요 약

요 약 · v

1. 서론

□ 연구의 배경 및 목적

∙ 우리나라는 자영업자 및 소상공인의 비율이 높으며, 최근 창업비율이 높아짐 에 따라 상가 거래(매매, 임대차) 및 운영과 상가 투자에 대한 관심이 증대되 고 있음

∙ 코로나19의 발현과 경제적 사회적 여건 변화로 자영업자 및 소상공인의 상가 운영 및 창·폐업 등에 대한 근심이 커지고 있으며 상가 거래 시 분쟁이 빈번함

∙ 이 연구의 목적은 정보의 낮은 신뢰도와 비대칭성으로 인한 자영업자 및 소상공 인의 분쟁 및 피해를 예방할 수 있는 상가정보시스템 구축과 운영 및 관리 방안 을 제언하는 것임

□ 연구의 틀

∙ 자영업자 및 소상공인들이 상가거래 시 발생하는 분쟁 및 피해의 저감과 해소를 위한 상가정보시스템 구축 및 운영 방향 제안이라는 연구의 목적 달성을 위해,

∙ 먼저 소상공인과 자영업자, 상가의 개념을 정립하고, 분쟁과 피해 실태 및 상가 시장 현황을 파악하며, 상가 거래와 보호 및 지원에 대한 관련법 등 제도현황을 검토

∙ 다음으로 국내외의 민간·공공에서 운영하고 있는 상가정보시스템을 검토한 후 향후 상가정보시스템 구축 시 일반적으로 제공해야 하는 정보(기본정보)를 선정

∙ 이어서 소상공인과 자영업자가 상가 거래 시 겪었던 분쟁 및 피해 사례조사와 설문조사를 통해 분쟁 및 피해를 줄일 수 있는 정보(추가정보)를 선정

∙ 마지막으로 기본정보를 포함하여 구성한 틀 안에 추가정보를 포함하여 제공하 는 상가정보시스템의 시범적인 구축 예를 제시하고 운영 및 관리 방향을 제언

요 약

SUMMARY

vi

2. 상가부동산 현황

□ 상가부동산 관련 개념

∙ 소상공인은 업체규모를 기준으로 분류된 개념으로써 개인/법인사업자를 모두 포함하는 개념이지만, 자영업자는 사업유형별 분류에 따른 개념으로써 법인사 업자를 제외한 개인사업자만을 지칭. 소상공인과 자영업자는 별도로 구분되지 만 사업유형과 규모에 따라 일부는 두 가지 지위에 모두 해당될 수도 있음

∙ 상업용부동산은 일반적으로 부동산의 사용목적 중에서 식당, 사무실, 도소매판매 점, 극장, 휴게소 등 상업용 목적으로 이용되고 수익성을 추구하는 부동산을 지칭

∙ 한국부동산원의 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 건축법 제2조제2항에서 정한 주용도에 따라 오피스 및 상가로 크게 분류하여 상업용부동산이라 정의함

□ 상가부동산 시장 현황

∙ 저금리와 풍부한 시중 유동성을 바탕으로 투자수요가 늘어나면서 최근 몇년간 상업용부동산 시장은 양호한 성장세를 지속해 왔음(KB금융지주, 2019)

∙ 소상공인 및 자영업자가 주로 거래 및 사용하고 있는 상가부동산의 시장 상황을 살펴보면 수도권지역 상가 공급과잉에 따른 우려가 지속되고 있는 실정임

∙ 상가 시장에서 수요 침체와 공급과잉으로 장기간 임차인을 구하지 못하는 악성 공 실이 증가하고 있으며, 자영업 경기 침체와 상가 시장리스크는 확대될 것으로 전망

□ 소상공인·자영업자 보호 및 지원제도

∙ ‘소상공인기본법’은 소상공인의 지속 가능한 성장과 경영안정을 촉진하고 사 회적·경제적 지위 향상 및 고용안정을 도모하기 위한 시책의 기본적 사항을 정 함으로써 국민경제의 균형 있는 발전에 이바지함을 목적으로 함

∙ ‘소상공인 보호 및 지원에 관한 법률’은 소상공인의 자유로운 기업 활동을 촉 진하고 경영안정과 성장을 도모하여 소상공인의 사회적·경제적 지위 향상과 국 민경제의 균형 있는 발전에 이바지함을 목적으로 함

