이 연구에서 최종적으로 구축하고자 하는 부동산정책 의사결정지원시스템 (Rep-DSS)은 정책효과분석을 위한 시뮬레이션 모형 구축과 모형을 기초로 하는 의사결정지원시스템(DSS)에 관한 종합적 고려를 근간으로 하는 것이다.
그러나 부동산정책 의사결정 과정을 다루는 부동산정책 의사결정지원시스템 (Rep-DSS)에 관한 연구는 거의 이루어지지 못하고 있을 뿐 아니라, 부동산시장 의 문제를 인식하고 그에 대응한 정책패키지와 그 효과를 분석‧제공할 수 있는 시스템에 대한 선행연구도 그리 많지 않은 실정이다.
다만, 의사결정지원시스템(DSS) 전반에 관련된 연구가 감정평가 등 제한적 분 야에서 이루어진 사례가 있으나 주요 내용이 시스템의 이론적 구성 위주로 수행 되었다고 할 수 있다.
부동산정책과 시장효과 분석에 대한 다른 유형의 연구로는 시스템다이내믹스 (System Dynamics; SD)를 이용한 정책효과분석 시뮬레이션 모형과 관련한 연구가 있다. 그러나 SD를 활용한 대부분의 선행연구는 인과지도구축에 국한되어 시뮬 레이션 모형의 단계로 진행되지 못했을 뿐 아니라, 시‧공간 단위가 충분히 세분 화되지 못하는 등 의사결정지원시스템(DSS)과의 연계에 적합하지 않은 수준의 모형구축에 그치고 있는 실정이다.
(1) 부동산정책의사결정지원시스템(Rep-DSS)에 대한 선행연구
의사결정지원시스템(DSS)은 비‧반구조적 문제의 해결에 있어서, 의사결정의 각 단계 혹은 전 과정에 걸쳐 의사결정자를 지원함으로써 의사결정의 효과성을 증대시킬 수 있도록 설계된 컴퓨터 기반 시스템이라 정의할 수 있다.
컴퓨터에 기반을 둔 부동산정책 의사결정 과정에 대한 지원시스템(DSS) 연구 는 그리 활발한 편은 아니며, 그나마 공간정보를 활용하거나 시스템의 이론적 측면 을 위주로 제시한 연구가 대부분이다.
최근 연구로는 간광현 外(2001)의「지식집약조직의 유지를 위한 의사결정지원 시스템의 활용에 관한 연구」, 김한수‧나상엽(2004)의 「부동산 감정평가에 있어 공간정보를 활용한 최적의 부동산 의사결정 지원 시스템 개발에 관한 연구」를 들 수 있다.
간광현 外은 지식집약조직의 달성과 유지를 위한 정보기술의 활용에 대한 대 안으로 의사결정지원시스템(DSS)의 활용 방안을 제시하였다. 의사결정지원시스 템(DSS)의 경우 전통적으로 정보교환 및 공유의 기능이 높았으나 정보의 추출 및 저장, 정보교환, 정보기술을 활용한 공유 및 토론과정 지원, 지식활용을 가능하게 하는 기술을 적용하여 지식집약적인 조직의 달성과 유지가 필요하다고 보았다.
김한수‧나상엽은 부동산 의사결정을 명확하고 체계적으로 실행할 수 있도록 부동산 의사결정시스템을 구축하고, 공시지가와 인공신경망을 이용하여 결정된 지가와의 비교를 통해 부동산 의사결정에 새로운 복성식 평가방법 도입의 타당 성을 검증하였다.
장래의 토지에 법적‧물리적‧입지적 요소에 변동이 있을 경우 지가변화의 예측을 위해 인공신경망을 도입하여 활용하였으며, 토지 특성 변수만 투입해 주면 쉽게 결과를 산출할 수 있어 신속하게 지가를 예측할 수 있는 장점이 있음을 제시하였다.
(2) 시스템다이내믹스(System Dynamics)를 이용한 부동산시장 분석 선행연구 시스템다이내믹스를 이용해 부동산 시장을 분석한 연구는 부동산 정책과 그에 따른 주택시장 파급효과를 분석할 수 있는 모형을 개발 및 구축하는 과정을 중심 으로 수행되었다.
대표적인 연구로는 김동환(2007)의 「부동산 정책의 부작용에 관한 시스템 다이내믹스 모델링」, 이수욱 外(2008)의 「주택정책평가모형 개발과 정책효과 분석 연구」, 박문서 外(2009)의 「시스템다이내믹스를 이용한 분양 제도 변화에 따른 주택시장 영향 분석」, 황성주 外(2009)의 「주택담보대출 규제 완화에 따른 부동산시장 영향분석」등이 있다.
