(1) 사업발굴 고취 토지, 건축물, 시설물 매입 펀드 필요성
그린필드 사업발굴 고취를 위해 토지 매입 펀드가 필요하다. 개발의 시초는 토지의 매입에서 시작하는데도 불구하고 자본력이 취약한 우리 시행사 및 중소·중견건설기업 은 토지 매입비용이 없어 투자개발형 사업이 쉽게 포기되는 경향이 있었다.40) 소규모 인프라 및 부동산의 경우 비교적 작은 규모로 기성 금융기관 등이 자금지원을 회피하는 경향이 강하고, 중소·중견기업의 신용도 문제 및 담보제공 여건이 갖추어져 있지 않아 토지 확보에 어려움을 초래하였다. 하지만 최근 크라우드 펀딩 및 물권 기초 디지털 자산유동화는 토지에 대한 공모형 자금조달을 가능하게 함에 따라 개발의 기초가 되는 펀드가 마련된다면 우리 시행사 및 중소·중견건설기업의 투자개발형 진출 활성화의 계 기가 될 수 있으므로 토지 매입비용에 대한 민관협력 전용펀드를 조성할 필요성이 대두 되었다.41)
브라운필드 역시 사업발굴 고취를 위해 건축물 및 시설물 매입 펀드가 필요하다. 브 라운 필드는 금융기관 및 자본이 부족한 개인 및 법인이 주요 관심 대상이었으나 해외 건설업계의 사업발굴은 거의 없었다.42) 특히 리모델링, 스마트 물류, 생활 SOC (Social Overhead Capital) 등 도시재생사업의 해외진출은 거의 이루어지고 있지 않은 상황이다. 해외사업의 특성상 프로젝트 발굴이 우선시 되므로 브라운필드 사업발굴을 위한 건축물 및 시설물에 대한 매입비용 펀드를 조성하고 일부를 지원함으로써 민간 금융기관의 투자유인을 제공할 필요가 있다.
40) ’20.1.23 해외진출 현지 실태 및 전략 자문회의를 바탕으로 도출함.
41) ’20.2.11 중소·중견기업 소규모 인프라 해외진출 컨설팅 지원 자문회의를 바탕으로 도출함.
42) ’20.1.23 해외진출 현지 실태 및 전략 자문회의를 바탕으로 도출함.
(2) 기간리스크 해소 세컨더리 펀드 필요성
인프라 및 도시개발 펀드는 장기간 자금을 환매금지 한다거나 수익실현 기간이 타 산업에 비해 길기 때문에 중소규모 투자자뿐만 아니라 장기 대규모 투자자에게도 투자 환경이 그리 좋은 편은 아니었다.43) 특히, 정부, 공기업 및 민간기업 공히 3년 단기 임원 체제로 단기성과에 의존하는 현재의 해외건설 시스템으로는 장기 펀드 투자가 어 려운 상황이었다.
즉 해외 사업기간이 장기로 설정되어 있으나 투자자 및 개발자는 장기 20~30년을 기다리기 보다는 중도에 회수하고 일정 프리미엄 수익을 보유하려는 경향이 강하다.
이러한 개발자 및 투자자의 경향성은 일반적인 것이며, 자산의 운용성과는 회수의 적 절한시기를 잘 결정하느냐에 달려 있기도 한다.
그러나 기존 펀드는 회수를 시장에 맡겨오고 있으며, 투자자와 개발자가 불안정한 시장에서 회수의 시기를 결정하는 것은 어려움이 있게 되었고, 개발 사업에 대한 불안 정성은 투자 기피 현상을 불러오는 악순환을 반복하여 왔다. 해외에 존재하는 우리 인 프라 자산이 자금회수의 어려움으로 해외에서 헐값에 매각되는 실정이기에 세컨더리펀 드 등을 통해 우리 인프라 자산을 도입하는 절차가 필요하다.
따라서, 투자개발형 해외진출을 활성화하기 위해서는 회수를 구조화하는 펀드 또는 건설 중단 및 운영단계 투자를 하는 회수구조펀드가 필요한 상황이다.
