RIVER THAMES
05.3 영국 도심 상업지역 도시재생 사례
도심 상업지역 도시재생 사례의 개관
영국의 산업도시들은 2차 대전 이후 탈산업화와 함께 진행된 경제구조의 재편은 도 심에 심각한 영향을 주었다. 기존 도심 산업지역의 침체, 산업기능의 외곽 이동, 이 민자와 저소득 계층의 실업과 빈곤의 집중은 경제·사회적 문제를 야기시켰다. 도 심 문제를 국가차원에서 해결하기 위해 영국 정부는 최초의 도시백서인 도심을위 한정책(Policy for the Inner Cities)을 작성하였다. 이 백서는 기존 도시정책(혹은 도 시재생 정책)의 전반적인 검토를 통해 도심재생 정책의 새로운 방향을 제시하였다 (Hart & Johnson, 2000). 그리고 대처 정부 집권 시기 설립된 도시개발공사(Urban Development Corporation)는 도심 산업유휴지에 대한 도심재개발 사업을 진행하 였다. 이 시기는 런던, 버밍험, 맨체스터, 세필드, 리버풀 등 제조업 기반의 산업도시 들이 침체된 도심 활성화를 위해 새로운 방향을 모색한 시기였다.
버밍험 르네상스와 도심재생 전략
버밍험 시는 잉글랜드의 중부에 위치한 광역지역의 중심 도시이며 영국에서 두 번 째로 큰 도시다. 시의 행정적 경계 내에는 백 만 명 이상의 인구가 살고 있으며 광역 지역에는 약 5백 만 명 이상이 살고 있다(Corbett, 2004). 버밍험은 18세기부터 영 국의 전형적인 산업도시로써 성장했다. 2차 대전 이후 도시재건 사업 과정에서 자 동차 중심의 도시구조를 형성하였다. 이는 50년대와 60년대 북아메리카의 자동차 중심 도시개발의 영향을 받았다. 도심과 도심주변에 조성된 순환도로와 자동차 중 심 도로는 기존 도심의 정체성을 약화시켰고 도심은 도로에 의해 분절되었다. 영국 의 많은 대도시처럼 제조업의 쇠퇴와 실업은 도시 침체로 이어져 1971년과 1983년 사이 실업률이 29퍼센트가 증가하는 열악한 상황이었다(Corbett, 2004).
1980년대 후반 지속적인 도시 침체에 위기를 느낀 버밍험 시는 강력한 리더십 을 바탕으로 도시의 발전과 새로운 성장을 모색하였다. 특히, 자동차 중심의 분절 된 산업도시의 물리적 도시구조를 사람중심의 공간으로 바꾸는 도시디자인적 접근 이었다. 이는 1988년 하이버리 프로그램(Highbury Initiative) 국제 도시디자인 심포 지엄의 개최를 통해 구체화하였다. 이를 통해 버밍험 시는 새로운 국제도시로 거듭 날 필요성을 인식하였다(Corbett, 2004). 이를 위환 일환으로 1987년 시의 도심전략 (City Centre Strategy)의 일환으로 도시디자인 지침을 작성하였다.
