부동산금융은 부동산의 매입, 개발, 운영, 임대차, 처분 등 과정을 수행하기 위한 자금을 공급하는 시스템으로 부동산자산과 금융이 연결되는 분야를 통칭하는 표현이 다. 이러한 부동산금융 시스템은 자금 공급자에게 투자 또는 대출의 기회를 제공하며 국민경제적 관점에서는 주택, 토지, 기타 부동산의 생산과 활용이라는 측면에서
구분 1차금융 개발금융 및
유동화증권 간접투자
관련 제도 및 상품
주택담보대출 역모기지
PF MBS ABS ABCP
리츠 부동산펀드
<표 2-1> 부동산 금융의 주요 상품 도움을 준다.
자료: 최수 외. 2011. 「부동산간접투자제도의 발전방안 연구」. p9.
최근 들어 부동산 및 부동산과 관련된 자산은 주식, 채권 등과 더불어 주요투자대상 중 하나로 간주되는데 이에 대한 투자의 형태는 크게 직접투자와 간접투자로 나눌 수 있다. 여기서 부동산 및 부동산과 관련된 자산에 투자자가 직접적으로 모든 과정을 수행하며 부동산 자산에 투자하는 것을 직접투자라 일컫는다. 이러한 투자방식에서는 투자자가 직접 투자한 부동산의 취득, 운용 및 관리, 그리고 처분으로 인한 수익을 본인이 획득하나 부동산에 대한 전문적인 지식이나 경험의 부족으로 투자의 위험이 클 수 있다는 특징이 있다. 이에 반해 자금의 보유주체가 제도권 내의 자산운용 전문기관 으로 이들이 부동산 및 부동산관련 자산으로의 투자 및 운용을 목적으로 개발한 부동산 간접투자상품에 투자하여 간접적으로 투자하는 형태를 부동산 간접투자라 일컫는다.
이는 투자와 관련된 수익을 다수의 참여자가 나누어야 하나, 전문가에 의해 수익분석, 취득, 그리고 운용이 이루어져 위험의 수준이 낮아지는 장점이 존재한다.
구분 부동산 직접투자 부동산 간접투자
리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts)는 다수 투자자들의 자금을 특정 프로젝 트의 개발 또는 부동산의 매입·개발, 부동산 관련 유가증권 등에 투자함으로써 발생하 는 수익을 투자자에게 배분하는 주식회사 형태의 간접투자상품이다. 한편, 부동산펀 드(Real Estate Fund)는 다수 투자자로부터 모은 자금으로 공동기금을 조성하고
이를 전문적인 투자기관에게 위탁하여 부동산 및 부동산 관련 대출 및 유가증권 등에 투자하여 얻은 운용성과에 따라 수익을 돌려주는 투자신탁(Business Trust), 투자회사(Corporation), 또는 간접투자상품을 의미한다.
넓은 의미에서 보면 리츠도 부동산펀드의 일종이나, 부동산 간접투자상품 중에서 가장 대표적인 유형이 리츠이므로 좁은 의미에서는 두 상품을 구분하여 보는 것이 일반적인 견해이다. 또한, 부동산펀드는 넓은 의미에서는 부동산 간접투자기구 뿐만 아니라 리츠, 외국계 투자펀드 등도 포괄하나 좁은 의미에서는 구‘간접투자자산운용 업법’ 상 부동산 간접투자기구만을 지칭하여 우리나라에서는 리츠와 구분하고 있다.
2) 부동산 간접투자상품시장의 구조
앞서 언급하였다시피 리츠는 부동산과 관련된 대출 및 유가증권 등에 투자하여 얻은 운용성과로부터 수익을 분배한다는 측면에서는 부동산펀드의 일종으로 인식할 수 있지만 우리나라의 경우 형태, 운용, 유형 측면에서 상이한 부분이 존재한다.
리츠는 일반적으로 공모를 통해 자금을 모을 수 있으며 자금운용에도 투자자가 참여할 수 있다. 그러므로 리츠는 회사형의 주식 또는 신탁형의 수익증권이 증권거래 소에 상장되어 유통되므로 소액투자자의 접근성이 높고, 부동산펀드와 비교하여 유동성과 환금성 측면에서 용이한 장점이 있다. 또한, 리츠는 자산운용이 가능한 상법상 주식회사이기 때문에 일반 회사처럼 주주총회, 이사회, 감사 등과 같이 내부 적으로 구성되어 있으며, 투자자산의 운용은 자산관리회사(AMC)가 담당하고, 부동 산자산 등에 투자하여 소유권과 모기지 등을 통해 운용수익이나 매매수익을 투자자들 에게 배당해야 한다. 법적으로 리츠는 회사형이며 최저자본금이 70억 원 이상이어야 하고 국토교통부의 감독을 받는 반면, 부동산펀드는 신탁형이며 1인당 보유지분에 관련된 제한이 없고 금융위원회의 감독을 받고 있기 때문에 현재 두 상품은 주무부처가 이원화되어 관리되고 있다.
구분
<그림 2-2> 부동산 간접투자기구 구조
자료: 손재영 외. 2008.「한국의 부동산금융」. 최수 외. 2011. 「부동산간접 투자제도의 발전방안 연구」.
3) 우리나라 부동산 간접투자상품시장의 성장
최근까지 국내 부동산경기의 침체로 인해 부동산 직접거래가 위축되고 있는 반면, 부동산 간접투자상품시장은 완만하게 성장하는 모습을 보이고 있다. 그러나 도입 시 받았던 지대한 관심에 비해 성장세는 두드러지지 않고 있다.
