나. 기존 용도지구 실효성 및 한계 1) 경관(풍치)지구 실효성 및 한계
2) 미관지구 실효성 및 한계
(1) 미관지구 실효성 검토 방향
미관지구의 실효성 검토는 크게 지정목적과 지정대상의 정합여부, 예외조항에 따른 관 리의 실효 여부로 구분하여 살펴 볼 수 있다. 먼저 지정대상의 정합성 여부는 지정된 대 상지역의 용도지역과 미관지구의 지정목적이 상충되는 것은 없는지 여부와 또한 현재의 토지이용 실태를 살펴볼 때 당초 지정취지가 이에 상반되지는 않는지 여부를 통해 파악 해 볼 수 있다.
그리고 예외조항에 따른 관리의 실효여부는 우선 미관지구에서 관리되는 층수규제와 관련하여 기개발상황 또는 도로폭원에 의한 층수제한 완화 등으로 현재의 개발층수가 얼마나 미관지구 지정취지와 괴리되어 있나를 통해 살펴 볼 수 있다. 또한 용도측면에서 도 일부 제한된 용도의 입지여부를 살펴봄으로써, 미관지구 지정의 실효성 여부를 검토 해 볼 수 있다. 그리고 이와 같은 실효성 여부의 검토결과를 활용하여 기존 미관지구를 변화된 법규정에 맞추어 조정할 때 판단의 준거로 활용할 수 있을 것으로 생각된다.
이외 기타 미관지구내 건축선 후퇴(3m set-back)부분의 관리와 운영에 대해서도 관리 의 실효성 측면에서 현재 주로 주차장이나 상품적재공간으로 많이 이용되는 실태 등을 살펴 볼 필요가 있으나 이는 관련 97년 시정연 연구에서 깊이 있게 다룬바 있고, 또한 이번 법개정(조례)에서 이러한 개선사항을 반영하고 있기 때문에 본 연구에서는 당초 지 구 재조정이라는 연구의 취지를 고려하여 깊이 있게 검토하지는 않는다.
(2) 미관지구 특성별 지구분포 실태
먼저 지정대상의 정합성 여부의 판단을 위해 먼저 용도지역과 미관지구 지정현황을 비교 분석해 보았다. 분석결과 일부 기존 2종 미관지구의 경우 50%이상이 주거지역 등 에 지정되어 중심상업기능 강화라는 지구지정 취지와 상충되는 측면이 있었다. 그리고 실제 토지이용 실태를 파악해 보았을 때에도 2종 미관지구의 경우 주거 및 근린시설 이
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제4장 기존 용도지구 재정비 방향
용비율이 30～40%를 넘어서고 있는 것으로 나타나고 있어 이러한 상충관계가 심함을 알 수 있었다. 기타 3, 4, 5종 미관지구의 경우는 주로 주거지역에 지정되어 있으나 일부 최근 변경된 준주거지역이나 일반상업지역에 일부 지정된 경우가 있어 향후 주거지역 세분화 작업이나 지구단위계획 수립과 연계하여 조정할 필요성이 있음을 알 수 있었다.
각 종별 도로폭원별 용도지역 분포
용도지역과 미관지구 지정관계를 보다 구체적으로 살펴보기 위해 도로폭원별로 지정 관계를 살펴보았을 때 주로 중로(20～25m)이상의 도로에 지정되어 있는 미관지구은 상 당부분 상업지역으로 지정되어 있는 경우가 많다는 것을 알 수 있다.
즉 2종, 3종, 4종 미관지구와 같이 일부 용도지역과 지구 지정취지가 상충되는 경우 변경된 미관지구로의 조정시 중로이상 혹은 대로이상과 같은 도로폭원과 해당 용도지역 지정사항 등을 고려하여 조정이 이루어질 필요가 있음을 알 수 있다.
이 때 2종 미관지구의 경우에는 일반주거지역과 함께 지정되지 않도록 조정하는 것이 필요하며, 반대로 3종, 4종, 5종 미관지구 등은 상업지역 혹은 준주거지역 등과 상충되지 않도록 조정하는 것이 필요할 것으로 생각된다.
