(1) 가구부문
이 연구에서는 신규주택수요의 추정에 있어 통계청의 수도권 추계가구수를 사 용하였기 때문에 동일한 기준을 적용하기 위해 가구원수별 추계가구수를 그래프 함수로 사용하였다.
변수명 관계식 함수유형
가구수 <그림 Ⅳ-2> 참조 보조변수
가구변화량 <그림 Ⅳ-3> 참조 보조변수
<표 Ⅳ-1> 가구부문 변수 설명
8,000,000 8,500,000 9,000,000 9,500,000 10,000,000 10,500,000 11,000,000
<그림 Ⅳ-2> 수도권 추계 가구수
0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000
<그림 Ⅳ-3> 수도권 추계 가구변화량
(2) 주택수부문
주택수는 크게 신규공급과 주택멸실의 차이에 의해 변하게 된다. 신규공급은 신규 공공주택 및 민간주택의 공급에 따라 영향을 받는다. 주택멸실은 도시재생 사업 등에 따른 주택철거 및 주택수의 증감에 의해 변화한다.
주택멸실 및 가구수의 변화에 의해 발생하는 신규 주택수요는 다시 신규 민간 주택의 공급을 증가시키거나 감소하게 하는 형태로 순환하게 된다. 주택수의 변화는 주택가격 및 전세가격에 영향을 주고, 이는 다시 신규 민간주택의 공급을 조절하는 역할을 한다.
<그림 Ⅳ-4> 주택수부문 유량-저량 흐름도
주택수와 관련하여 사용한 변수를 구체적으로 살펴하면 다음과 같다. 주택수는 수도권 시도별 통계연보의 총주택수를 활용하였으며, 2010년 4분기의 값인 817만 4천호를 초기값으로 설정하였다.
신규 공급 및 신규 공공주택공급, 신규공공임대주택공급은 국토해양부가 발표한
‘2011 주택공급계획’의 공급량을 2011년 1분기부터 2020년 4분기까지를 시간단위 로 설정하고 추계하여 산정하였다.
신규 민간주택의 가격탄력성은 2008년부터 2010년까지 분기별 자료를 기초로 사용자비용에 직간접적으로 영향을 줄 수 있는 변수를 제어한 후 구한 표준화된 회귀계수값으로 하였다.
변수명 관계식 함수유형
주택수 INTEG (주택수변화, 8.174e+006) 수준변수
주택수변화 신규공급-주택멸실 증감변수
주택보급률 주택수/가구수 보조변수
가구수 WITH LOOKUP (시간,<그림 Ⅳ-2 참조>) 보조변수 가구수변화량 WITH LOOKUP (시간,<그림 Ⅳ-3 참조>) 보조변수 신규주택수요 (9750+소득*15000)+가구변화량+주택멸실 보조변수
주택멸실 0.004565*주택수+도시재생사업조정 보조변수
도시재생사업조정 WITH LOOKUP (시간,0) 보조변수
신규공급 신규민간주택공급+신규공공주택공급 보조변수
신규공공주택공급 WITH LOOKUP (공공임대주택공급+0,<그림 Ⅳ-5 참조>) 보조변수 신규공공임대공급 WITH LOOKUP (시간,<그림 Ⅳ-6 참조>)
신규민간주택공급 DELAY3((신규주택수요-신규공공주택공급)+(주택가격
*12.3321)+(미분양주택*-0.17285), 3 ) 보조변수 주택수/자가수요
가격탄력치 (자가수요-주택수*0.45)*1.25e-006 보조변수
<표 Ⅳ-2> 주택수부문 변수 설명
10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000 24000 26000
<그림 Ⅳ-5> 신규 공공주택 공급량(추계)
4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 7500 8000
<그림 Ⅳ-6> 신규 공공임대주택 공급량(추계)
(3) 주택가격부문
주택가격은 크게 주택수, 미분양주택, 자가수요, 전세가격에 영향을 받아 변화 하게 되며, 변화된 주택가격은 다시 분기 사용자비용, 신규 민간주택공급 및 미분양주택, 전세가격, 전월세수요의 매매수요 전환, 세제효과 등에 영향을 주게 된다.
주택가격과 관련된 자료는 국민은행에서 제공하는 수도권 주택종합가격지수 를 활용하였다. 주택가격에 대한 미분양주택 탄력성, 주택담보대출 탄력성, 주택 보급률 탄력성, 주택매매가격 탄력성은 2006년 1분기부터 2010년 4분기의 자료 를 바탕으로 직간접적으로 영향을 줄 수 있는 변수를 제어한 뒤 구한 표준화된 회귀계수값으로 하였다.
