살펴보았다. 이러한 정책변수는 세제효과를 발생시켜 전체적인 지표들의 값의 일련의 변화를 가져오게 된다.
세제정책의 효과를 분석하기 위해 우선, 세제정책(보유세, 취등록세, 양도세) 을 각 정책별로 10%, 20% 증가하는 경우와 10% 감소하는 경우로 구분하여 시나 리오를 구성하였다. 다음으로 각 정책들을 개별적으로 살펴봄과 동시에 정책별 증감을 종합적인 매트릭스로 구성하여 다차원적인 분석이 이루어지도록 하였다.
마지막으로, 정책의 개별 및 종합적인 증감에 의한 정책효과를 분석한 후, 최적의 대안이 나올 수 있는 정책조합이 나올 수 있도록 시나리오를 형성하였다.
세제정책의 변화는 사용자비용에 영향을 주게 되며, 사용자비용의 변화는 주 택수요의 변화 및 주택가격의 변화를 가져오게 되어 주택수와 주택거래의 증감 에도 영향을 미치는 일련의 흐름을 가져오게 된다. 세제정책의 변화에 대한 시뮬 레이션 흐름도의 예시는 아래 <그림 Ⅳ-35>와 같다.
<그림 Ⅳ-35> 세제정책 효과 분석 실험을 위한 흐름도(예시)
세제정책에 관한 기본적인 가정으로는 취‧등록세를 증가시킬 경우, 주택수요가 감소할 것이며, 주택수요의 감소는 사용자비용의 증가를 가져오게 될 것이라는 것을 설정하였다.
그러나 취․등록세의 감소는 주택수요의 증가에 따른 주택가격을 상승시킬 것 으로 보인다. 또한 보유세의 강화는 주택수요의 감소에 영향을 주지만 보유세의 완화는 초과수요를 증가시키며 사용자비용을 감소시킬 것으로 보인다. 양도세 강화는 주택가격과 사용자비용을 증가시키며, 양도세의 완화는 주택가격과 사용 자비용을 감소하게 하는 일련의 흐름을 보이게 된다.
따라서 유량-저량 흐름도를 통한 세제정책변수의 조절 및 통제는 기본적인 가 정에 대한 확인과 동시에 부동산 지표들의 일련의 변화 및 효과를 살펴볼 수 있는 중요한 과정이 될 수 있다.
(2) 금융정책 변화를 가정한 경우
시뮬레이션 모형을 통해 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 이자 율을 대표적인 금융정책으로 살펴보았다. 이러한 정책변수는 금융효과를 발생 시켜 전체적인 지표들의 값의 일련의 변화를 가져오게 된다.
금융정책의 효과를 분석하기 위한 실험 과정은 다음과 같다. 첫째, 금융정책 (LTV, DTI, 이자율)을 각 정책별로 증가하는 경우와 감소하는 경우로 구분하여 시나리오를 구성한다.
둘째, 각 정책들을 개별적으로 살펴봄과 동시에 정책별 증감을 종합적인 매트릭 스로 구성하여 다차원적인 분석이 이루어질 수 있도록 한다.
셋째, 정책의 개별 및 종합적인 증감에 의한 정책효과를 분석한 후, 최적의 대안이 나올 수 있는 정책조합이 나올 수 있는 시나리오의 부분적인 토대를 형성한다.
금융정책의 변화는 처음 주택거래와 총수요에 영향을 주게 되며, 주택거래와 총수요의 변화는 미분양주택과 자가수요의 변화를 가져오게 되어 주택수와 주택 가격 및 사용자비용의 증감에도 영향을 미치는 일련의 흐름을 가져오게 된다. 금 융정책의 변화에 대한 흐름도의 예시는 <그림 Ⅳ-36>과 같다.
금융정책에 관한 기본적인 가정을 살펴보면, 주택담보대출비율(LTV)과 총부 채상환비율(DTI)의 증가는 단기적으로 주택의 수요를 증가시킬 것으로 보인다.
또한 완화 폭이 클수록 주택가격과 사용자비용에 영향을 줄 수 있을 것이다. 이 자율의 증가는 사용자비용을 증가시키며, 이자율의 인하는 사용자비용의 감소 및 주택가격에 큰 영향을 가져올 것으로 보인다.
따라서 유량-저량 흐름도를 통한 금융정책변수의 조절 및 통제는 기본적인 가정에 대한 확인과 동시에 부동산 지표들의 일련의 변화 및 효과를 살펴볼 수 있는 중요한 과정이 될 수 있다.
<그림 Ⅳ-36> 금융정책 효과 분석 실험을 위한 흐름도(예시)
(3) 가격규제 정책의 변화를 가정한 경우
시뮬레이션 모형의 분양가상한제 변수는 정책효과를 발생시켜 전체적인 지표 들의 값의 일련의 변화를 가져오게 된다. 분양가상한제 정책의 효과를 분석하기
위해서 부동산상한제 정책을 실시하는 경우와 실시하지 않는 경우로 구분하여 정책효과를 분석해 볼 수 있다.
분양가상한제 정책의 변화는 처음 전세가격과 자가수요에 영향을 주게 되며, 전세가격과 자가수요의 변화는 사용자비용과 주택가격의 변화를 가져오게 되어 주택수와 주택거래 및 미분양주택의 증감에도 영향을 미치는 일련의 흐름을 형성하게 된다. 분양가상한제 정책의 변화에 대한 흐름도의 예시는 아래 <그림
Ⅳ-37>과 같다.
분양가상한 정책에 관한 기본적인 가정을 살펴보면, 분양가상한 정책은 폭등 하는 아파트 값을 진정시키고 주택시장을 안정시키는 역할을 한다. 반면 분양가 상한 정책의 실시로 수도권의 중소형 주택 공급 부족을 초래해 전세난을 가져올 수도 있다. 따라서 유량-저량 흐름도를 통한 분양가상한 정책변수의 조절 및 통 제는 기본적인 가정에 대한 확인과 동시에 부동산 지표들의 일련의 변화 및 효과 를 살펴볼 수 있는 중요한 과정이 될 수 있다.
<그림 Ⅳ-37> 분양가상한제 효과 분석 실험을 위한 흐름도(예시)