2000년대 초반 부동산펀드와 리츠 제도가 도입된 이후 짧은 역사에도 불구하고, 부동산 간접투자상품의 시장규모는 지속적으로 성장해 오면서 2014년말 총 투자규모 가 45조 원에 달하고 있다. 리츠는 2002년 도입 이후 미약하게 성장하다가, 2008년 금융위기 직전부터 큰 폭으로 성장하여 2015년 3월말 기준 리츠 수는 100개, 순자산은 7조 원 수준이다. 부동산펀드는 2004년 도입 이후 지속적인 증가추세를 보이고 있으며 2015년 3월말 기준 부동산펀드 수는 625개, 순자산규모는 31.5조 원 수준의 규모에 이르렀다. 현재 리츠보다 늦게 출범한 부동산펀드의 순자산 규모는 <그림 2-3>에서 보듯이 리츠의 4배인 30조 원을 넘어서고 있다. 이러한 부동산 간접투자상 품시장은 주식시장의 위축과 저금리 기조에 따른 채권, 예금, 주택 등 전통적 투자대상 의 수익률 저하 등에 따른 새로운 고수익 투자대상의 한축으로 성장하고 있다.
<그림 2-3> 리츠와 부동산펀드 연도별 순자산총액 비교
자료: 한국리츠협회
4) 우리나라 부동산 간접투자상품의 특징
2008년 금융위기 이후 회복되던 국내 경제상황이 2011년부터 침체되면서 주택, 예금, 펀드 등 전통적 투자수단의 투자수익률이 저조함에 비해, 글로벌 금융위기 이후 국내 부동산 간접투자상품의 수익률은 다른 투자상품에 비해 상대적으로 높은 실적을 기록하고 있다. 수도권 주택시장의 경우 금융위기 직전의 최고점에서 2014년 말 기준 매매 가격이 약 8% 하락하여 자본손실을 겪고 있으며, 저금리 기조 하에 은행 정기예금금리는 연 2% 수준, 채권형펀드의 경우 2012년부터 2014년까지 연평균 약 2.8% 수준, 주식형펀드의 경우 2012년부터 2014년까지 연평균 약 4.5% 수준의 수익률을 기록하고 있다.1)
이에 비해 금융위기 이후 부동산 간접투자상품의 수익률은 전통적 자산시장의 투자 수익률보다 높게 나타나고 있다. 리츠 수익률은 금융위기 전후의 수익률보다는 낮지만 최근 8%대 수준으로 여전히 높은 수익률을 기록하고 있으며, 연평균 배당수익률을 보면 2007년~2009년도에는 매각차익의 포함으로 배당수익률이 크게 높았고, 2002년~2014년 까지의 총연평균 배당수익률은 14.0%이다. 한편, 부동산펀드의 경우 최근 2012~2014년
1) 현대경제연구원, 2015. 「부동산 간접투자상품시장의 특징과 시사점」
연평균 14.4% 정도의 수익률을 보임으로써 높은 수익을 창출하고 있다.
<그림 2-4> 리츠의 연도별 평균 배당수익률 추이
자료: 한국리츠협회, REITs JOURNAL 16호(2015)
<그림 2-5> 부동산펀드 수익률 추이
주: 2014년의 경우 3분기 기준
자료: 금융투자협회 · 현대경제연구원(2015) 재인용
부동산 간접투자상품시장은 초기에 고수익·고위험의 성격을 갖는 유형에 대한 투자 비중이 높았으나, 최근에는 상대적으로 위험이 낮은 형태의 유형에 대한 간접투자
비중이 커지고 있다. 리츠의 경우 기업구조조정형 CR리츠에서 최근 명목형회사(Paper company) 형태의 위탁관리리츠 중심으로 운용 형태가 변화하고 있다. 현대경제연구원 (2015)의 보고서에 따르면, 2012년 말 65.8%였던 CR리츠가 전체 리츠에서 차지하는 비중은 2014년말 35.8%로 크게 축소되었지만, 이에 비해 투자와 운용을 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리리츠의 경우 2012년 32.9%에서 2014년 말 61.7%로 큰 폭으로 늘어났다. 또한, 2014년 6월말 기준 리츠 투자규모 100억 원 미만의 위탁리츠 비중이 약 93%를 차지함으로써 투자규모가 작을수록 위탁관리형의 비중이 높음을 알 수 있다.
부동산펀드의 경우 부동산개발사업(PF)에 투자하거나 개발하는 위험성이 높은 대출형의 비중이 줄어드는 대신 임대형이 지속적으로 증가하는 추세이다. 2009년 말 5.5조 원이었던 임대형 부동산펀드의 수탁고는 2010년 말 7.2조 원, 2011년 말 8.5조 원, 2012년 말 10.9조 원, 2013년말 11.5조 원을 기록하여, 2013년 4월 기준 투자유형별 순자산 비중은 임대형 56%, PF대출형 21%, 개발형 14% 이다.2)
<그림 2-6> 리츠와 부동산펀드 유형별 비중 추이 <리츠 유형별 비중 추이> <부동산펀드 투자유형별 순자산>
주: 2013년 4월 기준
자료: 금융투자협회, 현대경제연구원(2015) 재인용
부동산 간접투자상품의 투자대상은 수익을 창출할 가능성이 높은 상업용 부동산부분
2) 현대경제연구원. 2015. 「부동산 간접투자시장의 특징과 시사점」
에 대해 국내외 투자가 증가하는 추세이다. 리츠의 경우 2015년 1분기 기준 오피스 59.5%, 리테일상가 18.0%, 호텔 3.2% 등 상업용부동산에 약 80.7% 투자하였으며,
에 대해 국내외 투자가 증가하는 추세이다. 리츠의 경우 2015년 1분기 기준 오피스 59.5%, 리테일상가 18.0%, 호텔 3.2% 등 상업용부동산에 약 80.7% 투자하였으며,