2.1 노후주거지역 도시재생과 CPTED
2.1.2 노후주거지역
노후주거지역의 개념은 연구자마다 다르게 정의한다. 본 논문의 주요 키워드는
‘노후 단지’ ‘노후된 마을’ ‘노후 주택단지’ ‘노후 주거지’ ‘낙후된 주 거지’ ‘기존 주거지’이며, 관련 문헌들을 검색할 수 있는 중국의 웹사이트에서 문서 검색(2021년 9월 기준) 및 분석을 진행하였다.
노후주거지역에 대한 개념정의는 다음과 같다.
高莹 외 (2016)는 80-90년대 조성되어 주거환경의 질과 기능이 이미 한계에 도 달한 주거지역을 지칭한다고 말한다.
Bin Guo 외 (2018)는 전반적인 기능과 구조가 현대의 요구 조건에 미치지 못하 고, 외부적인 시설이 비교적 단순한 주거지역을 말한다.46)
谷甜甜 (2019)는 역사적 조건과 경제적 한계로 인해 도시 계획과 건설기술이 낙 후되고, 전체적인 건축의 기능이 사람들의 필요를 만족시킬 수 없는 상태를 말하 며, 경제발전과 어울리지 않고, 기초시설 등의 기본적인 조건의 개선이 필요한 곳 을 말한다. 47)
당시 건설되었던 단지(단독주택 포함)들은 건축허가 기준이 낮았으며, 부실한 전반시설로 인해 기능이 불완전하고 서비스도 완벽하지 못했기 때문에 일상생활의 불만족을 야기했다.（姜娜, 2016）48) 또한 주민들은 단지 개선에 대한 절박함이 있었으나 자금부족 문제를 가지고 있었다. (张晓东 외, 2017）49)
노후주거지역의 재산권은 비교적 복잡한 문제를 가지고 있다. 기존의 재산권은 당시 도시주택재생을 위해 추진된 정책 중 하나로, 기숙사 형태의 주택들을 공장 직원들에게 매각한 개조형 주택이었다. 이때는 공유재산이 사유재산으로 바뀌는 시점이자, 사유재산권이 인정된 시기이다. 사유재산권으로 인정되는 것은 역사적 건물 및 도시개발 확장 후 도시로 속하게 된 농민들의 주택이었다.
위의 연구자들과 정책에서 정의한 노후주거지의 개념을 바탕으로, 본 연구는 노 후주거지역을 1980년 이전에 건설된 주택단지로 정의하며, 오래된 시가지와 도시 속 농촌(현재는 일반적 도시지역으로 전환됨), 공공시설이 주민의 기본생활에 미 치는 영향과 재건축 의사의 정도를 고려하여 판단한다. 중국의 건설부 통계에 따 르면, 2025년 말 이전까지 리모델링해야 할 노후주거지역은 17만 가구로, 인구 수 는 4,200만 가구가 넘고, 가구당 인구를 2.6명으로 계산하면 1억명 이상이다.50)
46) Bin Guo, Yang Li, Jingxue Wang. 「The improvement strategy on the management status of the old residence community in Chinese cities: An empirical research based on social cognitive perspective」 , 『Cognitive Systems Research 』 , 2018，pp.556-570
47) 谷甜甜,「老旧小区海绵化改造的居民参与治理研究——基于长三角试点海绵城市的分析」,『学术研究』，
2019，p.27
48) 姜娜, 「浅谈城市老旧小区改造」, 『建设科技』, 2016(11), pp.87-88.
49) 张晓东，胡俊成，杨青等,「老旧住宅区现状分析与更新提升对策研究」, 『现代城市研究』,2017（11）
pp.88-92
50) 新华网http://www.xinhuanet.com
광저우시 인민정부는 광저우 노후주거지역의 리모델링 사업 방안을 마련하여 2025 년 말까지 노후주거지역 리모델링 계획을 착수하였다. 한국 노후주거지역의 형성 은 중국과 달리 도시 쇠퇴 후 인구감소, 인구 고령화, 경제활동 감소로 인한 빈집 증가(이승희, 2020)가 원인이 되고 있다. 한편, 유지관리 실패로 인한 시설의 노 후화, 지역환경 낙후화로 인한 범죄 우려가 커지고 있어 노후주거지역 재생이 필 요하다는 점에서 중국과 유사한 상황이다.[표 2-1]
출처 : 중국관련정책을 정리함
발행처 시기 문헌이름 노후주거지역의 개념
주건부 2007.
04
<노후주거지 개조에 관한 지도안내>
노후주거지역은 오랜 시간 유지보수가 되지 않고, 지 저분하고 열악한 환경인 주거지역을 말하며, 개선이 시급한 부분에 대해서는 주민의 요구사항을 중점적으 로 검토한다.
국가기관사물 관리국
2014.
02
<노후 주거지에 관한 중앙 및 국가기관의 종합정비 사업 전개에
관한 통지>
1980년 이전에 지어진 노후주거지는 지진조사 및 테 스트를 거쳐 현행 규정에 맞게 보강 및 개조해야 한 다. 1990년 이전에 지어진 노후 주거지는 당시 건설 기준이 낮아서 시설장비가 많이 노후되어 있기 때문 에 불완전한 부분을 개선함으로써 정상범위에 속하도 록 한다. 1990년 이후 건설된 노후주거지는 안전문제 를 중점적으로 해결하고 에너지 절약형 리모델링에 중점을 둔다.
국가기관 사무관리국
2014.
07
<중앙국가기관의 노후 주거지에 관한 기술적
안내>
1980년 이전에 건설된 건축들의 내진설비 기준치는 매우 낮아서 현재 국가기준 및 북경시 기준에 따라 안전성을 검증 평가 받아야 한다.
주택건설부，
국가발전개선위 원회，재정부
2019.
07
<2019년 노후 주거지 개선작업에 관한 통지>
현시점의 재건축 대상은 더 확실해져야 한다. 2000년 이전에 건설된 노후주거지 내 공공시설들은 주민들의 기본생활에 심각한 영향을 주며, 주민들의 재건축 의 사가 매우 강하다.
[표 2-1] 중국의 노후주거지역 문헌연구