본 연구는 구조적 변화를 겪고 있는 부동산 간접투자상품시장의 기능과 구조를 시장, 제도, 거시경제 측면에서 종합적으로 검토하여 효율적인 부동산금융체계를
구축하는데 기여하며 부동산경제, 미시경제, 거시경제 등 관련 학문의 이론에 기반을 두고 다양한 연구방법론을 이용하여 접근한다. 학술적기여는 다음 세 분석에 걸쳐 요약할 수 있다.
먼저 부동산 간접투자상품시장의 효율성 진단에서는 부동산 간접투자상품시장을 분석하기 위하여 통계·계량적인 기법과 함께 금융관련 분석에 적용할 수 있는 정보의 효율성 개념을 근간으로 ARIMA모형과 시변 모수를 갖는 GARCH-M모형의 적용을 시도한다. 두 번째로 부동산 간접투자상품시장의 효율성 측정에서는 현 시장과 기술적 효율성 개념을 바탕으로 자료포락법을 이용하여 도출한 효율적인 시장과의 차이를 추산한다.
마지막으로 비효율적인 부동산 간접투자상품시장이 활성화되어 효율적인 시장이 되었을 때 경제에 미치는 파급효과를 분석한다. 경제이론을 기반으로 구성된 거시계량 모형을 이용하여 거시경제에 미치는 영향을 살펴보며, 산업연관분석을 통해 부동산산 업에 미치는 효과와 나아가서는 산업전체에 미치는 영향을 고찰한다.
2) 정책적 기여
본 연구에서는 부동산 간접투자상품시장의 활성화에 따른 경제적 파급효과를 분석하고 활성화를 위한 시장·제도 개선방안을 도출함으로써 정부기관과 개인 거래자 등 부동산시장 참여자에게 의미 있는 정보를 제공하는데 의의가 있다. 이를 통해 다양한 성향을 가진 투자자들로부터 효율적이고 안정적인 수단인 간접투자기제를 통해 투자자금이 부동산 개발, 매입, 운용 과정에 활성화 되게 유도함으로써 부동산금 융의 정상화 및 활성화에 기여할 수 있을 것이다. 또한, 효율적인 부동산금융시장 관련 제도 구축방안을 제시하여 환경변화에 신속하고 적절하게 대응할 수 있는 부동산금융정책을 입안할 수 있도록 도움으로써, 부동산시장의 소프트웨어 부분인 부동산금융체계를 확립하는데 기여할 수 있을 것으로 기대한다.
4. 선행연구와의 차별성
2) 선행연구와 이 연구와의 차별성
기존 연구는 주로 시장현황과 현행제도를 기준으로 분석하고 제도 개선방안을 도출하 였으나, 본 연구에서는 먼저 금융분석기법을 이용하여 우리나라 부동산 간접투자상품시 장의 효율성을 진단하고 측정함으로써 시장 활성화를 위한 개선방안 도출의 선제적인 시장 분석을 다양한 측면에서 시도한다. 또한, 기존 연구가 다방면의 시장적·제도적 개선 방안을 고찰함으로써 관련 정책 방향 제시에 주안점을 두었다면, 본 연구에서는 이와 더불어 부동산 간접투자상품시장의 활성화가 주택시장, 부동산시장, 거시경제·국 민경제에 미치는 파급효과에 대한 시뮬레이션 분석으로 확장한다. 그리고 기존 연구가 해외사례 분석 시 주요국으로 주로 미국, 호주, 일본을 대상으로 살펴보았다면, 본 연구에서는 부동산 간접투자상품 운용에 있어 기존에 다루지 않았지만 활발하게 시장이 운영되는 싱가포르, 홍콩, 영국 사례를 추가하여 해외 사례 대상 국가의 폭을 확대하였으 며, 일반적으로 기존 연구에서 취했던 국가별 기술 형식이 아닌 주제별로 각 국가를 비교하여 특징을 도출하고 우리 제도와 유사하거나 다른 점을 제시한다.
5. 연구 흐름도
<그림 1-1> 연구흐름도
제 2 장
부동산 간접투자상품시장 현황
CHAPTER
2 부동산 간접투자상품시장 현황
본 장에서는 부동산 간접투자상품시장의 효율성을 진단하고 측정하기에 앞서 먼저 부동산 간접투자상품을 개념과 유형 측면에서 개관함으로써 부동산 간접투자상 품이라는 하나의 큰 틀 안에서 두 상품에 대해 비교·종합하여 포괄적으로 기술한다.
또한, 보다 상세한 각 상품에 대한 논의를 제도, 특징, 운영 등에 대한 측면에서 깊이 있게 다루고 이로부터 시사점을 도출한다. 이에 대표적인 시장인 리츠와 부동산 펀드 시장을 제도의 시행 이후 현재 어느 정도까지 발전을 했으며 향후에도 추가적인 성장이 가능할 수 있는지를 가시적으로 가늠하기 위하여 통계자료를 제시하여 분석한 다. 본 장은 3장에서 다루어지는 부동산 간접투자상품시장이 효율적으로 운영되고 있는지의 검토와, 4장에서 다루어지는 시장이 더욱 활성화 된다면 미칠 수 있는 경제적 파급효과를 추정하는 과정의 전 단계로써 동기를 제공하는 역할을 하며, 또한 5장에서 시장의 활성화를 위한 시장·제도적 개선방안을 도출할 수 있는 기반을 마련한다.
