부동산정책 시뮬레이션 모형을 운영하는 방법인 시스템 다이내믹스(SD)31)와 부동산정책 의사결정지원시스템(Rep-DSS)간의 연계는 Vensim DLL32)의 외부 인 터페이스 규격을 참조하여 개발 환경에 맞게 재라이브러리(re-Library)화 된다.
개발된 연계모듈은 Rep-DSS Framework에 포함되어 연계가 이루어지도록 하였다.
<그림 Ⅴ-21> 부동산정책결정지원시스템(ReP-DSS)과 SD 연계
부동산정책 의사결정지원시스템(Rep-DSS)은 Vensim 연계모듈을 통해 정보를 주고받으며 정책효과분석을 진행하고 분석모형과 분석 결과 정보를 획득하여 화 면상으로 표현한다.
31) 시스템 다이내믹스(SD : System Dynamics) - 연결된 구성요소들이 시간의 흐름에 따라서 변화하는 행태(Time-Varying behavior)를 다루는 것(Vensim을 활용한 SYSTEM DYNAMICS; 김기찬외 역저) 32) Vensim DLL(vendll32.dll) : Vensim 개발사인 Ventana Systems에서 제공되는 외부 인터페이스 규격. 개발
언어인 C#은 직접 지원하지 않는다.
(1) 연계 인터페이스
Vensim 소프트웨어는 전체 기능 중 일부 기능만을 외부 시스템에서 활용할 수 있도록 DLL(Dynamic Linking Library)33)형태로 제공한다. Vensim DSS에서 제공하는 연계 인터페이스는 다음과 같다.
구분 Interface 내용
명령/
출력
vensim_command() Vensim Command 명령어를 통한 상호작용 vensim_tool_command() Vensim Tool 기능을 사용하는 명령 vensim_show_sketch() 모델 화면 출력
시뮬 레이션
제어
vensim_start_simulation() 단계별 Simulation 실행 시작 vensim_continue_simulation() 단계별 Simulation 실행 중
vensim_finish_simulation() 단계별 Simulation 실행 완료
자료 접근
vensim_get_data() 시뮬레이션의 출력 및 데이터 파일로 부터 데이터 추출
vensim_get_dpval() 시뮬레이션이나 게이밍 진행하는 동안 변수값 추출
vensim_get_dpvecvals() vensim_get_vecvals()과 동일 기능 결과값을 double 형식으로 표시 vensim_get_sens_at_time() 민감도 분석의 결과값을 추출
vensim_get_val() 시뮬레이션, 게임의 진행과정 중 변수 값 추출 vensim_get_varoff() vensim_get_vecvals()와 같이 사용하며,
오프셋의 벡터를 작성하여 검색속도 향상 vensim_get_vecvals() 게임하거나 시뮬레이션 제어 중에 현재
시뮬레이션의 값을 벡터로 받는다.
구조정보 접근
vensim_get_varattrib() 모델 변수의 속성을 추출 vensim_get_varnames() 모델에서 변수들의 이름을 추출
기타
vensim_be_quiet() 시뮬레이션이나 다른 활동하는 동안 대화 상자 또는 화면에 보여지는 모든 동작 중단 vensim_check_status() Vensim DLL의 현재 상태값을 추출.
Vensim의 내부 상태를 확인
vensim_get_info() 모델에 대한 load, 진행, 도구이용 등에 대한 정보 추출
vensim_get_substring() vensim_get_info() 등의 문자열을 추출 하기 위한 함수
vensim_set_parent_window() Vensim의 대화상자나 메시지 상자의 설정에 사용
<표 Ⅴ-5> Vensim DLL Interface
33) DLL(Dynamic Linking Library) : 마이크로소프트 윈도우에서 구현된 동적 라이브러리로, 내부에 다 른 프로그램이 불러서 쓸 수 있는 다양한 함수들을 가지고 있다.
부동산정책 의사결정지원시스템(Rep-DSS)에서는 Vensim DLL Interface34)를 사용하여 분석 모형 정보의 획득, 관련 설정 정보의 추출 및 설정, 시뮬레이션 실행과 같은 정책효과분석의 기본이 되는 기능을 중심을 구현하였다.
(2) 데이터 연계
시스템다이내믹스(SD) 도구인 Vensim은 외부 데이터를 참조하기 위하여 몇 가지 방식을 지원한다. 부동산정책 의사결정지원시스템(Rep-DSS)에서는 Excel 5 버전의 규격인 ‘.xls’ 규격을 이용하여 데이터 교환연계를 수행하였다.
분석에 필요한 자료를 자료추출기능을 이용하여 추출한 후, 엑셀 데이터 파일 형식으로 생성한다. 자료 추출 시 VBA 인터페이스를 통해 ‘excel.dll’을 제어하여 사용자(분석자) PC의 지정된 위치에 저장하게 된다.
저장된 파일은 연계 모듈을 통해 Vensim 프로그램에서 읽어 들여서 분석을 수행한다. Vensim에서 분석된 결과는 직접 분석결과 자료를 호출하거나, 엑셀 파일 형식으로 저장한 다음 부동산정책 의사결정지원시스템(Rep-DSS)에서 읽어 들인 후 부동산정책 데이터마트에 저장하게 된다.