<그림 4-10> 2종 미관지구 도로폭원별 용도지역 분포
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도시계획법 개정관련 서울시 용도지구 재정비방안 연구
<표 4-5> 1종 도로폭원별 용도지역 분포
용도지역 중로(25m이하) 대로(25-40m) 광로(40m이상) (공백) 총 합계
20m 25m 30m 35m 40m이상
상업지역 100.0% 100.0% 99.8% 100.0% 89.5% 100.0% 97.2%
주거지역 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 8.1% 0.0% 2.1%
준공업 0.0% 0.0% 0.2% 0.0% 0.0% 0.0% 0.1%
녹지 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 2.4% 0.0% 0.6%
총 합계 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
<표 4-6> 2종 도로폭원별 용도지역 분포
용도지역 소로(12m미만) 중로(25m이하) 대로(25-40m) 광로(40m이상)
(공백) 총 합계 12m미만 12~15m 15~20m 20~25m 25~40m 40m이상
상업지역 95.0% 0.0% 21.0% 38.7% 46.8% 44.7% 0.0% 43.9%
주거지역 5.0% 100.0% 79.0% 61.2% 50.9% 52.1% 100.0% 53.9%
준공업 0.0% 0.0% 0.0% 0.1% 2.2% 3.3% 0.0% 2.2%
녹지 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
총 합계 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
<표 4-7> 3종 도로폭원별 용도지역 분포
용도지역 소로(12m) 중로(25m이하) 대로 광로(40m)
(공백) 총 합계 12m미만 12~15m 15~20m 20~25m 25~40m 40m이상
상업지역 0.0% 0.0% 0.6% 1.3% 7.0% 8.7% 0.0% 4.7%
주거지역 100.0% 100.0% 98.7% 98.7% 91.9% 86.8% 100.0% 93.2%
준공업 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 1.2% 4.5% 0.0% 2.0%
녹지 0.0% 0.0% 0.6% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.1%
총 합계 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
<표 4-8> 4종 도로폭원별 용도지역 분포
용도지역 소로 중로(25m이하) 대로 광로
(공백) 총 합계 12m미만 12~15m 15~20m 20~25m 25~40m 40m이상
상업지역 0.0% 0.0% 0.7% 6.1% 4.4% 12.7% 6.3% 6.1%
주거지역 100.0% 99.8% 99.3% 93.8% 90.4% 84.9% 93.8% 92.3%
준공업 0.0% 0.0% 0.0% 0.1% 4.9% 2.4% 0.0% 1.6%
녹지 0.0% 0.2% 0.0% 0.0% 0.3% 0.0% 0.0% 0.1%
총 합계 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
<표 4-9> 5종 도로폭원별 용도지역 분포
용도지역 소로(12m미만) 중로(25m이하) 대로(25-40m)
12m미만 12~15m 15~20m 20~25m 25~40m 총 합계
상업지역 0.0% 0.0% 0.4% 5.6% 0.0% 2.7%
주거지역 100.0% 100.0% 97.9% 94.4% 100.0% 96.9%
녹지 0.0% 0.0% 1.7% 0.0% 0.0% 0.3%
총 합계 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
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제4장 기존 용도지구 재정비 방향
도로폭원별 실제 이용 용도 분포
또한 실제 토지이용실태도 도로폭원과 관련하여 조사해 본 결과에서는 도로폭원이 작 은 도로인 소로 혹은 중로이하에서는 비교적 주거중심의 이용이 되는 반면 도로폭원이 커질수록 상대적으로 상업용도중심의 이용이 되고 있음을 알 수 있다. 앞에서 살펴본 2 종 미관지구의 경우에도 대로(20～25m)이하에서는 약 30%정도가 주거중심으로 이용되 고 있어 미관지구 지정취지와 상충되고 있음을 알 수 있다. 또한 대로이상의 도로에서부 터 실제 미관지구에 입지해서는 안되는 용도 등이 입지하기 시작한다는 것을 알 수 있 다. 이러한 분석결과를 고려해 볼 때 향후 지구 재조정시 용도지역 지정상황 등의 고려 와 함께 실제 토지이용상황에 대한 검토가 필요함을 알 수 있으며, 지구지정 목적에 대 한 검토조정 반영 원칙 마련시 이에 대한 판단기준도 제시될 필요가 있다고 할 수 있다.