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도시디자인의 주요 지침은 아래 의 5가지 였음
1. 환경의 질과 경제활동 사이의 주요 관계를 인식
2. 도심 주위를 둘러싸고 있는 지구(quarters)들에 대한 정체 성 확보
3. 보행자 통행의 중요성 4. 접근성과 환경의 질 5. 도시계획과 도시디자인에 있 어 구체적인 규모와 상세한 내용 그리고 디자인의 필요성
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국제적이고 지역의 중심 도시로 태어나기 위한 시의 첫 번째 노력은 기존 도심의 물 리적인 구조의 재정비를 통한 도시 이미지와 정체성 확립을 위한 도심디자인전략서 (City Centre Design Strategy)의 작성이었다. 이 도시디자인 전략은 버밍험 시의 자 치구계획인 통합개발계획(Unitary Development Plan)의 부가도시계획문서로 채택 되었다. 그리고 버밍험 시의 도심 디자인에 대한 전략적 방향을 제시하였다. 이 도심 디자인전략서는 버밍험 도심을 7개의 지구(quarters)로
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나누어 지구별로 도시계 획과 도시디자인 지침을 단계적으로 작성하였다.61)
이 과정에서 도심과 도심 주변의 순환도로를 이어주는 간선도로에 의해 나누어진 도심의 접근성과 정체성을 확립하 기 위해 고가도로를 지면화와 터널화 하였다. 그리고 도심에 연속된 보행로를 따라 양질의 도심 광장을 조성하여 도심의 정체성과 사람중심적인 도시공간을 만들었다.1980년대 후반부터 지난 약 20년간 버밍험 시의 이 도심재생 사업은 서쪽의 브린들리플레이스(Brindleyplace)와 동쪽의 불링(Bull Ring)의 성공적인 중심상업지 구의 재생사업으로 결실을 맺었다. 도심을 두고 이루어진 이 성공적인 도심재생 사 업은 웨스트사이드 스토리(Westside Story)와 이스트사이드 스토리(Eastside Story) 로 소개되고 있다.
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7개의 도심 지역은 다음과 같다.
·City Centre Core
·Greater Convention Centre area
·Jewellery Quarter
·Chinese Quarter and Markets - Area Gunsmiths Quarter
·Aston Triangle
·Digbeth Millennium Quarter
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버밍험 시가 작성한 지구별 도시계획 과 도시설계 지침서는 다음과 같다.
·Convention Quarter Framework (September 1994)
·Digbeth Millennium Quarter Framework(November 1996) - Bullring and Markets Quarter plan (March 1996)
·Gun Quarter Study (April 1993)
·Jewellery Quarter Urban Village Study (November 1998) 성공적인 도심 중심상업지구 재생사업으로 소개되고 있는 불링
성공적인 도심 중심상업지구 재생사업으로 소개되고 있는 브린들리플레이스
구불링지역에서 본 Bull Ring 쇼핑센터 Bull Ring 쇼핑센터의 진입로 Bull Ring & New Street
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Victorial Square & New Street
Brindleyplace의 가로 Victoria Square Victoria Square & Birmingham City Council
1. Mailbox 쇼핑센터 외부와 도심 2.
Mailbox 쇼핑센터 내부 3. Mailbox 쇼핑센터로 가는 수변로 4. Brindleyplace와 중앙광장5.
Chamberline Square 6. 컨벤션 센터에서 본 Brindleyplace1
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05.3.1
버밍험 불링 중심상업지구
불링 중심상업지구 도심재생 사업의 배경
불링 중심 상업지구 지구는 12세기부터 형성된 마켓지역이었으며 50-60년대에는 버밍험 시의 쇼 핑 중심지였다. 60년대에는 세계에서 가장 큰 실내 쇼핑센터가 조성된 중심상가였으나 80년대 구불 링 쇼핑센터는 쇠퇴하였다. 이 지역의 40에이커에 대한 도시재생 사업이 90년대 후반 시작하여 불 링 쇼핑 센터는 2003년 완료되었다. 개장 첫해 3천 6백 만 명의 방문객은 침체된 버밍험 시의 경제 활성화에 기폭제가 되었다. 2003년 개장된 불링 지역은 기존의 도심 역세권(New Street Station)과 가로(New Street)를 연계하여 재개발되었다.
성공적인 불링 도심상업지구의 활성화는 광역지역의 중심 쇼핑센터가 되었다. 그리고 버밍험 을 새로운 문화·쇼핑 중심도시로 변모하는 계기를 마련하였다. 상징적인 랜드마크 건축(예, 셀프리 지 백화점)과 양질의 도시디자인을 바탕으로 조성된 쇼핑센터는 140개의 소매점으로 구성된 백화 점, 카페, 식당이 양질의 공공공간과 보행로를 따라 조성되었다. 또한, 3,000대의 지하 주차공간을
확보하였다. 무엇보다도, 재생사업 과정에서 구불링 역사지구의 보존은 쇼핑과 레져 그리고 관광을 동반하는 기능을 하였다. 특히, 불링 지역의 도로를 지중화한 버밍험 시의 혁신적인 도시디자인적 접근은 보행자 중심의 공공공간을 만들었다. 보행로를 지하로 자동차 통행을 지상으로 조성했던 과거와는 달리 자동차 통행보다는 보행 공간의 질을 중요시하고 보행자들을 먼저 생각하는 도시디자인 전략을 실시하였다.
