기존의 풍치지구는 도시계획법 시행령 경과규정에 따라 개정된 경관지구로 대체하되 지역특성을 반영하여 일부 지역은 시계경관지구로, 그리고 일부 지역은 부분 해제, 일부 지역은 수변경관지구 등으로 대체 검토가 필요하다.
1) 지역 특성에 따른 유형구분을 통한 경관(풍치)지구 조정방향
지금까지 풍지지구가 지정된 지역별 특징을 살펴본 결과 다음 4가지의 유형으로 정리 해 볼 수 있으며, 내용은 다음과 같다.
① 자연경관으로서 관리 및 존치가 필요한 지구(자연경관에는 한강변 등 수변경 관도 포함되어 있음)
② 부분적인 해제로 인해 주변과의 조화가 필요한 지구
③ 학교나 관공서 및 대단위 시설 위주로 지정된 지구
④ 시계연접지로서 경관관리가 필요한 지구
<표 4-18> 경관(풍치)지구의 유형구분 및 해당지구
유형구분 해당지구
자연경관으로서 관리 및 존치가 필요한 지구
산주변이나 구릉지 주변 -평창, 인왕, 남산
한강변과 같은 수변 -마포, 본동
부분적인 해제로 인해 주변과의 조화가 필요한 지구 -성북, 금호 옥수, 수유, 광장, 화곡
학교나 관공서 및 대단위 시설 위주로 지정된 지구 -전농, 안암, 효창, 서강, 행당, 안산, 월곡, (학교위주) -대방, 자양, 능동(대단위 시설 및 관공서 위주)
시계연접지로서 경관관리가 필요한 지구 -오류, 시흥, 신월, 세곡
93
도시계획법 개정관련 서울시 용도지구 재정비방안 연구
자연경관으로 관리 및 존치가 필요한 지구에는 인왕과 남산지구이며, 부분적인 해제로 주변과의 조화가 필요한 지구에는 성북, 금호 옥수, 수유, 광장, 화곡지구이며, 학교나 관공서 및 대단위 시설 위주로 지정된 지구에는 전농, 효창, 안산지구이며, 시계연접지로 서 경관관리가 필요한 지구에는 오류, 시흥, 신월, 세곡 지구로 총 14개 지구에 대한 관 리가 필요할 것으로 보인다.
도시계획법 개정에 의한 조례에 명시되어 있는 경관지구는 자연경관, 시계경관, 문화 재주변경관, 수변경관, 시가지경관, 조망권경관 등 6가지로 세분되어 있다. 따라서 현재 지정되어 있는 풍치지구의 관리 방안에 대해서도 도시계획조례의 기준에 맞춰 정비해야 하며, 새로 추가된 경관지구에 대한 지정기준 및 지정대상도 고려해야 한다.
2) 제기되고 있는 민원을 통한 조정 방향
구로구 온수동 궁동지역의 풍치지구 → 해제완화 요구
구로구의 온수동이나 궁동과 같은 시계연접지역은 인접도시와 형평성을 고려하여 서 울시내 다른 지역의 완화기준보다 대폭 완화해줌으로 인해 결국 1종 일반주거지역보다 유리하게 되어 사실상 풍치지구와 동일한 효과를 발생하고 있다.
<표 4-19> 서울시 인접도시의 풍치지구
구분 풍치지구
1종일반주거지역 일반주거지역
현행 완화 구로구 완화
건폐율 30% 40% 50% 60% 60%
층수 3층 4층 5층 주택
4층이하 제한없음
용적률 (90%) (160%) (250%) (200%) (300%)
공원주변의 풍치지구 → 1종 일반주거지역으로 변경 요구
양호한 도시관리 차원에서 자연공원주변의 경관(풍치)지구에는 자연 경관유지 및 주거 환경 유지가 동시에 필요하다. 그러나 이러한 민원으로 인해 1종 일반주거지역으로 변경 해주는 곳이 많은데 건물층수는 4층이하로 제한되어 있어 공동주택의 입지에 대한 제어
94
제4장 기존 용도지구 재정비 방향
는 가능하지만 이들 건물들이 다세대 다가구 주택으로 변모되어 주거환경의 질이 악화 될 우려가 있다.
한강변 풍치지구 → 2종 일반주거지역으로 변경 요구
풍치지구 본래의 지정 취지인 도시경관 보호차원의 고층화 방지에 역행되며 주변 저 층지역과의 부조화가 야기될 수 있다. 그리고 민원요구대로 해제할 경우 서울 전지역으 로 확산하게 되어 그 파급영향이 매우 클 것으로 예상된다.
풍치지구내 층수제한 폐지 요구
현재 풍치지구내 건축규제는 층수와 높이 양자 모두를 제한하고 있으나 노후화 된 지 역에 대한 재건축 추진에 어려움이 있어 층수 제한은 폐지하여 줄 것을 요구하고 있는 곳이 많다. 이러한 주민의 요구로 인해 행정차원에서는 건물의 1개 층수에 대한 절대 높 이를 주기보다는 1m～1.5m 정도의 여유를 주고 또 옥탑높이 2.5m를 추가로 부여하는 기준을 검토하고 있다.
<표 4-20> 관계규정(서울시 건축조례 제39조)
구분 일반지역 특정(완화)지역 경기도 연접지역
층수 3층이하 4층이하 5층이하
높이 12m이하 12m이하 18m이하
<표 4-21> 기준 검토내용
1개층 층수 높이(m) 옥탑높이 총높이(m)
2.7 -3m
3 8.1 -9
2.5m
10.6 -11.5
4 10.8 -12 + 13.3 -14.5
5 13.5 -15 16 -17.5
※ 1개층 2.7m적용, 옥탑조정시 1개층 증가 가능
그러나 이러한 정비방안은 재건축시 1개층 증가로 건축비 부담을 경감할 수 있는 장 점이 있으나 풍치지구의 전반적인 밀도 증가와 옥탑으로 인한 조망차폐의 문제가 발생 할 수 있다.
95
도시계획법 개정관련 서울시 용도지구 재정비방안 연구