외환위기 이후 저성장과 더불어 정착된 저금리 구조는 주택 금융시장에 중요 한 시사점을 제공하고 있다. 금리의 하락은 종래 금리경쟁력에서 절대적 우위를 바탕으로 정책적 목표에 따라 선별적 대출 프로그램을 큰 어려움 없이 운영하던 국민주택기금에 중대한 도전으로 부상했다. 은행들이 주택금융시장에 본격적으 로 진출함에 따라 국민주택기금과 유사한 고객을 대상으로 대출경쟁을 하는 현 상이 발생했다.
금융기관의 여신포트폴리오 관점에서도 타 여신보다 주택담보대출 금리의 하
락 폭이 상대적으로 커서 주택금융시장에서의 은행간 경쟁이 확대되었다. 2005 년 3월 기준으로 금리하락의 정도를 여신 종류별로 비교해 보면, 2003년말에 비 해 주택담보대출과 주택자금대출 금리의 하락 폭은 각각 110bp, 124bp로 대기업 100bp, 중소기업 68bp보다 크게 하락했다. 그리고 신용대출에 비해 만기가 장기 이고, 일단 고객을 확보하면 수수료 등 여타 부문에서 부가수익 창출이 가능해 장기 우량고객 확보차원에서 주택대출 경쟁이 심화되고 있는 것이다.
0 .7 0 0 .7 5 0 .8 0 0 .8 5 0 .9 0 0 .9 5 1 .0 0 1 .0 5
`0 3 년 1 월 `0 4 년 1 월 `0 5 년 3 월
주 택 자 금 대 출 주 택 담 보 대 출
S M E 대 기 업
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주 택 자 금 대 출 주 택 담 보 대 출
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자료 : 국민은행 연구소
<그림 4-3> 8대 은행18)의 평균 신규 여신금리 추이
또한, 주택자금대출은 가장 매력적인 여신 상품으로 주택자금대출 시장이 연 간 10% 이상 증가하고 있으며, 자산건전성이 양호하고, 고객군도 타 여신보다 위 험이 적다. 주택자금대출은 여신에서 가장 많은 수익을 내는 상품으로, 세전 ROE 27.5% 이상으로, Basel II 도입(위험가중치 50% 35%로 감소) 시점에서 세전 ROE 약 50%까지 상승할 것으로 예상하고 있어, 금융기관간 경쟁은 더욱 치열해 질 것으로 보인다.
2004년 3월 한국주택금융공사의 설립으로 은행대출에 비해 담보인정비율이 높고 원리금 균등상환 방식으로 시간이 지날수록 상환부담이 줄어드는 공사모기
18) 하나, 우리, 신한, 한미, 조흥, 외환, 기업, 제일 `03년 각 금리 대비 하락정도
지론의 장점이 부각되기 시작하면서 금융기관간 대출경쟁은 더욱 치열해졌다. 공사모기지론 출시에 따라 기존에 국민은행 중심의 독점적 주택자금 공급에서 공급기관이 다양해졌다. 2005년 들어 국내 주요 은행들은 만기가 돌아오는 주택 담보대출을 재유치하고, 공사모기지론 설립으로 주택담보대출시장이 커질 것이 라는 판단에 따라 추가할인 옵션, 타행전환 대출, 급여이체고객 등에 대해 금리 를 할인해 주거나 기존 고객을 통한 네트워크 마케팅을 도입하는 등 다양한 금리 할인 상품을 출시하고 있다. 그리고 주택담보대출 상품의 경쟁력을 강화하는 한 편, 대출모집인을 활용한 영업을 통해 시장확대를 꾀하고 있다19).
여기에 글로벌 은행(Citigroup, Standard Chartered, HSBC 등)들도 우리나라 주 택금융시장을 주요 목표시장으로 설정하고 있어 그 경쟁은 더욱 치열해질 것으 로 보인다. 이처럼 금융기관들의 경쟁이 치열해질수록 주택자금 수요자에게는 유리한 상황이기는 하지만, 과잉경쟁이 지속될 경우 대규모 부실대출자산을 발 생시키는 촉매 역할을 할 우려가 있다.
<표 4-5> 공사모기지론 취급기관별 실적
(단위 : 억원)
구분 취급금액 점유율 취급건수 점유율
하나 23,781 36.7% 32,609 36.7%
외환 11,812 18.2% 15,315 17.2%
제일 6,093 9.4% 7,743 8.7%
국민 5,414 8.4% 8,577 9.6%
우리 5,010 7.7% 6,591 7.4%
삼성생명 4,657 7.2% 6,319 7.1%
기업 1,952 3.0% 2,472 2.8%
대한생명 1,477 2.3% 2,572 2.9%
농협 1,751 2.7% 2,968 3.3%
삼성화재 792 1.2% 1,059 1.2%
신한 2,073 3.2% 2,723 3.1%
계 64,810 100.0% 88,948 100.0%
자료 : 한국주택금융공사
주 : '04.3~'05.8 기간 동안의 취급 기준
19) 지난해 외환, 제일, 우리은행이 대출모집인과 계약을 맺었고, 올해 초 우리은행은 개인과 계약하는 기존 방식 대신 대출모집 전문업체인 우리모기지를 통해 은행대출상품 및 공사모기지론 상품판매를 강화하고 있다.