1. 부동산 간접투자상품 개관 1) 개념과 유형
부동산금융은 부동산의 매입, 개발, 운영, 임대차, 처분 등 과정을 수행하기 위한 자금을 공급하는 시스템으로 부동산자산과 금융이 연결되는 분야를 통칭하는 표현이 다. 이러한 부동산금융 시스템은 자금 공급자에게 투자 또는 대출의 기회를 제공하며 국민경제적 관점에서는 주택, 토지, 기타 부동산의 생산과 활용이라는 측면에서
구분 1차금융 개발금융 및
유동화증권 간접투자
관련 제도 및 상품
주택담보대출 역모기지
PF MBS ABS ABCP
리츠 부동산펀드
<표 2-1> 부동산 금융의 주요 상품 도움을 준다.
자료: 최수 외. 2011. 「부동산간접투자제도의 발전방안 연구」. p9.
최근 들어 부동산 및 부동산과 관련된 자산은 주식, 채권 등과 더불어 주요투자대상 중 하나로 간주되는데 이에 대한 투자의 형태는 크게 직접투자와 간접투자로 나눌 수 있다. 여기서 부동산 및 부동산과 관련된 자산에 투자자가 직접적으로 모든 과정을 수행하며 부동산 자산에 투자하는 것을 직접투자라 일컫는다. 이러한 투자방식에서는 투자자가 직접 투자한 부동산의 취득, 운용 및 관리, 그리고 처분으로 인한 수익을 본인이 획득하나 부동산에 대한 전문적인 지식이나 경험의 부족으로 투자의 위험이 클 수 있다는 특징이 있다. 이에 반해 자금의 보유주체가 제도권 내의 자산운용 전문기관 으로 이들이 부동산 및 부동산관련 자산으로의 투자 및 운용을 목적으로 개발한 부동산 간접투자상품에 투자하여 간접적으로 투자하는 형태를 부동산 간접투자라 일컫는다.
이는 투자와 관련된 수익을 다수의 참여자가 나누어야 하나, 전문가에 의해 수익분석, 취득, 그리고 운용이 이루어져 위험의 수준이 낮아지는 장점이 존재한다.
구분 부동산 직접투자 부동산 간접투자
리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts)는 다수 투자자들의 자금을 특정 프로젝 트의 개발 또는 부동산의 매입·개발, 부동산 관련 유가증권 등에 투자함으로써 발생하 는 수익을 투자자에게 배분하는 주식회사 형태의 간접투자상품이다. 한편, 부동산펀 드(Real Estate Fund)는 다수 투자자로부터 모은 자금으로 공동기금을 조성하고
이를 전문적인 투자기관에게 위탁하여 부동산 및 부동산 관련 대출 및 유가증권 등에 투자하여 얻은 운용성과에 따라 수익을 돌려주는 투자신탁(Business Trust), 투자회사(Corporation), 또는 간접투자상품을 의미한다.
넓은 의미에서 보면 리츠도 부동산펀드의 일종이나, 부동산 간접투자상품 중에서 가장 대표적인 유형이 리츠이므로 좁은 의미에서는 두 상품을 구분하여 보는 것이 일반적인 견해이다. 또한, 부동산펀드는 넓은 의미에서는 부동산 간접투자기구 뿐만 아니라 리츠, 외국계 투자펀드 등도 포괄하나 좁은 의미에서는 구‘간접투자자산운용 업법’ 상 부동산 간접투자기구만을 지칭하여 우리나라에서는 리츠와 구분하고 있다.
2) 부동산 간접투자상품시장의 구조
앞서 언급하였다시피 리츠는 부동산과 관련된 대출 및 유가증권 등에 투자하여 얻은 운용성과로부터 수익을 분배한다는 측면에서는 부동산펀드의 일종으로 인식할 수 있지만 우리나라의 경우 형태, 운용, 유형 측면에서 상이한 부분이 존재한다.
리츠는 일반적으로 공모를 통해 자금을 모을 수 있으며 자금운용에도 투자자가 참여할 수 있다. 그러므로 리츠는 회사형의 주식 또는 신탁형의 수익증권이 증권거래 소에 상장되어 유통되므로 소액투자자의 접근성이 높고, 부동산펀드와 비교하여 유동성과 환금성 측면에서 용이한 장점이 있다. 또한, 리츠는 자산운용이 가능한 상법상 주식회사이기 때문에 일반 회사처럼 주주총회, 이사회, 감사 등과 같이 내부 적으로 구성되어 있으며, 투자자산의 운용은 자산관리회사(AMC)가 담당하고, 부동 산자산 등에 투자하여 소유권과 모기지 등을 통해 운용수익이나 매매수익을 투자자들 에게 배당해야 한다. 법적으로 리츠는 회사형이며 최저자본금이 70억 원 이상이어야 하고 국토교통부의 감독을 받는 반면, 부동산펀드는 신탁형이며 1인당 보유지분에 관련된 제한이 없고 금융위원회의 감독을 받고 있기 때문에 현재 두 상품은 주무부처가 이원화되어 관리되고 있다.
구분
<그림 2-2> 부동산 간접투자기구 구조
자료: 손재영 외. 2008.「한국의 부동산금융」. 최수 외. 2011. 「부동산간접 투자제도의 발전방안 연구」.
자료: 손재영 외. 2008.「한국의 부동산금융」. 최수 외. 2011. 「부동산간접 투자제도의 발전방안 연구」.