. 연 구 위 원 선임 연구위 원 부연구위원 초청연구원.

(2) 연구 담당 김 박 채 김. 수 시 광 광. 석 현 석 수. 연 구 위 원 선임연구위원 부 연 구 위 원 초 청 연 구 원. 제1장, 제2장, 제3장 집필 제5장 집필 제6장 집필 제4장 집필.

(3) 머 리 말. 이 자료집은 2008〜2009년에 수행된 「경제‧사회여건 변화에 따른 농지제 도 개편방안」 연구 과정에서 수집된 외국의 국토계획 및 관리제도와 농지제 도의 자료를 정리한 것이다. 여기에 제시된 선진 6개국의 사례는 각국의 사회‧ 문화적, 역사적 전통과 정책적 의지에 따라 각기 다른 제도적 특징을 보여주고 있다. 이에 따라 각국의 사례는 우리나라의 국토관리 및 농지제도 운용 및 개선 에 다양한 시사점을 제공하고 있다. 최근 우리나라의 농지제도 개편에 대한 논의가 진행되고 있고, 특히 농지임 대차제도 개선이 법제화 단계까지 고려되고 있는 현실 하에서 외국 농지제도 에 대한 심도있는 분석자료 발간은 시의적절한 정책적 기여라 여겨진다. 이 자 료집이 관련 제도 연구의 유용한 자료로 활용되길 기대한다.. 2010. 12. 한국농촌경제연구원장 오 세 익.

(4) iii. 요. 약. 이 자료집의 조사대상국은 스위스, 독일, 프랑스, 영국, 일본, 대만 6개국이 다. 조사방법은 문헌조사와 인터넷조사 그리고 해외현지조사 등을 종합적으로 활용하였다. 스위스는 국토이용에 대해 강한 규제를 하는 국토관리체계를 유지하고 있다. 특히 식량안보 차원에서 농지를 총량적으로 관리하는 제도를 운영하고 있다. 농지제도에서는 가족농주의에 입각한 경자유전 원칙을 고수하여 농지가 매매 보다 상속 위주로 양도되게 하고 있다. 동시에 농지임대차에서는 임차인(경작 자) 중심으로 농지이용구조가 확립되게끔 제도를 정비하고 있다. 독일은 계획적인 국토관리의 전통을 갖고 있는데, 2000년대에 들어와서는 시대에 변화에 부응하는 형태로 기존 제도에 활력을 주는 방안을 모색하고 있 다. 농지제도는 오랜 전통을 갖는 농지거래 및 임대차제도와 독일 특유의 농지 상속제도를 운영하고 있다. 농지임대차에서는 농지유동화를 촉진하기 위해 과 거 임차인 중심의 임대차제도에서 임대인과 임차인의 형평성을 맞추는 제도로 전환하였다. 프랑스는 국토 전체에 대한 계획적 관리 부분은 독일이나 스위스에 비해 떨 어지지만, 코뮌 및 지역 차원의 국토관리는 체계적으로 잘 관리하고 있다. 농지 제도는 소유자보다 경작자 중심제도로 확립되어 임차인이 강하게 보호되고 있 다. 또한 SAFER라는 농지은행을 운용하여 농지거래 과정에서 농업구조개선이 이루어지게 하고 있다. 영국은 다중적으로 작동하는 국토관리제도를 체계적으로 운영하고 있고, 시 대의 변화에 맞게 이를 적절히 개편하고 있다. 특히 난개발을 막기 위하여 토 지의 소유권에서 개발권을 분리하여 이를 국가가 관리하는 제도를 운영하고 있다. 농지제도는 이용규제 중심 제도를 운영하여 임대차제도가 농지제도의 중심이 되게 하고 있다. 이 임대차제도는 독일처럼 농지유동화를 촉진하기 위.

(5) iv 해 이전의 임차인 중심제도에서 임대인과 임차인의 형평성을 맞추는 제도로 전환하였다. 일본은 우리나라와 같이 경자유전 원칙에 입각한 자작농주의로 농지제도가 출발하였으나, 우리나라보다 앞서서 현실의 변화에 좀더 적극적으로 대응한 측 면이 있다. 즉, 일본도 당초에는 자작농 육성을 위해 농지임대차 억제로 제도를 운영하였지만, 이후 변화를 도모하여 영농규모 확대를 위해 농지임대차를 촉진 하는 쪽으로 제도를 전환하였다. 대만 또한 이전에 소유 규제를 통한 자작농 육성으로 농지제도를 운영하였 다가 2000년대 초반 이용규제 형태로 전환을 시도하였다. 하지만 농지전용에 대한 제도적 정비가 미약하여 이용규제 중심제도로 성공적인 정착을 하지 못 하고 있다..

(6) v. 차. 례. 제1장 스위스 1. 국토계획 및 관리제도 ················································································· 1 2. 농지제도 ········································································································ 6 <부록> 스위스 농지임차법 ············································································ 11 제2장 독일 1. 국토계획 및 관리제도 ··············································································· 29 2. 농지제도 ······································································································ 35 제3장 프랑스 1. 국토계획 및 관리제도 ··············································································· 57 2. 농지제도 ······································································································ 65 제4장 영국 1. 국토계획 및 관리제도 ··············································································· 75 2. 농지제도 ······································································································ 86 제5장 일본 1. 국토계획 및 관리제도 ············································································· 101 2. 농지제도 체계 ·························································································· 114 3. 농지제도 개편 동향 ················································································· 120.

(7) vi 제6장 대만 1. 국토계획 및 관리제도 ············································································· 135 2. 농지제도 ···································································································· 138 3. 제도적 시사점 ·························································································· 156. 참고 문헌 ··········································································································· 159.

(8) vii. 표 차 례. 제1장 표 1 - 1. FFF 토지등급별 수확량 ································································· 5 표 1 - 2. 생전 거래시 선매권의 우선순위 및 농지가격 ····························· 7 표 1 - 3. 스위스의 농장상속 승계순서 ························································· 8 제2장 표 2 - 1. 축사 건축시 요구사항 ·································································· 56 제3장 표 3 - 1. PLU의 용도지역 변경 ·································································· 60 제4장 표 4 - 1. 계획정책방침(PPGs)과 계획정책서(PPSs)의 세부 구성 내용 ·· 81 제5장 표 5 - 1. 토지이용기본계획의 5개 용도 지역 ·········································· 103 표 5 - 2. 일본의 용도지역과 관련법 및 부처 ·········································· 105 표 5 - 3. 일본 토지이용기본계획 활용에 나타난 사례 ··························· 107 표 5 - 4. 농지의 구분 ················································································· 118 표 5 - 5. 일본의 농업종사자수와 평균연령 추이 ···································· 120 표 5 - 6. 일본의 농가1호당 평균 경영규모 추이 ···································· 121 표 5 - 7. 농지 임차 규제 완화 ·································································· 124 표 5 - 8. 농지전용기준 ··············································································· 128.

(9) viii 표 5 - 9. 농지 위반 전용에 대한 벌칙 강화 ··········································· 129 표 5-10. ｢농업진흥지역 정비에 관한 법률｣ 개정에 따른 효과 ··········· 132 제6장 표 6 - 1. 대만의 연도별 농지 전용 현황 ················································· 149 표 6 - 2. 농지규모별 농가수 비율 ···························································· 151 표 6 - 3. 작물다모작(이모작)지수 ······························································ 152 표 6 - 4. 대만 지역경지 면적 통계 ··························································· 154.