43) ’20.1.23 해외진출 현지 실태 및 전략 자문회의를 바탕으로 도출함.
자료: 연구진 작성
그림 3-9 | 기존 펀드 구조와 Exit 구조화 펀드 구조
(3) 기존 펀드의 활용도 제고 필요성
그동안 우리 펀드는 대량으로 생산되었으나 사업발굴에 최적화된 펀드가 부족했으며, 중도 단기투자자의 수익실현이 어려운 펀드 구조 등으로 펀드 모집 및 활용이 어려운 상 황이었다.44) 중소중견기업 전용펀드 조성을 통해 물권기초 펀드에서 투자 가능 프로젝 트를 발굴하고, 기 활용된 펀드 투자처에서의 타 LP 지분 회수 등을 모색토록 함으로써 기존 펀드들의 수요가 증가하리라 전망되며, 이는 펀드의 자금마련을 용이하게 한다.
특히 세컨더리 펀드의 경우 기 확보된 스폰서드 앵커(대주주)를 통해 사업에 대한 안정성이 확보된 인프라 프로젝트에서 언제든 환매가 가능한 시스템이 마련됨에 따라 기존 펀드가 활성화될 것으로 기대된다.
44) ’20.2.20 중소·중견기업 소규모 인프라 해외진출 컨설팅 지원 자문회의를 바탕으로 도출함.
2) 중소·중견기업 전용펀드의 잠재력
증, 자기자본, 초기투자 확보로 사업 실현가능성을 높일 수 있다.46)
사업을 가능하게 하며, 무엇보다 국내 리모델링 기업들의 해외진출을 가능하게 한다.
세 번째, 시설물매입 펀드는 비용이 큰 인프라 브라운필드형 사업으로 진출하지 못 하는 중견기업이 자기자본 충당과 초기투자를 확보함으로써 사업 교두보를 마련할 수 있게 한다. 초기단계인 사업개발 구상에서부터 실제 사업으로 연계하기 위한 사전 사 업타당성조사, 사업타당성조사의 질을 크게 상승시킬 수 있다.
중소·중견기업 전용펀드의 약점(Weakness)은 민간출자만으로 구성하기 어려움, 투 자유치의 어려움 등이 있다. 중소·중견기업 전용펀드는 기존 인프라 분야 투자에 대한 부정적 인식(환매불가, 큰 기간리스크) 등으로 민간출자만으로 구성하기 어려우며, 특히 해외 인프라 및 도시개발 분야는 신탁구조 구성, 부동산 관리의 어려움, 정보 비대칭성 등으로 투자유치가 어려운 약점이 있다. 해외 인프라 투자에선 해외 토지, 건축물 등은 감정평가 시 정보 비대칭성이 심해 투자 결정이 어렵다. 또한 각 국가별 토지, 건축물, 시설물 등 감정평가 시스템이 상이하고, 체계가 잡혀있지 않은 경우 투자 결정이 어렵다.
또한 세컨더리 펀드는 주로 민간에서 출자하고 기업성장에 투자하였던 바, 규모가 큰 해 외 인프라 및 도시개발 전용 세컨더리 펀드를 민간에서 독자적으로 구성하기 어렵다는 약점 이 있다. 특히 공공분야는 세컨더리 펀드에 대한 출자 및 투자 경험이 부족한 약점이 있다.
중소·중견기업 전용펀드의 대외적 기회(Opportunity)는 이전까지 존재하지 않던 새 로운 금융모델, 정부의 적극적인 중소·중견기업 해외건설 진출 지원정책, 해외 소규모 인프라 및 도시개발 시장의 잠재력, 중소·중견기업의 의지, 디지털 자산유동화 플랫폼 들(DABS, 부동산 크라우드펀딩 등)의 등장을 꼽을 수 있다.
