① 주택수 부문
주택수를 설명하는 피드백 루프는 총 4개의 루프로 구성할 수 있다. 첫 번째는 균형루프로 재고주택수가 주택멸실률에 따라 감소하는 경향을 보이는 루프이다.
두 번째 루프는 주택수가 증가하면 매물로 시중에 나오는 중고주택의 공급을 증가시키고, 이는 신규주택 공급을 증가시켜 주택수를 다시 증가시키는 자기 강화루프로 정의된다.
세 번째 루프는 주택수가 증가하면 중고주택의 공급을 증가시키고, 이는 평균 주택수명을 증가시켜 주택 멸실률을 감소시키고, 주택수가 다시 증가하는 자기 강화루프의 형태이다.
네 번째 루프는 주택수요와 공급, 주택가격을 포함하는 전체적인 균형루프로 주택수의 증가에 따라 주택수 대비 가구비율을 감소시키고, 이 결과 주택수요가 감소되므로 주택가격은 안정화되지만, 이는 다시 주택건설량 감소 및 주택공급의 감소로 이어져 주택수 자체를 감소시키게 되는 루프이다.
② 주택수요 부문
실수요와 가수요, 투자수요와 투기수요는 개념적으로 구분이 가능하나, 실제 투자수요와 투기수요는 명확히 구분해 내기 어려운 문제가 있다. 실수요자도 주택을 구매하는 데 있어 투자의 의도를 가지고 있을 수 있지만, 수요에는 주거 목적에 더 큰 비중을 두는 경우 또는 투자목적에 더 큰 비중을 두는 경우가 존재 하기 때문이다.
이 연구에서는 실수요는 실수요와 투자수요로 구분하며 자가를 보유하지 못한 세대주를 실수요자로 정의하기로 한다. 실제 수요는 신규주택의 평당 분양가와 기존주택매매가격 및 소비자의 주택보유율에 의해 결정되며, 소비자가 주택을 구매할 수 있는 자금능력을 갖출 때 실수요로서의 역할을 수행하게 된다.
주택수요 피드백 루프는 총 5개의 루프로 구성하였다. 첫 번째 피드백 루프는 주택수요가 증가하면 주택가격이 상승하지만, 주택가격이 상승하면 주택수요가 감소하는 일반적인 추세를 보여주는 루프이다.
두 번째 피드백 루프는 주택수요가 주택가격에 영향을 미칠 경우 투자수요에 영향을 주게 되어 주택수요 자체를 다시 증가시키는 강화 루프의 형태이다.
세 번째 피드백 루프는 주택가격이 상승하면 전세가격이 상승하고, 전세가격의 상승은 구매를 하려는 수요자의 심리를 자극하여 주택수요를 증가시키는 요인으로 작용하게 된다.
네 번째 피드백 루프는 균형루프로써 주택수요가 증가하면, 주택가격을 상승 시켜 주택공급자들의 신규분양 주택건설을 촉진시키고 이에 따라 주택공급과 주 택수를 증가시켜 주택보급률이 향상되고 주택수요가 감소하게 되는 루프이다.
다섯 번째 피드백 루프는 주택수요 증가가 택지수요 및 택지공급을 증가하게 하고, 택지가 증가하면 택지가격과 주택가격이 하락하여 주택수요를 다시 증가 시키는 강화 루프로 형성된다.
③ 주택공급 부문
우리나라 주택공급은 크게 세 가지 특징을 지닌다. 첫째, 공공부문의 직접적 및 간접적 재원이 투입되는 공공주택은 물론 순수 민간부문이 공급하는 주택의 공 급도 정한 방식에 의거하여 공급된다.
둘째, 무주택자에게 주택을 우선적으로 공급한다는 정책 목표와 관련하여 신규 분양 주택의 비중이 절대적으로 많다.
셋째, 공공부문 주택공급 방식과 순수 민간부문의 주택공급방식이 거의 동일하여 주택 시장 내에서의 시장기능이 제대로 정립되지 못하고 있다. 따라서 재정적 여력이 충분치 못한 공공이 주택수급 안정을 위해 민간에 상당부분 의존하고 있 는 현실을 감안해 민간공급을 중심으로 모형을 개발할 필요성이 있다.