사용자비용은 크게 세제효과16) 및 이자율, 자가수요, 주택가격에 의해 영향을 받는다. 조세부담은 사용자비용을 통해 주택수요 및 주택가격에 영향을 미치게 된다.
세제효과인 취등록세, 보유세, 양도세, 유지관리 및 감가상각 등의 변수는 다음과 같이 산정하였다. 첫째, 취득세율은 ‘2010년 주거실태조사’의 자료를 활 용하여 주택평균보유기간(8.49년)과 평균취득세율(2.5%)을 적용한 연평균 취득 세율(0.29%, 분기평균 0.0725%)을 산정하였다.
16) 보유세(재산세, 종합부동산세), 취등록세, 중개수수료, 양도세, 유지관리 및 감가상각 등
둘째, 보유세는 재산세17)및 종합부동산세18)로 재산세(136만원)는 국민은행의 자료를 활용하여 수도권 평균주택가격(3억 5197만원)의 과표적용률 80%를 적용 하였으며, 종합부동산세(12만원)는 수도권 주택분 종합부동산액(약 8350억원)을 수도권 주택수로 나누어 호당 평균 종합부동산액을 산출하였다. 이에 따라 보유 세는 재산세와 종부세를 포함하는 148만원으로, 호당 평균 보유세율은 0.42%(분기 평균 0.105%)로 산정하였다.
셋째, 양도소득세는 주택분 양도소득세인 2200만원(6만4217건)을 호당 평균 양도세액(22만원)과 양도세율(0.06%, 분기평균 0.015%)로 산정하였으며, 유지 및 감가상각률은 0.25%(분기평균 0.05125%)를 적용하였다.
넷째, 이자율은 주택담보대출금리와 저축성수신금리를 평균한 평균이자율로 보았으며, LTV비율은 50%로 가정하였다. 최근 10년간 평균 주택담보대출금리 (6.0%) 및 저축성수신금리(4.3%)를 적용할 때, 평균이자율은 5.2%(분기평균 1.3%)로 산출되었다.
다섯째, 이자소득세율은 이자소득세(14%)와 주민세(소득세의 10%)를 포함하는 15.4%(분기평균 3.85%)로 산정하였다. 보조변수인 이자율은 2011년 1분기부터 2020년 4분기까지 평균이자율을 고려한 추계치를 적용하여 시간에 따른 흐름을 함께 살펴보 았다. 사용자비용의 조세효과를 분석하기 위해 고려한 가정은 <표 Ⅳ-3>과 같다.19)
사용자비용 = {(1-이자소득세율)*평균이자율 + 취득세율 + 실효보유세율 + 유지관리 및 감가상각률 - (1-실효양도소득세율)*주택가격상승률} *평균주택가격
<표 Ⅳ-3> 사용자비용부문 가정
17) 재산세는 지방교육세, 도시계획세를 포함하며, 지방교육세는 재산세액의 20%, 도시계획세는 재산세 과표의 0.15%를 적용한다.
18) 종합부동산세는 농어촌 특별세를 포함하며, 종합부동산세의 20%를 적용한다.
19) 사용자비용에 관한 가정 및 산정방식은 이수욱 外(2008)의 「주택정책평가 모형개발과 정책효과분 석 연구」 결과를 활용하였다.
