선행연구와의 차별성

매매가의 변화는 크게 나타나지 않았다. 또한 후분양제도는 분양가의 상승 및 공급의 하락을 가져오며 수요와 매매가의 변화는 크게 나타나지 않았다.

분양가 상한제 및 후분양제도 등 분양제도의 변화로 인한 금융부담, 분양가 제 한, 리스크의 증가는 주택 시장의 공급을 위축시킬 가능성이 있음을 시사했다.

또한 분양제도의 변화에 따른 수익률 및 공급 감소는 주택의 규모별, 지역별 공 급 차별화 전략을 강화시키고 이에 다라 주택 시장의 양극화가 심화될 수 있음을 제시하였다.

황성주 外는 시스템 다이내믹스 모형을 통해 주택담보대출 완화 정책이 주택 수요와 관련된 주택시장 및 주택금융시장에 미치는 영향을 파악함으로써 정책의 적정성 및 향후 금융시장 전반에 어떠한 효과를 불러오는지 분석하였다. 주택시 장 수요‧공급모형, 주택금융시장모형에 대한 인과지도를 구축한 후 주택담보대 출 완화 정책에 대한 긍정적 효과 및 부작용 발생가능성에 대한 각각의 독립적인 인과지도를 설계하였다.

연구결과, 주택담보 대출완화는 주택수요와 관련된 루프를 선순환 시킴으로써 주택거래 활성화 및 주택가격의 회복을 가져온다는 것을 밝혔다. 또한 1차 금융과 관련된 담보대출채권, 주택저당증권, 대출기관 자금, 대출액을 선순환 시키면서 지속적인 주택담보 대출과 시장의 수요확보를 이룰 수 있다고 보았다. 그러나 2 차 금융상품의 파생상품 증가와 관련된 루프에서는 주택담보대출시장 부실화의 시작점이 될 수 있음도 제시하고 있다.

또한 의사결정시스템은 정책의 최적 조합 및 효과를 다차원적으로 가공‧분석 하여 정책방향과 결과를 제시해 주기 때문에, 기존연구에서 제한적으로 이루어 졌던 부분이 체계화된 시스템으로 구축 될 수 있도록 한 점 역시 차별화된다.

(2) 연구범위의 차별성

선행연구는 전국적인 차원 혹은 개별 지역에 분석의 초점이 맞추어진 반면, 이 연구는 부동산정책 파급효과의 확장된 시뮬레이션 모형을 통해 전국 및 단위지 역차원에서 분석을 동시에 수행할 수 있어 지역적 여건 및 상황에 맞춘 분석과 예측이 가능하다는 점에서 차별성이 있다.

또한 기 구축된 부동산시장 진단 및 전망시스템(K-REMAP)과 부동산조기경보 시스템(EWS)을 통해 분석되었던 주택시장, 인구, 거시경제, 토지 자료 등의 데이 터베이스를 확보하고, 이를 활용한 전국적․광역적 주택시장모형을 시스템 다이 내믹스 기법을 적용하여 개발함으로써 정책의 최적조합 및 효과분석에 대한 다차원적인 접근을 시도하고자 한다는 점 역시, 기존 연구와는 차이가 있다.

(3) 연구방법에서의 차별성

선행연구에서는 주로 인과지도 위주의 제한된 방법으로 주택시장 및 정책에 대한 영향관계를 파악하였기 때문에 정량화 및 거시계량 측면에서의 비교‧분석이 이루어지지 못했다. 이 연구는 기 구축된 데이터베이스를 활용한 모형을 개발하 여 미래에 대해 예측하고, 정책 의사결정지원시스템을 통한 체계화된 과정으로 피드백을 동시에 수행할 수 있도록 한다는 점에서 기존 연구와 차별화된다.

(4) 연구결과의 활용의 차별성

이 연구는 부동산정책 효과분석에 필요한 시뮬레이션 모형과 이를 체계화된 의사결정지원시스템(DSS)으로 구축함으로써 정책입안자들이 스스로 원하는 정책 방향과 결과에 대한 사전․사후 실험이 가능하도록 해주고, 바람직한 정책패키지를 선택‧집행하도록 지원한다는 점에서 기존 연구결과의 활용과는 차이가 있다.