불링 도시재생지역의 역사적 변천과정
년도 진행상황(2003년)
1896 ·빅토리아 시대 후반기 부터 상점과 무역지역으로 성장
·성냥 판매, 우산노점상, 건조된 꽃 판매
1908
·빅토리아 시대 불링 조성
·넬슨의 동상 설치, 공공집회와 설교가들의 연설장소
·정치적인 집회 장소로 사용
1952 ·불링의 상징적인 랜드마크인 St. Martin's Church 주위는 시민의 공공 모임장소의 역할을 함
1954 ·불링 Spiceal Street 와 Jamacia Row 거리를 따라
·Wheatlands 면세 (tax free) 가구점 위치 1955 ·새로운 도로와 건물 조성으로 노후화된 상점 정리
1964 ·Prince of Wales에 의해 1964년 구불링센터 개장
1966 ·1962년 화재로 마켓 홀 철거
·쇼핑센터 옆 Manzoni Gardens 조성 1991 ·세인트마틴교회 보존
2000 ·1990년대 후반 기존 재래시장과 쇼핑센터를 철거하고 새롭게 조성될 쇼핑센터 공사 시작. 2000년 쇼핑센터 일부 오픈
2003 ·2003년 9월 전체 쇼핑센터 오픈
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불링 도시재생 사업의 내용과 성과
불링 도시재생 사업의 큰 성과는 버밍험의 역사적인 도심 지역을 영국과 유럽의 차 원의 광역 쇼핑센터(regional shopping centre)와 상업지역으로 자리잡는 계기를 마련한 점이다. 성공적인 볼링 재생사업은 도심에 쇼핑·관광·레저 거리를 형성 하였을 뿐만 아니라, 지역 경제활성화에 결정적 역할을 하였다. 이러한 성과는 도 시 재개발분야, 건축분야, 상업마케팅과 관리 차원에서 각종 상을 수여받아 주목을 받았다. 불링 쇼핑센터는 개장 첫해 3천 6백만명이 방문하는 상징적 성과뿐만아니 라 도심과 주변지역의 경제발전과 도심 활성화에 큰 기여를 하였다.
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버밍험 시와 불링 공식 홈페이지에서 정리한 성과는 다음과 같다.
1. 5억 파운드 이상의 자본 유치 2. 110,000 평방미터의 소매공간 3. 8,000개 이상의 일자리 창출 4. 초기 3,100개의 주차공간 확보 5. 140개의 소매가게, 카페, 레스토랑, 셀프리지 백화점, 데벤햄 백화점 6. 하루에 50만파운드 소비 7. 3개 철도와 129개 버스노선 8. 개장 첫해 3,650만명 방문
버밍험 도심을 성공적인 광역지역의 중심 쇼핑센터와 월드시티 위상을 높이는 결정적인 역할을 하고 있는 불림 중심상업지구의 전경
2000
British Council of Shopping Centres (BCSC), BCSC Marketing Awards 2000 Best use of new media, The Jean-Louis Solal Award 2000
European Marketing Competition, International Council of Shopping Centres (ICSC), Education&Business IT - Marketing Through the Intranet
Property Awards 2000, Public Sector Achievement of the Year Winner - Birmingham City Council &Hammerson for Bullring
2001 BCSC Marketing Awards 2001, British Council of Shopping Centres Marketing Awards, Becoming More Effective, Property Advertising, Marketing &Design Awards 2001 (PAMADA) Awarded to Birmingham Alliance for Bullring
2003
Property Week, The Property Awards 2002, Public Sector Achievement of the Year Award
(Awarded to Birmingham City Council &The Birmingham Alliance), Midlands Insider Magazine, Insider Property Awards West Midlands 2003, Regeneration Award (awarded to The Birmingham Alliance), Mid-lands Insider Magazine, Insider Property awards West MidMid-lands 2003
The Commercial Developer of the Year Award (awarded to The Birmingham Alliance), West Midlands Con-struction Forum 2003, Building Excellence Awards , Feature Building
2004
Retail Week Awards 2003, Best Regional Attraction, Effective IT Awards 2004-09-17, The most effective use of IT in retail, Structural Steel Design Awards, Structural Frame – Selfridges 2004
Plaisterers Award, Fibrous Plastering 2004, Property Awards 2004 Developer of the Year (awarded to The Birmingham Alliance), Retail Week 2004, Retail Destination of the Year , IPR Awards 2004
