2.1. 농지소유 및 거래제도 2.1.1. 농지취득 일반
농지취득관계를 규정하는 ｢농민적 농지법｣(Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht)은 가족농을 육성하고 경작자의 위치를 강화하기 위해 가족농적 토 지소유를 장려하는데 목적이 있다. 또한 농업구조의 유지와 개선에 기여하고, 농지가격이 지나치게 상승하는 것과 농가부채의 과도한 증가를 방지하는 것을 목적으로 한다.
농지법의 적용대상은 건축구역 바깥의 0.25ha 이상의 농지와 알프스 초지이 고, 농업경영체에 속한 산지도 포함된다.
농지취득의 기본원칙은 가족소유가 다른 선매권 및 매입권보다 우선하는 것 이다. 가족 이외에는 자경하는 자만이 농지 및 농장을 구매할 수 있다.6 그리고 농업경영체(농장)는 허가 없이 분할될 수 없다. 농지취득에는 허가를 필요로 하 지만, 상속이나 가족 간의 취득은 예외로 인정한다. 농지취득이 거부되는 경우 는 취득자가 경작자가 아니거나, 거래가격이 지역평균가격보다 높은 때이다.
즉, 농지매매에 가격통제가 있는 것이다.
농지취득에서 선매권은 농장(농업경영체)과 개별 농지에 대해 차이를 두고 있다. 농장의 경우에는 ①자경하는 공동소유자, ②자경하는 자녀, ③자경하는 형제자매, ④9년 이상 임차한 임차인, ⑤자경하지 않는 공동소유자 순으로 되 어 있다. 개별 농지의 취득에는 ①공동소유자, ②자녀, ③6년 이상 임차한 임차 인 순으로 되어 있고, 농지취득자는 이미 통작거리 내에 있는 다른 농장의 소유
6 스위스 농지법에서 자경인의 정의는 ①농지를 스스로 경작하고, ②농업경영체를 경영하고,
③경작 및 경영에 충분한 능력을 가진 자로 한다. 통상 직접지불금을 받기 위해서는 영농 교육 수료가 요구된다.
자이어야 한다. 이 경우 농장의 거래가격은 자경하는 공동소유자와 자녀, 형제 자매에게는 수익가치(Ertragswert)로 하고, 9년 이상의 임차인과 자경하지 않는 공동소유자에게는 거래가치(Verkehrswert)로 한다. 개별 농지의 거래가격은 공 동소유자와 자녀에게는 수익가치의 2배로 하고, 6년 이상의 임차인에게는 거래 가치로 한다.
스위스에서 자경의 기준으로 통작거리 혹은 재촌 개념을 사용하고 있다.7 스 위스에서 농지취득의 선매권은 ‘자경하는 자’에게 주고 있는데, 여기서 자경인 은 실제 경작하는 사람뿐 아니라 실제 경작하지 않더라도 통작거리 내 거주하 는 사람이 된다. 이는 농지소유자 생존 시 거래뿐 아니라 농지상속도 적용되는 내용이다. 이처럼 통작거리 내 거주 혹은 재촌이 자경의 주요 기준이 되는 이유 는 가족경영을 육성하는 스위스 농업구조의 특성에서 기인하는 바도 있지만, 통작거리 내 거주 자체가 농업경영에 직접·간접으로 영향을 미치고 있다고 보 고 있기 때문으로 판단된다.
표 1-2. 생전 거래시 선매권의 우선순위 및 농지가격
우선순위 농장 가격 개별 농지 가격
① 자경하는 공동소유자 수익가치 수익가치 2배
② 자경하는 자녀 수익가치 수익가치 2배
③ 자경하는 형제자매 수익가치
-④ 자경하는 임차인 거래가치 거래가치
⑤ 자경하지 않는 공동소유자 거래가치
-2.1.2. 농지상속제도
스위스에서 농지 및 농장상속은 농지소유와 밀접히 연관되어 있다. 가족농을 육성하고 가족적 토지소유를 장려하기 때문에 상속에 의한 농장소유가 제일
7 우리나라도 「농지개혁법」에 의한 자경 개념에서는 통작거리 내 거주가 자경의 주요 기준 이 되었지만 현행 「농지법」에서는 사용하지 않고 있다.
우선시 된다. 농지 및 농지상속의 기본원리는 독일의 농장상속처럼 상속자로
2.2. 농지임대차제도
농지임대차는 「농지임차법」(Landwirtschaftliches Pachtgesetz)으로 규율하 는데, 이 법의 목적은 임차인을 보호하고 농업경영체를 분할하지 않으며 자경 자에게 임차지를 제공하여 지속가능한 농업이 가능하도록 하는 것이다.
「농지임차법」의 적용대상은 0.25ha 이상의 농업용으로 이용되는 토지인 데, 현재 전체 농지의 약 45%가 임차지이다.
농지임대차계약은 서면, 구두, 암묵적 합의 등의 형식으로 가능하며, 계약은 늦어도 임대인이 임차인으로부터 받은 임차료에 대해 동의한 때 성립한다. 임 차료가 없는 계약은 임대차가 아닌 사용대이다.
임대차계약기간은 최초 계약 시 9년, 연장 시 매번 6년이고, 해약통지기간은 1년으로 되어 있다. 6년보다 짧은 단기계약은 관할청의 허가로 가능하다. 해약 통고는 서면으로 이루어져야 한다.
소유관계가 변동되어도 농지임대차관계는 지속된다. 다만 건축할 목적이나 자경하기 위해 구입하거나 공공 목적으로 구입한 경우는 예외로 한다. 임대차 관계의 조기중단으로 인한 손해는 임대인이 배상해야 한다.
