철거이행보증금제도 개선방안

1) 현황 및 문제점

철거이행조건부로 영구시설물을 축조하게 되는 임차인의 경우 건물을 담보로 하여 시설구입자금 또는 사업자금을 대출하는 데에 있어서 금융기관의 제한이 있다. 임대전용산업단지가 국가정책사업으로서 저가․장기로 공급되고 국유지 로 관리됨에 따라 합법적인 사유 건축물임에도 담보권제한의 강도가 사유지에서 보다 강화될 수 있으므로 금융기관은 그 재산의 채무담보비율을 낮게 설정하게 되며, 따라서 대출가능한도액이 많이 줄어들게 된다. 이에 따라 기업들은 임대산 단보다는 분양산단에 매력을 느끼게 되고 분양형 산업시설용지에 대한 경쟁은 결국 지가상승과 제조원가 증가로 귀결되게 된다.

76 임대산업단지 활성화 방안

2) 개선방안

(1) 신용보증기관의 보증

기술보증기금과 같은 보증기관에 의해 보증이 선행되는 경우 담보대출이 가능 하다는 것이 금융기관의 대체적 의견이나 기술보증기금의 경우 특허와 같은 기 술보유기업에 한하여 보증수수료를 납부하고 보증서가 발급되므로 요건충족이 쉽지 않은 단점이 있다.

(2) 임차권유통의 부분인정

임차인이 건축한 공장건축물에 대해 양도권리를 임대차 계약내용으로 인정하 는 경우 임대사업시행자의 임의철거 용이성이 낮아지므로 금융기관에 대한 임차 인재산의 채무담보비율이 증가하는 효과를 갖게 된다. 그러나 임차권 유통화 인 정에 따른 전매(轉賣)행위의 무분별한 증가 또는 전대(轉貸)를 방지하기가 어려 워지는 문제점이 있고, 철거이행조건부 영구시설물 축조원칙과 상반되는 점이 있어 다툼의 소지가 있다. 따라서 임차권 유통화의 요건을 제한하여 임대사업시 행자의 철저한 규제가 가능하도록 하고, 대출기관인 은행도 이에 조력하도록 법 제화하는 경우 이러한 부작용를 최소화할 수 있다고 판단된다.

(3) 금융기관의 건물에 대한 담보행사권리 강화

임대차계약이 계약기간 만료 또는 임차인의 부도 등의 사유로 해지된 경우 담 보로 제공된 건물에 대한 임의철거이행의 권리는 임대사업시행자에게 자동적으 로 발생하지 아니하며 대출은행의 동의가 필요하다. 따라서 은행이 대출금의 회 수를 위해 실제 입주가 가능한 기업이 해당 담보제공건물의 양수인으로 선정되 도록 관여할 수 있도록 하거나 담보권 실행 시 임대사업시행자의 동의가 필요 없도록 규정하는 방안을 생각해 볼 수 있다. 그러나 이 방안은 은행의 권한을 과 도하게 인정할 경우 양수인의 선정이 늦어져서 해당 토지의 유휴화 등 많은 부작 용이 있을 수 있고 철거이행의무조항과 괴리되는 단점이 있다.

제 6장∙임대산업단지 활성화 방안 77

7. 임대사업시행자의 지위 합리화

1) 현황 및 문제점

산집법상의 산업단지 관리기관인 지식경제부장관(한국산업단지공단 포함) 또 는 지방자치단체는 산업단지의 관리운영을 담당하므로, 임대사업시행자의 업무 는 임대관리에 국한하고 있다. 지자체 또는 산업단지 사업시행자가 임대사업시 행자로 지정된 경우 1개 산업단지당 약 30～50만㎡내외의 면적의 소유자로서 임 대관리를 시행하게 되므로 관리업무의 복잡성과 다양성이 증가할 가능성이 크 다. 이에 따라 임대사업시행자로서 지속가능할 수 있도록 법적 지위를 강화하고 사업모델을 합리화할 필요가 있다.

