마지막으로 주택시장의 안정화를 위해서는 효율적인 주택금융체계(Housing Finance System)52)가 정착되어야 한다. 주택금융체계는 국가에 따라 차이는 있으 나, 주택자금대출 취급 기관을 기준으로 구분해 보면 크게 미국을 비롯한 스웨 덴, 덴마크의 경우는 저당은행(mortgage bank) 중심, 유럽 국가들은 저축대출 조 합 중심으로 구분할 수 있다. 덴마크의 경우 주택자금 대출의 85%를 저당은행을
51) 보험업계에서는 현재와 같은 부동산 경기 불안정 상황에서 정확한 리스크 분석 없이 PMI를 도입하 는 것은 보험사의 부실 위험만 키울 수 있고, 모기지론 제도가 도입된 지 얼마 되지 않아 보험수요의 규모가 어느 정도될 지도 불확실하며, 적정요율 산출을 위한 모기지론 연체율 및 과거 통계자료 축적 부족 등으로 PMI도입이 아직은 시기상조라는 주장이 있다.
52) 일반적으로 주택금융제도란 주택의 건설이나, 구입, 개․보수 등을 통해 주거복지를 향상시키고자 하는 주택자금흐름의 메커니즘을 말한다. 정부나 공공 주택금융기관은 주로 저소득층을 포함한 특 수집단을 위해 대출 및 보조금을 지원하고, 민간주택건설업자, 민간임대주택업자 및 주택관련 공기 업들은 부동산투자회사(REITs)가 발행하는 증권을 통해 소요자금을 조성할 수도 있다.
통해 공급하고 있으며, 미국은 54%를 Fannie Mae와 Freddie Mac 대출상품을 통해 공급하고 있다. 뉴질랜드, 호주, 핀란드, 아이랜드, 노르웨이는 상업은행이 주택 자금 대출 공급을 주도하고 있으며, 영국, 프랑스, 스페인 등은 아직까지 저축대 출 조합의 역할이 크다.
국가별 주택금융을 취급하는 기관의 차이는 있지만, 미국 및 유럽 등 선진국의 주택금융체계에서 나타나는 공통점은 만기가 최소 10년 이상의 장기이며, LTV 수준도 이탈리아(40%)를 제외하고는 최소 60% 이상이라는 것이다. 대출금리 유 형에 따라 구분해보더라도 미국을 비롯해 프랑스(80%), 이탈리아(60%), 덴마크 (90%)는 순수하게 장기고정금리 분할상환 형태가 주를 이루고 있다. 그 외 대부 분의 국가는 변동금리나 일정기간 고정금리 이후 재조정하는 경우가 대부분인 데, 이러한 차이는 대출자금을 공급하는 대출기관이 상업은행이 주를 이루는 경 우는 변동금리 형식을 취하고 있음에 반해, 예금 수취기능이 없는 모기지 회사가 공급하는 경우는 고정금리가 주를 이루고 있기 때문이다.
<표 5-2> 주요 국가 취급기관별 주택금융 대출 취급 비율
저당은행 상업은행 저축대출조합 공공기금
스웨덴 85% 10% 5% 0%
덴마크 84% 11% 55 0%
미국 54% 27% 18% 1%
뉴질랜드 0% 90% 10% 0%
호주 0% 88% 12% 0%
핀란드 2% 80% 6% 12%
아일랜드 0% 67% 32% 1%
노르웨이 4% 60% 13% 23%
네덜란드 22% 48% 30% 0%
독일 12% 37% 30% 21%
프랑스 18% 10% 72% 0%
영국 0% 37% 63% 0%
스페인 3% 40% 58% 0%
오스트리아 0% 32% 27% 42%
자료 : "Housing Finance Systems for Countries in Transition", UNITED NATIONS., New York and Geneva, 2005
전통적으로 주택금융제도가 잘 발달되어 있다고 하는 영국의 경우는 모기지 회사가 중심인 미국과 달리 일반상업은행과 건축조합이 중심이 되어 왔다. 주택 대출 상품의 만기는 25년이 대부분이지만 실제로는 5년 단위로 금리를 갱신하는 형태로 운용되어 장기 고정금리 리스크를 부분적으로 회피하고 있다. 영국에서 는 1990년대 초부터 25년 만기 장기고정금리 주택대출이 크게 활성화되었는데, 이는 모기지 양로보험(mortgage endowment)53)이 기폭제 역할을 하였다.