∙ ‘상가건물 임대차보호법’은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례 를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 함

요 약 · vii

□ 시사점 및 문제제기

∙ 공공의 역할 강화 필요

상업용부동산에 대한 공급계획과 관리에 대해 공공의 역할이 점차 강조되고 있 으며, 특히 자영업자 및 소상공인의 원활한 경제활동을 지원하기 위해서 공공에 서 더 많은 정보의 제공과 함께 제도적 보완을 통해 피해를 최소화 할 수 있는 방안 모색 필요

∙ 상가정보시스템의 활성화 필요

다양한 상가정보 관련 시스템이 개발되고 있지만, 중앙정부, 지자체, 민간에서 운영되고 있는 상가정보시스템을 사용해 본 자영업자 및 소상공인은 극히 일부인 것으로 나타나므로 상가정보시스템의 활용도를 높일 수 있는 방안을 강구할 필요

∙ 피해분쟁에 대한 대응 필요

사용자들이 합리적·투명한 거래를 할 수 있도록 수요자의 의견을 반영하여 상가 정보시스템에 피해 및 분쟁사례 정보를 추가로 제공함으로써, 분쟁 및 피해를 미연에 예방할 필요가 있음

3. 상가정보시스템 운영사례: 기본정보 선정

□ 국내 공공부문 상가정보시스템 운영 사례

∙ 국내 공공부문 상권정보시스템은 전국단위의 소상공인시장진흥공단, 지역단위 의 서울신용보증재단, 경기도시장상권진흥원에서 운영하는 시스템이 대표적임

구분 서울시 우리마을가게

상권분석시스템 소상공인 상권정보시스템 경기도 상권영향분석서비스 운영

기관

∙ 서울특별시 (서울신용보증재단)

∙ 중소벤처기업부 (소상공인시장진흥공단)

∙ 경기도

- 개발: 경기도콘텐츠진흥원 - 운영: 경기도시장상권진흥원) 서비스

개시일 ∙ 2015년 12월 ∙ 2006년 7월 ∙ 2018년 11월 데이터 ∙ 상가DB, 매출DB, 생활,

상존인구 등 31종

∙ 상가DB, 매출DB, 유동인구 등 데이터 16종

∙ 상가DB, 매출DB, 유동인구 등 데이터 18종

표 1 | 국내 주요 공공부문 상권분석시스템 운영현황

viii

□ 국내 민간부문 상가정보시스템 운영 사례

∙ 국내 민간부문 상권정보시스템은 ’21년 현재 상가의신, 디스코, 밸류업시스 템즈, 스페이스워크 등이 있으며, 대부분 프롭테크 기술을 활용하여 토지 및 주거용부동산 정보를 함께 제공하고 있음

구분 상가의신 디스코

운영기관 ∙ 주식회사 트라이콘 ∙ 주식회사 디스코

서비스개시일 ∙ 2019년 10월 ∙ 2017년 4월 데이터 ∙ 매매정보, 임대정보, 직거래정보, 건축물

정보, 분양정보 등

∙ 토지, 상가, 사무실, 공장, 아파트, 오피스텔, 연립·다세대주택 등 모든 부동산 유형의 실거 래가 정보 등 22종

업종분류

∙ 별도 구분되어 있지 않고, 물건별 업종표기

∙ 상가종류 구분(근린, 복합, 주상복합, 오피 스 등)

∙ 별도 구분되어 있지 않고, 물건별 업종표기

상권영역 ∙ 사용자가 관심지역 상권선택 ∙ 사용자가 관심지역 상권선택

서비스종류 ∙ 대시민 ∙ 대시민

자료: 연구진 작성

표 2 | 국내 주요 민간부문 상권분석시스템 운영현황

□ 현행 상가정보시스템의 문제점 및 한계

∙ 데이터의 부정확성: 데이터의 신뢰성과 실시간 제공의 한계에 따른 어려움이 있으며, 또한 임대료 정보 등 데이터 수집이 어려움

구분 서울시 우리마을가게

상권분석시스템 소상공인 상권정보시스템 경기도 상권영향분석서비스 업종

분류 ∙ 생활밀착 100개 업종 ∙ 소상공인 837업종 ∙ 소상공인 73개 업종 상권

영역

∙ 골목상권, 발달상권,

전통시장상권, 관광특수상권 ∙ 주요상권, 전통시장상권 ∙ 국가기초구역 서비스

종류 ∙ 대시민, 전문가, 정책활용 ∙ 대시민 ∙ 대시민, 정책지원 도메인

주소 ∙ www.golmok.seoul.go.kr ∙ www.sg.sbiz.or.kr ∙ www.sbiz.gmr.or.kr 자료: 서울신용보증재단 내부자료(2020)