34) Vensim DLL Interface : Vensim 개발사에서 제공하는 외부 시스템 연결용 규약을 의미하며, 나열된 함수를 통해 Vensim DLL의 기능을 사용할 수 있다. c/c++, Java, VB 등의 언어에 대해 지원한다.
6
C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 6결 론
시뮬레이션 모형은 불확실성을 일부 해소시켜 주고, 정책이 나가야 할 방향을 제시해 주는 매우 유익한 도구라 할 수 있다. 5장까지의 연구를 통해 부동산정책 시뮬레이션 모형의 형태와 다양한 적용방법에 대해 살펴보았다. 그러나 과거와는 달리 최근 이루어 지고 있는 부동산 정책들이 종합적 성격을 지니고 있음을 감안할 때, 제대로 된 정책효과 를 분석하기 위해서는 모형의 개량과 확장은 지속적으로 이루어져야 할 사안이다.
이 장에서는 이 연구를 통해 기대할 수 있는 정책적․학술적 기대효과와 연구의 한계 그리고 정책적 시사점을 제시함으로서 향후 유사 연구 혹은 연구자가 보다 나은 연구 결과물을 산출할 수 있도록 토양을 제공할 것으로 기대한다.
1. 연구의 결론
이 연구는 부동산 정책입안자가 부동산 시장과 국민주거 안정을 위해 부동산 시장에 개입하는 정도를 최소화할 수 있는 방안으로 정책도입에 따른 효과를 극대 화할 수 있도록 지원하는 정책의사결정지원체계를 구축할 필요가 있다는 취지에서 출발하였다. 이 같은 취지를 살리기 위해 이 연구에서는 일차적 작업으로 부동산정책 시뮬레이션 모형 개발에 착수하였다.
부동산정책 시뮬레이션 모형은 시스템 다이내믹스(SD) 기법을 적용하여 개발 하였으며, 시뮬레이션 모형은 주택모형과 토지모형 등 2개로 구성하되, 각 모형에 대한 설명력을 높이기 위해 인구․가구모형과 거시경제모형을 보조모형으로 구 성하여 정책효과분석 및 가상실험 결과의 신뢰도를 높이고자 하였다. 또한 모형 작동 가능성에 대한 검토를 위해 1차년도에는 주택모형을 중심으로 개발하고,
2차년도 연구에서는 시범사업을 통해 주택모형을 보정하는 작업과 토지모형을 개발하는 작업을 추가로 수행하는 것으로 하였다.
시스템적 접근방법으로 개발된 부동산정책 시뮬레이션 모형을 실제적으로 적용하기 위해 인과지도와 유량-저량 흐름도(Stock-Flow Diagram)를 구축하였다.
또한 이의 하위모형으로 총수요 부문, 주택가격 부문 등 모두 8개 부문의 모형을 구축하였으며, 각 부문별 모델을 이용해 행태분석을 실시하였다. 그 결과 수도권 과 비수도권의 주택수, 주택가격, 전세가격, 주택거래, 총수요, 자가수요, 미분양 주택 등은 동태적 성장패턴을 보이는 것으로 나타났다.
부동산정책 시뮬레이션 모형이 타당한지 검증한 결과, 민감도 분석 그래프가 발산하지 않고 일정하게 나타나 타당한 시뮬레이션 모형으로 개발되었음을 확인 할 수 있었다. 또한 모형이 논리적인 관계에 의해서 만들어졌는지를 확인하는 수 식검증(Equation Check)과 단위검증(Unit Check)의 결과도 이상이 없는 것으로 나타나 모형으로 이용 가능함도 확인하였다.
부동산정책 시뮬레이션 모형의 실제 적용 가능성을 검토하기 위해 정책조절이 가능한 세제변수(보유세, 취등록세, 양도세), 금융변수(DTI, LTV, 이자율) 등에 대한 정책효과분석을 위해 시나리오를 구성한 후 가상 실험을 실시했다.
그 결과 기본적인 가정에 대한 확인과 동시에 부동산 지표들의 일련의 변화 및 효과를 살펴볼 수 있는 중요한 과정을 시뮬레이션 모형이 제공해 줌을 확인할 수 있었다.
부동산정책 시뮬레이션 모형은 이 연구가 최종 목표로 구축하고자 하는 부동 산정책 의사결정지원시스템(Rep-DSS)의 정책효과분석 파트의 구성요소 중 하나 로 기능한다. 따라서 부동산정책 시뮬레이션 모형과 부동산정책 의사결정지원시 스템은 상호영향을 주고받도록 관계를 설정하였다.
즉, 부동산정책 시뮬레이션 모형을 통해 부동산 시장과 정책을 설명하는 변수 들 간의 관계가 설명되고, 부동산정책 의사결정지원시스템을 통해 정책효과를 측정하고자 하는 변수에 대한 정책조합이 이루어지게 되면, 다시 최종적으로
시뮬레이션 모형이 정책조합의 값을 적용하여 부동산정책 효과를 분석하는 구조로 개발하였다.
향후 시범사업을 통해 2011년 1차년도 연구에 개발된 모형에 대한 보정이 이 루어지고, 부동산정책 의사결정지원시스템(Rep-DSS) 구축이 완료된다면 보다 다양한 정책조합, 최적의 정책조합 선택 기회를 정책입안자에게 제공할 수 있을 것이다.