1) 토지비축사업 개관
임대전용산업단지는 「공적토지비축제도(公的土地備蓄制度)」의 활성화라는 측면에서 토지정책적 의의가 큰 제도라 할 수 있다. 토지비축제도는 유럽, 호주 등 서구 각국에서 발전되어 온 제도로서, 장기적으로 개발이 예상되는 도시주변 지역의 땅을 국가 또는 지자체가 대규모로 싼 값에 매입하여 비축하여 주거․산 업용도로 임대관리하거나 도로 등 공공시설용도로 전환하는 제도이다.
토지비축제도는 지가상승을 노린 투기자들이 대상 토지를 과점할 경우에는 과 대한 우발이익이 실현하는 문제, 지가상승과 사적 재산권으로 인해 도시계획시 설의 효율적인 건설과 토지의 합리적 이용이 어려워지는 문제를 해결할 수 있다.
일반적으로 토지비축(land banking)이란 ‘어떤 장래비용을 예정한 모든 형태의 부동산 제권리의 취득’1)을 의미하며, 장래 필요한 공공시설용지를 확보를 위해 현실적 필요에 앞서서 취득하는 특정목적적 토지비축과 특정목적과 관계없이 일 정지역의 개발형태나 토지가격을 통제하기 위한 목적의 일반목적적 성격(general land banking)으로 구분된다.
임대전용산업단지의 조성은 특정목적적 토지비축에 해당하며, 공적 주체가 토 지시장에 직접적 영향을 줄 의도로 비축하기 보다는 산업시설용지의 저렴․장기 1) 공적토지비축확대 및 관리개선방안 연구, 국토연구원, 1989, 5면
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조건 공급을 위해 비축한다는 의미를 갖게 되며, 이러한 의미에서 토지임대부 주 택시설용지의 공급과 맥을 같이 한다고 하겠다.
2) 토지비축사업 성공의 조건
하나의 토지비축사업으로서 임대전용산업단지가 갖는 정책목표로는 산업시설 용지 공급가격의 인하, 효율적인 토지이용, 불로소득적 토지가격상승의 공적 환 수 등을 들 수 있다.
일반적으로 토지비축사업이 정책목표를 성공적으로 달성하기 위해서는 ⅰ) 채 산점기준의 장기적 운영, ⅱ) 토지이용계획통제와 통합된 운영, ⅲ) 시장지배적 토지비축관리, ⅳ) 현재이용가치로의 토지확보 가능성 등의 조건을 충족하여야 한다2). 토지비축제도의 장점으로는 다음과 같다.
첫째, 토지비축기관인 국가나 정부투자기관은 단기적인 이익을 중시하기보다 는 장기적인 채산성 유지를 목표로 할 수 있으므로 실비보전적 저가공급이 가능 하며, 도시화에 따른 지가상승이 이루어지기 전에 미리 토지를 확보하므로 자연 적 희소성으로 인한 지대의 배제가 가능하다.
둘째, 토지를 매입하거나 비축된 토지를 개발함에 있어서 도시성장관리측면에 서의 토지이용계획체계와 연계하여 이행할 수 있도록 통합운용이 필요하다. 임 대전용산업단지와 같이 개발이 이미 완료된 산업단지에서 조성하는 경우에는 이 미 산업단지 개발계획단계에서 장기적 도시계획과 부합하도록 사업계획을 수립 할 수 있다.
셋째, 토지비축기관이 충분한 비축량을 보유하면서 대량, 저가로 50년과 같이 장기간에 걸쳐 토지를 공급한다면 이는 하나의 시장지배적 판매자로서 토지시장 에 막대한 영향력을 행사할 수 있다.. 토지시장조절기능이 장기적으로 안정적으 로 발휘될 수 있다는 신호는 다른 시장참여자로 하여금 토지가격 상승을 억제하 는 효과를 가져오게 된다.
2) 공적토지비축확대 및 관리개선방안 연구, 국토연구원, 1989, 13면
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넷째, 저렴하게 토지를 매입하기 위해서는 개발되기 이전의 현재이용가치(농 지인 경우 농업지대의 자본환원가치)로 매입가를 결정할 수 있어야 하며, 이렇게 투기가치를 배제하여야만 비용절감이 가능함. 현행 토지보상법은 개발이익을 배 제하고 보상가를 결정하고 있다.
3) 토지비축사업의 기대효과
토지비축사업의 효과로는 첫째, 자원배분면에서 다른 재화나 용역에 비해서 상대적으로 싸게 토지를 공급할 수 있다. 둘째, 소득분배면에서 염가의 토지공급 으로 인해 기존 토지소유자로부터 개발용지 수요자(민간개발용지 수요자 포함) 에게로 소득이 이전되는 효과가 발생한다. 셋째, 도시계획측면에서 계획결정의 외부성(우발이득과 우발손실)이 억제(내재화)되며 공적 소유권에 의해 계획수립 의 주도적 권한을 강화시켜 준다는 점을 들 수 있다3).
이에 따라 도출될 수 있는 임대전용산업단지의 추진을 위한 전제조건으로는
ⅰ) 사업비(용지비, 조성비)의 절감이 가능한지 여부, ⅱ) 재원조달방안, ⅲ) 자원 배분 및 소득분배의 효과가 정치적으로 수용가능한지 여부, ⅳ) 수요에 대응할 수 있으며 시장조절기능을 발휘할 수 있을 정도의 충분한 토지비축 가능여부 등 을 들 수 있다.
4) 토지비축전담기관의 지속성 유지
장기임대 산업단지 제도의 책임성 있는 실행을 위해 관련 정부 부처의 지속적 업무 수행을 보장할 필요가 있으며, 공적 자금의 투입을 통한 장기임대 산업단지 특별회계 설치 등 정책자금의 조성도 검토하는 것이 바람직하다. 장기임대 산업 단지를 수행하는 정부 부처는 입지여건, 지역경제 등을 감안하여 사업의 기획에 서부터 사후관리에 이르기까지 공공성을 유지하여 국가균형발전과 기업의 경쟁 력 제고에 기여할 수 있도록 노력하는 것이 필요하다.
3) 공적토지비축확대 및 관리개선방안 연구, 국토연구원, 1989, 15-16면
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