요 약 · ix

∙ 시스템의 기술적 한계: 데이터 효용성, 데이터 현행화 등의 시스템의 기술적 한계. 지자체 및 정부시스템 통합을 위한 제도적 개선 필요

∙ 서비스 사용자의 인식문제: 시스템 홍보부족, 편의성의 한계, 원하는 정보의 부재 등으로 인한 사용계층의 한계

□ 시사점 및 기본정보 선정

∙ 시스템의 완성도, 유지관리, DB정보제공, 피해 및 분쟁관련 데이터 제공 측면 에서 국내외 시스템을 비교하였으며, 각 시스템별 제공정보를 기준으로 상가정 보시스템에서 제공 가능한 기본정보를 선정함

국내 시스템 정보

우리마을 상권분석가게 서비스 (서울시)

소상공인 상권정보시스템

(소진공)

상권영향 서비스분석 (경기도)

상가의신(민간) 디스코

(민간) LoopNet

(미국) REALIS (싱가포르)

상가DB ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

매출 내국인 ○ ○ ○ X X X X

외국인 ○ X X X X X X

매출분석 ○ ○ ○ △ X X X

소득정보 ○ ○ X X X X X

프랜차이즈 ○ △ △ X X X X

◾◾

◾

매물정보(재고, 공실) X X X ○ ○ ○ ○

대출정보 X X X X X ○ X

재산세 등 세금정보 X X X X X ○ X

평가가치 X X X X X ○ ○

마케팅 정보 X X X X X ○ ○

물건별 거래데이터 X X X X ○ ○ ○

개발정보 X X X X X X ○

등기서류발급 X X X X ○ X X

수익률 계산 X X X ○ X X X

자료: 연구진 작성

표 3 | 국내외 상권분석시스템 정보 제공범위

x

4. 자영업자·소상공인 분쟁 및 피해 사례: 추가정보 선정

□ 분쟁 및 피해 사례 분석

∙ (분석 개요) 자영업자와 소상공인이 겪고 있는 분쟁 및 피해 사례를 파악하고 유형 화하는 것이 목적이며, 다음 분류 기준 하에 160건의 사례를 대상으로 검토 - 임대차 계약 기준(시점): 거래 전, 거래 중, 거래 후

- 분쟁원인 기준: 경제적 원인, 법률적 원인, 원상복구 원인, 기타

- 계약관계 기준: 임대인-임차인, 임대인-중개인-임차인, 임대인-임차인-임차인

∙ (거래 시점 기준 사례 분석) 거래 전 유형은 임대차 계약이 체결되기 전에 발생 한 분쟁에 대한 유형. 거래 중 유형은 임대차 계약이 체결되고 나서 계약이 만 료되기 이전까지 발생한 분쟁에 대한 유형. 거래 후 유형은 임대차 계약이 종료 되고 난 뒤 갱신, 계약 종료 등에서 발생한 분쟁에 대한 유형

시점 세부내용 건수 합계

거래 전 유형

계약해지·무효 2

4건

권리금 1

보증금 1

거래 중 유형

권리금 23

128건

계약 갱신·재계약 21

임대료 17

계약해지·무효 15

수리비·관리비 12

상임법 적용 8

보증금 8

기타 외 24

거래 후 유형

보증금 6

28건

계약 갱신·재계약 5

원상복구 4

임대료 3

계약해지·무효 2

하자물건 2

권리금 2

중개보수 외 4

합계 160건

자료: 소상공인연합회(2020), 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회 내부 자료를 이용하여 연구진 작성 표 4 | 상가 임대차 거래 시점 유형의 사례 수(세부)

