임대산업용지 분양전환 개선방안

가. 임대산업단지 분양전환제도 개편

1) 임대산업단지 분양전환의 기본방향

￭ 임대단지 운영방식 개편

임대산업단지를 활성화하기 위해 임대산업단지 운영방식을 장기임대 보다는 일정기간 임대 후 분양전환하는 방식으로 개편하는 것을 검토할 필요가 있다. 장 기임대산업단지 수요조사 결과(2008. 5, 한국산업단지공단), 장기 임대보다는 일 정기간 임대 후 분양전환하는 방식을 선호하는 것으로 나왔고, 임대단지 운영방 식에 대해서 장기 임대(30∼50년) 13.6%, 임대후 분양전환 81.2%, 사업시행자가 APT형 공장 건축 후 건물까지 임대 5.2%로 임대 후 분양전환에 대한 선호도가 매우 높은 것으로 나타났다.

￭ 의무임대기간의 명확화

임대 후 분양제도를 도입하기 위해서는 우선 의무임대기간을 명확화하는 것이 필요하다. 임대전용산업단지의 분양전환은 국가정책목적상 필요한 경우에 가능 토록 규정하고 있어 분양전환 가능여부와 분양전환시점이 현재는 애매한 실정이 다. 이로 인해 사업안정화 단계에 진입한 기업 등 자가공장을 소유하고 싶은 기 업들의 욕구를 제 때 충족시켜주지 못하고 있는 실정이다. 또한 사업시행자는 투 자비가 장기간 회수되지 못함으로 인해 기회비용 손실은 물론 타 임대전용산업 용지 공급에 필요한 투자재원 확보가 어려워 지속적인 임대산업단지 확대 공급 에 차질을 가져올 수도 있다.

이러한 문제점을 해결하기 위해 일정기간의 의무임대기간 만료 후 임차기업이 원하는 경우 분양전환이 가능하도록 하여 분양전환 시기의 명확화와 탄력적 운 영을 도모할 필요가 있다. 한편 의무임대기간이 장기임대, 국민임대 등 임대단지

50 임대산업단지 활성화 방안

유형에 따라 상이함으로 의무 임대기간을 일관성 있게 설정하는 방안을 검토할 필요가 있다.

￭ 합리적인 분양가격 설정 필요

임대 후 분양제도가 도입되기 위해서는 임대 후 분양가격 산정이 합리적으로 이루어져야 한다. 현행 임대전용산업단지의 분양전환가격은 감정평가액으로 결 정하도록 규정하고 있어, 분양전환 시 조성원가로 공급되는 국민임대산업단지와 의 형평성 문제와 정부의 저가 산업용지의 공급이라는 산업입지정책과도 일부 배치되는 측면이 있어 이에 대한 대안 마련이 필요하다. 또한 감정평가액으로 분 양했을 경우 분양전환을 원하는 임차기업에게는 토지매입비 부담이 가중되어 계 속해서 지역내에서 정착하려는 기업에게 걸림돌로 작용될 우려가 있다.

한편 일정기간 임대 후 분양 시 조성원가로 분양했을 경우 분양받는 임차기업 에게 과도한 시세차익이 귀속될 수 있으므로 이에 대한 환수방안을 동시에 검토 할 필요가 있다. 따라서 기업이 지역내 정착이 가능하도록 하고, 과도한 시세차 익을 환수할 수 있는 범위 내에서 유사제도를 참조하여 현행 분양전환가격 산정 방식을 개선할 필요가 있다.

2) 분양전환시점 설정방안

￭ 기본방향

분양전환 시점을 설정하기 위한 기본방향으로, 첫째, 산업구조 변화 추세 및 기업의 라이프사이클을 감안한 임대기간 설정이 필요하다.

둘째, 임대기업의 경영활성화 기간과 사업시행자의 초기 투자비 회수측면을 고려해야 한다.

셋째, 유사 제도(국민임대산업단지)와의 형평성 및 임대산업단지의 도입취지 를 살리는 기간을 고려하여 설정토록 한다.