민간공급 중심의 접근법은 시장기능 회복에 대한 의식이 높아지고, 정책의 성 공 여부가 시장에서의 반응에 따라 결정되는 추세이기 때문에 설득력을 가질 수 있게 된다.
주택공급의 피드백 루프는 총 4개의 루프로 구성하였다. 첫 번째 루프는 지속적
인 주택공급에 따라 추가적인 주택물량이 신규분양주택의 건설을 감소하도록 만 드는 과정을 제시하는 루프 형태이다.
두 번째 루프는 주택공급의 물량이 증가되어 주택가격이 안정화되는 추세를 보일 경우 신규분양의 공급이 줄어들어, 결국 주택공급을 감소시키는 흐름을 보이는 루프이다.
세 번째 루프는 주택공급 물량이 증가하면 주택수가 증가하고 이는 시중에 중고 주택의 양이 많아지면서 결국 주택공급량 자체를 증가시키는 강화루프 형태이다.
네 번째 루프는 주택공급이 여러 경로를 거치면서 결국 주택수요에 영향을 미 쳐 주택가격을 변화시키고, 이에 따라 신규분양 주택의 건설에 영향을 주게 되어 주택공급량이 균형점에 도달하도록 만든 피드백 루프 형태이다.
④ 주거복지 부문
주거복지 부문에서는 주로 저소득층의 주거복지 향상을 위해 공공임대주택 재고 등의 변수를 중심으로 정책효과 측정과 가상 실험이 이루어지게 된다.
공공임대주택의 변화는 공공임대주택 멸실 또는 공공임대주택 건설, 공공분양 주택 공급 등의 영향을 받도록 구성하였다. 또한 공공임대주택 재고는 저소득층 의 연소득대비 주택가격비율(PIR) 및 월소득대비 임대료비율(RIR)에 영향을 주 도록 루프를 형성하였다.
⑤ 외부요인 부문
외부요인 중 물가, 이자율, GDP, 대출금리, 임금률 등에 따른 주택가격의 변화 요인은 외생변수로 처리되어 모형 내에 직간접적인 영향을 미치게 된다. 따라서, 직접적인 강화루프나 균형루프를 발생시키지는 않지만 주택가격 및 주택수요, 주택수를 결정하는데 있어 외부충격의 효과를 담당한다.
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C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 4부동산정책 시뮬레이션 모형의 개발과 적용
부동산시장 변동에 영향을 미치는 요인들은 경제적 요인으로부터 정책 및 소비심리까지 매우 다양하다. 이처럼 다양한 요인들을 몇몇 산식으로 정리하고, 그 결과를 근거로 시장변동을 설명하는 것에 대해 큰 의미를 부여하기는 어려워 보인다. 시스템적 접근 방법에서 사용하는 인과지도는 부동산 시장에 영향을 미치는 다양한 변수들 간의 복 잡한 상관관계를 이해하기 쉽도록 도식화한 것이다. 변수간의 인과관계는 확인되는데 그 정도가 어느 정도인지 확인하는 방법이 인과지도를 최종적으로 동적인 시스템 모 델로 변환하여 작동시키는 Stock-Flow Diagram이다. 다이어그램을 활용한 동적인 시 뮬레이션은 정책담당자의 부동산정책 평가를 위한 모델을 구축하여 이를 개념화, 문 서화, 최적화할 수 있도록 도움을 준다. 또한 부동산정책 평가를 위한 변수 조절 및 시나리오를 바탕으로 가상실험을 실시하여 부동산시장 상황 변화에 대한 분석과 예측이 가능하도록 도와준다.
이 장에서는 부동산정책 시뮬레이션 모형 구조, 모형을 활용한 정책효과분석, 그리고 정책도입에 대한 시뮬레이션 분석 결과를 제시하였다. 이를 통해 부동산정책 시뮬레 이션 모형의 용도에 대한 이해의 폭을 넓힐 수 있을 것이다.
1. 시뮬레이션 모형의 구조(Stock-Flow Diagram)