주거특성분석

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주택금융 수요 분석

주택금융 수요에 대한 이해를 도모하기 위해서 가구의 특성과 이에 따른 주택금융의 수요행태, 금융수요를 결정하는 요인을 분석한다. 이를 통하여 주거안정과 한편에서 주택시장 안정을 뒷받침할 수 있는 정책적 시사점을 얻고자 한다.

<표 3-1> 주거와 주택금융관련 지표

월소득대비 주택구입가격비 (PIR: Price Income Ratio)

- 주택구입 능력 측정 지표

- 소비자가 몇 년치 소득을 저축해야만 대출 을 받지 않고 자력으로 주택을 구입할 수 있는지를 의미

월소득대비 주택임대가격비

(RIR: Rent Income Ratio) - 월소득 중 월세비율을 의미

주택구입가격 대비 대출액 비율(LTV: Loan To Value

ratio)

- 내집마련에 있어 주택금융의 역할을 가늠 하는 지표

※ 금융감독원 기준 LTV는 대출심사기준으로 적용되는 담보인정비율로서 ‘(대출액+선순 위채권+소액임차보증금)/주택담보가격’으로 계산

월소득대비 월상환액비율 (PTI: Patment To Income

ratio)

- 주택대출과 관련된 부채상환능력을 나타내 는 지표

- 월소득대비 매월 대출상환금액의 비율 - 대부분 국가에서 경험적으로 가계가 부채

상환에 큰 어려움을 겪지 않을 수 있는 PTI를 30% 이하로 보고 있음

연소득대비 대출금액비율 (DTI: Debt To Income ratio)

- 연소득중 주택대출금액의 비율

- 한국주택금융공사에서 모기지론 대출심사 기준으로 사용되는 DTI는 월소득대비 월상 환금액

먼저 지역별로 주택가격의 변동현황을 살펴보면 전국평균 8년 정도 거주에 주 택가격이 약1.1배 상승하였다. 강남은 타 지역에 비하여 주택가격 상승이 현격 히 높아서 1.65배의 상승을 보이고 있으며, 거주기간은 비교적 짧은 4년 정도이 다. 이를 복리로 환산하면 연 13.4%의 상승률을 보였다. 반면 지방의 경우 매입당 시에 비하여 현재 주택가격이 50%가량 하락하였으며 주거기간은 평균 11년 정 도로 타 지역에 비하여 높은 편이다.

<표 3-2> 지역별 주택가격 변동현황

(단위 : 만원, 년, %) 매입당시

주택가격 현재 주택가격 거주기간 상승률

(복리)

서울 17,717.65 28,568.26 5.4 10.0

강남 25,101.29 41,475.66 3.9 13.4

수도권 10,929.03 16,749.42 6.2 7.4

5대광역시 8,456.93 11,439.95 7.4 4.4

지방 12,929.89 6,691.17 11.5 -5.4

전국 12,363.22 13,562.18 8.1 1.1

주 : 1) 강남은 서울의 강남구, 서초구, 송파구의 세 개구 2) 수도권은 경기도와 인천

3) 5대광역시는 부산, 대구, 광주, 대전, 울산

4) 지방은 강원도, 충청남북도, 경상남북도, 전라남북도, 제주도

한편 저소득계층의 가구가 주로 거주하는 주택은 매입당시보다 크게 하락하여 현재 매입당시보다 0.57배에 해당된다. 평균 12년 거주하고 있는 주택에 대하여 복리로 환산하면 매년 4.6% 하락한 셈이다. 소득이 높은 계층일수록 주택의 가격 상승폭이 커서 평균 6년 거주하는 고소득층이 매입한 주택은 평균 1.52배 상승하 였고 중소득층이 구입한 주택은 1.45배 상승하였다.

이처럼 주택가격은 지역별로도 소득계층별로도 차이가 있었다. 서울과 강남을 중심으로 주택가격의 상승폭이 컸고 고소득계층 거주 주택의 상승폭이 상대적으 로 컸다.

<표 3-3> 소득별 주택가격 변동현황

(단위 : 만원, 년, %) 매입당시

주택가격 현재 주택가격 거주기간 상승률

(복리) 저소득(1~3분위) 13,597.57 7,764.81 11.5 -4.6 중소득(4~7분위) 9,444.45 13,345.21 6.0 6.4 고소득(8~10분위) 15,915.65 24,350.52 5.8 7.2

평균 12,385.52 13,551.60 8.0 1.3

소득과 관련해서 주택의 구매능력을 나타내 주는 지표인 PIR과 주거비부담을 나타내 주는 RIR을 살펴본다. RIR은 전세인 경우에는 월세전환하여 월소득 중 주거비 부담비율을 살펴보았다. 지역별로 PIR을 살펴본 결과 지역별 소득의 차 이보다 주택가격의 격차가 크므로 주택가격이 낮을수록 PIR이 낮은 것으로 나타 났다. 예를 들어 강남지역이 10.4인데 반하여 지방은 4.4를 보이고 있다. 한편 RIR은 지역적인 큰 편차가 없는 것으로 나타났다.

