임대산업단지 활성화 방안 연구 Reinvigoration Strategies for the Provision of Industrial Estates for Long-Term Lease

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임대산업단지 활성화 방안 연구

Reinvigoration Strategies for the Provision of

Industrial Estates for Long-Term Lease

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국토연 2010-21 ․ 임대산업단지 활성화방안 연구

지은이․장철순 / 펴낸이․박양호 / 펴낸곳․국토연구원 출판등록․제2-22호 / 인쇄․2010년 7월 20일 / 발행․2010년 7월 20일

주소․경기도 안양시 동안구 시민로 226 (431-712)

전화․031-380-0114(대표), 031-380-0426(배포) / 팩스․031-380-0470 값․7,000원 / ISBN․89-8182-068-6

http://www.krihs.re.kr

＊이 연구보고서의 내용은 국토연구원의 자체 연구물로서 정부의 정책이나 견해와는 관계없습니다.

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국토연 2010―21

임대산업단지 활성화방안 연구

Reinvigoration Strategies for the Provision of Industrial Estates for Long-Term Lease

• 장 철 순

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연 구 진

연구책임 장철순

연구협의(자문)위원 박준영 국토해양부 산업입지정책과장

엄지희 국토해양부 산업입지정책과 사무관(전임) 백경희 국토해양부 산업입지정책과 사무관 박영철 성결대학교 교수

홍진기 산업연구원 연구위원 이은식 알트엔 플러스 이사 김진후 한국토지주택공사 부장

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i P ․ R ․ E ․ F ․ A ․ C ․ E

발 간 사

최근 산업용지의 급격한 가격 상승은 자본이득(capital gain)을 목적으로 하는 투기자본의 유입을 초래하여 산업용지가 생산활동 공간이 아닌 자산증식의 공간 으로 변질되는 사태를 발생시키고 있다. 해외 경쟁국가에 비해 높은 산업용지 가 격으로 인한 과도한 초기 투자비용은 기업 경쟁력 및 투자활성화를 저해하여 고 용창출 기반을 약화시키고 있다. 또한 기존의 개발 중심의 산업단지 공급으로 지 역간 산업용지 수급불균형이 발생되었고 분양 위주의 산업용지 공급은 높은 산 업용지 가격을 초래하는 주요한 요인이 되어왔다.

이러한 상황에서 장기임대산업단지의 공급은 산업용지 가격상승의 완충지대 (buffer zone)으로서의 역할 뿐만 아니라 산업용지의 개념을 기업 소유에서 산업 활동의 공간으로 전환함으로써 기업 투자활성화를 통한 국가경쟁력 강화에 기여 할 수 있다고 생각된다. 이와 같은 시각에서 수요자인 기업 중심의 적기, 적소, 저가의 산업용지 공급을 위한 방안의 하나로 장기임대산업단지 공급을 활성화하 기 위한 방안을 제시하는 것이 본 연구의 목적이다.

저렴한 산업용지의 지속적인 제공을 통해 산업경쟁력 제고와 기업의 투자활 성화를 유도하기 위한 정책적 대안으로 장기 임대산업단지 공급․운영 활성화 방안을 검토하였다. 특히 장기임대산업단지의 활성화를 위한 제도개선 방향과 수요자 중심의 장기 임대산업단지 공급․운영 방안을 제시하였다. 본 연구에서 제시한 정책대안이 정부의 정책으로 채택되거나 입법화하여 우리나라의 임대산

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ii

업단지 활성화에 조금이나마 기여할 수 있었으며 하는 바램을 가져 본다.

본 연구에 연구책임자로 참여한 장철순 연구위원의 노고를 치하하며 연구수 행 과정에서 적극적으로 협조해준 국토해양부 산업입지정책과의 박준영과장, 엄 지희 사무관, 백경희 사무관에게 특별한 감사의 말씀을 드린다.

2010년 7월 국토연구원장 박 양 호

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iii F ․ O ․ R ․ E ․ W ․ O ․ R ․ D

서 문

정부는 산업용지를 적기, 적지, 저가에 공급하기 위하여 다양한 정책을 추진하 고 있다. 그 동안 다단계의 복잡한 행정절차로 인하여 2～4년 걸리던 종전의 산 업단지 조성절차를 6개월 이내로 단축할 수 있도록 「산업단지 인허가 절차 간 소화를 위한 특례법」을 제정하여 산업단지 개발절차를 획기적으로 개선하였다.

그리고 저렴한 토지확보를 통한 저가의 산업용지 공급정책을 추진하기 위하여 Land Bank를 설치하여 토지를 사전비축하고 이를 산업용지 등으로 공급하기로 하였으며, 전국적으로 산재해 있는 국유지 중 일정 규모이상이면서 산업용지 수 요가 큰 지역에 있는 국유지에 대해서는 임대용 산업단지 개발을 추진할 예정이 다.

또한 토지가격의 상승에 따른 기업의 입지비용 부담을 완화하고, 투자활성화 및 균형발전을 위해 장기ㆍ저가의 임대단지를 조성하여 공급하고 있다. 2017년 까지 임대산업용지 33㎢를 공급하며, 임대기간은 최장 50년의 장기간, 연간 임대 료는 조성원가의 1～5%로 책정하여 기업이 내 땅처럼 사용할 수 있도록 하며, 넓고 값싼 부지를 필요로 하는 지방에 우선적으로 공급하는 정책을 추진하고 있 다. 한편 정부는 조성된 지 30년이 경과된 노후 산업단지를 지식기반, 정보통신 등 첨단산업으로 업종전환을 유도하고, 노후되거나 부족한 기반시설을 개량․확 충 등 복합기능의 산업단지로 재생하여 도심내 산업입지 공급을 확대하는 정책 을 추진하고 있다.

본 연구에서는 저가의 산업용지를 공급하기 위해 국가가 주도적으로 시행하고

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있는 장기임대산업단지의 활성화를 위해 임대산업단지 유사제도 분석과 임대 후 분양제도의 타당성을 검토하고, 이를 바탕으로 임대후 분양시 의무임대기간 설 정 방안, 의무임대기간 경과 후 분양가격 산정 방안 등을 제시하였다.

본 연구에서 제안한 정책들이 올바르게 정부 정책에 반영되어 장기임대산업단 지가 기업의 부담을 줄이고 기업이 필요로 하는 부지를 적기, 저가로 공급할 수 있는 제도로 정착되어 산업발전에 기초가 되었으면 하는 바람이 간절하다.

2010년 7월 장철순 연구위원

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v S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y

요 약

본 연구는 현재 국가가 주도적으로 시행하고 있는 장기임대산업단지의 활성화 를 위해 임대후 분양제도의 타당성을 검토하고, 이를 바탕으로 임대후 분양시 의 무임대기간 설정 방안, 의무임대기간 경과 후 분양가격 산정 방안 등을 제시하는 연구를 수행하였다.

제1장 연구의 배경 및 목적에서는 임대산업단지의 역할과 적기, 적지, 저가의 산업용지 공급의 필요성 등을 검토하였다.

제2장 산업입지법상 산업용지 공급제도 현황에서는 최근의 산업입지 공급정 책을 분석하고, 산업용지 분양제도를 정리하였으며, 산업용지 임대제도, 산업단 지내 임대공장 현황 등을 분석 정리하였다.