제 5장∙임대산업용지 분양전환 개선방안 51

￭ 적정 분양전환시점 설정

우선 장기임대산업단지의 경우 분양전환시점을 명확화하기 위해 ‘국가정책목 적상 필요하여’라는 단서조항을 삭제하며, 의무임대기간 완료 후 임차업체가 희 망하는 경우 분양전환이 가능하도록 제도를 개선토록 한다. 그리고 국민임대산 업단지, 임대전용산업단지, 경제자유구역내 장기임대산업단지 등과의 형평성을 고려하여 의무임대 기간을 설정하고, 현행 임대전용산업단지와 장기임대산업단 지에 임대기간이 차등 적용하고 있는 점을 고려하여 제도의 일관성 유지 차원에 서 의무임대기간을 검토한다.

￭ 적정 임대기간 대안설정

임대의무기간을 검토하기 위해 3가지 대안을 설정한다. 1안은 3년 임대계약 만료 후 분양하는 대안으로, 기업들의 경영이 정상적인 상황에 도달하는 기간을 감안하여 임대의무기간을 설정토록하자는 것이다. 산업단지내에서 임대하는 경 우 기업이 원하는 경우 3년 임대가 가능한 것으로 법적인 규정을 갖고 있으며, 기업들이 창업 후 성장단계에 도달하는 기간이 약 3년 정도라는 연구결과를 반 영하여 3년 의무임대 후 분양하는 방안을 검토한다.

▹ 산집법 시행령 48조의 4

- 산업단지내 임대용지에 대해서 기업이 원하는 경우 3년(기본 5년) 임대 가능

▹ 신용보증기금 : 중소기업 생태단계 판별모형 구축 및 실증연구(2009. 7)

- 창업 후 손익분기점에 도달하였거나 전년 대비 매출액이 15%이상 상승한 경우 성장단계로 진입한 것으로 간주

- 총자산 70억 미만 기업은 3년, 70억 이상 중소기업은 4년 소요

제2안으로는 5년 임대기간 만료 후 분양하는 대안이다. 현행 임대 후 분양제도 를 도입하고 있는 국민임대산업단지, 산업단지내 임대업자에 의한 임대기간, 공

52 임대산업단지 활성화 방안

공임대주택 등 대부분의 제도에서는 5년 임대 후 분양제도를 취하고 있다. 또한 임대산업단지의 도입 취지를 살리기 위해서는 5년 정도의 임대기간 설정이 필요 할 것으로 판단된다.

▹ 국민임대산업단지 - 5년 임대후 분양 가능

▹ 산집법 제39조

- 일정기간(5년)내 산업용지 처분시 관리기관에 양수

▹ 산집법 시행령 제49조

- 산업단지내 산업용지의 임대사업자 임대인 경우 임대기간을 5년이상을 하한선으 로 정하고 있음

▹ 의무임대기간 5년 공공건설 임대주택 분양전환 시기 - 임대 의무기간 5년 후 분양

제3안은 10년 임대계약 만료 후 분양하는 대안이다. 장기임대산업단지의 취지 를 살려 임대의무기간을 장기간으로 설정하는 대안이다. 장기임대산업단지의 경 우 의무임대기간을 10년으로 정하고 있으며, 공공건설 임대주택분양전환의 경우 10년 임대 후 분양하고 있다.

▹ 장기임대산업단지 의무임대기간

- 임대 의무기간 10년 후 5년마다 임대 갱신

▹ 의무임대기간 10년 공공건설 임대주택 분양전환 시기 - 임대 의무기간 10년 후 분양

이러한 대안들은 정책 취지, 사업시행자, 기업들에게 미치는 장단점 등을 검토 하여 가장 합리적인 대안을 선택하는 것이 바람직 할 것이다. 특히 제안에 대해 서 우선 검토할 필요가 있다고 판단된다.

제 5장∙임대산업용지 분양전환 개선방안 53

< 표 5 - 11 > 분양전환시점(안) 비교 분석

구 분 1안(3년) 2안(5년) 3안(10년)

