2008년 금융위기 이후 회복되던 국내 경제상황이 2011년부터 침체되면서 주택, 예금, 펀드 등 전통적 투자수단의 투자수익률이 저조함에 비해, 글로벌 금융위기 이후 국내 부동산 간접투자상품의 수익률은 다른 투자상품에 비해 상대적으로 높은 실적을 기록하고 있다. 수도권 주택시장의 경우 금융위기 직전의 최고점에서 2014년 말 기준 매매 가격이 약 8% 하락하여 자본손실을 겪고 있으며, 저금리 기조 하에 은행 정기예금금리는 연 2% 수준, 채권형펀드의 경우 2012년부터 2014년까지 연평균 약 2.8% 수준, 주식형펀드의 경우 2012년부터 2014년까지 연평균 약 4.5% 수준의 수익률을 기록하고 있다.1)
이에 비해 금융위기 이후 부동산 간접투자상품의 수익률은 전통적 자산시장의 투자 수익률보다 높게 나타나고 있다. 리츠 수익률은 금융위기 전후의 수익률보다는 낮지만 최근 8%대 수준으로 여전히 높은 수익률을 기록하고 있으며, 연평균 배당수익률을 보면 2007년~2009년도에는 매각차익의 포함으로 배당수익률이 크게 높았고, 2002년~2014년 까지의 총연평균 배당수익률은 14.0%이다. 한편, 부동산펀드의 경우 최근 2012~2014년
1) 현대경제연구원, 2015. 「부동산 간접투자상품시장의 특징과 시사점」
연평균 14.4% 정도의 수익률을 보임으로써 높은 수익을 창출하고 있다.
<그림 2-4> 리츠의 연도별 평균 배당수익률 추이
자료: 한국리츠협회, REITs JOURNAL 16호(2015)
<그림 2-5> 부동산펀드 수익률 추이
주: 2014년의 경우 3분기 기준
자료: 금융투자협회 · 현대경제연구원(2015) 재인용
부동산 간접투자상품시장은 초기에 고수익·고위험의 성격을 갖는 유형에 대한 투자 비중이 높았으나, 최근에는 상대적으로 위험이 낮은 형태의 유형에 대한 간접투자
비중이 커지고 있다. 리츠의 경우 기업구조조정형 CR리츠에서 최근 명목형회사(Paper company) 형태의 위탁관리리츠 중심으로 운용 형태가 변화하고 있다. 현대경제연구원 (2015)의 보고서에 따르면, 2012년 말 65.8%였던 CR리츠가 전체 리츠에서 차지하는 비중은 2014년말 35.8%로 크게 축소되었지만, 이에 비해 투자와 운용을 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리리츠의 경우 2012년 32.9%에서 2014년 말 61.7%로 큰 폭으로 늘어났다. 또한, 2014년 6월말 기준 리츠 투자규모 100억 원 미만의 위탁리츠 비중이 약 93%를 차지함으로써 투자규모가 작을수록 위탁관리형의 비중이 높음을 알 수 있다.
부동산펀드의 경우 부동산개발사업(PF)에 투자하거나 개발하는 위험성이 높은 대출형의 비중이 줄어드는 대신 임대형이 지속적으로 증가하는 추세이다. 2009년 말 5.5조 원이었던 임대형 부동산펀드의 수탁고는 2010년 말 7.2조 원, 2011년 말 8.5조 원, 2012년 말 10.9조 원, 2013년말 11.5조 원을 기록하여, 2013년 4월 기준 투자유형별 순자산 비중은 임대형 56%, PF대출형 21%, 개발형 14% 이다.2)
<그림 2-6> 리츠와 부동산펀드 유형별 비중 추이 <리츠 유형별 비중 추이> <부동산펀드 투자유형별 순자산>
주: 2013년 4월 기준
자료: 금융투자협회, 현대경제연구원(2015) 재인용
부동산 간접투자상품의 투자대상은 수익을 창출할 가능성이 높은 상업용 부동산부분
2) 현대경제연구원. 2015. 「부동산 간접투자시장의 특징과 시사점」
에 대해 국내외 투자가 증가하는 추세이다. 리츠의 경우 2015년 1분기 기준 오피스 59.5%, 리테일상가 18.0%, 호텔 3.2% 등 상업용부동산에 약 80.7% 투자하였으며, 주택은 15.5%이다. 이와 유사하게 부동산펀드의 경우도 2012년 기준으로 오피스 투자가 60% 이상이며, 리스크가 상대적으로 작은 대형 상업용 부동산 임대형이 꾸준히 증가하고 있는 추세이다. 또한, 부동산펀드는 해외 상업용 부동산 투자의 비중이 늘어났 으며, 특히 안정적이면서 수익성이 높은 임대형 투자를 늘리고 있다. 해외 부동산에 투자하고 있는 부동산펀드의 2014년 설정규모는 8.4조 원으로 전체 부동산펀드의 28.3%를 차지했으며 2004년 제도 시행 이후 꾸준히 증가하는 추세이다.
<그림 2-7> 리츠의 자산규모별 구성 <그림 2-8> 부동산펀드 해외투자 추이
주: 2015년 3월말 기준 주: ‘비중’은 전체 부동산펀드 대비 비율 자료: 한국리츠협회, 자료: 금융투자협회, 자본시장연구원,
REITs JOURNAL 16호(2015) 현대경제연구원 재인용
부동산 간접투자상품 투자 주체별로 살펴보았을 때, 부동산펀드의 경우 개인투자자 가 소액으로 투자하기에 용이함에도 불구하고 개인의 비중이 점차적으로 작아지는 대신 기관투자자들의 비중이 커지고 있다. 대부분의 투자가 대형 기관투자자 위주의 사모펀드이고 금융위기 이후 연기금의 대체투자가 강화되면서 부동산 간접투자를 늘리고 있는 것도 큰 원인 중에 하나이다. 부동산펀드는 2004년 출범 당시 기관투자자 의 비중이 60%, 개인투자자 비중이 40% 정도로 어느 정도 고른 분포를 보였으나,
개인투자자의 비중이 지속적으로 하락하면서 2014년 기관투자자의 비중이 97%, 개인투자자의 비중이 3% 수준이 되었다. 리츠의 경우에도 연기금, 재단, 은행, 보험사, 증권, 사모펀드 등이 주된 참여자이므로 개인의 참여 비율 역시 저조하리라 예상된다.
<그림 2-9> 부동산펀드 투자 주체 추이
자료: 금융투자협회, 현대경제연구원(2015) 재인용 dfc