김동환은 부동산 정책의 실패 요인들이 어떠한 메커니즘을 갖고 지속적으로 작동하는지 시뮬레이션 모형을 구축하였다. 연구범위는 노무현 정부의 부동산 정책 분석을 위해 2003년부터 2007년까지 공식적으로 발표되었던 부동산 정책을 그 대상으로 하였으며, 양도세‧보유세 등과 같은 정책요소를 변화시킴으로써 그 효과를 살펴보았다.
연구결과, 규제를 강화하거나 양도세를 증가하는 정책은 미미하나마 아파트 가격을 감소시키나 양도세를 증가시키는 정책 수단은 시장의 불안정성을 크게 증폭시킬 수 있음을 제시했다.
이수욱 外는 2002년 이후 도입된 일련의 주택정책이 주택시장에 미치는 영향 을 파악하기 위해 수도권을 대상으로 시스템다이내믹스 기법을 이용한 주택정책 평가모형을 개발하고 정책의 파급효과를 분석하였다.
주택공급 확대를 위한 정책은 사용자 비용과 주택수요 분석치로 살펴볼 수 있 으며, 취‧등록세 감소, 보유세 인하, 양도세 인하, 이자율 인하, LTV 상향 등을 정책수단으로 활용할 수 있음을 제시하였다.
주택가격의 안정을 위해서는 분양가규제 및 이자율 상승 등의 정책수단을 사 용할 수 있으며, 주택거래의 활성화를 유도하면서 주택가격 안정을 도모하기 할 수 있는 정책수단으로 보유세 완화 및 1%p 이내의 금리인하 등을 제시하였다.
보유세를 현행보다 10% 낮출 경우, 주택초과수요는 6.7만호 그리고 가격은 1%
이내에서 감소하는 것으로 나타났으며, 금리도 0.5%p 인하할 경우 3.7만호의 주 택초과수요를 촉발하지만 가격은 적정수준에서 하향 안정되는 것으로 나타났다.
박문서 外는 시스템 다이내믹스를 이용한 주택시장 모형을 구축하고, 분양가 상한제와 후분양제도가 주택시장에 가져올 변화를 분석하였다. 분양가상한제 및 후분양제도를 실시함에 따라 건설업체 기대 분양가, 기대분양률, 인지기존주택 가격, 기존주택매매가격에 어떠한 변화를 가져오는지에 대한 인과지도를 구축 하였다.
연구 결과, 분양가 상한제는 수요의 증가 및 공급의 감소를 가져오며, 분양가와
매매가의 변화는 크게 나타나지 않았다. 또한 후분양제도는 분양가의 상승 및 공급의 하락을 가져오며 수요와 매매가의 변화는 크게 나타나지 않았다.
분양가 상한제 및 후분양제도 등 분양제도의 변화로 인한 금융부담, 분양가 제 한, 리스크의 증가는 주택 시장의 공급을 위축시킬 가능성이 있음을 시사했다.
또한 분양제도의 변화에 따른 수익률 및 공급 감소는 주택의 규모별, 지역별 공 급 차별화 전략을 강화시키고 이에 다라 주택 시장의 양극화가 심화될 수 있음을 제시하였다.
황성주 外는 시스템 다이내믹스 모형을 통해 주택담보대출 완화 정책이 주택 수요와 관련된 주택시장 및 주택금융시장에 미치는 영향을 파악함으로써 정책의 적정성 및 향후 금융시장 전반에 어떠한 효과를 불러오는지 분석하였다. 주택시 장 수요‧공급모형, 주택금융시장모형에 대한 인과지도를 구축한 후 주택담보대 출 완화 정책에 대한 긍정적 효과 및 부작용 발생가능성에 대한 각각의 독립적인 인과지도를 설계하였다.
연구결과, 주택담보 대출완화는 주택수요와 관련된 루프를 선순환 시킴으로써 주택거래 활성화 및 주택가격의 회복을 가져온다는 것을 밝혔다. 또한 1차 금융과 관련된 담보대출채권, 주택저당증권, 대출기관 자금, 대출액을 선순환 시키면서 지속적인 주택담보 대출과 시장의 수요확보를 이룰 수 있다고 보았다. 그러나 2 차 금융상품의 파생상품 증가와 관련된 루프에서는 주택담보대출시장 부실화의 시작점이 될 수 있음도 제시하고 있다.