부동산투자회사법 제1조(목적)에 “일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다.”라는 조항이 있다. 그러나 일반 국민에게의 투자 기회 확대라는 역할 측면에서 리츠는 현재 제 역할을 다하고 있는지 점검이 필요하다.
도입 15년이 되는 현 시점에 우리나라 리츠의 성장 과정을 다시 한 번 돌아보면서 미국은 물론이고 단기간에 시장을 크게 성장시킨 싱가포르와 일본의 사례를 타산지석 으로 삼아 재도약의 전환점을 만들어야 한다. 특히 베이비부머의 은퇴 시기가 가시화 되면서 안정적 상품에 투자를 원하는 현실과 현대 국가의 기간산업이라 할 수 있는 상업용 부동산 시장의 성숙도가 낮아 이를 육성하고 성장시켜야 하는 과제를 안고 있는 우리나라 입장에서 리츠는 분명 심도 있게 추진을 검토해야 할 제도 중 하나임에 분명하다.
그러나 미국 시장에 정착되어 뿌리를 내리고 세계 30여개국으로 전파된 제도인 리츠의 발달과정을 보면 나라마다 환경과 제도적 차이에 따라 다른 특성이 있다.
미국은 자기관리리츠가 중심인 반면 일본과 상가포르, 호주 등은 위탁관리리츠 위주 다. 또한 싱가포르와 일본은 스폰서드 리츠를 견인차로 하여 빠른 시장 확대를 이룩한 반면, 미국은 스폰서와 독립된 독립리츠(independent REITs)가 주축을 이루고 있다.
따라서 스폰서드 리츠의 경우 스폰서와 자산관리회사간 사이의 투명성이 주요 이슈이 며, 미국은 오히려 리츠의 부동산 소득 인정여부나 상호 합병 등 시장에서의 경쟁력 확보 등이 주된 관심사였다.
우리나라 리츠는 기업의 구조조정 목적으로 도입된 배경과 일물 일리츠의 기관투자 자의 사모 중심으로 성장해 온 환경이 외국과 확연히 다르다. 이에 따라 우리나라의 상황을 고려한 한국적 리츠를 고민해야 할 것이다. 그러므로 우리나라의 리츠시장·
제도의 현황과 함께 해외사례와 비교하여 깊이 있게 살펴봄으로써 우리나라의 독특한 환경을 고려한 한국적 리츠의 발전 방안을 제시하고자 한다.
(1) 규모 및 수익률
① 규모
국내 리츠 시장의 리츠 수는 <그림 2-10>에서 보듯이 2015년 6월 현재 108건, 총자산은 15.5조 원, 순자산은 7.3조 원의 규모에 이른다.
<그림 2-10> 연도별 리츠수
자료: 한국리츠협회, www.kareit.or.kr
<그림 2-11> 연도별 리츠 자산규모
자료: 한국리츠협회, www.kareit.or.kr
구 분 `05 `06 `07 `08 `09 `10 `11 `12 `13 2014 1Q 2Q 3Q 4Q 회사채수익률
(3년, AA-) 4.7 5.2 5.7 7.0 5.8 4.7 4.4 3.8 3.2 3.3 3.2 2.8 2.5 예금은행
수신금리 3.6 4.4 5.1 5.7 3.3 3.2 3.7 3.4 2.7 2.6 2.6 2.3 2.2
*리츠
평균수익률 12.2 11.9 40.4 28.0 26.1 8.6 8.3 7.1 9.2 7.4 7.9 7.0 6.7 주: * 리츠 평균수익률은 배당수익률 기준
리츠는 총 100여개이며 15조 원을 넘는 수준의 시장을 형성하고 있으므로 리츠 하나당 규모가 평균 약 1,500억 원이다. 이에 비해 미국 리츠(2015. 8. 31 기준)는 총 225개로 시가 총액은 8,780억 달러이고 일본 리츠(2014년 12. 31 기준)는 49개 리츠가 10조 6,814억 엔이다. 따라서 평균 규모가 미국 리츠 하나당 4조 원 이상, 일본 리츠는 2조 원을 넘어서고 있다. 결국 시장 전체의 규모 뿐만 아니라 리츠 하나 당 규모도 우리나라 리츠는 미국 대비 1/30, 일본 대비 1/15 정도로 아주 작은 규모임을 알 수 있다.
➁ 수익률
수익률은 <표 2-4>에서 보는 바와 같이 은행수신금리는 물론이고 회사채수익률을 상당히 상회하는 수준이다. 특히 2007년에서 2009년 사이에 평균 30%대 이상의 수익률을 보였다. 이는 2000년대 초반에 오피스를 중심으로 통상 5년 기한부 리츠로 출발했던 리츠가 서울 오피스 시장의 호황으로 상당한 매매차익을 실현했기 때문으로 해석할 수 있다.