제3장에서는 현행의 임대산업단지 제도 현황을 분석하였다. 우선 우리나라 임 대산업단지 추진경과 및 관련 제도를 정리하였다. 특히 국민임대산업단지의 제 도적 특성 및 공급현황, 임대전용산업단지의 제도적 특성 및 공급현황, 장기임대 산업단지의 제도적 특성 및 공급현황, 외국인투자지역의 제도적 특성 및 공급현 황, 자유무역지역내 임대단지의 제도적 특성 및 공급현황, 그리고 관련 임대산업 단지 제도간의 특성을 비교 분석하였다.

제4장에서는 외국의 임대산업단지제도의 특성을 분석하였다. 외국의 사례에 서는 일본, 영국, 프랑스의 사례를 비교 분석하였으며, 장기적인 관점에서의 임대 산업용지 공급 필요성 등의 시사점을 제시하였다.

제5장에서는 임대산업용지 분양전환 개선방안을 제시하였다. 이를 위해 임대 산업단지내 임대기업 설문조사를 분석하였으며, 기존 제도에서의 임대산업용지 분양전환 제도현황, 현행 임대산업용지 분양전환 문제점, 임대산업용지 분양전

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환 개선방안 등을 제시하였다. 특히 의무임대기간에 대해서, 1안에서는 기업이 창업 후 손익분기점(breakeven point)에 도달하는 기간이 3년 정도임을 감안하여 3년으로 제안하였으며, 2안에서는 타 제도(국민임대, 일반임대용지)의 분양전환 기간 사례를 반영하여 5년, 3안에서는 현행 장기임대산업단지의 의무임대기간인 10년 등의 대안을 제안하였다. 이들 대안 중에서 의무임대기간은 제2안(5년)을 우선 검토과제로 제안하였다. 한편 임대후 분양가격과 관련한 대안에 대해서, 1 안은 산업단지 조성시의 조성원가로 분양하는 대안을 제안하였으며, 2안은 조성 원가에 공업지역의 최근 5년간 평균 지가변동률을 반영하여 분양가를 산정하는 조성원가와 지가변동율을 통합하는 대안을 제안하였다. 3안은 조성원가와 감정 평가액의 중간값으로 분양가격을 산정하는 방안을 제안하였다. 4안은 매각감정 평가액으로 분양가격을 산정하는 방안을 제시하였다. 이중 임대 후 분양가 산정 은 3안(조성원가+감정평가액)/2)을 우선 검토과제로 제안하였다.

제6장에서는 임대산업단지 공급활성화 방안으로, 토지비축사업으로서 국가참 여 확대방안, 임대전용산업단지 사업의 공공의 참여 확대방안, 계획적인 임대산 업단지 공급방안, 사업시행자의 아파트형 공장 임대 활성화 방안, 임차권의 물권 화 관리방안, 철거이행보증금제도 개선방안, 임대사업시행자의 지원합리화 방안 등을 제시하였다.

마지막으로 제7장에서는 결론 및 정책적 시사점을 제시하였다. 특히 임대산업 단지의 활성화를 위해서는 기업의 수요가 많은 대도시지역에 대한 공급을 확대 하고, 영세기업들을 위한 부지와 건축물을 동시에 임대하는 방안을 제시하였다.

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색인어 _ 임대산업단지, 임대 후 분양, 임대의무기간, 임대 후 분양가 산정

￭한국학술진흥재단 연구분야 분류코드 _ B170500

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C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S

차 례

발간사 ···ⅰ 서 문 ···ⅲ 요 약 ···ⅴ

제 1 장 연구의 배경 및 목적 ··· 1

제 2 장 산업입지법상 산업용지 공급제도 현황 ··· 3

1. 최근의 산업입지 공급정책 ··· 3

2. 산업용지 분양제도 ··· 7

3. 산업용지 임대제도 ··· 11

4. 산업단지내 임대공장 현황 ··· 13

제 3 장 임대산업단지 공급제도 현황 ··· 17

1. 임대산업단지 추진경과 및 관련 제도 ··· 17

2. 국민임대산업단지 ··· 20

3. 임대전용산업단지 ··· 23

4. 장기임대산업단지 ··· 28

5. 외국인투자지역 ··· 33

6. 자유무역지역내 임대단지 ··· 36

7. 임대산업단지 제도 비교 ··· 38

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제 4 장 외국의 임대산업단지제도 ··· 39

제 5 장 임대산업용지 분양전환 개선방안 ··· 41

1. 임대산업단지내 임대기업 설문조사 분석결과 ··· 41

2. 기존 제도에서의 임대산업용지 분양전환 제도현황 ··· 46

3. 현행임대산업용지 분양전환 문제점 ··· 48

4. 임대산업용지 분양전환 개선방안 ··· 49

제6 장 임대산업단지 공급활성화 방안 ··· 67

1. 토지비축사업으로서 국가참여 확대 ··· 67

2. 임대전용산업단지 사업의 공공의 참여 확대 ··· 70

3. 계획적인 임대산업단지 공급방안 ··· 71

4. 사업시행자의 아파트형 공장 임대 ··· 72

5. 임차권의 물권화현상 관리방안 ··· 73

6. 철거이행보증금제도 개선방안 ··· 75

7. 임대사업시행자의 지원합리화 방안 ··· 77

제 7 장 결론 및 정책적 시사점 ··· 81

참고문헌 ··· 83

SUMMARY ··· 85

부 록 ··· 87

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T ․ A ․ B ․ L ․ E ․ C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S

표 차 례

< 표 1 - 1 > 산업단지의 부문별 성장기여도(2000～2006) ··· 2

< 표 2 - 1 > 산업단지 조성원가 산정 내역 ··· 7

< 표 2 - 2 > 산업용지 분양의 우선 선정 대상자 범위 ··· 9

< 표 2 - 3 > 분양받은 공장용지 또는 공장 등의 처분제한 ··· 10

< 표 2 - 4 > 산업입지법상 임대산업용지 공급제도 현황 ··· 12

< 표 2 - 5 > 주요 국가산업단지의 임대자/임차자 현황 ··· 14

< 표 2 - 6 > 임대가능 면적 및 기간(산집법) ··· 15

< 표 3 - 1 > 임대전용산업단지 관련 법률 현황 ··· 19

< 표 3 - 2 > 국민임대산업단지 국고보조 및 재정융자 현황 ··· 21

< 표 3 - 3 > 국민임대산업단지 임대조건 ··· 22

< 표 3 - 4 > 국민임대산업단지 임대료 및 임대보증금 현황 ··· 23

< 표 3 - 5 > 임대전용산업단지 지정 현황 ··· 24

< 표 3 - 6 > 임대전용산업단지 입주우선순위 ··· 25

< 표 3 - 7 > 임대전용산업단지 임대조건 ··· 26

< 표 3 - 8 > 임대전용산업단지 임대료 현황 ··· 27

< 표 3 - 9 > 장기임대산업단지 조성 현황 ··· 29

< 표 3 - 10 > 장기임대산업단지 입주우선순위 ··· 30

< 표 3 - 11 > 장기임대산업단지 임대조건 ··· 32

< 표 3 - 12 > 장기임대산업단지 임대료 현황 ··· 32

< 표 3 - 13 > 외국인투자지역(단지형) 조성 현황 ··· 34

< 표 3 - 14 > 외국인투자지역(단지형) 임대료 및 임대보증금 현황 ··· 35

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< 표 3 - 15 > 자유무역지역(산업형) 임대단지 지정 현황 ··· 36