주택구입가격 대비 대출액 비율을 나타내는 LTV는 전국평균 36%로 나타났으 며 지역별로 큰 격차를 보이지는 않고 있으나 지방에서는 42%로서 주택금융의 역할이 주택마련에 큰 비중을 차지하고 있는 것으로 나타났다. 연소득대비 대출 금액비율(DTI)을 지역별로 살펴본 결과 전국적으로 연소득의 절반 이상의(65%) 부채를 갖고 있는 것으로 나타났고 지역별로 편차가 커서 강남의 경우 가장 높은 1.17의 DTI로 연소득을 뛰어넘는 부채를 갖고 있다.

<표 3-4> 지역별 PIR/RIR/LTV/DTI/PTI

PIR RIR LTV DTI PTI

서울 8.82 0.27 0.31 0.90 0.13

강남 10.43 0.33 0.36 1.17 0.15

수도권 6.91 0.24 0.34 0.52 0.13

5대광역시 5.95 0.23 0.32 0.49 0.11

지방 4.40 0.21 0.42 0.64 0.15

전국 6.01 0.24 0.36 0.65 0.13

주 : 1) DTI는 연소득대비 대출금액 비율 2) PTI는 월소득대비 월상환금액 비율

3) LTV는 금융기관대출과 개인대출을 모두 합한 대출액의 비율

소득에 따른 PIR과 RIR을 살펴보면 2005년 현재 전국평균 PIR은 약 6.0이고 소득별로 편차가 커서 저소득의 경우 약 8.6, 고소득의 경우 약 4.2로 나타났다.

한편 주택금융이용행태를 살펴보면 소득이 증가할수록 LTV, DTI, PTI가 감소하 는 추세이며 저소득층의 경우 DTI가 중, 고소득층에 비하여 월등히 높게 나타났 다. PTI는 평균 13%로서 저소득가구의 경우에도(22%) 가계가 부채상환에 큰 어 려움을 겪지 않을 수 있는 기준으로 보는 30% 이하로 나타났다. 즉 소득이 올라

갈 수록 자기자본을 이용하므로 주택금융에 대한 의존도가 떨어지는 것으로 이 해된다. 비록 저소득계층가구라도 현재의 생활에 큰 어려움을 야기시키지 않는 수준의 부채상환을 하고 있다고 하더라도, 월상환이 단지 이자만의 상환일 경우, 만기시의 전액상환의 부담이 도래하면 어려움에 직면할 수 있으리라 예상된다. 특히 연소득대비 부채비율이 소득계층별로 큰 차이가 나타나고 있는데 소득과 관련해서는 저소득계층의 부채상환능력이 어느 정도가 적절한 가이드라인인지 우려가 된다.

<표 3-5> 현주택의 소득별 PIR/RIR/LTV/DTI/PTI

PIR RIR LTV DTI PTI

저소득(1~3분위) 8.59 0.34 0.41 0.97 0.22 중소득(4~7분위) 4.58 0.19 0.35 0.62 0.11 고소득(8~10분위) 4.19 0.16 0.33 0.58 0.09

계 6.01 0.24 0.36 0.65 0.13

주거비에 대한 인식은 소득계층별로 큰 격차를 보이고 있다. 저소득층의 경우 응답자의 22%가 “생활필수품을 줄일 정도로 어렵다”라고 답하였다. 저소득층의 경우에는 67%이상, 중소득층은 54% 정도가 주거비에 대해 부담을 갖고 있으며 반면 고소득층은 “가계에 큰 영향을 주지 않는다”라고 응답한 가구가 62%로서 저소득층과 대조되는 인식을 갖고 있는 것으로 보인다.

<표 3-6> 소득별 주거비부담에 대한 인식

(단위 : 가구수, %) 생활필수품을 줄일

정도로 어렵다

부담스럽지만 참을 수 있다

가계에 큰 영향을

주지 않는다 계

저소득(1~3분위) 1,155 (22.0%) 2,350 (44.8%) 1,746 (33.2%) 5,252 (100%) 중소득(4~7분위) 413 (6.7%) 2,891 (47.2%) 2,823 (46.1%) 6,127 (100%) 고소득(8~10분위) 55 (2.1%) 914 (36.0%) 1,573 (61.9%) 2,541 (100%)