<그림 4-11> 2종 미관지구 도로폭원별 이용용도 분포 예시
<표 4-10> 2종 도로폭원별 용도분포
용도분류 소로(12m미만) 중로(25m이하) 대로(25-40m) 광로(40m이상) (공백) 총 합계 12m미만 12~15m 15~20m 20~25m 25~40m 40m이상
판매 0.0% 15.0% 7.4% 5.8% 9.9% 5.9% 0.0% 7.8%
주거 17.5% 25.0% 16.5% 24.4% 36.8% 23.5% 32.4% 30.0%
근생 81.0% 45.0% 68.4% 58.6% 43.5% 55.5% 59.5% 50.5%
기타 1.6% 15.0% 7.7% 8.9% 6.1% 12.6% 5.4% 8.6%
불법 0.0% 0.0% 0.0% 2.5% 3.7% 2.5% 2.7% 3.0%
총 합계 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
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도시계획법 개정관련 서울시 용도지구 재정비방안 연구
<표 4-11> 1종 도로폭원별 용도분포
용도분류 중로(25m이하) 대로(25-40m) 광로(40m이상)
(공백) 총 합계
20m 25m 30m 35m 40m이상
판매 23.7% 20.8% 17.9% 18.4% 16.4% 1.3% 17.0%
주거 14.5% 20.8% 10.9% 19.0% 7.7% 1.9% 12.6%
근생 46.1% 50.7% 50.5% 48.6% 36.5% 52.2% 46.0%
기타 15.8% 6.3% 19.3% 11.5% 36.9% 44.6% 22.7%
불법 0.0% 1.4% 1.4% 2.5% 2.6% 0.0% 1.8%
총 합계 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
<표 4-12> 3종 도로폭원별 용도분포
용도분류 소로(12m미만) 중로(25m이하) 대로(25-40m) 광로(40m이상)
(공백) 총 합계 12m미만 12~15m 15~20m 20~25m 25~40m 40m이상
판매 36.4% 42.9% 0.6% 7.5% 2.9% 0.3% 0.6% 3.9%
주거 63.6% 42.9% 61.3% 50.1% 36.6% 41.5% 92.6% 50.3%
근생 0.0% 14.3% 22.6% 35.1% 41.9% 49.3% 1.7% 36.4%
기타 0.0% 0.0% 12.3% 5.2% 14.0% 5.5% 4.6% 6.5%
불법 0.0% 0.0% 3.2% 2.2% 4.7% 3.5% 0.6% 2.8%
총 합계 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
<표 4-13> 4종 도로폭원별 용도분포
용도분류 소로(12m미만) 중로(25m이하) 대로(25-40m) 광로(40m이상) 12m미만 12~15m 15~20m 20~25m 25~30m 35~40m 40m이상 총 합계
판매 0.0% 16.4% 0.2% 5.8% 4.6% 4.2% 1.2% 5.2%
주거 61.1% 35.7% 44.6% 38.5% 44.1% 42.8% 22.4% 40.6%
근생 36.1% 45.2% 49.4% 50.0% 42.0% 42.3% 61.2% 46.4%
기타 2.8% 2.4% 4.7% 4.8% 6.6% 8.3% 11.8% 5.8%
불법 0.0% 0.2% 1.1% 1.0% 2.7% 2.4% 3.5% 1.6%
총 합계 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
<표 4-14> 5종 도로폭원별 용도분포
총 합계 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
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제4장 기존 용도지구 재정비 방향
100~200 29.9% 17.3% 24.4% 13.4% 15.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 100.0%
200~400 9.2% 11.3% 26.5% 33.3% 19.6% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 100.0%