< 표 3 - 16 > 자유무역지역(산업형) 임대료 현황 ··· 37

< 표 3 - 17 > 임대산업단지 제도 비교 ··· 38

< 표 4 - 1 > 임대산업단지에 대한 해외사례 비교 ··· 40

< 표 5 - 1 > 임대단지내 기업들의 설립연도 ··· 42

< 표 5 - 2 > 임대단지 입주전 입지지역 ··· 42

< 표 5 - 3 > 임대부지 규모 ··· 43

< 표 5 - 4 > 임대단지내 기업들의 종업원 규모 ··· 43

< 표 5 - 5 > 임대단지내 기업들의 생산액 규모 ··· 43

< 표 5 - 6 > 기업들의 입주 요인 ··· 44

< 표 5 - 7 > 기업들의 입주 요인 ··· 44

< 표 5 - 8 > 희망 의무 임대기간 ··· 45

< 표 5 - 9 > 산업입지법상 임대산업용지 공급 ··· 46

< 표 5 - 10 > 외국인투자촉집법 등의 임대산업용지 공급 ··· 47

< 표 5 - 11 > 분양전환시점(안) 비교 분석 ··· 53

< 표 5 - 12 > 분양전환시점 개선방안 ··· 54

< 표 5 - 13 > 분양전환가격 대안 ··· 57

< 표 5 - 14 > 임대산업단지 사례지역 현황 ··· 58

< 표 5 - 15 > 사례지역의 조성원가 및 감정가격 현황 ··· 58

< 표 5 - 16 > 대안별 분양전환가격 ··· 59

< 표 5 - 17 > 조성원가 대비 대안별 분양전환가격 비율 ··· 60

< 표 5 - 18 > 감정가 대비 대안별 분양전환가격 비율 ··· 61

< 표 5 - 19 > 실거래가 대비 대안별 분양전환가격 비율 ··· 61

< 표 5 - 20 > 공시지가 대비 대안별 분양전환가격 비율 ··· 62

< 표 5 - 21 > 분양가격 산정방식별 비교 ··· 63

< 표 5 - 22 > 분양전환가격 산정기준 개선방안 ··· 64

< 표 5 - 23 > 분양가격 산정방식 적정 대안 ··· 66

< 표 6 - 1 > 부지임대와 공장임대의 비교 ··· 72

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그 림 차 례

< 그림 1-1 > 토지비축은행의 개념도 ··· 3

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제 1장ㆍ서론 1

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연구의 배경 및 목적

우리나라의 경우 산업단지는 산업발전을 위한 기초 인프라로서 중요한 산업정 책의 수단으로 사용되어 왔다. 특히 경제성장 과정에서 적절한 산업단지 조성정 책을 통해 산업경쟁력의 강화와 지역균형발전을 도모해 왔으며, 또한 그 성과가 매우 좋았다는 평가를 국내외적으로 받아오고 있다.

“산업단지 구조고도화사업의 기본방향 및 중․장기 추진전략 수립 등을 위한 연구”(2008, 한국산업단지공단)에서 2000～2006년간의 산업단지의 성장기여도를 보면 전산업 총산출에 대한 성장기여도는 34.2%, 제조업 총산출에 대한 성장기 여도는 71.2%에 달하였으며, 총수출 증가에 대한 기여도와 공산품 수출 증가에 대한 기여도는 모두 1.0을 상회하였는데, 이는 1차산업제품 및 개별 입지 기업의 수출은 같은 기간 중 오히려 줄어들었음에도 산업단지의 수출 증가가 이를 상쇄 하고도 남을 정도로 컸음을 의미한다.

고용 측면에서도 전산업 고용 증가에 대한 기여도는 15.7%, 제조업 고용 증가 에 대한 기여도는 무려 205.6%에 달하였는데, 개별 입지한 제조업체들의 고용은 현저히 줄어들었으나, 산업단지의 고용이 그보다 두 배 이상 늘어나 제조업 고용 증가를 견인하였음을 알 수 있다.

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2 임대산업단지 활성화 방안

< 표 1-1 > 산업단지의 부문별 성장기여도(2000～2006)

전산업총산출 성장기여도 0.3416

제조업총산출 성장기여도 0.7115

총수출 성장기여도 1.0023

공산품수출 성장기여도 1.0044

전산업고용 성장기여도 0.1570

제조업고용 성장기여도 2.0556

출처 : “산업단지 구조고도화사업의 기본방향 및 중․장기 추진전략 수립 등을 위 한 연구”. 산업연구원·국토연구원·삼일회계법인·한아도시연구원, 2008.3. pp15.

그리고 산업단지는 현재 제조업 생산의 60%, 수출의 72%, 고용의 40%를 담당 할 정도로 국민경제에서 중요한 부분을 차지하고 있다.

그러나 최근 들어 수도권 및 대도시 지역에서는 산업용지의 부족과 함께 공장 용지 가격의 상승으로 인해 기업의 입지 확보에 어려움이 가중되고 있으며 생산 시설의 해외이전을 촉진하는 원인이 되고 있다.

이에 정부에서는 기업들의 투자활성화와 국가균형발전을 저해하는 과도한 입 지비용을 경감함으로써 ‘기업하기 좋은 나라’를 창출하고 기술만 있으면 손쉽게 창업할 수 있는 산업입지 환경을 조성하기 위해서 장기임대산업단지의 공급을 본격적으로 추진하고 있다. 2005년에는 국민임대산업단지, 2006년에는 임대전용 산업단지, 2007년에는 장기임대산업단지 등 다양한 유형의 임대산업단지를 공급 하여 기업들의 입지 수요에 대응하여 왔으나 그러나 2008년부터 공급하고 있는 장기 임대산업단지의 공급은 용지공급 방식 등의 문제로 인해 기업의 임대 수요 가 적어 수요를 활성화하기 위한 획기적인 정책의 전환이 필요한 실정이다.

본 연구에서는 기업의 투자활성화 및 지역균형발전을 위하여 전국에 장기․저 가의 장기임대산업단지 공급을 활성화하는 방안을 마련하는데 연구의 목적을 두 고 있다. 특히 임대전용산업단지의 활성화를 위한 다양한 대안을 마련하고자 현 행 장기 임대산업단지의 임대 후 분양방안, 의무임대기간 설정방안, 임대 후 분 양전환가격 산정방안 등에 대한 대안을 검토하고자 한다.

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제 2장ㆍ산업입지법상 산업용지 공급제도 현황 3

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산업입지법상 산업용지 공급제도 현황

1. 최근의 산업입지 공급정책

1) 산업용지 분양가 인하정책

(1) 저렴한 토지 확보

정부에서는 토지은행(Land Bank) 제도를 도입하여 산업단지 등 공공개발에 필요 한 토지를 저렴한 가격으로 사전에 확보하여 필요한 시점에 정부, 지자체, 공기업 등 공공기관에 공급하기로 하였다. 이를 위해 한국토지주택공사에 토지은행을 설치 하고, 한국토지주택공사의 토지채권 발행 등을 통해 재원을 마련하기로 하였다. 또 한 비축토지의 공급가격은 매입원가에 수수료를 합한 금액으로 하며, 비축 토지는 우선적으로 임대산업용지로 활용하기로 하였다.

