이 연구는 부동산 정책이 시장안정과 국민 주거복지 향상에 미치는 영향을 사전․사후적으로 가상 실험하여 정책도입에 따른 부작용을 최소화할 수 있는 부동산정책 시뮬레이션 모형을 개발하고자 하는데 목적이 있다.
시뮬레이션 모형을 이용한 원활한 가상실험을 위해서는 기존 부동산시장 수준 과 정책도입 여부 등에 따른 새로운 부동산시장 환경변화를 상호 비교할 수 있는 동일한 측정지표를 선정하여 모형에 포함시키는 것이 중요하다.
시뮬레이션 모형을 통한 가상 실험의 결과는 정책도입(혹은 폐지) 이전 상황을 100으로, 그리고 정책도입(혹은 폐지) 이후의 측정지표 값을 산출해 상호 비교함 으로써 확인할 수 있다.
이 과정에서 측정지표를 통한 정책효과의 비교는 개별 측정지표별로도 그리고 전체를 지수화 하는 방법을 통해서도 가능하지만, 정책도입의 목적을 고려할 때 개별 측정지표를 가상실험 전후 혹은 시나리오별로 비교하는 것이 바람직하다.
이러한 측정지표의 기능을 감안할 때, 부동산 정책의 영향 전반을 포괄할 수 있는 측정지표의 설정이 매우 중요하다. 따라서 선행연구를 통해 기 검증된 지표 와 외국의 부동산관련 통계자료를 참고하여 이 연구에서는 양적지표와 주거비지 표, 시장성지표 등 3개를 부동산정책의 효과를 측정하기 위한 지표로 설정하였다.
이 가운데 양적지표와 시장성지표는 부동산정책 유형 중 부동산시장 관리정책에 해당하는 지표가 되며, 주거비지표는 주거복지정책에 해당하는 지표라 할 수 있다.
각 측정지표별 세부 측정방법은 다음과 같다.
① 양적지표 및 측정방법
양적지표는 특정지역에 거주하는 가구의 주거소비의 양을 나타내는 것으로 정의되며, 주택수, 세대주택비율, 주택보급률, 미분양주택 등의 지표를 통해 측정 및 평가한다.
② 시장성지표 및 측정방법
시장성지표는 주택의 거래와 가격, 수요와 공급 현황을 나타내는 지표로 정의되 며, 주택가격변동률과 주택거래변동률, 주택수요변화율, 소비자심리지수 등을 통해 평가할 수 있다.
③ 주거비지표 및 측정방법
주거비지표는 소득에 대비한 개인의 주거비 부담정도를 보여주는 지표로 연소득 대비 주택가격비율(Price to Income Ratio: PIR)과 월소득대비 임대료비율(Rent to Income Ratio: RIR), 가격대비 주택담보대출비율(Loan To Value ratio: LTV), 사 용자비용(User Cost), 임대주택수 등을 통해 측정 및 평가할 수 있다
측정지표 평가 대상
기초자료 원천
지역별 가구별
양적지표
주택수 ○ - 인구주택총조사
세대주택비율 ○ - 인구주택총조사
주택보급률 ○ - 인구주택총조사
미분양주택 ○ - 국토해양부
주거비지표
PIR / RIR ○ ○ 주거실태조사
LTV/DTI ○ ○ 주거실태조사
사용자비용 ○ ○ 주거실태조사
임대주택재고 ○ - 국토해양부
시장성지표
주택가격변동률 ○ ○ 한국감정원
주택거래변동률 ○ - 국토해양부
주택수요변화율 ○ ○ 국토연구원,
국민은행
소비심리지수 ○ 국토연구원
<표 Ⅲ-4> 주택정책효과 분석을 위한 측정지표