시사점

한편 만기별 위험프리미엄 결정계수가 변함에 따라 최대 LTV의 차이가 발생 하는데, 미래의 소득이 증가하리라고 예상하는 가구의 위험프리미엄 결정계수는 상대적으로 낮다고 볼 수 있다. 미래의 소득증가 예상가구는 미래의 소득이 감소 하리라고 예상하는 가구보다도 LTV가 더 높다. 한편 미래의 주택가격상승이 이 자상승보다 크다고 예상된다면 현재 주택을 구입하기 위해 더 많은 자금을 대출 받고자 할 것이다. 본 결과에 의하면 α=0.03인 경우와 α=0.07인 경우 PTI가 4이고 만기 10년일 경우 7%의 LTV차이가 발생했다.

한편 대출기간을 고정시켜 본다면 PTI가 클 수록, PIR이 낮을수록, 그리고 α가 낮을 수록 LTV가 높게 나타난다.

에게, 그리고 비교적 장기로 안정적인 상환능력이 있는 가구에게 자금을 공급할 수 있도록 해야 할 것이다. 실수요자이면서 시장에서 자력으로 주거문제를 해결 할 수 없는 가구에게는 정부정책으로 주거안정을 도모할 수 있어야 할 것이다. (손경환 2003)에 의하면 LTV한도와 PTI한도를 함께 시행할 경우 주택수요 억제 효과가 크게 나타난다고 밝혀지고 있는데 투기수요의 경우 LTV와 PTI 한도를 함께 병행하여 사용하는 정책을 고려해 볼 수 있겠다.

특히 소득계층별로 금융이용행태에서 큰 차이가 있었다. 저소득계층일수록 LTV가 높고 PTI와 DTI도 높은 경향이 있었다. 저소득의 경우 LTV를 높여줄 수 록 자가점유를 선택할 확률이 높아졌다. 그러나 향후 상환능력의 문제가 발생할 경우 오히려 주거불안을 더 촉발하게 될 우려가 있다. 공급측면에서 금융기관이 대출에 따른 리스크를 회피할 수 있는 LTV한도가 전국평균 62.4%(신뢰수준 95%

에서)로 추계된 바 있다(손경환 2003). 따라서 저소득계층보다는 중소득계층의 경우 LTV 완화에 따른 주거안정효과가 크게 나타날 뿐 아니라 향후 상환능력에 따른 주거불안정 유발도 낮을 것으로 기대된다.

저소득계층가구에게는 LTV를 높여주는 것보다 저렴한 주택을 공급해서 PIR 을 떨어뜨리는 것이 더 유효한 정책이라고 보여진다. 손경환(2003)에 의하면 주 택자금의 대출을 안정적으로 유지할 수 있는 수준을 LTV 60%, PTI 30%라고 할 때 주택가격이 폭락(15%하락)하고 금리가 3%p 상승하게 되면 대출가구의 2.57%

가량이 위험에 속하게 된다고 보고 있다. 따라서 LTV가 높은 저소득계층가구의 경우가 대출환경이 악화될 경우 가장 위험한 그룹에 속할 우려가 크므로 우선적 으로는 주택시장이 안정적이 되도록 하는 정책이 필요하고 또한 저렴한 주택의 공급이 필요하다고 생각된다.

실수요자의 상환능력을 배양시키기 위해서 조세감면을 통해 가계의 가처분소 득을 증가시켜주고, 대출상품의 표준화를 통해 거래비용을 감소시켜줄 수 있을 것이다. 조세감면은 주택자금대출 원리금 지급액을 모두 소득공제 해 주는 방법 과 이자만 소득공제해 주는 방법이 있을 수 있는데 (이용만 2003)에 의하면 이자 만 감면하더라도 장기적으로 효과가 있을 것으로 보고 있다.

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주택금융 공급 분석

이 장에서는 금융공급현황과 공급측면에서의 문제점, 그리고 향후 전망을 살펴본다.

또한 은행부실화에 대한 외국의 경험을 통하여 주택시장과 주택금융 공급의 안정을 도모하기 위한 시사점을 도출한다.