모기지 양로보험 형태로 이루어지는 생명보험계약은 저당설정권자인 건축조 합이나 은행에 양도되며, 영국에서는 1980년대 후반 저금리, 고용상황의 불안정 등을 배경으로 모기지 양로보험에 대한 세제혜택을 부여했으며 이러한 세제혜택 의 영향으로 1990년대 초에는 주택구입자의 약 80%가 모기지 양로보험에 가입 하였다. 그러나 현재는 그 비중이 상당히 감소하고 미국의 2차시장 구조로 전환 하려고 노력하고 있다.
주택자금 공급에서 무엇보다 중요한 것은 주택자금이 계층 간, 지역 간 특히 점유형태별 배분이 중요한데, 중산층은 민간자본시장이 역할을 담당하고, 저소 득층은 정부재정 또는 기금을 통해 지원하는 것이 세계적인 주택금융체계의 추 세이다. 결국 주택금융체계의 효율성은 다양한 경로를 통해 저비용으로 자금을 조성 및 운용할 수 있느냐에 따라 결정되는데, 이러한 관점에서 미국의 유동화시 스템이 효율적인 시스템으로 평가되고 있다.
53) 모기지 양로보험은 대출고객이 금융기관에는 이자만을 납입하고 보험회사에 보험료를 납입하여 만 기보험금과 사망보험금으로 대출원금을 변제하는 보험으로 주택대출과 양로보험을 조합한 상품이 다.
<표 5-3> 주요 선진국의 주택금융제도 비교
국가명 주요 대출기관 금리형태 만기 LTV 상환방법
오스트리아
Bausparkassen Mortage Bank Savings Bank
F(Bauspar) Mostly N, R
20-30
Bauspar 10 80% R
벨기에 Comm. Banks N(75%), F(25%) 15-20 80% R
덴마크 Mortgage Bank V(10%), F(90%) 30 80% R
독일
Bausparkassen Comm. Banks Mortgage Banks Savings Banks
F(20%, Bauspar) N(40%) R(40%)
25-30
Bauspar 10 60-80% R/E
그리스 Mortgage Banks Comm. Banks
F(30%)
V(70%) 15 70-75% R
핀란드 Comm. Banks V(90%) 10-15 70-80% R
프랑스
Comm. Banks Savings Banks Mortgage Banks
F(80%)
V(20%) 15-20 70-80% R
아일랜드 Building Societies Comm. Banks
R(57%)
F(43%) 20-30 80% R
이탈리아 Comm. Banks V(40%), F(60%) 15 40% R
룩셈부르크 Public Banks Comm. Banks
Mostly R
some V 15-20 - R
네덜란드 Comm. Banks Insurance Cos.
V(10%), N(65%)
F(25%) 30 75% E/R
노르웨이
Comm. Banks Savings Banks Public Banks
R(90%)
N(10%) 15-20 80% R
포루투칼 Comm. Banks V(100%) 20 80% R
스페인 Savings Banks Comm. Banks
V(80%)
F(20%) 15-20 70-80% R
스웨덴 Mortgage Banks Comm. Banks
Mainly R
short-term N 20-30 70-75% R 영국 Building Societies
Comm. Banks
R(70%)
N(30%) 25 90-95% E/R
미국
Mort. Banks(70%) Comm.Banks(10%) Build.Societies(19%)
F(Mostly)
V 30 80-95% R
한국 Comm. Banks Public Funds
Mostly V F(Public Fund)
3(Mostly)
10 32.1% R
주 : F: 전기간 고정금리(Fixed), N: 최소 1년이상 고정금리, 전기간 고정금리는 아님 (Renegotiable), V: 기준 금리에 연동되는 변동금리(Variable), R: 대출기관에의해 금리가 재 조정(Reviewable).