< 그림 1-1 > 토지비축은행의 개념도

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그리고 국유지를 도시첨단산업단지와 일반산업단지로 조성하여 용지확보가 어 려운 중소기업 등에게 임대산단으로 우선 공급하기로 하였다. 5만㎡ 이하의 소규모 국유지중 대도시 인근․도심지에 입지한 국유지는 도시첨단산업단지로 조성하여 중소기업용 임대산단으로 공급하며, 외곽부에 입지한 국유지는 중소기업용 소규모 산단(3만~5만㎡)으로 조성하여 공급하기로 하였다. 또한 5만㎡ 이상의 중․대규모 국유지는 일반산업단지로 조성하여 임대산단으로 공급하기로 하였다. 그리고 국유 지를 임대전용산업단지로 지정하여 기업에 임대하는 경우에는 임대기간을 최장 50 년까지 보장하고 공장 등 영구시설물 축조를 허용하며, 임대료는 산업단지 조성원 가에 관리비용을 합한 수준으로 책정하여 저렴한 용지 공급정책을 추진키로 하였 다.

또한 산업단지 개발예정지 사전공개에 의한 지가상승을 차단하고 미개발 상태에 서 저렴한 토지취득이 가능하도록 도시기본계획에서 개발예정지를 기본적인 계획 방향만 제시하고 위치를 표시하지 않도록 도시기본계획 수립방안을 개선키로 하였 다.

(2) 산업단지 인․허가 절차 간소화 정책

그동안 산업단지 개발과정에서 가장 많은 시간이 필요했던 산업단지 인․허가 기간을 6개월로 대폭 단축함으로써 지가상승, 자본비용 등 사업 장기화에 따른 부 담을 완화할 수 있는 정책적 기반을 마련하였다. 이를 위해 ｢산업단지 인․허가 절차 간소화를 위한 특례법｣을 제정(’08.6)하여 산업단지계획심의위원회 통합심의, 도시기본계획 특례 등을 두어 산업단지 인․허가 절차를 간소화하기로 하였다.

(3) 복합산업단지개발 확대 정책

한편 산업단지를 공공기관이 복합산업단지로 개발을 시행하는 경우, 상업용지 등 에서 발생한 시행자의 개발이익을 산업용지에 재투자하여 분양가를 인하하도록 유 도하는 정책을 추진토록 하였다. 이는 공공 사업시행자의 경우 상업용지 등 산업용 지 외 용지분양에서 발생하는 매각수익의 50% 이상을 산업용지 분양가격 인하 및

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기반시설 재투자 등을 위해 사용토록 의무화하였다.

또한 산업용지와 주거․상업용지의 조성원가를 구분․산정토록 하여, 복합산단 개발로 인해 조성원가 자체가 높아지지 않도록 하고, 개발이익에 대해서는 확실하 게 재투자할 수 있도록 유도하려는 것이다.

(4) 녹지율 준수

한편 산업단지 개발계획에 대한 사전환경성 검토 및 환경영향평가 협의과정에서 녹지율이 법정비율보다 높아지는 경향이 있었다. 그러나 환경영향평가 협의 시 원 칙적으로 법정비율을 준수토록 하고 비율 초과시 합동실사단을 구성한 후 현지실사 등을 통해 녹지율 상향조정여부를 결정토록 함으로써 산업단지내 녹지비율을 합리 적인 수준으로 조정하여 분양면적을 확대하고 조성원가의 인하를 유도토록 하였다.

2) 산업단지 공급방식 개선

(1) 임대용지 공급 확대

산업단지내 산업용지가 분양위주로 관리되어 분양가 인하효과가 최초분양자에 게 전부 귀속되는 등 한 번의 인하효과가 나타남에 따라, 실수요자에게 저렴한 산업 용지가 지속적으로 공급될 수 있도록 공공기관의 임대산업용지 공급을 대폭 확대토 록 하였다.

정부는 2017년까지 10년간 임대용지 3,300만㎡을 공급(매년 평균 330만㎡)하며, 수요가 집중되는 대도시권 공급을 확대하여 수급불균형을 해소하기로 하였다.

그리고 임대기간은 기업의 안정적 사업영위와 산업용지 임대공급 정책목표를 고 려하여 의무임대기간 10년, 최장임대기간 50년을 보장하며, 임대료는 시중시세의 약 1/3수준 이하의 저렴한 가격으로 책정하고 업종별․지역별 특성을 고려하여 임 대요율을 차등적으로 적용하기로 하였다.

또한 공공 사업시행자는 산업용지의 2~5%이상에 해당하는 중소기업용 임대용지 를 확보토록 의무화하여 중소기업에게 저렴한 용지를 공급토록 하였다. 이를 위해

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수도권지역 100만㎡이상 산업단지의 경우 5%이상, 수도권지역 외의 지역에서의 300만㎡이상 산업단지의 경우 2%이상의 중소기업용 임대용지를 확보토록 하였다.

(2) 실수요자 공급 강화

공장설립이나 사업 개시 후 5년간 산업용지 전매 및 토지 분할매각을 제한하여 시세차익을 노리는 투기수요를 차단토록 하였다. 이를 위해 산업용지를 공장설립 등의 완료신고 또는 사업개시의 신고 후 5년 이내에 처분하는 경우 관리기관에 우 선 양도토록 함으로써 실수요자에게 공장용지가 제공될 수 있도록 하였다. 그리고 산업용지 분할은 공장설립 등의 완료신고 또는 사업개시의 신고 후 관리기본계획에 서 정한 면적이상으로 분할하는 경우에 한해 허용하되, 분할일로부터 5년 이내에 처분하는 경우 관리기관에 우선 양도토록 하였다.

한편 임대용지의 편법적 이용사례를 방지하고 실수요자에게 산업용지를 적기에 공급할 수 있도록 산업용지 임차기업의 전대 행위를 엄격히 제한토록 하였다. 그리 고 임대전용산업단지내 산업용지의 전대는 임대가격 이하 또는 임대가격보다 불리 하지 않은 조건으로 전대하거나 임대받은 자가 구조조정대상 기업인 경우에 한해 허용함으로써 임대산업단지의 전대행위 제한을 엄격하게 시행토록 하였다.

(3) 산업용지 분양가 차등화

일반적으로 산업단지 분양시 입지여건에 관계없이 일률적으로 추첨방식으로 공 급되는 불합리한 점을 개선하고 산업용지 분양촉진 등을 위해 토지이용여건에 따라 조성원가이하 범위내에서 산업용지 분양가를 차등 적용하는 방안을 강구토록 하였 다. 특히 진입도로, 단지내 주간선도로, 공원 등과의 거리 등 입지여건을 감안해서 분양가를 차등 적용하여 전체 분양가격을 사업비와 연계하는 방안을 강구토록 하였 다.

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2. 산업용지 분양제도

1) 분양가격

산업시설용지(이하 “산업용지”라 함)의 분양가격은 조성원가로 하며, 민간사업시 행자는 조성원가에 적정이윤(조성원가의 15%범위에서 시․도 조례로 정함)을 합한 금액으로 분양가격을 정할 수 있도록 하고 있다. 일반적으로 조성원가는 용지비, 용 지부담금, 조성비, 기반시설설치비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 자본비용 및 그 밖의 비용을 합산한 금액으로 산정하고 있다.