첫 번째로 중소·중견기업 소규모 인프라 및 도시개발 해외진출 전용 모태펀드, 세컨 더리펀드가 이전까지 존재하지 않았던 것 자체가 건설금융시장에서의 새로운 기회이 자, 해외진출의 어려움을 극복할 수 있는 기회이다.50) 특히 벤처캐피탈 업계에서 주로 활용되어왔던 세컨더리 펀드 개념을 기간리스크가 큰 인프라 및 도시개발 분야에 도입 함으로써 투자자의 중간회수, 자산유동화의 기회를 제공하여 금융시장에서 새로운 모 델이 탄생할 수 있다. 이로써 중소·중견기업 입장에선 초기 사업착수 및 새로운 사업기
50) ’20.2.13 중소·중견 건설사 대표 및 실무자, 자산운용사 등 금융기관 실무자의 FGI 심층인터뷰를 바탕으로 도출함.
회, 투자유치 기회를 제공하여 해외진출 어려움의 구조적 문제점을 타파할 수 있음 두 번째로 정부의 적극적인 중소·중견기업 해외건설 진출 지원정책 기조와 맞닿아 있 다. 국토교통부, 산업통상자원부, 환경부 등이 해외건설 정부재정 지원사업으로 중소·중 견기업에게 전체 금액 대비 지원 비율을 높이거나, 가점을 부여하는 등 적극적인 지원 정책을 수행 중이다. 정부 관계자는 대기업에게 편중된 해외건설 진출 액수와 비중을 인 지하고 중소·중견기업 해외건설 진출의 모멘텀을 만들기 위해 노력 중이라고 밝혔다.51) 관련 통계를 살펴보면 해외건설 계약을 체결하는 중소·중견기업 업체수는 대기업의 3~4 배이나 계약액은 ’19년도 기준 총 해외건설 계약액의 20%에 불과하다(대기업이 80%).
년도 중소기업 중견기업 대기업
업체수 계약액 업체수 계약액 업체수 계약액
2006 133 993,043 n/a n/a 44 15,475,121
2008 303 5,781,654 n/a n/a 75 41,857,946
2010 334 1,783,700 n/a n/a 89 69,795,107
2012 313 827,777 28 1,054,415 94 62,998,486
2014 362 556,446 38 742,724 97 64,710,760
2016 321 532,885 51 3,245,965 74 24,413,453
2018 300 580,394 63 2,864,272 74 28,668,478
2019 282 669,506 66 3,771,094 60 17,878,811
자료: 해외건설종합정보서비스. 2006-2019.순위별현황. 중분류 업체규모. http://www.icak.or.kr/sta/sta_1601.php (2020년 9월 5일 검색)를 바탕으로 연구진 작성
표 3-7 | 연도별 중소·중견·대기업 해외건설 계약업체수 및 계약총액
(단위: 개, 천미불)
51) ’20.5.7일과 ’20.5.12일 정부기관 실무자의 FGI 심층인터뷰를 바탕으로 도출함.
그림 3-10 | 연도별 중소·중견·대기업 해외건설 계약업체수 추이
주: 중견기업은 2012년도 데이터부터 존재함.
자료: 해외건설종합정보서비스. 2006-2019.순위별현황. 중분류 업체규모. http://www.icak.or.kr/sta/sta_1601.php (2020년 9월 5일 검색)를 바탕으로 연구진 작성
그림 3-11 | 연도별 중소·중견·대기업 해외건설 계약총액 비중
주: 중견기업은 2012년도 데이터부터 존재함.
자료: 해외건설종합정보서비스. 2006-2019.순위별현황. 중분류 업체규모. http://www.icak.or.kr/sta/sta_1601.php (2020년 9월 5일 검색)를 바탕으로 연구진 작성
이와 같은 상황에서 현존하는 인프라 펀드를 활용한 전용펀드를 구성하여 중소·중견
중소·중견기업 전용펀드의 대외적 위협(Threat)으로 6가지를 꼽을 수 있다.
첫 번째로 독립적인 전용펀드 구성을 위한 해외건설촉진법, 자본시장법 등 법체계 정비가 부족하다.56) 두 번째로 중소·중견기업의 고착화된 도급위주 사업방식으로 인
첫 번째로 독립적인 전용펀드 구성을 위한 해외건설촉진법, 자본시장법 등 법체계 정비가 부족하다.56) 두 번째로 중소·중견기업의 고착화된 도급위주 사업방식으로 인