부동산정책 시뮬레이션 모형은 주택모형과 토지모형 등 2개로 구성하되,11) 각 모형에 대한 설명력을 높이기 위해 인구․가구모형과 거시경제모형을 보조모형으로 구성하 여 정책효과분석 및 가상실험 결과의 신뢰도를 높이고자 하였다. 시뮬레이션 모형의 핵심인 주택 및 토지모형과 2개 보조모형에서 이용하는 주요 변수들은 다음과 같다.
10) 주택정책과 관련해서는 주택구매력 및 주택공급량, 세제, 주택가격과 관련해서는 주택가격상승률, 주 택 매매/전세 가격, 주택보급률, 가구수 증가율, 주택가격변동률, 주택 매매/전세 가격지수 등을 사용 하였다. 또한 거시경제변수로는 인구, GDP, 이자율, 소비자물가지수, 물가상승률, 금리변화율, 소비자 물가상승률, 정기예금변동률 등 다양한 변수들이 사용되었다. 이수욱 外의 「부동산시장 선진화 시스 템 구축 연구(Ⅰ~Ⅲ; 2008~2010)」에 이에 대한 보다 자세한 내용이 포함되어 있다.
11) 1차년도(2011년)에는 주택모형 개발에 중점을 두고 연구가 수행되었다.
첫째, 주택모형은 주택수요, 주택공급, 주택가격, 그리고 주택정책 변수와 인구․
거시경제 요인과의 상호관계를 파악하게 된다. 이 같은 구성변수에 기초해 주택 모형은 4개의 세부 모형으로 구성하였다.12)
① 주택수요 부문에서는 청약통장가입자수, 주택담보대출실적 등의 변수를 활용해 수요분석을 실시하게 된다.
② 주택공급 부문은 주택건축허가실적, 재고주택량, 미분양실적, 착공실적 등의 자료를 이용해 공급변동을 분석 및 추정한다.
③ 주택정책 부문으로 정책을 규제/수요관리정책과 공급/활성화정책 등 3개로 분류하되, 세부적으로는 주택수요, 주택공급, 주택가격, 주거복지에 영향을 미치는 정책으로 구분해 분석과 가상실험을 실시한다.
이를 위해 규제/수요관리정책으로는 주택금융규제, 주택세제강화, 분양가규제, 전매제한 등의 정책변수를 그리고 공급/활성화와 관련해서는 서민주택건설(임 대주택), 공공의 택지공급, 규제완화 등의 정책변수 자료를, 주거복지와 관련해 서는 연소득대비주택가격비율(PIR), 월소득대비주택임대료비율(RIR), 최저주거 기준미달가구 자료 등을 분석을 위한 데이터로 이용한다.
④ 주택가격부문에서는 주택매매가격지수, 주택전세가격지수, 주택거래량 등의 자료를 분석을 위해 이용한다.
그러나 주택수요와 공급, 그리고 가격 등은 주택정책측면의 주택수급요인, 주택금융요인, 주택관련 세제요인 등에 의해 영향을 받고, 또 이에 영향을 미치게 되므로 주택시장모형의 각 구성부문들은 상호 관계가 밀접한 여러 변수들의 조합 으로 구성되게 된다.
둘째, 토지모형은 택지공급 및 지정 현황(가용토지면적), 지가변동률, 토지거 래량 등의 변수를 활용해 토지관련 정책과 토지시장 간의 상호관계를 파악한다.
셋째, 인구․가구모형에서는 인구수, 가구증가율, 세대주택비율, 자가점유율 등의 변수를 활용해 부동산 정책과 주택 및 토지시장과의 상호관계를 파악한다.
12) 이수욱 外, 「주택정책평가모형 개발과 정책효과분석 연구」, 국토연구원, 2008. pp76.