2) 개선방안

(1) 임대토지 관리권의 위임

국유지에 대해 임대사업시행자로 지정하는 경우 해당 국유지의 관리권이 자동 적으로 임대사업시행자에게 위탁되도록 규정할 필요가 있으며, 임대사업시행자 는 국유지관리자로서 제반 의무를 이행하여야 하고 국가는 이를 감독할 필요가 있음

(2) 임대사업시행자 수수료

국유지의 임대사업시행자인 경우 임대토지의 유지, 관리를 위한 비용은 일정 한 비율로 정할 필요가 있다. 국가균형발전특별회계 소속재산의 관리권 수탁의 경우 위탁수수료와 감정수수료·신문공고료·등기수수료 등 위탁재산을 임대·교 환·양여·매각 등의 처분을 하기 위하여 지출되는 비용을 사용료의 100분의 5 범 위에서 기재부장관이 정하는 요율 범위내에서 정하고 있다.

78 임대산업단지 활성화 방안

지역균형발전특별법시행령 [일부개정 2006.6.12 대통령령 제19513호]

제47조 (권한의 위탁) ①법 제46조의 규정에 의하여 관계 중앙행정기관의 장은 법 제33조제3항에 의한 회계의 재산의 임대·교환·양여·매각 등의 처분에 관한 권한을 한국토지주택공사법에 의한 한국토지주택공사(이하

"한국토지주택공사"라 한다)에 위탁한다.

②한국토지주택공사의 사장은 매년 1월 31일까지 전년도 위탁재산의 관리 실적에 관한 사항을 해당 중앙행정기관의 장 및 기획재정부장관에게 보 고하여야 한다.

③관계 중앙행정기관의 장은 제1항의 규정에 의하여 권한을 위탁한 때에는 다음 각호의 구분에 의한 위탁수수료와 감정수수료·신문공고료·등기수 수료 등 위탁재산을 임대·교환·양여·매각 등의 처분을 하기 위하여 지출 되는 비용을 한국토지주택공사에 지급하여야 한다.

1. 위탁재산을 임대하게 하는 경우의 위탁수수료 : 사용료의 100분의 5의 범위안에서 기획재정부장관과 협의하여 정하는 요율

2. 위탁재산을 매각하는 경우의 위탁수수료 : 매각 또는 매입대금의 1천분 의 5 이하의 범위안에서 기획재정부장관과 협의하여 정하는 요율

④한국토지주택공사의 사장은 제1항의 규정에 의하여 위탁받은 재산의 임 대·교환·양여·매각 등의 처분을 하기 위하여 따로 회계를 설치하여 관리 하여야 한다.

(3) 임대사업시행자의 국유지 유지관리 업무

국유지인 임대토지의 유지, 관리업무의 효율화를 위하여 유지관리업무의 세부 적인 사항을 미리 정할 필요가 있다.

제 6장∙임대산업단지 활성화 방안 79

※ 균형발전특별회계토지 관리업무 범위 (한국토지주택공사) 1. 균특토지 유지관리업무 적용범위

① 균특회계 재산의 현상유지, 불법점유 배제 또는 가치보전을 위 한 경계표석 설치,담장 또는 철조망의 가설, 지상정착물의 유지 관리, 청결유지 및 공부발급 등

② 매입, 매각시 감정평가수수료,신문공고료,등기신청수수료 및 지 적 분할에 따른 측량비 등

③ 재산유지를 위한 현장출장여비, 감사․점검수행에 소요되는 경비 ④ 기타 사전승인 받은 사항

2. 유지관리비용 예산항목

① 시설설치비 : 담장, 경계 팬스, 입간판 설치 ② 시설보수비 : 축대 보수등

③ 환경정비비용 : 오물수거, 폐기물처리등

④ 법정부대비 : 감정평가수수료,신문공고료,측량수수료등 ⑤ 소모성부대비 : 출장여비, 소모품비, 통신비등

제 7장∙결론 및 정책적 시사점 81

7

C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 7

결론 및 정책적 시사점

본 연구는 현재 국가가 주도적으로 시행하고 있는 장기임대산업단지의 활성화 를 위해 임대후 분양제도의 타당성을 검토하고, 이를 바탕으로 임대후 분양시 의 무임대기간 설정 방안, 의무임대기간 경과 후 분양가격 산정 방안 등을 제시하는 연구를 수행하였다.