개념

기업이 창업 후 손익분기점 (breakeven point)에

도달하는 기간이 3년 정도임을 감안하여 설정

타 제도(국민임대, 일 반 임 대 용 지 ) 의 분양전환기간 사례 를 반영

현행 장기임대산업 단지의 의무임대기 간으로 설정

사업 시행자

장점 사업비용 조기 회수 가능

사업비용 조기 회수 가능

임대수익에 맞춘 경영계획 수립

단점

임대기간이 너무 짧아 경영계획

수립 미흡

- 사업비용 회수기간

장기화

기업

장점 안정적이 사업 운영 가능

경영상 어느 정도 안정궤도에 오른 상태에서 분양 가 능

임대기간의 장기화 로 계획적인 사업비 확보 용이

단점 단기간에

분양비용마련 필요

-조기에 분양받기를 원하는 기업의 경우 타 지역으로 이전할 가능성

종합의견 기업들의 생산활동 주기에 적합

사업시행자 및 기 업에 가장 적합한 기간으로 판단

분양을 목적으로 10 년 임대는 기간이 너무 김

적용사례 없음

국민임대산업단지, 경제자유구역내 장 기임대산단, 공공 건설임대주택(5년), 산업단지내 공장용 지 처분기간 제한 등

공공건설임대주택 (10년)

54 임대산업단지 활성화 방안

￭ 임대전용산업단지 관리·운용에 관한 지침 개정방안

한편 분양전환시점을 명확화하기 위해 ‘국가정책목적상 필요하여’라는 단서조 항을 삭제하며, 의무임대기간 완료 후 임차업체가 희망하는 경우 분양전환이 가 능하도록 개선한다. 또한 현행 임대전용산업단지와 장기임대 산업단지간 임대료, 임대기간 등을 차등 적용하고 있는 점을 고려하여 분양전환 가능시점을 의무임 대기간 이후로 하고 각각 5년 후, 10년 후로 개선할 필요가 있다.

< 표 5 - 12 > 분양전환시점 개선방안

구 분

현 행 개선안

임대전용산업단지 장기임대산업단지 임대전용산업단지 장기임대산업단지

분양전환 시 점

∘국가정책목적 상 필요한 경 우 분양전환 이 가능함

∘국가정책목적 상 필요한 경 우 분양전환 이 가능함

∘임대기간이 만 료되거나 최초 임 대 일 로 부 터 5년 경과후 임 차업체가 희망 하는 경우 임 대토지를 우선 분양할 수 있 음

∘ 임 대 기 간 이 만 료 되 거 나

최초 임대일

로부터 10년

경과후 임차

업체가 희망

하는 경우 임

대토지를 우

선분양할 수 있음

3) 적정 분양전환가격 산정방안

￭ 분양가격 산정방식

일반적으로 산업용지의 분양방식은 산업단지내 산업시설용지 등에 대해 입주 희망기업을 대상으로 경쟁입찰로 분양가격 결정하는 “경쟁입찰방식”, 조성원가

제 5장∙임대산업용지 분양전환 개선방안 55

와 감정평가가격을 합한 후 두 가지의 평균가격으로 분양가격을 결정하는 절충 방식, 산업단지내 입지적 특성을 감안하여 2가지 이상의 가격결정방식을 혼용하 여 분양가격을 결정하는 혼합방식 등이 있다.

그리고 당시의 감정평가가격으로 분양가격을 결정하는 시장가격 방식과, 총사 업비/분양면적으로 산출하여 분양가격을 결정하는 조성원가방식 등이 있다.

￭ 분양전환가격 산정 기본방향

임대 후 분양전환가격의 산정은 임대제도의 기반을 강화하고 이를 통해 임대 산업단지가 활성화 되어 임대기업이나 사업시행자에게 실질적인 도움이 되는 조 건이어야 한다.

한편 금번 제도개선의 취지인 임대활성화라는 목표를 달성하기 위해서는 기업 의 요구를 어느 정도 반영할 수 있는 분양가 산정방안 마련이 필요하다.

￭ 분양전환가격 산정 조건

① 공익성과 수익성의 조화

장기임대산업단지의 운영은 기업지원을 위한 공익적 성격이 강한 사업이라 할 수 있다.. 따라서 임대산업단지 활성화라는 취지를 살리기 위해서는 가능한 낮은 분양가를 책정하여 임대 기업에게 유리하게 설정할 필요가 있다. 그러나 친기업 적 분양조건도 사업시행자가 임대사업을 지속할 수 있는 최소한의 수익 확보가 가능한 범위 내에서 설정되어야 한다. 그렇지 않을 경우 임대산업단지 운영을 중 단하던가 아니면 국가가 재정에서 손실된 부분만큼 보상을 해야 사업의 유지가 가능할 것이다.

이러한 경우 자원배분의 왜곡으로 비효율이 발생할 수 있으므로 공익성과 수 익성을 적절하게 조화시킬 수 있는 최적분양가격 조건의 설정이 필요하다.