(10) ix. 그 림 차 례. 제1장 그림 1 - 1. 스위스 게마인데의 토지이용계획 추진체계 ····························· 3 제2장 그림 2 - 1. 독일의 국토계획 및 관리체계 ················································· 31 제4장 그림 4 - 1. 영국 계획체계의 변화 ······························································ 85 제5장 그림 5 - 1. 일본의 국토이용 관련법 체계 ··············································· 102 그림 5 - 2. 일본의 토지이용기본계획의 역할 ········································ 106 그림 5 - 3. 일본 농지제도 체계 ································································ 116 그림 5 - 4. 일본 농지법의 기본체계 ························································· 123 그림 5 - 5. 권리이동 규제완화에 의해 설립 가능한 집락영농법인의 예 ··· 125 그림 5 - 6. 농지보유 합리화 사업 ···························································· 130 그림 5 - 7. 농지이용집적원활화 사업 ······················································· 131 그림 5 - 8. 일본의 농용지면적 확보 목표달성을 위한 체계 ················· 134 제6장 그림 6 - 1. 도시계획 토지 사용분구 유형 ··············································· 136 그림 6 - 2. 대만 국토 계획과 관리 체계 시스템 ···································· 137.

(11) 1. 제. 1. 장. 스 위 스. 1. 국토계획 및 관리제도. 1.1. 스위스 국토관리의 특징 스위스는 전체 국토를 개발이 가능한 건축구역(Bauzonen)과 자유로운 개발 이 불가능한 경작지구역(Kulturlandzonen)으로 구분한다. 현재 건축구역은 전 국토 4,128,500ha의 5.5%를 차지하는 22만7천ha로 되어 있다. 이 건축구역 면 적은 총량으로 유지하고 있는데, 이 중 76%는 개발이 이루어졌고, 24%는 아직 개발되지 않은 예비건축구역이다. 스위스의 국토관리청은 현재 예비건축구역 이 지나치게 많은 편이고 수요에 적합하지 않은 구역이 있다는 평가를 내리고 있다. 새로운 개발수요가 있을 때 개발은 예비건축구역을 활용하거나, 새로운 건축 구역을 추가로 지정하여 실시할 수 있다. 수요에 부합하는 건축구역 확대 시 2030년까지 1만 3천ha의 추가적인 건축구역 지정이 예상된다. 이 경우 예비건 축구역 중에서 같은 크기의 땅이 경작지구역으로 변경된다. 스위스의 ｢연방공 간개발법｣(Bundesgesetz über die Raumentwicklung, REG)에 따르면,1 기존의 예비건축구역의 토지가 다른 경작지구역의 토지로 대체되는 경우에 구역변경.

(12) 2 으로 인한 지가상의 손실과 이득은 해당 토지 소유자 상호간의 합의에 의해 해 결하도록 한다.2 합의가 이루어지지 않을 때는 양쪽 토지가격 차이의 1/2을 보 상액으로 하고, 전용이익을 얻는 쪽에서 전용이익의 최대 3/4까지 지불하도록 한다.3 경작지구역은 건축구역을 제외한 그 밖의 지역을 통칭하는 개념으로 식량 확보, 휴양, 자연 및 경관 보호에 기여하는 지역이다. 이 구역은 농지와 초지, 산지 및 비생산적 토지로 구성되는데, 농지가 전 국토의 24%, 알프스 초지 13%, 산지 31%, 비생산적 토지가 26%를 차지한다. 경작지구역의 운용과 관련하여 스위스는 우량농지 확보와 식량안보를 위해 경작지구역에 최소한의 경종작목재배면적(Friuchtfolgeflächen)을 확정하여 총 량적으로 유지하고 있다. 이는 지속가능한 국가발전 차원에서 연방공간개발청 이 주체가 되어 시행하고 있다. 1992년에 지정농지가 확정되어 지금까지 유지 되어온 경종작목재배면적은 약 41만ha에 이른다. 이 면적은 칸톤(Kanton)별로 상이하게 배분되어 개별 칸톤이 국가적 핵심사업으로 관리하고 있다. 경작지구역에서의 건축과 시설물 설치는 필수적인 경우로 제한된다. 허용되 는 건축은 다음과 같다. ◦ 첫째로 농업생산과 관련한 건축 및 시설물로서 ① 농업용 시설 및 축사 ② 농가주택 ③ 낮은 단계의 농산물의 저장, 가공, 유통시설 ④ 바이오매스 에너지 생산시설 ◦ 둘째, 경작지구역의 입지상 필요한 시설 ◦ 셋째, 태양열 시설 1. 2. 3. 스위스는 2009년 기존의 ｢연방공간계획법｣(Bundesgesetz über die Raumplanung, RPG)을 대 폭 정비하여 ｢연방공간개발법｣(REG)으로 개편하였다. 건축구역의 엄격한 제한으로 양 구역간의 지가 차이는 매우 크다. 현재 건축구역의 평균지 가는 경작지구역의 약 40배에 달한다고 한다. 그럼에도 불구하고 양측 간의 합의에 이르지 않는 경우에는 법원이 보상액을 결정한다. ｢연방공간개발법｣ 제79조 참조..

(13) 3 ◦ 넷째, 연방법에 의해 건축구역과 비건축구역으로 구분되기 이전에 거주했 던 거주시설의 경우 일정한 조건하에서 복원 가능. 1.2. 국토관리 체계 및 방식 국토계획 및 관리체계는 행정조직인 연방(Bund) ⇔ 칸톤(Kanton) ⇔ 게마인데 (Gemeinde) 체계로 되어 있는데, 칸톤과 게마인데 사이에 광역지방(Regionen) 조직이 부분적으로 기능하고 있다. 국토관리계획에서 연방(정부 및 의회)은 관리계획의 원칙과 방향, 그리고 주 요 내용을 확정한다. 이에 대한 근거는 연방헌법과 「연방공간개발법」에 두고 있다. 주에 해당하는 칸톤(정부 및 의회)은 연방의 관리계획에 부응하는 칸톤지침 계획을 수립하고 기초자치단체인 게마인데의 토지이용계획을 심사하여 허가한 다. 여기서의 근거법률은 「건축법」이 된다. 게마인데는 토지이용계획의 실행주체로서 게마인데 차원의 지침계획과 토지 이용계획(구역계획), 건축계획을 수립하고 공사계획을 관리·감독한다. 그림 1-1. 스위스 게마인데의 토지이용계획 추진체계. 지침계획 (Richtplan). ⇒. 구역계획 (Zonenplan). (통상 30년 마다). (15년 마다). (기본방향 제시). (필지별 확정). 건축계획. ⇒ (Überbauungsordnung). (구체적 건축내용). (관청의 준수의무) (토지소유자의 준수의무). ⇒. 공사계획 (Projektplan). (건설허가 필요).