Excellence Awards for PR - Merit, Property Week - Regeneration Awards, Best Commercial Led Regenera-tion Award 2004, Property Week – Retail and Leisure Awards 2004, Best Major New Shopping Centre, Brit-ish Construction Industry Awards 2004, The Regeneration Award , LABC National Built in Quality Awards 2004, Large Commercial Development , International Council of Shopping Centre Awards 2004, Maxi – marketing awards Media Relations, International Council of Shopping Centre Awards 2004, Maxi – mar-keting awards Best Opening, Building Today 2004 Regeneration Awards, Best Commercial-led Regenera-tion Project, ConstrucRegenera-tion News Quality in ConstrucRegenera-tion Awards 2004, Mc Alpines winner, British Council of Shopping Centres (BCSC) 2004, Supreme Gold Award, International Lighting Design Awards Retail / Entertainment: Best Public Toilets, LABC Built in Quality Awards, Special Achievement 2004, ICSC Jean-Louis Solal Marketing Awards 2004 Consumer Advertising Campaign, ICSC Jean-Jean-Louis Solal Marketing Awards 2004 Best Opening, British Council of Shopping Centres (BCSC), Purple Apple Marketing Award 2004 Overall Marketing Campaign - Merit, British Council of Shopping Centres (BCSC), Purple Apple Mar-keting Award 2004 Public/Media Relations - Merit, British Council of Shopping Centres (BCSC) Purple Apple Marketing Award 2004 Best Single Event - Merit, British Council of Shopping Centres (BCSC) Purple Apple Marketing Award 2004 Best Shopping Centre Opening - Merit, The Variety Club ‘Props’ Awards 2004 Outstanding Development of the Year (awarded to The Birmingham Alliance), RICS Awards 2004 Regen-eration Scheme of the Year, British Council of Shopping Centres (BCSC) 2004 New Centre Award, British Council of Shopping Centres (BCSC) 2004 New Centre Award, BCSC Town Centre Environments 2004 Won in conjunction with BCC, Railway Heritage Trust Conservation Awards 2004 Conservation Award – Moor Street Station, Builder and Engineer Awards 2004, Retail Project of the Year Bullring Re-development, De-sign Week 2004 Retail Environments Award Checkland Kindleysides winner (Bullring), Royal Town Plan-ning Institute Premier Award – Silver Jubilee Cup, Urban Land Institute Awards for Excellence European Award – Regeneration Effort by an Entire City 2004 Global Award – Regeneration by and Entire City 2004 2005 CIPR Pride Awards Consumer Campaign – “Destination Bullring” 2005
International Council of Shopping Centres Best New Large Centre in Europe 2005
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05.3.2
버밍험 브린들리플레이스
브린들리플레이스 사업의 배경과 과정
브린들리플레이스(Brindleyplace) 도시재생 사업은 1990년 도심디자인전략(City Centre Design Strategy)의 작성과 함께 시작되었다. 도심의 뉴스트리트역(New Street Station) → 뉴스트리트(New Street) → 빅토리아 광장(Victoria Square) → 챔벌린 광장(Chamberline Square) → 센티너리 광 장 (Centenery Square) → 브로드 스트리트(Broad Street) → 브린들리플레이스(Brindleyplace) → 운하수변공간 → 메일박스(Mail Box) 쇼핑센터로 이어지는 ① 보행자 네트워크 ② 양질의 공공공간 과 함께 연계된 ③ 컨퍼런스, 문화, 레저, 관광 시설을 조성한 재생사업이다. 이 재생사업의 중심에 브린들리플레이스가 위치해 있다. 이 도시재생 사업은 보행로와 공공공간을 문화·상업시설과 연계 하여 자동차 중심의 도시를 보행과 사람 중심의 공간으로 바꾸는 계기를 마련하였다. 그리고 산업 도시에서 문화도시로의 새로운 도시이미지 창출에 많은 영향을 주었다.