<표 2-4> 투자자산별 수익률 비교
연도 위탁관리리츠 기업구조조정리츠 상장리츠 평균배당수익률
2002 - 8.5 8.9 8.5
2003 - 6.6 7.1 6.6
2004 - 8.4 8.7 8.4
2005 - 12.2 11.9 12.2
2006 10.1 12.1 11.1 11.9
2007 7.4 49 70.3 40.4
2008 6.3 40.3 93.8 28
2009 7.2 40 71.7 26.1
2010 6.4 10.4 9.9 8.6
2011 6.4 9.9 6 8.3
2012 4.9 9.4 3.7 7.1
2013 4.2 16.2 7.0 9.2
2014 4.6 9.4 2.8 6.2
평균 17.7 18.4 25.8 14.6
<표 2-5> 배당수익률 현황
(단위:%)
자료: 한국리츠협회, www.kareit.or.kr, 2014년 12월 기준
미국리츠협회(NAREIT)의 2015년 6월말 기준 자료에 따르면 지난 20년간 평균 두자리수 이상의 수익률을 보인 분야는 물류창고(16.55%), 임대주택(12.57%), 리테 일(11.83%), 헬스케어(12.33%), 그리고 오피스(11.54%)로 제시하고 있다. 그리고 주식 대비 수익률로도 1972년부터 2015년까지의 자료를 보면 자본투자리츠(equity REITs)는 미국 주식의 대표지수인 S&P 500 지수를 상회하고 있다.
FTSE NAREIT Dow Jones
1-Year 3.75 4.14 7.42 6.49 14.44 7.20
3-Year 8.98 9.06 17.31 17.81 20.86 13.72 5-Year 14.14 14.36 17.34 17.08 20.18 15.37
10-Year 6.41 7.05 7.89 8.40 10.35 8.29
15-Year 10.98 11.34 4.36 7.50 1.54 6.07 20-Year 10.41 10.90 8.91 9.15 8.74 9.46 25-Year 10.64 11.18 9.54 9.89 9.98 7.51 30-Year 8.90 10.46 10.80 9.83 9.87 8.98 35-Year 10.58 12.09 11.60 11.09 10.34 8.98
40-Year 11.71 13.25 11.26 - 10.65 7.78
1972 - 2015 9.67 11.93 10.45 - 8.95 7.10
(2) 관리형태와 투자대상
① 관리형태
관리형태는 당초 구조조정목적으로 시작되어 초기에는 구조조정리츠가 다수를 차지하였으나 <표 2-7>에서 보듯이 최근에는 위탁관리리츠가 자산 규모면에서 9조 원에 달하며 60%정도를 차지하고 있다. 구조조정리츠와 위탁관리리츠는 공히 외부위 탁관리(externally managed)형태를 취하기 때문에 법인세 혜택을 받고 있으며 세금혜 택이 없는 자기관리(internally managed)리츠는 규모면에서 미미한 수준이다.
<표 2-7> 부동산투자회사 현황
(2015년 3월 기준)
구 분 리츠(수) 자산규모(조원) 자산비율(%)
위탁관리리츠 57 9.0 60.3
기업구조조정리츠 32 5.5 36.9
자기관리리츠 11 0.4 2.8
계 100 15.0 100.0
상장리츠 5 0.4 2.8
주: * 2015년 7월 21월부로 CR리츠 1개 상장 폐지 자료: 한국리츠협회, www.kareit.or.kr, 2015년 3월 기준
미국 리츠는 부동산 산업에서 일종의 혁신이었다. 역사가 오래되고 여러 제도들이 안착되어 2000년대 이후 리츠 시장은 호경기를 누리고 있다. 그러나 간접투자의 통로로서 리츠가 본격적으로 미국 시장에서 확대된 시기는 1990년 중반부터이다.
이러한 시장 확대를 주도한 제도로써 업리츠(UPREITs)와 자기관리리츠 (internally-managed REITs)가 있다.
업리츠는 <그림 2-13>과 같이 부동산을 소유한 기업 또는 개인이 리츠와 공동으로 운영조합(partnership)을 형성할 때 양도소득세를 바로 부과하지 않고 실제 소득이 발생할 때까지 이연해주는 제도다. 이 제도를 통해 부동산 소유기업이나 개인들이 부동산 간접투자의 수단으로 리츠를 우선적으로 고려하게 된 계기가 되었다.