(14) 4 토지의 용도는 게마인데의 구역계획에서 필지별로 계획이 수립되는데, 이 계 획에 대한 승인은 칸톤에서 이루어진다. 경작지구역에서 건축구역으로 변경은 토지소유자 차원에서 신청이 불가능하고 게마인데의 구역계획에 구역변경이 포함될 때 비로소 가능하며, 구역계획에 대한 확정은 칸톤에서 이루어진다.. 1.3. 경종작목재배면적 프로그램 스위스의 국토관리에서 시사점을 주는 제도는 식량안보 차원의 농지를 보전 하는 경종작목재배면적(Friuchtfolgeflächen, 약칭 FFF) 프로그램이다. FFF 프 로그램은 식량안보를 위해 연방정부가 실천계획(Sachplan)을 세우는 것으로 식 량자급계획의 공간적 기초가 된다.4 FFF 실천계획이 공간정비 및 국가정책적 목적으로 추구하는 내용은 다음과 같다. ◦ 토지 및 토양에 대한 양적 보전 ◦ 장기적인 적정농지 유지 ◦ 주거공간 사이에 녹지 유지 ◦ 경관의 복원 잠재력 확보 ◦ 총체적인 국가방위 나아가 FFF 실천계획은 다음과 같은 공간정비적인 목표와 조화를 이루려고 한다. ◦ 정주권 발전의 가능성 ◦ 인프라 건설을 위한 토지수요 ◦ 자연적 생활기반과 생태적 보정공간 및 자연친화적 경관 유지 ◦ 자연재해로부터 보호. 4. FFF는 연방헌법 제102조 및 연방공간계획법(REG) 제1조 2항에 명시한 식량안보기반 확보 를 위한 국가의 과업을 실천하는 계획이다..

(15) 5 FFF 실천계획을 위한 면적확보는 1990년도 식량계획부터 시작되었다. 이 식 량계획에서는 식량안보 차원의 최소면적으로 45만ha를 제시했다. 이에 대해 연 방정부는 칸톤별 통계조사를 기초로 438,560ha를 FFF 확보면적으로 결정했다. 2007년 실태조사에 따르면 실제 FFF로 확정된 면적은 405,879ha로서 목표치에 비해 32,681ha가 부족한 편이다. 이에 대해 FFF를 담당하는 연방공간개발청은 추가적인 확보방안을 모색하고 있다. FFF의 면적운용방식은 목표치로 확정된 면적을 칸톤별로 배분하여 이를 총 량적으로 운용하는 것이다.5 이와 관련하여 현재 논의하고 있는 사항 중에 하 나는 특정 칸톤의 목표치를 다른 칸톤에서 구입하여 대체할 수 있게 하느냐 하 는 것이다. FFF로 지정된 토지는 경작지구역 내에서도 경종농업생산을 위해 특별히 보 호를 받는 지역으로 타 용도로의 전용은 더욱 엄격하게 제한된다. 대신에 농업 생산 직불금의 주된 대상이 된다. 연방공간개발청은 FFF 실천계획을 농업생산에 효율적으로 이용하기 위해 작목별 생산성에 따라 토지를 2～6등급으로 구분하여 관리하고 있다. 표 1-1. FFF 토지등급별 수확량 단위: 100kg/ha. 구 분. 밀. 감자. 사탕무. 1등급. 60. 450. 650. 2등급. 53. 384. 570. 3등급. 46. 320. -. 4등급. 40. 256. -. 5등급. 33. 192. -. 6등급. 27. -. -. 자료: 스위스 연방공간개발청(ARE), Sachplan Friuchtfolgeflächen, 2009.. 5. 칸톤별 배분은 개별 칸톤의 지형적 특성을 고려하여 상이한 비율로 배분된다..

(16) 6. 2. 농지제도. 2.1. 농지소유 및 거래제도 2.1.1. 농지취득 일반 농지취득관계를 규정하는 ｢농민적 농지법｣(Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht)은 가족농을 육성하고 경작자의 위치를 강화하기 위해 가족농적 토 지소유를 장려하는데 목적이 있다. 또한 농업구조의 유지와 개선에 기여하고, 농지가격이 지나치게 상승하는 것과 농가부채의 과도한 증가를 방지하는 것을 목적으로 한다. 농지법의 적용대상은 건축구역 바깥의 0.25ha 이상의 농지와 알프스 초지이 고, 농업경영체에 속한 산지도 포함된다. 농지취득의 기본원칙은 가족소유가 다른 선매권 및 매입권보다 우선하는 것 이다. 가족 이외에는 자경하는 자만이 농지 및 농장을 구매할 수 있다.6 그리고 농업경영체(농장)는 허가 없이 분할될 수 없다. 농지취득에는 허가를 필요로 하 지만, 상속이나 가족 간의 취득은 예외로 인정한다. 농지취득이 거부되는 경우 는 취득자가 경작자가 아니거나, 거래가격이 지역평균가격보다 높은 때이다. 즉, 농지매매에 가격통제가 있는 것이다. 농지취득에서 선매권은 농장(농업경영체)과 개별 농지에 대해 차이를 두고 있다. 농장의 경우에는 ①자경하는 공동소유자, ②자경하는 자녀, ③자경하는 형제자매, ④9년 이상 임차한 임차인, ⑤자경하지 않는 공동소유자 순으로 되 어 있다. 개별 농지의 취득에는 ①공동소유자, ②자녀, ③6년 이상 임차한 임차 인 순으로 되어 있고, 농지취득자는 이미 통작거리 내에 있는 다른 농장의 소유 6. 스위스 농지법에서 자경인의 정의는 ①농지를 스스로 경작하고, ②농업경영체를 경영하고, ③경작 및 경영에 충분한 능력을 가진 자로 한다. 통상 직접지불금을 받기 위해서는 영농 교육 수료가 요구된다..

(17) 7 자이어야 한다. 이 경우 농장의 거래가격은 자경하는 공동소유자와 자녀, 형제 자매에게는 수익가치(Ertragswert)로 하고, 9년 이상의 임차인과 자경하지 않는 공동소유자에게는 거래가치(Verkehrswert)로 한다. 개별 농지의 거래가격은 공 동소유자와 자녀에게는 수익가치의 2배로 하고, 6년 이상의 임차인에게는 거래 가치로 한다. 스위스에서 자경의 기준으로 통작거리 혹은 재촌 개념을 사용하고 있다.7 스 위스에서 농지취득의 선매권은 ‘자경하는 자’에게 주고 있는데, 여기서 자경인 은 실제 경작하는 사람뿐 아니라 실제 경작하지 않더라도 통작거리 내 거주하 는 사람이 된다. 이는 농지소유자 생존 시 거래뿐 아니라 농지상속도 적용되는 내용이다. 이처럼 통작거리 내 거주 혹은 재촌이 자경의 주요 기준이 되는 이유 는 가족경영을 육성하는 스위스 농업구조의 특성에서 기인하는 바도 있지만, 통작거리 내 거주 자체가 농업경영에 직접·간접으로 영향을 미치고 있다고 보 고 있기 때문으로 판단된다. 표 1-2. 생전 거래시 선매권의 우선순위 및 농지가격 우선순위. 농장 가격. 개별 농지 가격. ① 자경하는 공동소유자. 수익가치. 수익가치 2배. ② 자경하는 자녀. 수익가치. 수익가치 2배. ③ 자경하는 형제자매. 수익가치. -. ④ 자경하는 임차인. 거래가치. 거래가치. ⑤ 자경하지 않는 공동소유자. 거래가치. -. 2.1.2. 농지상속제도 스위스에서 농지 및 농장상속은 농지소유와 밀접히 연관되어 있다. 가족농을 육성하고 가족적 토지소유를 장려하기 때문에 상속에 의한 농장소유가 제일. 7. 우리나라도 「농지개혁법」에 의한 자경 개념에서는 통작거리 내 거주가 자경의 주요 기준 이 되었지만 현행 「농지법」에서는 사용하지 않고 있다..