구 분 조성원가 내역

용지비 보상비(용지매입비, 지장물 등), 조사비, 등기비 및 그 부대비용 용지부담금 토지 등의 취득과 관련하여 부담하는 각종 부담금

조성비 산업단지 조성에 소요된 직접비로서 조성공사비, 설계비 및 그 부대비용 기반시설설치비 산업단지 조성에 필요한 기반시설 설치비용

직접인건비 해당 사업을 직접 수행하거나 지원하는 직원의 인건비 및 복리후생비 이주대책비 이주대책의 시행에 따른 비용 및 손실액

판매비 광고선전비 그 밖에 판매에 소요된 비용

일반관리비 인건비, 임차료, 연구개발비, 훈련비, 그 밖에 일반관리에 소요된 비용

자본비용 사업비 조달에 소요되는 비용으로서 최초 실시계획에서 정하여진 사업기간 까지의 비용

그 밖의 비용 보험료, 천재지변 피해액 등 산업단지개발사업과 관련한 기타 비용

< 표 2 - 1 > 산업단지 조성원가 산정 내역

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그리고 기업의 효율적 유치, 공익사업의 시행으로 이전하는 기업의 수용 등을 위 해 필요한 경우는 산업용지 분양가격을 조성원가 이하로 공급이 가능토록 하고 있 으며, 준공 후 5년이 경과한 미분양 토지 중 조성원가 또는 조성원가 이하로 공급되 는 토지는 당초 분양가격에 준공 후 5년이 경과한 날부터 계약체결까지 민법상의 이자를 가산하여 분양가격을 따로 정할 수 있도록 하고 있다.

산업시설용지 분양가격 산정

ㅇ 분양가격 = 조성원가 또는 조성원가 이하

※ 민간사업시행자 : 조성원가 + 적정이윤(조성원가의 15%범위내에서 시․도조례가 정함) ㅇ 조성원가 = 단위면적당 조성원가 × 공급면적

ㅇ 단위면적당 조성원가(원/㎡) = 총사업비 ÷ 총유상공급면적

ㅇ 총사업비 = 용지비 + 용지부담금 + 조성비 + 기반시설설치비 + 직접인건비 + 이주대책비 + 판매비 + 일반관리비 + 자본비용 + 그 밖의 비용

ㅇ 총유상공급면적 = 총사업면적 - 총무상공급대상면적

※ 산업시설용지 외 용지의 분양가격 : 감정평가액. 단, 공급토지의 용도를 기준으로 조성원가 또는 조성원가 이하, 경쟁입찰 낙찰가격으로 공급 가능

※ 산업시설용지의 범위 : 공장, 지식산업․문화산업․정보통신산업․재활용산업관 련시설, 자원비축시설, 물류시설에 해당하는 시설용지

2) 분양방법

분양계획에서 정한 자격요건에 따라 분양자를 선정하되 경쟁이 있는 경우 추첨 방법으로 선정할 수 있다. 그러나 수도권 과밀억제권역으로부터 이전기업, 아파트 형공장 설립기업 등은 우선적으로 선정할 수 있도록 함으로써 정책목적을 달성하기 위하여 유연한 분양방법이 가능토록 하고 있다.

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구분 우선 선정 대상자 범위

산업용지 분양 우선선정

∘｢수도권정비계획법｣에 의한 과밀억제권역으로부터 이전하고자 하는 자

∘｢산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률｣에 의한 아파트형공 장을 설립하고자 하는 자

∘｢중소기업진흥에 관한 법률｣에 따라 협동화실천계획의 승인을 얻어 시행하고자 하는 자

∘재생계획에 의하여 이전이 요구되는 자

∘관련 법률의 규정에 따라 이전이 요구되는 공장이나 물류시설 을 소유하고 있는 자

∘｢재해경감을 위한 기업의 자율활동 지원에 관한 법률｣에 따른 재해경감 우수기업

∘｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣에 따라 증축이 제 한되는 공장 중 시ㆍ도지사가 그 관할구역의 산업단지로 이전 이 필요하다고 인정하는 공장을 소유하고 있는 자

< 표 2 - 2 > 산업용지 분양의 우선 선정 대상자 범위

한편, 산업단지 지정권자와 입주협약을 체결하고 산업단지 개발계획 중 유치업종 배치계획에 포함된 기업에 대하여는 산업단지 지정권자와 협의하여 수의계약으로 공급이 가능토록 하고 있으며, 그리고 지방자치단체의 원활한 기업유치 지원을 위 해 산업용지 수의공급 대상을 수도권 및 광역시․대도시로 확대(산업입지법시행령 개정 ’09.11.10)하는 제도적 개선방안을 마련하였다.

그리고 시․도지사는 지역 산업여건 등을 고려하여 산업용지의 10~30%(국가산 업단지 10%, 기타 산업단지 30%)에 대하여 입주 우선순위 등 분양자 선정방법을 조례로 정할 수 있도록 하고 있다.

한편, 준공 후 1년이 경과한 미분양 산업시설용지는 1회에 한해 경쟁입찰로 공급 이 가능하며, 경쟁입찰에도 불구하고 분양되지 아니하는 경우는 임대용으로 전환이 가능하다. 다만, 경쟁입찰 결과 낙찰금액이 조성원가에 미치지 못하는 경우 그 손실 액 일부를 지방자치단체가 보조 할 수 있다.

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3) 처분제한

산업용지에 대한 시세차익을 노리는 투기수요를 차단하고 실수요자에게 산업용 지가 공급될 수 있도록 공장설립 등의 완료신고 또는 사업개시의 신고 후 5년 이내 에 분양받은 산업용지나 공장 등을 처분하려는 경우에는 관리기관에 우선 양도토록 하고 있다. 그리고 관리기관이 산업용지 또는 공장 등을 매수할 수 없는 때에는 매 수신청을 받아 선정한 다른 기업체나 중소기업진흥공단 등의 유관기관에게 양도하 여야 하며, 산업용지의 양도가격은 취득가액에 이자 및 비용을 합산한 금액으로 하 고, 공장 등의 양도가격은 시가감정액을 고려하여 결정토록 하고 있다.

공장설립 등의 완료신고 또는 사업개시의 신고 후 공장용지의 분할과 공유지분 의 처분은 관리기본계획에서 정한 면적이상의 분할과 처분에 한해 허용되며, 분할 일로부터 5년 이내에 분할된 산업용지를 처분하거나 공유지분 분할 취득일로부터 5년 이내에 취득한 공유지분을 처분하는 경우에도 우선 관리기관에 양도하여야 한 다. 한편, 관리기관이 매수할 수 없는 경우와 양도가격은 산업용지나 공장 등의 처 분시 기준을 적용토록 하고 있다.

구 분 공장용지 공장등

제한대상 ∘공장설립등의 완료신고 또는 사업개 시의 신고후 5년이내 처분

∘공장설립등의 완료신고 또 는 사업개시의 신고후 5년 이내 처분

제한내용 ∘관리기관에 양도 ∘관리기관에 양도

양도가격

∘양도가격 = 취득가격 + 이자 + 비용 - 이자 : 취득가격 × 생산자물가총지

수

- 비용 : 취득․등록세 및 그 밖의 제 세공과금, 산업용지 유지․보존 또 는 개량을 위해 지출한 비용

∘양도가격 = 감정평가액

< 표 2 - 3 > 분양받은 공장용지 또는 공장등의 처분제한

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3. 산업용지 임대제도

1) 임대조건

(1) 임대료 및 임대보증금

산업단지내 일반임대산업용지와 국민임대산업단지의 경우 임대료는 분양가격 또는 조성원가에 1년 정기예금이자율을 곱한 금액으로 결정하고 임대보증금은 분 양가격 또는 조성원가의 10%로 하고 있다.

한편, 임대전용산업단지와 장기임대산업단지의 경우 임대료는 각각 조성원가의 1%, 3%로 하고 임대보증금은 임대료의 1년분으로 하고 있다.