농지임대차계약에 대해 계약당사자 중 일방이 해약을 통지한 경우, 상대방은 해약통고를 받은 후 3개월 이내에 법원에 연장을 제소할 수 있다. 또한 임대차 계약기간이 끝나고 새로운 계약이 성립하지 않은 경우에 계약당사자 중 일방 은 늦어도 계약종료 9개월 이전에 법원에 계약연장을 제소할 수 있다. 법원은 임대차계약관계를 6년까지 연장할 수 있다.
임차인이 사망한 경우에 임차인의 상속자는 6개월의 통지기간을 두고 임대 차계약을 해약할 수 있다. 임대인이 해약을 통고한 경우 임차인의 후계자는 30 일 이내에 계약관계의 속행을 요구할 수 있다. 임차인의 후계자가 정상적인 영 농활동 유지를 보장하는 한, 임대인은 이를 수락해야 한다.
임차인은 세심한 경작으로 농지에 대한 지속가능한 활용을 가능하게 할 의 무가 있다.
농업경영체가 농장의 일부 농지를 임대하는 것은 관할청의 허가를 얻어서만
가능하다. 관할청은 임대가 다른 농업경영체의 경영개선에 크게 기여하거나 임 대하는 경영체의 유지가 어렵다고 판단되는 경우에만 이를 허용할 수 있다.
임차료는 관할청에서 허가하고 관리하는데, 임차료가 높은 경우에는 관할청 이 이를 낮출 수 있다. 임차료 수준은 임차료 시행령을 통해 계산하는데, 현재 임차료 크기는 해당 토지 수익가치의 3.5%로 되어 있다.
<부록> 스위스 농지임차법
(1985년 10월 4일 제정된 연방농지임차법)
스위스 연방의회는 연방헌법 제31조와 64조에 의거하여, 그리고 1981년 11월 11일자 연방평의회의 의견을 참조하여 의결한다.
제1장 적용범위 제1절 기본원칙 제1조
1. 이 법은 다음과 같은 농지임대차에 적용된다.
a. 농업적 이용을 위한 토지,
b. ｢농민적 농지법｣ (BGBB) 제5조와 제7조 1항, 2항, 3항 그리고 5항 의미의 농업경영체,
c. 농업경영체와 경제적 단위를 이루고 있는 비농업적 부업경영
2. 이 법은 농지임대차와 동일한 목적을 지니며 이 법에 종속되지 않으면서 이 법에 의해 추구되는 보호를 무효로 만들 수 있는 법률 행위에도 적용된다.
3. 공유지, 알프스지역 및 목초지와 그와 같은 토지의 이용권 및 지분권에 대한 임대차에도 농지임대차에 관한 규정이 적용된다.
4. 이 법이 적용될 수 없거나 특별한 규정을 포함하고 있지 않은 경우에는 채권 법이 적용된다. 주거 및 사무공간의 임대차에 관한 규정, 임차료 공탁에 관 한 규정과 관리기관 및 절차에 관한 규정은 예외이다.
제2절 예외
제2조 작은 면적의 토지
1. 이 법은 15a 이하의 포도원과 건축물없는 25a 이하 농지의 임대차에는 적용
되지 않는다.
2. 칸톤은 적은 면적의 토지에 이 법을 적용시킬 수 있다.
3. 동일한 소유자가 동일한 임차인에게 임대한 여러 개 토지면적은 통합하여 계산한다. 소유자가 한 필지의 토지를 여러 임차인에게 임대하는 경우에도 마찬가지로 적용된다.
제2a조 건축구역의 토지
1. 이 법은 임차물이 전부 1979년 6월 22일의 ｢공간계획법｣ 제15조에 의거한 건축구역에 놓여 있는 경우 농업적 이용을 위한 토지의 임대차에 적용되지 않는다.
2. 그 대상이 임대차계약기간 도중에 1979년 6월 22일의 ｢공간계획법｣ 제15조 에 의거한 건축구역에 완전히 속한 경우 농지임대차계약은 현재의 법적인 임대차기간 동안 또는 보다 긴 기간의 계약기간 동안 내지 법적으로 연장된 임대차기간 동안 농지임차법의 규정을 따른다.
제3조 알프스지역과 목초지
칸톤은 알프스지역 및 목초지와 그와 같은 토지의 이용권과 지분권에 대한 임 대차를 위해서 예외적인 규정을 공포할 수 있다.
제2장 농지임대차계약 제1절 개념
제4조
1. 농지임대차 계약을 통해서 임대인은 임차인에게 농업적 이용을 위한 경영체 또는 토지를 양도해야할 의무를 가지며 임차인은 이에 대해서 임차료를 지 불해야 한다.
2. (삭제)
제2절 우선임차권
제5조 임대인 자손의 우선임차권
1. 칸톤은 농업경영체를 직접 경영하기를 원하고 이를 위해서 적합하다고 간주 되는 농업경영체 임대인 자손을 위하여 우선임차권을 규정할 수 있다.
2. 자손은 이러한 우선임차권이 토지대장에 기재되어 있는 경우에만 이를 제3 자에게 주장할 수 있다.
3. 그 밖에 사항은 칸톤이 세부사항과 절차를 규정한다.
제6조 산악 목초지에 대한 우선임차권
칸톤은 산악지역의 농업인을 위해서 인접하고 있는 알프스 목초지에 대한 우 선임차권을 규정할 수 있다. 칸톤은 세부사항과 절차를 규정한다.
제3절 임대차기간 제7조 최초 임대차
1. 최초 임대차기간은 농업경영체에 있어서 최소 9년이며 개별 농지에 있어서
1. 최초 임대차기간은 농업경영체에 있어서 최소 9년이며 개별 농지에 있어서