(18) 8 우선시 된다. 농지 및 농지상속의 기본원리는 독일의 농장상속처럼 상속자로 지정된 자에게 농장(농지)이 분할되지 않고 단독으로 상속된다(일자상속). 농장상속에서 상속의 1순위는 피상속인의 자녀 및 형제자매 중 최적격 자경 자가 된다. 최적격 자경자는 ①법정상속인, ②자손, ③형제자매 순에서 영농활 동의 경력상 최적격자로 인정되는 자가 된다. 최적격 자경자 다음 순위는 ①배 우자, ②자손, ③피상속인의 부모, ④형제자매 순이다. 같은 조건의 상속인이 여러 명 있을 경우, 피상속인의 유언이나 법원이 이를 결정한다.8 최적격 자경자는 상속에 의한 농장취득을 거부할 수 없다. 미성년 직계비속 이 있는 경우에는 이 직계비속이 결정권한을 갖게 될 때까지 상속이 연기된다. 상속농장의 가격은 수익가치로 하고, 이를 기초로 공동상속인들과 유산을 배 분한다. 배분방식은 상속인이 상속분을 공동상속인에게 금전적으로 보상하는 것이다. 표 1-3. 스위스의 농장상속 승계순서 승계 순서. 조건. ① 최적격 자경자 ② 배우자 ③ 직계자손. 분할되지 않은 상태로 농장상속이 이루어짐. 농지가격. 비고. 수익가치. 1) 법정상속인 2) 자손 3) 형제자매 및 그 자손. 수익가치 수익가치. ④ 피상속인 부모. 수익가치. 상속권한이 있는 경우. ⑤ 여타 상속인. 수익가치. 상속권한이 있는 경우. 농장에 속하지 않은 농지의 상속은 다음과 같은 조건을 충족할 때 수익가치 의 2배 가격으로 이루어질 수 있다. ◦ 상속인이 이미 한 농업경영체의 소유자일 때 ◦ 상속농지가 상속인의 통작거리 내에 있을 때. 8. 독일의 농장상속에서는 피상속인의 유언이 상속인 결정에 최우선권을 갖지만, 스위스에서 는 최적격 자경자를 선정하는 법정상속이 피상속인의 유언보다 앞서는 제도로 되어 있다..

(19) 9. 2.2. 농지임대차제도 농지임대차는 「농지임차법」(Landwirtschaftliches Pachtgesetz)으로 규율하 는데, 이 법의 목적은 임차인을 보호하고 농업경영체를 분할하지 않으며 자경 자에게 임차지를 제공하여 지속가능한 농업이 가능하도록 하는 것이다. 「농지임차법」의 적용대상은 0.25ha 이상의 농업용으로 이용되는 토지인 데, 현재 전체 농지의 약 45%가 임차지이다. 농지임대차계약은 서면, 구두, 암묵적 합의 등의 형식으로 가능하며, 계약은 늦어도 임대인이 임차인으로부터 받은 임차료에 대해 동의한 때 성립한다. 임 차료가 없는 계약은 임대차가 아닌 사용대이다. 임대차계약기간은 최초 계약 시 9년, 연장 시 매번 6년이고, 해약통지기간은 1년으로 되어 있다. 6년보다 짧은 단기계약은 관할청의 허가로 가능하다. 해약 통고는 서면으로 이루어져야 한다. 소유관계가 변동되어도 농지임대차관계는 지속된다. 다만 건축할 목적이나 자경하기 위해 구입하거나 공공 목적으로 구입한 경우는 예외로 한다. 임대차 관계의 조기중단으로 인한 손해는 임대인이 배상해야 한다. 농지임대차계약에 대해 계약당사자 중 일방이 해약을 통지한 경우, 상대방은 해약통고를 받은 후 3개월 이내에 법원에 연장을 제소할 수 있다. 또한 임대차 계약기간이 끝나고 새로운 계약이 성립하지 않은 경우에 계약당사자 중 일방 은 늦어도 계약종료 9개월 이전에 법원에 계약연장을 제소할 수 있다. 법원은 임대차계약관계를 6년까지 연장할 수 있다. 임차인이 사망한 경우에 임차인의 상속자는 6개월의 통지기간을 두고 임대 차계약을 해약할 수 있다. 임대인이 해약을 통고한 경우 임차인의 후계자는 30 일 이내에 계약관계의 속행을 요구할 수 있다. 임차인의 후계자가 정상적인 영 농활동 유지를 보장하는 한, 임대인은 이를 수락해야 한다. 임차인은 세심한 경작으로 농지에 대한 지속가능한 활용을 가능하게 할 의 무가 있다. 농업경영체가 농장의 일부 농지를 임대하는 것은 관할청의 허가를 얻어서만.

(20) 10 가능하다. 관할청은 임대가 다른 농업경영체의 경영개선에 크게 기여하거나 임 대하는 경영체의 유지가 어렵다고 판단되는 경우에만 이를 허용할 수 있다. 임차료는 관할청에서 허가하고 관리하는데, 임차료가 높은 경우에는 관할청 이 이를 낮출 수 있다. 임차료 수준은 임차료 시행령을 통해 계산하는데, 현재 임차료 크기는 해당 토지 수익가치의 3.5%로 되어 있다..

(21) 11. <부록> 스위스 농지임차법. (1985년 10월 4일 제정된 연방농지임차법) 스위스 연방의회는 연방헌법 제31조와 64조에 의거하여, 그리고 1981년 11월 11일자 연방평의회의 의견을 참조하여 의결한다.. 제1장 적용범위 제1절 기본원칙 제1조 1. 이 법은 다음과 같은 농지임대차에 적용된다. a. 농업적 이용을 위한 토지, b. ｢농민적 농지법｣ (BGBB) 제5조와 제7조 1항, 2항, 3항 그리고 5항 의미의 농업경영체, c. 농업경영체와 경제적 단위를 이루고 있는 비농업적 부업경영 2. 이 법은 농지임대차와 동일한 목적을 지니며 이 법에 종속되지 않으면서 이 법에 의해 추구되는 보호를 무효로 만들 수 있는 법률 행위에도 적용된다. 3. 공유지, 알프스지역 및 목초지와 그와 같은 토지의 이용권 및 지분권에 대한 임대차에도 농지임대차에 관한 규정이 적용된다. 4. 이 법이 적용될 수 없거나 특별한 규정을 포함하고 있지 않은 경우에는 채권 법이 적용된다. 주거 및 사무공간의 임대차에 관한 규정, 임차료 공탁에 관 한 규정과 관리기관 및 절차에 관한 규정은 예외이다. 제2절 예외 제2조 작은 면적의 토지 1. 이 법은 15a 이하의 포도원과 건축물없는 25a 이하 농지의 임대차에는 적용.