(2) 임대기간

산업단지내 일반임대산업용지와 국민임대산업단지의 경우 의무임대기간 5년 후 5년 범위내에서 갱신이 가능하며, 최소 5년, 최장 10년까지 임대할 수 있다.

임대전용산업단지는 의무임대사용기간 5년 후 갱신이 가능하고 최장 50년까지 보장이 가능하며, 장기임대산업단지는 의무사용기간 10년 후 매5년마다 갱신이 가 능하고 최장 50년까지 임대가 가능하다.

(3) 분양전환

산업단지내 일반임대산업용지에 대하여는 분양전환 규정이 없으며, 국민임대산 업단지의 경우 임대기간 만료 후 분양전환 당시 산정된 산업시설용지 조성원가 기 준으로 분양전환이 가능하다.

임대전용산업단지와 장기임대산업단지는 국가정책목적상 필요한 경우 감정평가 액 기준으로 분양전환이 가능하도록 지침에서 규정하고 있다.

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2) 임대방법

임대사업계획에서 정한 자격요건과 입주우선순위에 따라 입주기업을 선정하되 동일한 순위에서 경합이 있는 경우 추첨방법으로 입주기업을 선정할 수 있도록 하 고 있다. 그리고 산업용지 임대의 우선적 선정 대상자의 범위와 수의계약은 산업용 지 분양과 동일한 방법으로 이루어진다.

< 표 2 - 4 > 산업입지법상 임대산업용지 공급제도 현황

구 분 일반임대

산업용지

국민임대 산업단지

임대전용 산업단지

장기임대 산업단지

연 간 임 대 료

∘분양가격 × 1년 정기예금 이자율

∘조성원가 × 1년 정기예금

이자율

∘조성원가 × 1% ∘조성원가 × 3%

※분양가격이 조성원가보다 낮은 경 우 분양가격 적용

※업종별, 지역별 특성을 고려 0.2%

범위내에서 증감 가능 초 년 도

이 후 연 간 임 대 료

∘별도규정 없음

∘조성원가, 1년 정기예금이자 율 변동에 연 동 조정

∘당해 시․군․구 공업지역 지가변 동률에 연동 조정

임 대 보 증 금

∘분양가격 × 10%

∘조성원가 ×

10% ∘1년분 임대료 임대기간 ∘의무 5년

∘최장 10년

∘의무 5년

∘최장 10년

∘의무 5년

∘최장 50년

∘의무 10년

∘최장 50년 재 계 약

∘임대기간 만료 후 갱신 가능

∘5년 후 5년 범위 내에서 갱신 가능

∘임대기간 만료 후 갱신 가능

∘10년 후 매5년 마다 갱신 분양전환

시 점

∘별도규정 없음

∘임대기간 만료 후

∘별도규정 없음 ∘별도규정 없음

※국가정책목적상 필요한 경우에 분 양전환 가능

분양전환 가 격

∘별도규정

없음 ∘조성원가 ∘감정평가액 ∘감정평가액

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3) 처분제한

산업용지 또는 공장 등을 임대하고자 하는 자는 공장설립 등의 완료신고 또는 사 업개시의 신고 후 관리기관과 입주계약을 체결하여야 하며, 입주계약의 계약기간(5 년 이상) 만료 전에 공장용지 또는 공장 등을 양도하려는 경우에는 관리기관에 양도 하여야 한다. 그리고 관리기관이 산업용지 또는 공장 등을 매수할 수 없는 때에는 매수신청을 받아 선정한 다른 기업체나 중소기업진흥공단 등의 유관기관에게 양도 하여야 한다. 한편, 산업용지의 양도가격은 취득가액에 이자 및 비용을 합산한 금액 으로 하고, 공장 등의 양도가격은 시가감정액을 고려하여 결정토록 하고 있다.

임대전용산업단지내 산업용지의 편법적 이용사례를 방지하고 실수자에게 산업 용지를 적기에 공급할 수 있도록 전대를 엄격히 제한하고 있다. 이를 위해 임대전 용산업단지내 산업용지의 전대는 임대가격 이하 또는 임대가격보다 불리하지 않은 조건으로 전대하거나 임대받은 자가 구조조정대상 기업인 경우에 한해 허용하고 있 다.

4. 산업단지내 임대공장현황

1) 임대업체 증가

수도권 등 대부분의 산업단지내에서 임대사업자가 크게 증가하였으며, 임대한 부 지에 대한 임차인이 크게 증가하여 많은 부작용이 나타나고 있다. 특히 남동, 주안, 반월, 시화 등 수도권 주요 산업단지의 경우 임대자보다 임차인이 3배 이상에 달해 공장 쪼개기에 의한 불법 임대가 확산되고 있는 것으로 나타나고 있다.

이러한 임차공장의 증가는 투기목적의 임대사업자 증가로 인한 공장용지 가격상 승, 소규모 임차공장의 입주 증가로 인한 기반시설 과부하 등 전반적인 산업단지 환경여건 저하의 부작용이 발생하고 있다.

이러한 원인으로는 먼저, IMF 외환위기 과정에서 나온 정책과 법 개정의 영향을

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들 수 있다. 휴‧폐업 업체의 증가 대책마련, 영세 중소기업의 입지 제공, 종소기업의 근로자에 대한 4대 보험 부담 해소를 위한 소사장제도 도입 및 제조업체의 경쟁력 강화를 위한 아웃소싱 도입에 맞춰 산업단지 내에서 임대사업을 할 수 있도록 전면 허용(‘97.7.10)한 것이 원인으로 볼 수 있다.

단지명 임대자 임차자

업체수 부지면적 건축면적 업체수 부지면적 건축면적

서울디지털 1,440 868 2,154 1,340 49 499

남 동 350 788.5 710.5 822 195.5 498.5

주 안 34 145 147 109 16 88

부 평 39 49 78 59 5 37

파주출판 12 18 20 10 2 8

파주탄현 6 4 2 6 4 2

반 월 135 627 465 469 127 316

시 화 382 970 431 938 108 423

아 산 28 665 265 43 65 148

구 미 36 463 217 125 143 165

창 원 32 256 272 56 51 49

울 산 44 718 298 43 549 276

온 산 17 137 24 9 68 22

안 정 - - - - - -

녹 산 72 272 197 163 105 149

광 주 8 6 5 10 6 4

군 산 5 22 8 6 10 7

군 장 1 3 1 - - -

익 산 6 38 17 17 - 8

여 수 8 34 10 8 31 8

광 양 7 359 29 17 182 30

대 불 14 50 22 15 45 19

합 계 2,676 6,492.5 5,372.5 4,265 1,761.5 2,756.5

< 표 2 - 5 > 주요 국가산업단지의 임대자/임차자 현황

자료 : 산단공. 2009. 산업단지 공장용지의 합리적 관리방안. p95, p98자료 재정리.

(30)

한편 산업단지내 임대가능면적과 임대기간이 최근에 올수록 제한이 완화되었다.

임대 면적은 건축 연면적의 1/3이내에서 최근에는 100% 임대가 가능토록 개정되었 으며, 임대기간도 3년 이내에서 무기한으로 확대되었다.