구분 변수 주기 세부구분 관리주체 조사주체
주택 공급
주택건설실적 월,분기,년 시도별, 유형별 국토해양부 지자체
임대주택건설실적 년 시도별, 유형별 국토해양부 지자체
주택재고량 월,분기,년 시도별, 유형별 국토해양부 지자체 미분양실적 월,분기,년 시도별, 유형별 국토해양부 지자체 착공실적 월,분기,년 시도별, 유형별 국토해양부 지자체
주택재개발사업현황 년 시도별, 유형별 국토해양부 지자체
<표 Ⅲ-1> 정책변수 및 자료현황
넷째, 거시경제모형은 금융, 세제, 물가, 국내외 경기변동 등 여러 요인에 의해 영향을 받는다. 시뮬레이션 모형에서는 금융요인과 물가요인, 일반경기 등으로 거시경제부문을 한정하였다. 물가는 소비자물가지수와 이자율을 대표변수로 그 리고 금융은 통화량과 가계담보대출 실적을, 일반경기는 건설투자를 대표변수로 하여 분석을 실시한다.13)
주: 전체/부분모형은 지역(수도권은 수도권․서울․인천․경기, 비수도권은 비수도권 전체․
동남권․호남권․대경권․충청권․강원권 등)을 의미한다.
<그림 Ⅲ-1> 부동산정책 시뮬레이션 모형의 기본구상
13) 부동산세제는 주택모형에 정책으로 반영하고, 일반경기변동의 경우는 통화량(특히 단기 유동성)으 로 대표되는 만큼 이는 금융요인에 기 반영되었다고 할 수 있다. 이같은 점을 감안하여 주택가격대 비대출비율(LTV), 보유세부담, 양도세부담 등은 주택시장모형에서 분석자료로 이용하였다.
주택 가격 및 거래
주택매매가격지수 월,분기,년 시도별, 유형별,
규모별 국토해양부 국민은행
주택전세가격지수 주,월,분기,년 시도별, 유형별,
규모별 국토해양부 국민은행
아파트가격변동률 월,분기,년 시도별 국민은행 국민은행
주택거래량 주,월,분기,년 시도별, 유형별,
규모별 국토해양부 토지공사
실거래가격 주,월,분기,년 시도별, 유형별,
규모별 국토해양부 토공, 지자체 아파트가격(KAB) 주,월,분기,년 시도별, 유형별 한국감정원 한국감정원 아파트가격지수(KB) 주,월,분기,년 시도별, 유형별 국민은행 국민은행 주택
금융
주택담보대출실적 월,분기,년 - 한국은행 한국은행
주택담보대출금리 월,분기,년 - 한국은행 한국은행
주거 복지
PIR 년
시도별, 소득별, 유형별, 점유형태별
국토해양부
국토연구원 국토연구원
RIR 년
최저주거기준미달가구 년
인구 및 가구
인구수 년 시도별, 연령별 통계청 통계청
가구수 년 시도별, 가구원수별 통계청 통계청
자가점유율 년 시도별 지자체 지자체
출생자수 월 시도별 통계청 통계청
사망자수 년 시도별 통계청 통계청
건축경과년수 년 시도별, 년수별 지자체 지자체
전출지/전입지별
이동자수 월,분기,년 시도별 통계청 통계청
주거 실태
자가점유율 년 시도별, 소득별, 유형별, 점유형태별,
연령별
국토해양부
국토연구원 국토연구원
1인당주거면적 년
건축경과년수 년
거시 경제
GDP 분기,년 - 한국은행 한국은행
소득 월,분기,년 시도별 통계청 통계청
물가 월,분기,년 소비자, 생산자 한국은행 한국은행
이자율 월,분기,년 국채, 회사채 한국은행 한국은행
통화량 월,분기,년 M1, M2, 단기유동성 한국은행 한국은행
가계대출 월,분기,년 - 한국은행 한국은행
산업
사업체수 년 시도별, 산업별 통계청 통계청
종사자수 년 시도별, 산업별 통계청 통계청
업체당면적 년 시도별, 산업별 지자체 지자체
기업평균연령 년 시도별, 산업별 통계청 통계청
토지
택지공급/지정실적 반기, 년 시도별,주체별 국토해양부 지자체 토지거래허가처리현황 월,년 시도별, 유형별 한국토지공사 지자체
행정구역면적 년 시도별 행정안전부 지자체
토지거래동향 년 시도별, 용도지역별,
지목별 국토해양부 지자체
토지가격 년 시도별, 토지지목별 행정안전부 지자체
기타 주가지수 주,월,분기,년 KOSPI, KOSPI200 증권거래소 증권거래소