(22) 12 되지 않는다. 2. 칸톤은 적은 면적의 토지에 이 법을 적용시킬 수 있다. 3. 동일한 소유자가 동일한 임차인에게 임대한 여러 개 토지면적은 통합하여 계산한다. 소유자가 한 필지의 토지를 여러 임차인에게 임대하는 경우에도 마찬가지로 적용된다. 제2a조 건축구역의 토지 1. 이 법은 임차물이 전부 1979년 6월 22일의 ｢공간계획법｣ 제15조에 의거한 건축구역에 놓여 있는 경우 농업적 이용을 위한 토지의 임대차에 적용되지 않는다. 2. 그 대상이 임대차계약기간 도중에 1979년 6월 22일의 ｢공간계획법｣ 제15조 에 의거한 건축구역에 완전히 속한 경우 농지임대차계약은 현재의 법적인 임대차기간 동안 또는 보다 긴 기간의 계약기간 동안 내지 법적으로 연장된 임대차기간 동안 농지임차법의 규정을 따른다. 제3조 알프스지역과 목초지 칸톤은 알프스지역 및 목초지와 그와 같은 토지의 이용권과 지분권에 대한 임 대차를 위해서 예외적인 규정을 공포할 수 있다.. 제2장 농지임대차계약 제1절 개념 제4조 1. 농지임대차 계약을 통해서 임대인은 임차인에게 농업적 이용을 위한 경영체 또는 토지를 양도해야할 의무를 가지며 임차인은 이에 대해서 임차료를 지 불해야 한다. 2. (삭제) 제2절 우선임차권 제5조 임대인 자손의 우선임차권.

(23) 13 1. 칸톤은 농업경영체를 직접 경영하기를 원하고 이를 위해서 적합하다고 간주 되는 농업경영체 임대인 자손을 위하여 우선임차권을 규정할 수 있다. 2. 자손은 이러한 우선임차권이 토지대장에 기재되어 있는 경우에만 이를 제3 자에게 주장할 수 있다. 3. 그 밖에 사항은 칸톤이 세부사항과 절차를 규정한다. 제6조 산악 목초지에 대한 우선임차권 칸톤은 산악지역의 농업인을 위해서 인접하고 있는 알프스 목초지에 대한 우 선임차권을 규정할 수 있다. 칸톤은 세부사항과 절차를 규정한다. 제3절 임대차기간 제7조 최초 임대차 1. 최초 임대차기간은 농업경영체에 있어서 최소 9년이며 개별 농지에 있어서 는 최소 6년이다. 2. 이보다 짧은 임대차기간 약정은 오직 관할청이 이를 승인한 경우에만 유효 하다. 신청서는 늦어도 임대차 시작 후 3개월 이내에 제출되어야 한다. 3. 계약당사자 일방의 개인적 혹은 경제적인 상황이나 다른 객관적인 이유가 단축의 정당함을 증명하는 경우에는 단축된 임대차기간이 승인된다. 4. 허가가 거부되거나 신청이 너무 늦게 제출되는 경우에는 법적인 최소 임대 차기간이 적용된다. 제8조 임대차 계속 1. 임대차계약기간은 다음과 같은 경우 계속해서 6년간 적용된다. a. 정해진 기간없이 계약이 체결되었고 규정에 맞지 않게 해약 통고가 이루어 진 경우 b. 정해진 기간으로 계약이 체결되었고 약정된 임대차기간 후에 암묵적으로 계약이 지속된 경우 2. 단기간 계약연장 합의는 관할청이 이를 승인했을 경우에만 유효하다. 신청 서는 늦어도 연장이 시작되고 나서 3개월 이내에 제출해야 한다..

(24) 14 3. 최초 임대에 있어서 임대차기간 단축에 관한 규정은 여기에 상응하여 적용 된다. 제9조 특별 재배를 위한 임대차 기간 포도와 과수 설비와 같은 특별 재배를 위한 토지임대차에 대해서는 칸톤이 다 른 임대차기간을 정할 수 있다. 제4절 변경된 관계에의 적응 제10조 일반적인 임차료 조정 연방평의회가 허용 임차료 책정을 위한 기준을 변경시키면 각 계약당사자는 이어지는 임대차연도의 합의임차료에 대한 조정을 요구할 수 있다. 제11조 수익가치 변경 시의 임차료 조정 임대된 경영체 또는 토지의 가치가 자연현상, 토지 개선, 면적의 확대나 감소, 신축 또는 개축, 건물의 철거나 사용중단 또는 기타 상황 등으로 인해 지속적으 로 변한다면 각 계약당사자는 수익가치를 새롭게 정하고 이어지는 임대차연도 가 시작할 때 임차료를 조정할 것을 요구할 수 있다. 이것은 또한 수익가치 측 정을 위한 일반적인 기초가 변할 때도 요구할 수 있다. 제12조 여타 계약규정의 조정 각 계약당사자는 계약이 부당하다고 여겨지는 경우 여타 계약조건을 변경된 상황에 맞추어 조정할 것을 요구할 수 있다. 제13조 임차료 경감 통상적인 수익이 특별히 사고나 자연현상으로 인해서 일시적으로 상당히 감소 하였다면 임차인은 특정한 기간동안 임차료를 적절하게 내려줄 것을 요구할 수 있다. 제5절 임대차 대상물의 양도 제14조 매입이 임대차를 중단시키지 않는다.

(25) 15 임대차 대상물이 양도되거나 부채처리 또는 파산 절차에서 임대인으로부터 획 득한 경우 그 취득자는 임대차계약을 계승하게 된다. 제15조 예외 1. 취득자는 임대차대상물을 건축 목적이나 공공 목적 혹은 자가 경영을 위해 서 취득한 경우에는 임대차계약을 파기할 수 있다. 2. 취득자가 임대차계약 인수를 원하지 않는 경우에는 양도계약을 체결하고 나서 3개월 이내에 임대차가 최소한 1년의 기한 종료 후 이어지는 통례상 의 연초 또는 가을 종료시기에 종료됨을 임차인에게 서면으로 통지하여야 한다. 3. 임대차가 파기되면 임차인은 취득자의 통지를 받고 나서 30일 이내에 연장 소송을 제기할 수 있다. 판사는 임대차를 최소 6개월만큼, 하지만 임대차 종료가 임차인이나 그 가족에게 있어서 새로운 취득자의 이해를 인정해도 정당화시킬 수 없는 부담스러운 상황을 초래하는 경우 최고 2년만큼 연장 한다. 4. 임대인은 임차인에게 예정보다 이른 임대차 종료로부터 발생하는 손해를 변 상해주어야 한다. 임차인은 손해변상이나 충분한 보장이 이루어지고 나서 비로소 임대차 대상물을 떠날 필요가 있다. 5. 예정보다 이른 임대차 종료는 양도계약에서 임차인의 서면 동의로 처리될 수 있다. 제6절 임대차 종료 제16조 일반적인 해약 고지 l. 임대차계약의 해약 고지는 서면으로 이루어진 경우에만 유효하다. 요청이 있 는 경우 해약고지 근거를 제시해야 한다. 2. 해약 고지기간은 법이 다른 사항을 규정하고 있지 않다면 1년이다. 계약당사 자는 보다 오랜 기간에 대해 합의할 수 있다. 3. 다른 사항이 합의되지 않았다면 해당 지역의 통례적인 연초 또는 가을 종료.