< 표 2 - 6 > 임대가능 면적 및 기간(산집법)

개정년월 임대조건(한도)

면적(건축연면적의) 기 간

1991. 1. 1/3 3년

1992.12 1/3 10년( 5년+ 5년)

1994. 9 1/2 20년(10년+10년)

1996. 1 1/2 “

1996.10 1/2 무기한

1997. 7 1/2(임대사업자 100%) “

1999. 8 제한없음(100%시는 임대사업자 입주계약) “

주: 산단공은 임대사업자 입주 전면 금지 및 공장의 일부 임대자의 임대규모 대폭 축소(전체면적의 1/3)검토 중

자료: 2008국정감사 강용석ㆍ김태환 위원 요구자료

2) 위법ㆍ편법적 행태의 증가

임대사업자가 늘어나고 입주기업의 영세화, 기반시설 부족 등의 문제점이 나 타나면서 임대사업에 대한 규정이 강화되고 있다. 그러나 자가제조업체로서 등 록을 하고 부분임대를 하는 임대업자들이 늘어나면서 문제점이 심화되고 있다.

2006년 산단공의 9개 산업단지 단속에서 임대신고를 아니하고 임대사업을 영위 (산집법 제 38조의2 위법사항)하는 업체는 단속에 적발된 168개 업체 중 88.7%인 149개사에 달했다. 특히 지가상승 등으로 인하여 수도권 산업단지에서 임대비율 은 계속해서 증가하고 있다.

(31)

제 3장∙임대산업용지 제도현황 17

3

C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 3

임대산업단지 공급제도 현황

1. 임대산업단지 추진경과 및 관련제도

1) 추진경과

우리나라 산업입지정책은 1960년대 이래 산업단지(또는 산업기지)의 개발·분 양에 주안점을 두고 추진되어져 왔다. 따라서 국가 또는 공공사업시행자는 도로, 폐수처리장 등 기반시설이 구비된 공장부지를 매우 저렴한 비용으로 제공함에 따라 산업단지 조성비용의 조기 회수를 위해서 임대보다는 분양을 주된 방식으 로 하는 공급구조가 지속되어 왔다.

그러나 외환위기 이후 넓은 면적을 사용하는 중후장대형 제조업의 설비투자가 지체됨에 따른 분양률 저하로 인해 양산된 미분양 산업단지를 중심으로 국민임 대산업단지, 임대전용산업단지를 조성하는 정책이 마련되면서 이러한 환경변화 에 대응하고자 산업단지 관련 법률의 일부개정이 이루어져 왔다. 특히 2006년부 터 시행중인 임대전용산업단지개발의 근거규정이 ’07년에 산입법에 신설됨에 따 라 해당 사업의 추진속도가 가속화하고 있다.

임대전용산업단지는 국가, 지자체, 사업시행자가 임대주체가 되어 입주희망기 업에게 산업시설용지 또는 기타시설을 장기 저가로 임대하는 산업시설용지 공급 방식이다. 임대전용산업단지는 기존의 공급자 위주의 대규모 분양방식에서 탈피 하여 산업환경의 변화에 대응하여 수요자 위주로 적재적소에 소규모의 산업단지 를 임대해 주는 방식이다.

(32)

우리나라 기업은 지가상승에 의한 자산가치의 증가, 담보능력 확보, 공장증설 의 편리성 등의 이유로 자가 소유 토지를 분양받는 것을 선호하였으나 최근 들어 서는 창업, IT, 벤처기업을 중심으로 임대수요가 증가하는 추세를 보이고 있다.

그동안 정부는 외국인기업을 유치하거나 장기 미분양 산업단지를 활성화하기 위한 수단으로 임대방식을 도입한 바 있다. 수출자유지역(자유무역지역) (‘70년), 외국인기업전용단지(’94년), 영세중소기업임대단지(‘97년, 창원, 시화, 파주, 광 주) 등이 있었다.

2002년에는 지역균형개발 및 중소기업과 창업기업의 고정비용 부담을 줄이기 위한 목적으로 국민임대산업단지제도를 도입하였으나 입지여건이나 임대조건이 상대적으로 불리하여 수요가 미흡하였다. 이에 따라 정부에서는 2006년 4월 보다 나은 조건의 임대전용산업단지 제도를 도입하기로 결정하고 1단계로 약 240만㎡

을 본 지정하였다.

또한 일자리창출 및 기업환경 개선을 위해 ‘08년부터 10년간 3,300만㎡의 장기 임대전용산업단지를 개발하여 공급하고 있다.

2) 관련 법률 현황

우리나라 산업단지 임대제도는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」(이하 산입 법)과 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」(이하 산집법)을 근간으로 하 고 있다.

산입법 시행령은 사업시행자가 자체 임대할 경우의 임대사업계획 제출의무(제 41조), 임대보증금(분양가격의 10%) 및 임대료(시행령 제42조, 시행규칙 제17조) 등을 규정하고 있다. 산입법 제46조의6 (개정 ‘07. 4. 6 고시, ’07. 10. 6 시행)에서 영세기업 입주지원을 위한 임대전용산업단지의 법적 근거를 마련하였다.

한편, 산업집적법은 ① 국가 또는 지자체가 임대하는 경우(법률 제34조)와 ② 임대사업자가 임대하는 경우(법률 제38조의2)를 나누어 규정하고 있다. 국가 또 는 지자체가 국공유지를 임대하는 경우에는 임대료 결정시 기획재정부 협의의무

(33)

(법률 제34조제2항), 건축물설치에 대한 국유재산법 적용배제(법률 제34조제3항), 임대기간 10년(시행령 제43조의2 제4항), 관리기관 관리위탁(시행령 제43조의2 제6항) 등을 규정하고 있다. 한편 임대사업자가 임대하는 경우에는 관리기관과 입주계약체결의무 (법률 제38조의2, 시행령 제48조의3), 임대기간 5년이상 (시행 령 제48조의4 제1항), 표준임대차계약서 권장가능 (시행령 제48조의4 제4항)등을 규정하고 있다.

「외국인투자촉진법」과 「자유무역지역지정 및 운영에 관한 법률」(이하 자 유무역지역법)은 해당 외국인투자지역 및 자유무역지역 내에서 순수 임대만이 아니라 매각도 가능하도록 규정하고 있으며, 궁극적으로 선진기술도입 및 외자 유치 촉진에 주목적을 두고 있으므로 실질적인 산업단지임대제도에 대하여는 산 입법과 산집법이 대표적인 법률이라고 할 수 있다.

< 표 3 - 1 > 임대전용산업단지 관련 법률 현황

방식 법률 관련 하위지침 주무 부서

사업시행자 임대 산입법 제38조 - 국토해양부

국공유지 임대 산집법 제34조 - 지식경제부

임대사업자 임대 산집법 제38조의2 - 지식경제부

국민임대산업단지 산입법 산업단지지원에 관한

운영지침 국토해양부

임대전용산업단지 산입법 제46조의6 임대전용산업단지

관리지침 (가칭, 미확정) 국토해양부 외국인투자지역

국공유지임대

외국인투자촉진법 제13조

외국인투자지역운영지

침 지식경제부

자유무역지역 국공유지임대

자유무역지역지정및 운영에관한 법률

제17조

임대료 고시 지식경제부

(34)

2. 국민임대산업단지

1) 도입배경

｢지역균형발전 대책｣(’02.6.4)의 후속조치 일환으로 지방에 소재한 미분양․미 개발 산업단지에 대해 국고지원을 통해 미분양 해소 및 지역경제 활성화 도모를 위해 국민임대 산업단지제도가 도입되었다. 미개발․미분양 산업단지에 중소기 업 또는 지방이전 기업에 임대할 목적으로 개발하는 산업단지의 간선도로․녹지 시설․용수공급시설․하수도․폐수종말처리시설․공원 및 공동구의 건설비 전 액을 국가가 보조하고 사업비의 30% 범위내에서 융자 지원(산업입지법 시행령 개정, ’03.1.14)할 수 있도록 하였다.