요 약 · xi

∙ (분쟁 원인 기준 사례 분석) 상가 임대차 거래 시 분쟁원인 기준으로 봤을 때 경제적 원인, 법률적 원인, 원상복구 그리고 기타로 분류하여 검토

- 경제적 원인: 권리금, 임대료, 보증금, 수리비·관리비, 중개보수 관련 등 - 법률적 원인: 계약 갱신·재계약, 계약 해지·무효, 상입법 적용, 영업방해 등 - 원상복구 원인: 원상복구, 하자물건 등

- 기타 원인: 코로나19 관련, 기타

∙ (계약 관계 기준 사례 분석)

- 임대인-임차인 관계: 임대료, 보증금, 권리금, 수리비·관리비, 계약 갱신·

재계약, 계약 해지·무효, 상가건물임대차보호법, 영업방해, 원상복구, 하자 물건, 코로나19, 기타 등

- 전대인-전차인 관계: 계약 갱신·재계약, 상가건물임대차보호법, 권리금 등 - 전대인-중개인-전차인 관계: 중개보수 등

□ 분쟁 및 피해 경험 설문조사

∙ (설문조사 대상 기본정보) 설문조사 대상은 서울, 경기 지역의 자영업자 및 소상공인으로 총 1,006명이 응답했으며, 여성, 50대, 서비스업, 1인 업체가 다수

∙ (상가정보 이용 관련 설문 결과) 상가정보시스템 이용 경험에 대해 대부분의 자영업자와 소상공인은 이용 경험이 없으나, 상가정보시스템이 필요하다고 응 답. 상가정보시스템 이용 시 검색을 원하는 정보 항목은 임대료 및 권리금 시세 정보, 상권주변 인구 및 지역정보, 상권분석 및 평가정보 등임

∙ (분쟁 및 피해 관련 설문 결과) 분쟁 및 피해 경험이 있는 자영업자와 소상공인 은 약 21%였으며, 발생 시기에 대해 상가거래 후와 거래중에서 크게 발생하는 것으로 나타남. 상가거래 전에는 권리금, 상가거래 중 및 후에는 계약갱신 및 재계약 관련 분쟁 비중이 높았음. 상가거래 시 발생하는 분쟁 및 피해 해결을 위해 필요한 중요한 정보는 임대료 및 권리금 시세, 상권주변 인구 및 지역, 상 권분석 및 평가 정보라고 응답. 추가적으로 제공하기를 바라는 정보는 금융비 용 구제방안, 계약관련 법적 해결방안임

xii

∙ (상가정보시스템 정보수집 관련 설문 결과) 정부의 사업자 정보 수집 시 정보 제공 의향에 대해 의향이 있다는 응답이 많았고, 반대 이유는 개인정보 유출이 가장 다수임. 개인정보 보호가 선행되고 금전적 보상, 세제 혜택, 원하는 지역 의 세부정보가 제공된다면 사업자 정보를 제공할 의향이 있다고 답변

□ 추가정보 선정

∙ 사례분석 및 설문조사 시사점

- (분쟁 및 피해 사례 정보 축적) 조정이나 법률적 해결을 한 경우 관련 사례를 유형화하고 과정을 기록으로 남겨 분쟁 해결 정보를 제공할 필요

- (매체를 이용한 홍보) 실제로 분쟁을 야기하지 않기 위해 기본적인 질문의 경 우는 홍보 등을 통해 인터넷 등으로 손쉽게 접근할 수 있는 방안 마련이 필요 - (추가적인 정보제공) 상권정보, 경영정보, 입지정보 등 기본적으로 상가정보

시스템에서 제공해야 할 정보(기본정보)와 함께 자영업자와 소상공인이 직면할 수 있는 분쟁 발생 및 피해 예방이 가능한 관련 정보(추가정보) 제공이 필요

∙ 추가정보 항목구성

- (관련 법 규정 정보 제공) 관련 법 규정을 링크하여 열람할 수 있도록 하거나 직접 상가정보시스템에 탑재하여 추가적인 정보를 제공

- (분쟁발생 사례 정보 사전 제공) 임대차 거래 시 발생한 분쟁이 분쟁조정위원 회나 법적인 절차로까지 진행될 경우, 과정을 구체적으로 기록하고 분쟁발생 에 대한 정보를 사전에 제공