(26) 16 시기에 해약 고지가 이루어질 수 있다. 4. 임대차 대상물이 부분적으로 1979년 6월 22일자 「공간계획법」 제15조에 의거한 건축구역에 놓여 있는 경우, 해약 고지는 「농민적 농지법」의 적용 범위에 들어가지 않는 토지에 대해서 이루어질 수 있으며 이 부분을 제외한 임대차계약은 계속될 수 있다. 제17조 예정보다 이른 해약 고지 1. 계약당사자 한쪽의 입장에서 계약 이행이 중요한 이유로 부당한 상황이 된 경우 그 당사자는 임대차를 다가오는 연초 또는 가을 종료시기에 맞추어 서 면으로 해약을 고지할 수 있다. 해약 고지기간은 6개월이다. 2. 재판관은 모든 상황을 존중하면서 자산법 상의 결과를 결정한다. 제18조 임차인의 사망 1. 임차인이 사망하면 임차인의 상속인이나 임대인이 다가오는 연초 또는 가을 종료시기에 맞추어 임대차계약의 해약을 서면으로 고지할 수 있다. 해약고 지 기한은 6개월이다. 2. 임대인이 임대차계약의 해약을 고지하면 임차인의 자손, 배우자 또는 등록 된 파트너가 30일 이내에 임대차계약 인수를 표명할 수 있다. 임대인은 여러 후보자 중에서 임대차계약을 계승해야 하는 사람을 지정할 수 있다. 3. 계승자가 임대차 대상물에 대해 정상적인 경영을 위한 보장을 하지 않거나 임대차 지속이 임대인에게 있어서 다른 이유로 부당한 경우, 임대인은 계승 표명이 있고 나서 30일 이내에 임대차계약의 파기를 소송할 수 있다. 제19조 경영체 양도 시 일부임차 인수 1. 농지의 일부를 소유하고 일부는 임차하고 있는 농업경영체 소유자가 영농을 위해 다른 사람에게 경영체를 양도하는 경우, 경영체 인수자는 서면으로 임 차농지의 임대인에게 이 토지를 임차하여 계속 사용하기를 원한다는 의사 표명을 할 수 있다. 2. 임대인이 의사 표명을 받고 나서 3개월 이내에 인수자를 새로운 임차인으로.

(27) 17 서 거절하지 않거나 같은 기한 내에 인수자와의 새로운 임대차계약 체결을 요구하지 않는다면 인수자는 현재의 임대차계약을 인수하게 된다. 제20조 농지합병 1. 농지의 합병이나 교환분합으로 영농활동에 근본적인 변화를 가져오는 경 우 각 계약당사자는 새로운 소유관계가 시작할 때 임대차 계약을 파기할 수 있다. 2. 예정보다 이른 임대차 종료로 인한 배상 청구권은 존재하지 않는다. 제21조 임차인의 지급 연체 1. 임차인이 임대차기간 동안 임차료 지불을 연체하고 있는 경우, 임대인은 지 급되지 않은 임차료를 6개월 이내에 지급받을 수 없다면 6개월 후에 임대차 계약이 파기된다고 임차인에게 서면으로 압박할 수 있다. 2. 계약이 파기되면 임차인은 자신에게 잘못이 없다는 사실을 입증할 수 없는 경우 손해를 변상해야 한다. 제7절 임차인과 임대인의 의무 제21a조 영농 의무 1. 임차인은 임대차 대상물을 신중하게 관리하고 소위 ‘토지의 지속가능한 수 익성’을 고려해야 한다. 2. 영농 의무는 임차인 자신에게 놓여 있다. 그렇지만 임차인은 자신의 책임 하 에 임대차 대상물을 가족구성원, 고용직원 혹은 그가 속한 공동경영체의 회 원에 의해 경영되게 하거나 제3자에 개별 작업을 수행하게 할 수 있다. 제22조 유지 및 보수 1. 임대인은 임차인이 알려서 임대차기간 동안 필요하게 된 임대차 대상물의 주요 수리작업을 자신의 비용으로 수행할 의무를 갖는다. 2. 임차인은 임대인이 통지 후 필요한 기한 내에 수리작업을 수행하지 않았고 이러한 의무에 대해서 이의를 제기하지 않는 경우 필요한 주요 수리작업을.

(28) 18 직접 수행할 권한을 갖는다. 임차인은 늦어도 임대차 종료시 이에 관한 배상 을 요구할 수 있다. 3. 임차인은 자신의 비용으로 임대차 대상물을 정상적인 유지시킬 의무를 갖는 다. 임차인은 소소한 수리작업 특히 농로, 오솔길, 무덤, 둑, 울타리, 지붕, 수 로 등의 일반적인 유지작업을 지역관례에 따라 수행해야 한다. 4. 계약당사자들은 임차인이 계속적인 유지의무를 갖고 주요 수리작업에 대해 서도 책임을 다할 것을 합의할 수 있다. 제22a조 임차인에 의한 개조 및 변경 1. 정상적인 유지를 벗어나는 임대차 대상물의 개조와 변경 그리고 임대차기간 을 지나서까지 근본적인 의미를 가질 수 있는 기존의 영농방식의 변경은 임 차인이 임대인의 서면 동의를 통해서만 수행할 수 있다. 2. 임대인이 동의한 경우, 그는 서면상의 합의를 통해 이전 상태로의 복구를 요 구할 수 있다. 제22b조 임차인의 의무 위반 임차인이 임대인의 서면에 의한 경고 및 요구에도 불구하고 다음과 같은 행위 를 하는 경우에 임대인은 6개월 기한을 두고 다가오는 연초 또는 가을 종료시 기에 맞추어 서면으로 임대차해약을 고지할 수 있다. a. 제21a조에 의거한 영농의무를 계속해서 위반하는 경우 b. 제22조 3항에 의거한 유지의무를 계속해서 위반하는 경우 c. 임차인이 임대인의 서면동의 없이 수행한 제22a조에 의거한 개조 및 변경 을 적절한 기한 내에 원상회복하지 않는 경우 제23조 반환, 개선 및 악화 1. 임대차 종료시 임대차 대상물은 있는 상태 그대로 반환해야 한다. 2. 다른 사항이 약정되어 있지 않다면 임차인은 임대차 종료시 임대인의 동의 로 수행한 개선작업비용에 대하여 적절한 배상을 요구할 수 있다. 3. 단지 통상적인 영농작업으로 인해 이루어진 개선에 대해서는 임차인이 배상.