또한 시스템 구축을 위해 필요한 부동산 통계정보 데이터를 분석을 원하는 가 능시점에서 최적화시킴으로써 미래상황을 정확히 예측하고 판단할 수 있는 정보 및 분석결과를 적시에 제공받을 수 있도록 해준다는 점에서 큰 의미가 있다.

구 분 선행연구와의 차별성

연구목적 연구방법 주요 연구내용

주요 선행 연구

1

∙과제명: 부동산 감정평가에 있어 공간정보를 활용한 최적의 부동산 의사결정 지원시스템 개발 연구

∙연구자(년도): 김한수 외(2004)

∙부동산 감정평가에 있어 의 사결정을 명확히 실행할 수 있도록 시스템을 구축

∙국내외 문헌검토

∙GIS를 이용한 가격 분석

∙인공신경망 모형 구축

∙부동산 감정평가 의사결정 과정을 지원하는 의사결정 지원시스템을 구축

∙공시지가와 인공신경망을 이용하여 결정된 지가를 비교하여 부동산 의사결정이 이루어지도록 구현

2

∙과제명: 주택정책평가모형 개발과 정책효과분석 연구

∙연구자(년도): 이수욱 외(2008)

∙주택수요 및 공급, 주택가격의 관계를 추정해 정책변화에 따른 파급효과를 주택정책의 기본목표 관점에서 분석

∙국내외 문헌 검토

∙계량적․시스템적 분석

∙주택정책평가를 위한 개념 정립 및 지표설정

∙수정 수요함수추정

∙SD를 이용한 주택정책 평가모형 개발

∙가상실험 및 정책적 시사점 제시

3

∙과제명: 주택담보대출 규제 완화에 따른 부동산시장 영향분석

∙연구자(년도): 황성주 외(2009)

∙주택담보대출 완화 정책이 주택수요와 관련된 주택시 장 및 주택금융시장에 미 치는 영향 분석

∙국내외 문헌 검토

∙시스템적 분석

∙주택시장 수요‧공급모형, 주택금융시장모형에 대한 인과지도구축

∙SD를 이용한 주택담보대출 완화 정책에 따른 효과 분석

∙정책적 시사점 제시

본 연구

∙부동산시장 안정 혹은 정상화를 위한 정책 변화가 미치는 영향을 사전․사후적으로 분석할 수 있는 가상실험 모형과 의사결정에 필요한 다양한 자료를 분석하는 의사결정지원시스템을 구축

∙국내외 문헌조사

∙계량적․시스템적 분석

∙외부전문가 활용

∙설문조사/해와사 례분석

∙부동산정책 시뮬레이션 모형 개발의 기본방향

∙정책 시뮬레이션 모형의 구성요소

∙모형개발을 위한 방법론 및 적용

∙정책결정지원시스템 구축을 위한 기본조건 제언

<표 Ⅰ-1> 주요 선행연구와의 차별성 요약

2

부동산정책결정 지원체계 구축 방법론 정립

1967년 이후 시행된 다양한 부동산 정책은 우리 부동산 시장의 외연적 확장 뿐 아니라 선진화에도 많은 기여를 해왔다. 그러나 그 간의 노력에도 불구하고 부동산시장 혼란과 문제 해결을 위해 수립된 부동산 정책이 과연 실효성이 있는가의 여부에 대해서는 논란이 지속되고 있는 실정이다. 부동산정책 효과에 대한 논란은 관점에 따라 긍정적, 혹은 부정적 효과가 부각될 수밖에 없지만, 사전에 정책도입에 따른 시장 영향을 분석할 수 있는 모형이 만들어지게 된다면 부동산 시장과 국민생활에 미치는 정책의 부정적 영향을 최소화시킬 수 있을 것이다.

이 장에서는 이 연구가 목적으로 하는 부동산정책 시뮬레이션 모형을 개발하는데 있어 기초가 되는 모형개발 방법론에 대한 검토와 이와 관련하여 이 연구에서 사용하고자 하는 관련용어들에 대해 정리하였다. 모형개발 방법론과 관련용어들에 대한 정의 제시를 통해 최적의 정책조합 구성과 다차원적인 분석방법으로 나가는 과정에 대한 독자들의 이해를 돕고자 하였다.

1. 부동산정책 시뮬레이션 모형 개발을 위한 방법론