<그림 2-13> 업리츠 구조
업리츠
(UPREITs : Umbrella Partnership REITs) - 부동산 보유 기업과 기존 리츠가 합작해 운영조합을
설립하는 형태임
- 업리츠는 부동산을 직접 소유하지 않고, 운영조합의 지분을 소유
- 부동산기업은 부동산을 현물출자, 유한책임 조합원이 됨
자기관리리츠는 리츠와 관리회사가 한 형태로 동일함을 의미한다. 위탁관리리츠 (externally managed REITs)는 리츠와 관리회사가 별도의 회사로서 전문관리회사에 리츠의 운영을 위탁하는 구조이다. 전문성을 발휘할 수 있다는 점에서는 장점이지만 투자금의 집합체인 리츠가 명목회사(paper company) 형태로 전략적 결정과 실행에 서 동떨어져 실질권 권한행사가 곤란하다는 점이 단점이다. 과거 미국 시장에서 는 전문가 및 기관을 활용한 위탁관리형태가 대부분이었다. 그러나 2000년대에 들어서면서 미국 리츠의 형태는 리츠가 임직원을 갖추고 직접 운영·관리하는 자기관리 리츠가 주류를 형성하고 있다.
미국 리츠는 세제혜택 측면에서 우리나라와는 달리 리츠를 투자의 도관체(conduit) 로 보고 관리형태에 따른 차별을 두지 않기 때문에 세금 차이가 없다. 다만 투자자금을 가진 리츠 주체의 의사결정이 빠르고 원활하다는 점 때문에 자기관리가 주를 이루고 있는 것으로 판단된다. 위탁관리와 자기관리의 수익률을 비교한 여러 학술 연구에 따르면 관리형태에 따른 뚜렷한 차이는 없는 것으로 보고되고 있다.
리츠는 투자형태에 따라서 자본투자리츠(equity REITs)와 대출투자리츠 (mortgage REITs)로 나뉜다. <표 2-8>에서 보듯이 리츠는 부동산금융의 분류 중 공모시장에서 자기자본투자의 대표적 상품이다. 미국 리츠의 약 90%가 자본투 자리츠이며 10% 정도가 대출투자리츠이다. 자본투자리츠와 같이 대출투자리츠 도 그동안 양호한 수익률을 보여 왔다. 이에 비해 우리나라 리츠의 경우는 자본투자
구 분 공모시장(public market) 사모시장(private market) 자본투자
(equity investment) 리츠(REITs) 직접투자
대출투자
(debt investment) 부동산저당중권(RMBS, CMBS) PF 대출
<표 2-8> 부동산금융 분류
자산구분 오피스 리테일 주택 공장 호텔 기타 계
리츠(수) 40 19 23 6 9 3 100
자산규모(조원) 8.7 2.6 2.4 0.4 0.6 0.3 15
투자비율(%) 57.8 17.5 16.0 2.4 4.1 2.1 100.0
위주로 대출은 허용되어 있지 않다.
➁ 투자대상
우리나라 리츠의 투자 대상물건은 오피스가 중심이다. <표 2-9>에서 보듯이 2015 년 상반기 기준으로 오피스가 약 60%정도를 점유하고 있고 다음으로 리테일, 임대주 택 순이다. 과거의 오피스 집중 현상이 상당 부분 완화되어 가면서 리테일과 물류를 투자 대상으로 하는 리츠가 최근에 증가 추세이긴 하지만 여전히 오피스의 비중이 절반을 넘어 큰 비중을 차지하고 있다.
<표 2-9> 리츠투자자산 형태 구분
(2015. 3월 기준)
자료: 한국리츠협회, www.kareit.or.kr, 2015.3.
주택리츠는 대부분 정부 주도형으로써 공공의 민간지원을 목적으로 탄생했다.
미분양아파트로 자금난에 봉착한 민간건설업체 지원 목적으로 도입한 2009년의 미분양리츠, 대출을 받아 주택을 매입했으나 주택거래가 부진에 빠지고 여러 사정 때문에 대출 원금과 이자를 갚기 곤란한 곤경에 빠져 하우스푸어라고 불리던 세대들의 주택처분을 지원하기 위한 2013년의 희망임대주택리츠 등이 대표적이다. 따라서 민간차원의 자생적 주택리츠라고 보기는 다소 곤란한 부분이 있다.
2014년 리츠를 통한 임대주택활성화 방안, 즉 뉴스테이(new stay) 정책에 의해 한국토지주택공사와 주택도시보증공사가 후방을 지원하는 공공임대리츠나 민간제 안리츠도 임대주택 확대를 위한 공공적 지원을 전제로 하기 때문에 순수한 민간차원의 임대주택리츠와는 아직 거리가 있다. 다만 이러한 노력으로 임대주택의 양적 확대가
2014년 리츠를 통한 임대주택활성화 방안, 즉 뉴스테이(new stay) 정책에 의해 한국토지주택공사와 주택도시보증공사가 후방을 지원하는 공공임대리츠나 민간제 안리츠도 임대주택 확대를 위한 공공적 지원을 전제로 하기 때문에 순수한 민간차원의 임대주택리츠와는 아직 거리가 있다. 다만 이러한 노력으로 임대주택의 양적 확대가