(29) 19 을 요구할 수 없다. 4. 통상적인 영농작업에서 피할 수 있었던 악화에 대해서는 임차인이 배상해야 한다. 제24조 열매 1. 임차인은, 계약 또는 지역 관례가 다르게 규정하고 있지 않다면, 임대차 종 료 시 아직 수확하지 않은 열매에 대하여 전혀 권한을 갖지 않는다. 2. 그러나 임차인은 자신이 지출한 비용에 대해 적절한 배상을 요구할 수 있다. 제25조 재고물량 1. 임차인은, 계약 또는 지역 관례가 다르게 규정하고 있지 않다면, 최종 임대 차연도에서의 정상적인 영농에 해당하는 사료‧퇴비‧비료의 재고물량을 반 환해야 한다. 2. 임차인이 임대차 시작 시점에 적게 받았다면 추가분에 대하여 배상받을 권 한을 가지며 더 많이 받았다면 배상을 해야 하거나 부족분을 보충해야 한다. 제7절 임대인의 유치권(1989년 12월 15일 추가) 제25b조 임대인은 만기가 지난 연간 임차료 및 현행 연간 임차료에 대하여 상가 임대인 과 같은 유치권을 갖는다. 제8절 재판관에 의한 임대차 연장 제26조 소송 1. 계약당사자의 한쪽이 임대차계약의 해약을 고지하면 다른 당사자는 해약고 지를 수령한 후 3개월 이내에 재판관에게 임대차 연장에 대한 소송을 제기 할 수 있다. 2. 특정 시기에 체결된 임대차계약이 만료되고 새로운 계약이 이루어지지 않으 면, 각 당사자는 늦어도 임대차 만료 9개월 전에 재판관에게 임대차 연장 소 송을 제기할 수 있다..

(30) 20 제27조 판결 1. 재판관은 이것이 피고에게 부당하지 않는 경우 임대차를 연장한다. 2. 임대인이 해약을 고지하는 경우, 임대인은 임대차의 지속이 임대인에게 부 당하거나 다른 이유로 정당하지 않다는 사실을 입증해야 한다. 임대차 지속 은 다음의 경우 특히 부당하거나 정당하지 않은 것이 된다. a. 임차인이 법적 또는 계약상의 의무를 심각하게 위반한 경우 b. 임차인이 지급 능력이 없는 경우 c. 임대인, 그의 배우자, 등록된 파트너 또는 가까운 친척이 임대차 대상물을 직접 경영하기를 원하는 경우 d. 경영체가 유지할만한 가치가 없는 경우 e. 임대차 대상물이 「농민적 농지법」의 적용대상에 속하지 않는 토지로서 1979년 6월 22일의 「공간계획법」 제15조에 의거한 건축 구역에 부분적 으로 놓여 있는 경우 3. 임차료에 관한 행정적 결정은 어떠한 경우에도 임대차의 지속을 부당한 것 으로 만들지 않게 한다. 4. 재판관은 임대차를 3년부터 6년까지 연장한다. 여기서 재판관은 개인적인 관계를 존중하고 소위 임대차 대상물의 종류와 있을 수 있는 임대기간 단축 을 고려한다. 제28조 계약조건의 조정 계약당사자 한쪽의 요청에 따라서 재판관은 임대차 연장 시 계약규정을 변경 된 상황에 맞출 수 있다. 제9절 강제규정 제29조 다른 규정이 없다면 임차인은 본 장의 규정에 의거하여 그 자신이나 그의 자손 에게 주어져 있는 권한을 미리 포기할 수 없다. 변칙적인 합의는 무효이다..

(31) 21. 제3장 분할 농지임대 제30조 승인의무 1. 농업경영체로부터 개별 필지 또는 필지의 일부분을 임대하는 자는 (분할 임 대) 승인을 받아야 한다. 2. 임대인이 농업경영체 원래 경지면적의 10% 이하를 임대하고 임대차 대상이 건물을 포함하고 있지 않은 경우에는 승인을 필요로 하지 않는다. 제31조 승인 근거 1. 임대인은 임대차 시작 전에 칸톤 관할청에서 승인을 받아야 한다. 2. 승인은 다음의 전제 조건 중 한 가지 조건이 충족된 경우에 주어진다. 즉 a. (삭제) b. (삭제) c. 농업경영체가 더 이상 유지할 만한 가치가 없는 경우 d. 농업경영체의 전부 혹은 주된 부분이 「공간계획법」 제15조에 의거한 건 축구역에 놓여 있는 경우 e. 농업경영체가 단지 일시적으로 분할 임대되고 나중에 다시 전체로 경영되 어야 하는 경우 f. 임대인이 농업경영체를 지금까지 직접 경영하였고 이에 더하여 심각한 질 병이나 조기 노화와 같은 개인적인 이유에서 부분적으로만 경영할 수 있는 경우 g. 분할임대된 토지 또는 토지의 부분 대신에 경영체의 경영을 위해서 더 욱 유리한 위치에 입지해 있거나 보다 적합한 다른 임대물이 재임대되 는 경우 3. 나아가서 관할청은 다음의 경우 농업경영체의 분할임대를 승인한다. a. (삭제) b. 분할임대가 다른 농업경영체를 구조적으로 개선시키는 데 주로 이용되는 경우 c. 친척 내에서 선매권 또는 귀속권한을 가진 사람 어느 누구도 자경을 위해.

(32) 22 농업경영체를 인수하기를 원하지 않는 경우, 혹은 유산분배에서 농장상속 을 요구할 수 있는 사람 어느 누구도 (1991년 10월 4일 개정된「농민적 농 지법」제11조 2항) 전체를 임대하기 위해 경영체를 인수하기를 원하지 않 는 경우 d. 농지소유자와 함께 경영체를 경영했던 배우자 또는 등록된 파트너가 분할 임대에 동의하는 경우 4. (삭제) 제32조 승인 거부에 따른 결과 1. 승인이 거부되면 승인관할청은 다가오는 연초 또는 가을 계약시기에 임대차 계약이 파기되게 하고 토지정리를 지시한다. 2 계약당사자는 임대차계약 파기로 인해서 발생하는 손해에 대한 어떠한 보상 청구권도 갖지 않는다. 제33-35조 (삭제). 제4장 임차료 제1절 기본원칙 제35a조 계약 규정 1. 임차료는 현금, 수확물 일부분(분익임차) 또는 용역으로 이루어질 수 있다. 분익임차에 있어서는 다르게 합의된 것이 없다면, 임대인의 권리는 지역관 행에 의한 수확물 크기를 따른다. 2. 계약당사자 간에 다른 합의가 없다면, 임차인이 부대 비용을 부담한다. 제36조 공법적 제한 1. 임차료는 관할청의 관리하에 놓여 있다. 즉, 임차료는 허용된 한도를 초과할 수 없다. 2. 연방평의회는 수익가치의 이자요율과 임대인 부담의 보상율을 확정하며.

(33) 23 일반적 이득에 대한 가산금을 정한다. 3. 현물 급부와 다른 합의된 부수적 급부는 임차료에 계산될 수 있다. 4. 임차인이 차용한 물건 혹은 주로 농지임대차와 관련이 있는 비농업적 임대 차 대상물을 임대인에게 지불한 것은 또한 임차료 책정에 고려되어야 한다. 제2절 책정 제37조 경영체에 대한 임차료 농업경영체에 대한 임차료는 다음과 같이 구성된다. a. 「농민적 농지법」 제10조에 의거한 수익가치의 적절한 이자 부과 b. 설비와 시설에 대한 임대인의 평균 투자비용 보상 (임대인 부담) 제38조 개별 필지에 대한 임차료 1. 개별 필지에 대한 임차료는 다음과 같이 구성된다. a. 「농업적 향토자산의 부채 경감에 관한 1990년 12월 12일의 연방법」 제6 조의 의미에서의 수익가치에 대한 적절한 이자 책정 b. 설비와 시설을 위한 임대인의 평균 투자비용 보상(임대인 부담) c. 임차인이 재임대차로부터 일반적으로 얻게 되는 이득에 대한 가산금 2. 개별 사례에서 경영과 관련된 가산금은 다음과 같은 경우 최고 15%까지 허용된다. a. 해당 토지가 더욱 나은 경지정리를 가능하게 하는 경우 b. 해당 토지가 경영체의 운영을 위해 유리한 곳에 위치한 경우 3. 농업용 건물에 대해서는 제1항 c호와 제2항에 의거한 가산금을 산정하지 않 는다. 제39조 차용물과 비농업적 임대차 물건에 대한 임차료 주로 농업적 임대차와 연관되어 있는 차용물 및 비농업적 임대차 물건의 임차 료 책정에 있어서는 잘못 사용된 차용료에 대한 조치 규정이 적용된다. 제40조 이자율, 임대인 부담.