연구의 충실한 진행을 위하여 현행의 임대산업단지 제도를 분석하고, 외국의 임대 산업단지 제도를 정리하였다. 우선 우리나라 임대산업단지 추진경과 및 관 련 제도를 정리하였다.

한편 정책적 개선방안을 발굴하기 위하여 임대산업단지내 임대기업 설문조사 를 분석하였으며, 기존 제도에서의 임대산업용지 분양전환 제도현황, 현행 임대 산업용지 분양전환 문제점, 임대산업용지 분양전환 개선방안 등을 제시하였다.

의무임대기간에 대해서, 1안에서는 기업이 창업 후 손익분기점(breakeven point) 에 도달하는 기간이 3년 정도임을 감안하여 3년으로 제안하였으며, 2안에서는 타 제도(국민임대, 일반임대용지)의 분양전환기간 사례를 반영하여 5년, 3안에서는 현행 장기임대산업단지의 의무임대기간인 10년 등의 대안을 제안하였다. 이들 대안 중에서 의무임대기간은 제2안(5년)을 우선 검토과제로 제안하였다. 한편 임 대후 분양가격과 관련한 대안에 대해서, 1안은 산업단지 조성시의 조성원가로 분 양하는 대안을 제안하였으며, 2안은 조성원가에 공업지역의 최근 5년간 평균 지 가변동률을 반영하여 분양가를 산정하는 조성원가와 지가변동률을 통합하는 대 안을 제안하였다. 3안은 조성원가와 감정평가액의 중간값으로 분양가격을 산정

82 임대산업단지 활성화 방안

하는 방안을 제안하였다. 4안은 매각감정평가액으로 분양가격을 산정하는 방안 을 제시하였다. 이중 임대 후 분양가 산정은 3안(조성원가+감정평가액)/2)을 우 선 검토과제로 제안하였다.

그리고 위에서 제안한 제도 개선 방안 이외에 임대산업단지 공급활성화하기 위한 방안으로, 토지비축사업으로서 국가참여 확대방안, 임대전용산업단지 사업 의 공공의 참여 확대방안, 계획적인 임대산업단지 공급방안, 사업시행자의 아파 트형 공장 임대 활성화 방안, 임차권의 물권화 관리방안, 철거이행보증금제도 개 선방안, 임대사업시행자의 지원합리화 방안 등을 제시하였다.

이처럼 제안한 여러 방안들을 정책화하고 효율적인 추진을 위해서는 제도화가 필요하다. 이를 위해 임대전용산업단지 관리ㆍ운용에 관한 지침을 개정할 필요 가 있다.

지침의 개정방안으로는 첫째, 의무임대기간을 창업기업의 손익분기점 달성기 간 및 기존 임대산업단지와의 형평성을 감안하여 10년에서 5년으로 단축하고, 기 산시점을 최초임대차계약일로 규정(안 제9조제1항 및 제2항), 둘째, 분양전환 시 기를 국가정책 목적상 필요한 경우로 제한함에 따라 분양전환 여부가 불분명하 였던 규정을 입주기업 희망 시로 변경하여 기업의 자율적 판단에 의해 분양전환 이 가능하도록 함(안 제15조제1항), 섯째, 분양전환 가격에 대해 기업부담을 완화 하면서도 과다한 시세차익을 방지하고 사업시행자가 일정수준의 사업성을 확보 할 수 있도록, 현행 감정평가금액에서 일정기간에 따라 감정평가액과 조성원가 의 산술평균가액 또는 감정평가금액으로 완화(안 제15조제2항) 등의 제도 개선 이 필요하다.

그리고 임대산업단지의 활성화를 위해서는 기업의 수요가 많은 대도시지역에 대한 공급을 확대하고, 영세기업들을 위한 부지와 건축물을 동시에 임대하는 방 안이 마련되어야 한다.