- (필요정보(생산정보) 추가 제공) 소상공인과 자영업자의 경영 지원, 사업장 운영 보호, 분쟁 및 피해 감소 등을 위해 참고할 수 있는 지수/지표 형태의 가 공 정보를 개발 및 생산하여 상가정보시스템에서 추가적인 정보를 제공

요 약 · xiii

5. 상가정보시스템 구축 및 운영 방향

□ 상가정보시스템 구축 방향

∙ 상가정보시스템 서비스 구성 방향

서비스의 구성 방향은 크게, 대시민 서비스, 전문가 서비스, 정책활용 서비스 등으로 수요를 구별(<그림 1>)

∙ 상가정보시스템 서비스 아키텍처 및 연계 방안

아키텍처는 데이터의 융복합과 데이터의 정제 및 서비스 생산, 분쟁 및 피해 사례 관련 데이터, 데이터의 연계, 서비스 대상의 구체화 단계 등으로 세분 (<그림 3>)

∙ 상가정보시스템 서비스 화면구성

초기화면으로부터 상권/입지분석 서비스 화면, 업종분석 서비스 화면, 활성화 지수 서비스 화면, 분쟁 및 피해사례 서비스 화면으로 접근 가능함(<그림 4>)

자료: 연구진 작성 자료: 서울신용보증재단(2020), 경기도시장상권진흥원

(2020) 내부자료를 참고하여 연구진 작성 그림 1 | 상가정보시스템 서비스 구성도 그림 2 | 상가정보시스템 정보수집 및 제공방안

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자료: 연구진 작성

그림 3 | 상가정보시스템 서비스 연계도 그림 4 | 상가정보시스템 초기화면

□ 상가정보시스템 운영 및 관리 방향

∙ 상가정보시스템 운영 및 관리

- (운영 방안) 타 상가정보시스템과 연계하여 기본정보를 공유하고 업데이트하 며, 지수/지표를 개발하여 정보를 제공해야 함. 자영업자와 소상공인의 분쟁 및 피해를 지속적으로 모니터링하고 기록해야 함. 자영업자와 소상공인이 매 출, 고정비용 등 정보의 직접 입력을 통한 신고를 통해 자료를 구축 및 축적 하여 자영업자와 소상공인 보호 및 지원을 위한 근거 자료로 활용할 수 있는 상가거래(매매, 임대차) 신고제를 제도적으로 보완하기를 제안함

- (관리 방안) 지속적인 시스템의 관리와 운영을 위해 민간기관의 거래데이터 와 등기시스템 등을 연계하여 사용자의 편의성과 접근성을 높이는 방안 강구

∙ 임대차 계약 신고제

임대차 계약이 이루어지면 권리금, 임대료, 고정비용, 매출 등에 대한 정보의 축적 및 구축을 위해 관련 사항을 자영업자 및 소상공인이 계약 시부터 사업장 운영 동안에 직접 입력·신고하는 등 자발적 참여

∙ 분쟁 및 피해 사례 정보의 상가정보시스템 반영을 위한 법률적 검토

분쟁 정보제공의 필요성이 있다고 하더라도 개인정보를 포함한 분쟁 정보의 수 집과 제3자 제공이 법률적으로 가능한지에 대해 의문이 있으므로 신중한 법률 검토가 선행되어야 함

요 약 · xv

6. 결론

∙ 상가정보시스템은 이용자를 위해 다양한 정보를 포함하고 있어야 하며, 기본정 보와 함께 추가정보를 담고 있어야 함

∙ 추가정보 제공 시 검색이 쉽도록 거래 시점 기준, 원인 등의 사례에 대한 유형 화를 고려하고 해결을 위한 관련 법제도를 쉽게 소개해야 함

∙ 개인정보가 보호되고 인센티브가 제공이 된다면 소상공인 및 자영업자로부터 수입과 지출 관련 정보와 거래 관련 정보를 신고를 통해 제공받을 수 있음

∙ 소상공인 및 자영업자들이 겪는 분쟁과 피해를 저감하기 위해 기본정보와 추 가정보로 구성된 상가정보시스템을 활용하여 다방면으로 지원 및 보호받기를 기대