한편, 도시첨단산업단지를 임대할 목적으로 개발하는 경우 산업단지내 간선도 로․녹지시설․용수공급시설․하수도․폐수종말처리시설․공원 및 공동구의 건설비 전액을 국가가 보조하고 사업비의 30% 범위내에서 융자 지원(산업입지 법 시행령 개정, ’05.3.25)할 수 있도록 하였다.

2) 조성현황

사업시행자(한국토지주택공사)가 국고지원을 받아 수도권 외 지역에 소재한 미분양․미개발 산업단지를 대상으로 국민임대 산업단지를 조성(국고보조 30%, 재정융자 30% 지원)하였다. 임대산업단지는 사업기간이 2003부터 2010년까지 이 며, 조성지역은 15개단지 145만평으로 이를 위해 국비 2,926억원(보조 1,963억원, 융자 963억원)을 지원하였다.

(35)

< 표 3 - 2 > 국민임대산업단지 국고보조 및 재정융자 현황

(단위 : 천평, 백만원)

사업명 사업기

간 조성면적 조성사업비

국고보조 내역 융자금

‘05까지 ‘06 ‘05까지 ‘06 계 1,448 674,115 103,154 32,011 45,000 12,300

지자체

소계 1,128 341,116 43,154 23,411 20,000 12,300 대구구지 ‘03～‘04 50 13,818 3,500 - 4,145 - 강릉과학 ‘03～‘06 227 47,071 10,296 11,091 - - 음성맹동 ‘03～‘06 127 48,742 15,058 7,020 865 - 입암지방 ‘03～‘05 33 13,300 4,300 - 3,990 - 해룡지방 ‘03～‘07 104 37,000 5,000 1,700 7,000 4,100 나주지방 ‘03～‘07 90 31,332 5,000 1,700 3,000 4,808 광양명당 ‘05～‘08 100 44,753 - 1,000 1,000 1,392 진주지방 ‘03～‘10 397 105,100 - 900 - 2,000

민 간

소계 320 332,999 60,000 8,600 25,000 - 구미국가 ‘03～‘06 60 186,485 20,918 5,600 15,400 - 여수국가 ‘03～‘06 104 65,185 11,000 3,000 7,000 - 군장군산 ‘03～‘05 48 18,195 6,618 - 1,600 - 동해북평 ‘03～‘04 4 12,019 3,685 - - - 전주첨단 ‘03～‘04 38 18,916 5,135 - - - 제천왕암 ‘03～‘04 20 14,664 4,766 - 1,000 - 대불국가 ‘03～‘05 46 17,535 7,878 - - - 자료 : 국토업무편람, 2007.6, 건설교통부 국토균형발전본부

(36)

3) 입주대상

국민임대 산업단지의 입주대상 기업은 우선 중소기업 또는 지방이전 기업을 우선 대상으로 하고 있다.

4) 임대조건

국민임대 산업단지의 임대조건은 연간 임대료가 조성원가에 1년 정기예금이 자율을 적용하며, 초년도 이후의 임대료는 조성원가에 1년 정기예금이자율 변동 에 따라 매년 변동부과할 수 있도록 하고 있다.

임대기간은 의무임대기간이 5년이며, 최장 임대기간은 10년으로 정하고 있다.

한편 임대차 계약은 의무임대기간 5년 이후, 임차업체 요청시 5년 범위내에서 재 임대가 가능토록 하고 있다.

그리고 국민임대 산업단지의 임대보증금은 조성원가의 10%로 설정하고 있다.

구 분 주요 내용

초년도

연간 임대료 ∘조성원가 × 1년 정기예금이자율 초년도 이후

연간 임대료 ∘1년 정기예금 이자율 변동에 따라 매년 변동 부과

임대기간

∘의무임대기간 : 5년

∘최장임대기간 : 10년

∘갱신 가능 임대보증금 ∘조성원가의 10%

< 표 3 - 3 > 국민임대산업단지 임대조건

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< 표 3 - 4 > 국민임대산업단지 임대료 및 임대보증금 현황

(단위 : 원/㎡)

구 분 단지명 연간임대료 임대보증금 임대기간 분양전환가격 비고

대 구 달성2차 2,753 6,507 5년 65,072 (구)구지

강 원 강릉과학 3,350 6,700 5년 67,000

동해북평 2,765 4,083 5년 -

충 북 음성맹동 3,224 9,779 5년 97,790

계룡1 5,576 19,916 5년 199,160 (구)임압

전 남

나주 1,427 6,842 5년 감정평가액

광양명당 5,119 12,362 5년 123,622 군장군산 3,216 4,704 5년 94,087

전주첨단 2,734 4,074 5년 -

경 북 구미4 4,930 13,836 5년 조성원가

자료 : 국민임대산업단지 입주업체 모집공고문 등 주 : 임대기간 연장(5년이내) 또는 분양 가능

5) 분양전환

국민임대 산업단지의 경우 임대기간이 만료된 후 일반분양 전환이 가능하며, 분양가격은 분양전환 당시 산정된 산업시설용지의 조성원가로 결정토록 하고 있 다.

3. 임대전용산업단지

1) 도입배경

임대전용 산업단지는 기업의 입지비용 부담을 경감하여 기업투자를 활성화하 고 수도권기업의 지방이전을 통해 국가균형발전을 도모하고자 ｢일자리만들기 당정공동특위｣(’06.4.6)에서 장기․저가의 용지를 공급하기 위하여 임대전용 산 업단지제도를 도입하였다.

(38)

2) 조성현황

임대전용 산업단지는 사업시행자가 자체자금으로 미분양 산업용지 또는 미개 발․신규용지를 매입하여 임대산업단지로 조성할 수 있으며, 이럴 경우 일부 비 용에 대해서는 국고지원이 가능토록 하고 있다.

임대전용 산업단지의 사업시행자는 국가, 지방자치단체, 정부투자기관, 지방 공기업, 중소기업진흥공단, 한국산업단지공단 등이 될 수 있다.

2010년 4월 현재 수도권외 지역에 소재한 산업단지를 대상으로 국가산업단지 4개소, 일반산업단지 4개소, 총 8개소 2,794천㎡를 공급중이다.

< 표 3 - 5 > 임대전용산업단지 지정 현황

(단위 : 천㎡)

구 분 단지명 지정면적 지정일 산단유형 사업시행자 비고

합 계 2,794

강 원 동해북평 93 ’07.01.12 국가 한국토지주택공사

충 북 제천 72 ’07.01.12 일반 한국토지주택공사

전 북 군장(군산지구) 991 ’06.11.08

’07.01.12 국가 한국토지주택공사 전주과학 53 ’07.07.09 일반 한국토지주택공사 전 남 대불 236 ’06.11.08

’07.01.12 국가 한국토지주택공사

경 북

구미(4단지) 331

’07.07.31

’08.02.05

’08.09.26

’10.02.01

국가 한국수자원공사

포항4 617 ’06.11.08

’07.01.12 일반 한국토지주택공사

경남 사천(1․2단지) 401 ’06.11.08 일반 경상남도개발공사 (구)진사(1

․2) 자료 : 임대전용산업단지 지정 공고 및 고시문

3) 공급대상

임대전용 산업단지의 공급대상은 주로 중소기업, 외국인투자기업 및 해외유턴 기업 등을 대상으로 하고 있다.