변수명 관계식 함수유형 주택가격 INTEG ("주택가격변화(+)"-"주택가격변화(-)",100) 수준변수 주택가격변화(+) 1.5e-005*주택담보대출+0.0097*전세가격+(신규주택수
요*0.464)*3.47e-005+"주택수/ 자가수요 가격탄력치" 증감변수 가구변화량 WITH LOOKUP ((가구수*0)+시간,<그림 Ⅳ-2 참조>) 보조변수 가구수 WITH LOOKUP (시간,<그림 Ⅳ-3 참조>) 보조변수 금융규제효과 IF THEN ELSE( DTI효과>LTV효과, DTI효과
*0.9824 , LTV효과*0.9753) 보조변수 미분양주택 INTEG (미분양주택수변화, 27103) 수준변수 미분양주택수변화 DELAY3((173*미분양주택양도세율)-(0.0175*주택거
래)+108.6*(주택가격-100*1.012^시간)+1978, 3) 증감변수
보유세변수 0.00105 보조변수
분기사용자비용 이자율*(1-0.154)*주택가격+세제효과-(1-0.0006)*0.098*("
주택가격변화(+)"-"주택가격변화(-)")*11.5 보조변수 세제효과 (보유세변수+양도세+취등록세변수+유지관리및감가
상각)*주택가격*351.97 보조변수
소득 WITH LOOKUP (시간흐름, <그림 Ⅳ-12 참조>) 보조변수
신규공급 신규민간주택공급+신규공공주택공급 보조변수
<표 Ⅳ-4> 주택가격부문 변수 설명
<그림 Ⅳ-7> 주택가격부문 유량-저량 흐름도
신규민간주택공급 DELAY3((신규주택수요-신규공공주택공급)+(주택가격*12.3321)+
(미분양주택*-0.17285) , 3 ) 보조변수
신규주택수요 (9750+소득*15000) 보조변수
양도세 0.00015 보조변수
유지관리및감가상각 0.005125 보조변수
자가수요 INTEG("자가수요변화(+)"-"자가수요변화(-)",3.83174e+006) 수준변수 자가수요변화(+) (총 수 요 *자 가 점 유 율 *0.164) -(분 기 사 용 자 비 용
-250*(1.01^시간흐름))*535+"전,월세 수요의 매매 수요 전환"+PIR*0.25
증감변수 자가수요변화(-) 0. 82*( 1. 83- 금융 규제 효과 ) *총 수요 *자 가점 유율
*0.2-0.071*주택가격변화에 대한소비자심리*자가수요 증감변수 전월세수요의매매수요
전환 ((전세가격/주택가격)-0.6)*차가수요*0.001 보조변수 전세가격 INTEG ("전세가격변화(+)"-"전세가격변화(-)",94.3) 수준변수 전세가격변화(+) 0.006*주택가격+1.5e-009*차가점유비율*신규주택수요
-전월세상한제효과 증감변수
전세가격변화(-) (0.29*이자율)+차가수요*2.5e-008 증감변수 주택가격변화에대한
소비자심리 DELAY3(-0.25*("주택가격변화(+)"-"주택가격변화(-)") , 6 ) 보조변수
주택담보대출 금융규제효과+(1+0.04*시간흐름) 보조변수
주택멸실 0.004565*주택수+도시재생사업조정 보조변수
주택보급률 주택수/가구수 보조변수
주택수 INTEG (주택수변화,8.174e+006) 수준변수
주택수변화 신규공급-주택멸실 증감변수
취등록세변수 0.000725 보조변수
주택수대비 자가수요
가격탄력치 (자가수요-주택수*0.45)*1.25e-006 보조변수
(4) 미분양주택부문
미분양주택은 주택거래와 주택가격에 의해 영향을 받으며, 미분양주택수의 변화는 신규 민간주택 공급에 영향을 주게 되고 신규 공급을 변화시키는 형태로 순환된다. 미분양주택의 양도세율 탄력성, 주택거래 탄력성, 주택매매가격 탄력성은 2006년 1분기부터 2010년 4분기의 자료를 바탕으로 직간접적으로 영향을 줄 수 있는 변수를 제어한 뒤 구한 표준화된 회귀계수값으로 산정하였다.
<그림 Ⅳ-8> 미분양주택부문 유량-저량 흐름도
변수명 관계식 함수유형
미분양주택 INTEG (미분양주택수변화, 27103) 수준변수 미분양주택수변화 IF THEN ELSE( 미분양주택>=15000 , 미분양주택
변화 , 미분양주택변화/(150-미분양주택/100)) 증감변수 미분양주택변화
DELAY3((173*미분양주택양도세율)-(0.0175*주택거 래)+108.6*(100*1.013^시간-주택가격)+1978, 3)*신규 공급/85568
보조변수
미분양주택양도세율 0.0006 보조변수
신규민간주택공급 DELAY3((신규주택수요-신규공공주택공급)+(주택가격*12.3321)+
(미분양주택*-0.17285) , 3 ) 보조변수 주택가격 INTEG ("주택가격변화(+)"-"주택가격변화(-)",100) 수준변수 주택가격변화(-) 주택보급률*0.274+1.67e-006*미분양주택-"주택수/ 자
가수요 가격탄력치"+1.12 증감변수
주택가격변화(+) 1.5e-005*주택담보대출+0.0097*전세가격+(신규주택수
요*0.464)*3.47e-005+"주택수/ 자가수요 가격탄력치" 증감변수 주택거래 INTEG (주택거래변화, 130643) 수준변수 주택거래변화 GDP*9.2e-012+주택담보대출*5e-010 증감변수
<표 Ⅳ-5> 미분양주택부문 변수 설명
(5) 자가수요 부문
자가수요 부문은 자가점유율, 분기사용자비용, 총수요, 전월세 수요의 매매수 요전환, 주택가격에 대한 소비자심리, 금융규제효과, PIR에 영향을 받고 다시 주 택수대비 자가수요 탄력치, 차가수요에 영향을 주어 전세가격 및 주택가격을 변 화시키는 형태로 순환된다. 자가수요와 관련된 변수를 세부적으로 소개하면 다 음과 같다. 자가점유율은 통계청의 ‘인구주택총조사’ 자료를 활용하여 2010년까 지의 자가점유 비율을 평균하여 산정하였다.