400~1000 6.1% 13.4% 26.8% 34.1% 18.3% 0.6% 0.0% 0.6% 0.0% 100.0%
1000이상 8.8% 14.0% 17.5% 28.1% 26.3% 1.8% 0.0% 1.8% 1.8% 100.0%
400~1000 10.2% 22.9% 28.1% 26.1% 12.6% 0.0% 0.0% 0.1% 0.0% 100.0%
1000이상 14.0% 22.3% 29.9% 17.5% 13.8% 1.7% 0.8% 0.0% 0.0% 100.0%
도시계획법 개정관련 서울시 용도지구 재정비방안 연구
5층이상 600이상 27 19,20,25
주거지역 20%이하 5층미만 600이상 22
제4장 기존 용도지구 재정비 방향
주거지역 50이상 2.8미만 200이상 43,45,47,86
200이상 50
2.8이상 200이상 75,76
50이하 2.8이상 200이상 41
200이상 60,62,85 42,51,71,73,87,95,98 65,77,78
강북 상업지역 50이하 2.8이상 200이상 1,13
주거지역 50이상 2.8미만 200이상 33 28,32,36,37,38,39, 40,67,68
50이하 2.8미만 200이상 10,22,31,63, 64,90,93
도시계획법 개정관련 서울시 용도지구 재정비방안 연구
(3) 미관지구의 실효성 및 주요 한계
미관지구의 실효성 여부
① 기존의 제4종 미관지구내 전통미관 및 가로경관유지
미관지구제도의 효과가 비교적 잘 나타나고 있는 경우는 기존 제4종 미관지구에 국한 된다고 볼 수 있다. 그나마 가회동의 집단미관지구 지정지역의 경우 한국고유의 건축양 식과 전통미가 어느 정도 유지될 수 있었던 것도 제4종 미관지구로 지정되어 건축물의 높이제한과 형태에 관한 건축기준의 적용을 받았기 때문이다. 이외에 노선으로 지정된 제4종 미관지구의 경우에도 최고높이제한의 적용으로 인해 무분별한 고층개발로 야기되 는 가로경관훼손을 어느 정도는 방지할 수 있었다고 볼 수 있다.
② 건축선 후퇴규정으로 인한 보행공간 확보
기존보도에 더해 일정폭의 보행공간을 추가로 확보할 수 있었던 것도 미관지구내 건 축선 후퇴 규정의 효과로 보여진다. 물론 사유공간을 공공용도로 사용하는 것이 문제점 으로 비춰질 수도 있겠지만 보행공간으로 활용 가능한 전면공지 확보가 미관지구제도의 적지 않은 효과로 보여진다.
③ 미관저해 용도입지 규제
미관지구내 불허용도에 대한 조사를 해본 결과 용도제한 효과가 높은 것으로 나타나 고 있다. 따라서 미관저해 용도 입지를 방지함으로서 도시미관과 쾌적한 가로환경을 유 지할 수 있는 점도 미관지구의 효과라 할 수 있다.
미관지구의 한계
① 미관지구 개념상의 혼란
미관지구의 한계로는 우선 미관지구에서 ‘미관’에 대한 개념정의의 혼란문제를 들 수
90
제4장 기존 용도지구 재정비 방향
있다. 이때의 추구하는 미관증진이 각 건물간의 통일감을 위한 것인지 아니면 외장의 아 름다움인지 아니면 건물의 규모인지 등 도시와 미관에 대한 기준이 불명확하다. 이에 대 한 명확한 목표설정이 먼저 선행되어야 각 종별로 지정목적과 지정대상에 대한 필요성 및 타당성이 명확해지며, 현황에 적합한 미관지구를 지정할 수 있을 것으로 본다.
① 지정목적과 지정대상의 일치가 필요함
② 현 지정된 종 구분이 아닌 실제 미관지구별 현황에 맞춘 재조정이 필요함
③ 실제 미관지구 건축기준에 부적합한 건물이 많으므로 행위제한의 규정만이 아 니라 관리방안도 마련되어야 함
④ 기준적용 이전의 건축물과 예외규정이 많음
② 예외조항으로 인한 한계
또한 많은 예외규정 조항으로 인해 미관지구가 지정되어야 할 곳과 지정된 곳의 효과 가 유명무실해지는 경우가 많으므로 이로 인한 혼란을 어떻게 조정할 것인가 하는 명확 한 기준의 마련도 이루어질 필요가 있다.
① 건물용도의 경우 너비 2미터 이상의 차폐조경 등 미관보호시설을 할 경우 구 위원회의 심의를 거쳐 불허용도의 경우도 허용가능함
② 대지안의공지(건축선후퇴부)의 규정의 경우에도 집단으로 지정된 미관지구안
② 대지안의공지(건축선후퇴부)의 규정의 경우에도 집단으로 지정된 미관지구안