<표 5-4> 주택금융 차입자의 주요 체크 항목
독일(계약저축시스템) Basusparkassen
미국 (유동화시스템)
덴마크 (모기지채권시스템) 신용공여
a.시장점유율 28.8% 39% 90%
b.대출한도 EU10,000/최대80% $100,000/비요구 EU270,000/최대80%
c.상환기간 6~11년 25~30년 25~30년
신용가용성
a.담보한도LTV% pre-saving 1차 모기지 60~62
(+신용보강 27) 1차 모기지 80
b.PTI% 30
c.LTI% <0.2 2.7
위험
a.금리/수수료% 6/1.5 10.46(보증료포함) 6/0.5
b.스프레드/실질금리 변동성/(-) 1.5/3.0 /3.0
c.유동성위험 있음 없음 없음
d.이자율위험 계약을 통한 제한 있음(변동금리경우) 좌동
<표 5-5> 주택금융 대출기관의 주요 체크 항목
독일(계약저축시스템) Basusparkassen
미국 (유동화시스템)
덴마크 (모기지채권시스템) 투자 매력도
a.기관투자자 비율 0(가구가 80) 85(외국투자자 34) 92(외국투자자 12)
b.수익률 2.8('70-'97) 5(2001) 5(2001)
c.스프레드 30-120bp 35bp
d.실질금리% -0.5('73-'97) 3 3
자금조달의 안정성
a.인플레/재투자위험 가격안정/없음 금리하락시
조기상환증가 좌동
b.유동성비율 10 0.2 7~8
c.연체율 0.02~0.05 0.01
1.3(신용보강대출)
0.01(민간주택) 0.2(상업용)
d.자기자본비율 4.8 2.1 6
수익성(주주)
a.운용비/총자산 2.6 0.2 0.1~0.4
b.금리마진/순수수료 3/1.5 1.0~1.2/0.5 0.3~0.6/0.5
c.ROE/ROA,% 7.3/0.3 26~29/0.7 5.6~8.3/0.2~0.38
자료 : United Nations New York and Geneva. 2005. Housing Finance Systems for Countries in Transition Principles and Examplse.
주 : LTV; Loan To Value ratio, PTI; Payment To Income, LTI; Loan To Income
우리나라도 한국주택금융공사의 설립을 시작으로 정부의 신용보증을 통해 MBS의 신용위험을 최소화할 수 있는 여건이 정비된 만큼 향후 한국주택금융공 사가 저 비용 유동화 메커니즘을 얼마나 단기간 내에 효과적으로 정착시켜 나갈 수 있는냐가 중요하다. 그리고 MBS 시장은 잘 발달된 장기주택대출시장의 존재 를 전제로 하는 만큼 1차 시장인 주택대출시장의 발달이 무엇보다 중요하므로, 주택대출 상품의 단순화, 대출심사기준의 명확화, 대출절차의 엄정화 등 선행요 건이 정비되어야 하겠다.
따라서, 향후 한국주택금융공사의 위험관리역량이 확충되고 다양한 상품개발 능력과 장기주택대출 시장의 표준화(대출심사기준 등)를 선도하고, 발행비용의 저렴화가 가능해진다면 한국주택금융공사가 저리자금공급원으로 주택금융시장 에서의 역할이 증대될 것이다.
그 이외에도 주택금융을 공급하는 기관이 외부충격발생시 대처할 수 있는 방 안이 마련되어야 할 것이다. 은행부실의 해외사례를 통하여 살펴본 바에 의하면 대출자에 대한 위험관리능력의 배양과 은행자체의 위험관리능력의 배양이 필요 함을 알 수 있었다. 대출자에 대해서는 부동산가격 대비 담보비율에 상한을 두 고, 개인별 부동산 대출의 한도를 설정하며 개인의 신용위험평가를 강화할 필요 가 있다고 하겠다. 은행자체의 위험관리는 헷지수단을 개발하고 운용을 효율화 하여 장단기 불일치에 따른 위험을 해소하고, 금융기관의 리스크 정도에 따라 예 금자 보험요율을 차등적용할 필요가 있다. 또한 금융기관의 부동산 대출을 실효 성있게 제한하며 조기경보장치를 마련하고 모니터링을 통하여 문제를 조기발견 할 필요가 있다.
마지막으로 주택금융에 관한 정확한 통계자료가 생산되지 못하고 있어서 가 계대출, 주택금융시장의 분석 및 정책수립에 많은 혼란을 초래하고 있다. 따라서 대출약정 시에 자금용도를 명기하는 방법 등을 검토해서 일반대출에 포함된 주 택자금을 주택자금대출항목으로 분류하는 등 정확한 통계자료의 생산이 필요하 겠다(윤주현, 2003.8).