금융규제효과인 DTI와 LTV효과는 ‘2010년 주거실태조사’ 의 자료를 활용하 여 수도권가구 및 금융규제의 변화에 따른 효과를 분석한 값을 바탕으로 시뮬레 이션이 용이하게 그래프함수로 표시하였다.
<그림 Ⅳ-9> 자가수요부문 유량-저량 흐름도
변수명 관계식 함수유형 자가수요 INTEG("자가수요변화(+)"-"자가수요변화(-)",3.83174e+006) 수준변수 자가수요변화(+) (총 수 요 *자 가 점 유 율 *0.164) -(분 기 사 용 자 비 용
-250*(1.01^시간흐름))*535+"전,월세 수요의 매매 수요 전환"+PIR*0.25
증감변수 자가수요변화(-) 0. 82*( 1. 83- 금융 규제 효과 ) *총 수요 *자 가점 유율
*0.2-0.071*주택가격변화에 대한소비자심리*자가수요 증감변수
자가점유율 0.464 보조변수
DTI변수 0.8 보조변수
DTI효과 WITH LOOKUP (DTI변수,<그림 Ⅳ-12참조>) 보조변수
LTV변수 0.6 보조변수
LTV효과 WITH LOOKUP (LTV변수,<그림 Ⅳ-11 참조>) 보조변수 금융규제효과 IF THEN ELSE( DTI효과>LTV효과, DTI효과
*0.9824 , LTV효과*0.9753) 보조변수 분기사용자비용 이자율*(1-0.154)*주택가격+세제효과-(1-0.0006)*0.098*("
주택가격변화(+)"-"주택가격변화(-)")*11.5 보조변수 세제효과 (보유세변수+양도세+취등록세변수+유지관리및감가
상각)*주택가격*351.97 보조변수
수요변화 신규주택수요*0.007+주택담보대출*1e-009 보조변수
이자율 0.0507114 보조변수
전월세수요의 매매
수요전환 ((전세가격/주택가격)-0.6)*차가수요*0.001 보조변수 주택가격변화에 대한
소비자심리 DELAY3( -0.25*("주택가격변화(+)"-"주택가격변화(-)") , 6) 보조변수 주택수대비 자가수요
가격탄력치 (자가수요-주택수*0.45)*1.25e-006 보조변수 주택가격 INTEG ("주택가격변화(+)"-"주택가격변화(-)",100) 수준변수 주택가격변화(-) 주택보급률*0.274+1.67e-006*미분양주택-"주택수/ 자가
수요 가격탄력치"+1.12 증감변수
주택가격변화(+) 1.5e-005*주택담보대출+0.0097*전세가격+(신규주택수
요*0.464)*3.47e-005+"주택수/ 자가수요 가격탄력치" 증감변수 소득변화 WITH LOOKUP (시간,<그림 Ⅳ-10 참조>) 보조변수
PIR 주택가격/소득 보조변수
또한 연소득대비 주택구입가격 비율(PIR)은 주택지불능력(Affordability) 수준 의 향상과 같은 변동을 측정하는데 사용되며, 주택가격을 연소득으로 나눈 비율 로서 단위는 ‘배’로 표현된다. ‘2010년 주거실태 및 주택수요조사’자료를 활용하 여 분석할 수 있다. 소득은 주택가격지수 대비 소득 변화를 추계하여 시뮬레이 션이 용이하게 그래프함수로 표현하였다.
<표 Ⅳ-6> 자가수요부문 변수 설명