(34) 24 1. 연방평의회는 수년간의 평균으로 도출한 일차 담보에 대한 평균 이자율을 근거로 수익가치의 임차요율을 확정하며 그것을 후속적으로 변화하는 이자 율관계에 맞추게 한다. 2. (삭제) 3. 연방평의회는 수익가치 산정에 적용되는, 측정기간 동안의 평균비용에 의거 하여 임대인 부담을 위한 요율을 결정한다. 제 41조 보다 긴 임대차기간을 위한 가산금 계약당사자가 법적인 계약기간을 적어도 3년을 초과하는 임대차기간을 합의하 면, 전체 임대차기간에 대하여 15%의 임차료 가산금이 허용된다. 제3절 임차료 관리 제42조 경영체를 위한 임차료 승인 1. 경영체에 대한 임차료는 승인을 필요로 한다. 2. 임대인은 임대차 시작 이후 혹은 임차인과 합의한 조정 이후 3개월 이내에 임차료를 승인받도록 해야 한다. 연방평의회가 임차료 책정을 위한 요율을 변경시켰기 때문에 임차료가 조정되는 경우에는 승인을 필요로 하지 않는 다. 계약당사자 한쪽의 요구에 따라 관할청은 허용되는 조정 규모에 관하여 확인처분을 내린다. 3. 칸톤이 지정한 감독관청이 승인되지 않은 임차료에 대한 정보를 받으면, 그 관청은 승인절차를 진행한다. 제43조 농지임차료에 대한 이의 제기 1. 개별 필지의 합의된 임차료에 대해 칸톤이 지정한 감독관청이 이의를 제기 할 수 있다. 2. 이의제기는 계약 체결 혹은 임차료 조정을 알고 나서 3개월 이내 이루어져 야 하지만, 늦어도 임대차 시작 혹은 임차료 조정이 이루어진 시점으로부터 2년 이내 실시되어야 한다..

(35) 25 제44조 승인관할청의 결정 1. 승인관할청은 경영체 또는 개별 필지에 대한 합의된 임차료가 허용되는가를 결정한다. 2. 관할청은 지나치게 높은 임차료는 허용된 수준으로 낮춘다. 3. 관할청은 그 결정을 당사자에게 공개하고 이의제기 권한을 갖는 감독관청에 게 통지한다. 제45조 사법(私法)적 결과 1. 임차료가 관할청이 정한 한도를 초과하는 경우, 임차료에 관한 합의는 무효 이다. 2. 무효한 합의를 근거로 지불된 임차료는 임차료에 대한 법적 효력 있는 결정 이후 1년 이내에, 늦어도 임차료 지불 후 5년 내에 반환을 청구할 수 있다. 3. 통상적으로 임차료 무효가 임대차 계약의 유효성을 침해하지 않는다. 제46조 무효한 합의 계약당사자는 이 절에 의거하여 주어지는 권한을 사전적으로 포기할 수 없다.. 제5장 절차와 관할청 제1절 절차와 법적 수단 제47조 기본원칙 1. 칸톤은 단순하고 신속한 절차를 의도한다. 2. 재판관과 행정관청은 관할 업무를 확실히 한다. 계약당사자는 심문될 수 있다. 3. 법률이 절차를 정하고 있지 않는 한, 칸톤이 그것을 규정한다. 제48조 민사 소송 1. 임대차계약에서 유래한 소송은 재판관이 판결한다. 2. (삭제).

(36) 26 제49조 행정관청의 확인 처분 1. 보호할 가치가 있는 이해관계를 가진 계약당사자 한쪽은 관할청이 임대차기 간의 단축, 분할임대, 재임대차 또는 임차료가 허가될 수 있는 가를 확인하 도록 할 수 있다. 2. 계약당사자는 임대차계약 체결 이전에 이미 확인처분 명령을 요청할 수 있다. 제50조 칸톤의 민원신청기관에 민원 신청 1. 일심 행정기관의 처분에 대해서 30일 이내에 칸톤의 민원신청기관에 민원 신청을 할 수 있다. 2. 민원신청기관은 결정사항을 계약당사자와 이의 신청자에게 공개하고, 일심 기관에게 그 내용을 통지한다. 제51조 (삭제) 제52조 정보제공 의무 관련자는, 이것이 승인 확보, 이의제기 또는 민원신청 결정이나 확인처분을 위 해 필요한 한, 상설 관할청의 요청에 따라 정보를 제공하고 문서 열람을 보장하 며 검열을 허용해야 한다. 제2절 칸톤 관할청 제53조 칸톤은 다음 기관을 지정한다. a. 승인 당국 b. 이의제기 권한을 가진 관청 c. 민원신청기관. 제6장 제54-57조 (삭제).

(37) 27. 제7장 최종 규정 제1절 칸톤의 시행령 제58조 1. 이 법을 토대로 하는 칸톤 시행령은 스위스 연방법무‧경찰부서에 통지되어 야 한다. 2. 칸톤은 시행령과 관할청조직을 이 법의 발효에 맞추도록 한다. 3. 이 법의 발효와 함께 이와 모순되는 칸톤의 규정들은 폐기된다. 제2절 관련 연방법의 변경 및 폐기 제59조 (생략) 제3절 경과규정 제60조 1986년 10월 20일자 발효된 경과규정 1. 이 법은 임대차기간과 분할임대 및 재임대차에 관한 규정은 제외하고 이 법 의 발효 이전에 체결되었거나 연장된 임대차계약에 적용된다. 발효 후에 임 대차연장이 시작되었다면 새로운 연장기간이 해당된다. 2. 임대차 시작 날짜를 확인할 수 없는 경우에는 지역 관례에 따른 1973년 연초 계약기간에 임대차가 시작된 것으로 간주한다. 3. 이 법의 발효 이전에 성립한 임대차계약이 발효시점 혹은 그 후의 날짜로 해약이 고지되었다면, 해당 계약당사자는 법 발효 후 30일까지 새로운 규정 에 의거한 연장소송을 제기할 수 있다. 4. 계류 중인 소송과 신청은 판결 혹은 결정이 이루어지는 시점에 유효한 법에 의해 판결이 이루어진다. 제60a조 2003년 6월 20일자 개정에 관한 경과규정 1. 농업경영체의 최소 크기와 관련한 요구사항(제1조 1항 b호)을 더 이상 필요 로 하지 않는 농업경영체에 대한 임대차계약은 현행법상의 임대차기간 혹은 연장된 계약상의 임대차기간 혹은 재판에 의해 연장된 임대차기간 동안 농.