브린들리플레이스는 1768년에 조성된 운하 지역을 따라 못, 경첩, 나사를 만들기 위한 원료를 나르고 만든 철제품을 운하를 통해 수송하는 산업지역이었다. 하지만, 1970년대 산업의 쇠퇴로 인해 운하 지역은 버려지게 되었다. 이는 동시에 국제적 인 도시로 거듭나기 위한 개발의 여지를 남겨놓았다. 또한, 운하 수변지역에 조성 된 국제컨벤션 센터와 연계된 브린들리플레이스는 새로운 도심 수변공간을 조성하 는 기회를 제공하였다.
버밍험 시는 1987년 26에이크의 산업유휴지 재생 사업에 대한 청사진을 제시 하였다. 이 계획은 수 천 명의 사람들을 모이는 도심의 복합용도 공간을 1991년까지 조성하는 내용이었다. 하지만 개발업자의 변경과 경제침체로 인해 실질적인 마스 터플랜은 1992년 작성되었으며 1993년 공식적인 재생사업이 시작되었다. 17에이크 에 해당되는 복합용도의 개발은 운하수변공간의 장점을 최대한 활용한 높은 수준의 도시·건축디자인적 접근과 함께 양질의 공공공간을 조성하였다. 여기에 사무공간, 호텔, 레저시설과 컨벤션 센터, 실내경기장의 집적은 새로운 도심으로 성장 가능하 게 했다(Latham et al, 1999). 이 높은 수준의 물리적 환경과 다양한 시설은 1998년 G8 정상회의를 유치하여 새롭게 도약하는 계기를 마련하였다. 이후 버밍험 시는 영국 전체 국제 컨벤션의 42퍼센트를 유치하는 국제도시가 되었다(Cobartt, 2004).
약 10년간 진행된 이 도시재생 사업은 2002년 완료되었다.
브린들리플레이스 재생사업의 내용과 성과
1993년 브린들리플레이스를 인수한 아젠트(Argent) 부동산 회사는 17에이커에 대 한 마스터플랜을 작성하였다. 17에이커의 재생사업 지역은 국제컨벤션센터와 국립 실내경기장에 근접해 있으며 운하로 둘러싸여 있었다. 마스터플랜은 중앙광장을 중 심으로 랜드마크적이며, 다양한 재료와 디자인이 적용된 건물들을 주위로 배치된 복합용도로 디자인되었다.
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4,729평방미터의 중앙광장과 2,100평방미터의 오젤광 장(Oozells Square)은 마스터플랜의 핵심인 동시에 개발업자의 의도였다. 특히, 건 물의 높이와 외관, 보행로, 광장과 연계된 운하지역의 도시디자인 전략은 주목할 만 하다. 마스터플랜은 건축디자인에만 집중하지 않고 브린들리플레이스 수변공간과 버밍험 도심과의 연결된 공간구조를 중시하였다, 건물의 디자인은 다양한 건축가 를 지명하여 획일성을 벗어난 디자인을 시도하였다. 개발 과정에서 버밍험 시는 마 스터플랜의 일부분이 변한 경우 전체를 다시 개발업자와 검토하는 과정을 거쳤다.63)
마스터플랜 내용은 다음과 같다
·87,652평방미터의 사무 공간
·15,740 평방미터의 가게
·극장과 갤러리, 레저와 문화시설
·238개 침실의 호텔
·143호의 아파트와 타운하우스
·4,246평방미터의 상점, 카페, 바, 레스토랑
·5,574 평방미터의 The Water Edge 건물
·903대 수용 가능한 주차건물과 지하주차장
·2개의 공공공간